Verfügungsberechtigter, Aufwendungsersatzanspruch, Verrechnungsmöglichkeit, Instandhaltungsmaßnahmen, Mieterhöhung

1. § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG eröffnet nur eine Verrechnungsmöglichkeit, jedoch keine selbständige Anspruchsgrundlage für den Verfügungsberechtigten hinsichtlich über die erzielten Mieteinnahmen hinausgehenden Aufwendungen.

2. Bloße Instandhaltungsmaßnahmen begründen keinen Anspruch auf Mieterhöhung. Die dafür getätigten Aufwendungen kann der Verfügungsberechtigte daher nicht nach § 3 Satz 3 VermG vom Berechtigten verlangen.

3. Aufwendungen für bloße Instandhaltungsmaßnahmen sind dem Verfügungsberechtigten auch nicht durch analoge Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG oder nach den Grundsätzen des Auftrages (§ 670 BGB) zu ersetzen.

Durch bestandskräftigen Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 13.10.1995 wurden die in ... gelegenen Grundstücke ... an die Bekl. rückübertragen. Die Rückübertragung erfolgte unter der aufschiebenden Bedingung der Hinterlegung eines Ablösebetrages in Höhe von 10.000 DM. Mit Schreiben vom 15.9.1997 informierte das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen die Kl., daß dieser Geldbetrag hinterlegt worden sei. Aus betriebstechnischen Gründen bestimmte die Kl. den Abrechnungsstichtag auf den 31.10.1997. Am 1.11.1997 wurde das Grundstück der Bekl. übergeben.

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung von Aufwendungsersatz in Höhe von 22.300,31 DM. Den von ihr geltend gemachten Betrag hat sie anhand einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben für den Zeitraum vom 1.7.1994 bis zum 31.10.1997 ermittelt.

Die Mieteinnahmen für diese Zeit belaufen sich auf 21.327,22 DM. Die Ausgaben, deren Höhe teilweise streitig ist, gibt die Kl. in der Klageschrift wie folgt an:

Instandhaltungskosten Schnelle 81 15.691,07 DM

Instandhaltungskosten Schnelle 81 a 2.499,33 DM

Erdgasumstellung Schnelle 81 12.618,55 DM

Erdgasumstellung Schnelle 81 a 3.916,19 DM

Verwaltungsgebühren (420 DM/Jahr)

10.626,00 DM

Summe 45.351,14 DM

Die Kl. hat die Ansicht vertreten, ein Anspruch auf Erstattung des Negativsaldos bestehe gem. § 7 Abs. 7 VermG. Sie hat behauptet, als Verwalterin des Mietobjektes habe sie in dem aufgeführten Umfang Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, um die Bausubstanz zu erhalten. Durch am 3.12.1998 verkündetes Urteil hat das Landgericht Neuruppin der Klage stattgegeben.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung in der Sache teilweise - soweit die Bekl. zur Zahlung von mehr als 14.213,64 DM nebst Zinsen verurteilt worden ist - ist begründet; im übrigen jedoch unbegründet. In dieser Höhe steht der Kl. gegen die Bekl. ein Anspruch auf Ersatz der durch die Umstellung von Stadt- auf Erdgas entstandenen Kosten gem. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG zu; für einen weitergehenden Aufwendungsersatzanspruch fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage.

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung der durch die Umstellung von Stadt- auf Erdgas angefallenen Kosten in Höhe von 14.213,64 DM.

§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG gewährt dem Verfügungsberechtigten einen eigenen Anspruch gegen den Berechtigten, unabhängig davon, ob dieser seinerseits Ansprüche verfolgt. Nach dieser Norm kann der Verfügungsberechtigte Ersatz der Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen i. S. v. § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG verlangen, soweit diese nicht durch eine instandsetzungsbedingte Mieterhöhung ausgeglichen sind. Die Anspruchsvoraussetzungen liegen vor.

Bei den durch die Umstellung von Stadt- auf Erdgas entstandenen Kosten handelt es sich - nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 16.6.1999 - um Instandsetzungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung nach der Grundmietenverordnung berechtigen. Tatsächlich ist eine solche Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.1.1994 erfolgt.

Die Höhe des Aufwendungsersatzanspruchs ergibt sich aus den bereits von dem erstinstanzlichen Gericht diesbezüglich zugesprochenen Kosten (wird ausgeführt).

II. Ein Anspruch auf Erstattung des nach Vorgesagtem nicht durch Verrechnung rechnerisch erloschenen, zugunsten der Kl. verbleibenden restlichen Saldos von 7.489,18 DM (10.626 DM + 18.190,40 DM - 21.327,22 DM) aus Instandhaltungskosten besteht dagegen aus Rechtsgründen nicht.

1. Entgegen der Auffassung der Kl. eröffnet § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG dem Verfügungsberechtigten keinen Anspruch gegen den Berechtigten auf Erstattung der Aufwendungen.

Nach dem Wortlaut der Norm wird dem Verfügungsberechtigten kein Anspruch gewährt, sondern lediglich - für den Fall, daß der Berechtigte die Zahlung von Mietzinsen verlangt - eine Aufrechnungsmöglichkeit eingeräumt. Die herrschende Meinung - der sich der Senat anschließt - legt die Norm auch dahingehend aus, daß lediglich eine Aufrechnungsmöglichkeit eingeräumt und keine selbständige Anspruchsgrundlage geschaffen wird. Mit der Aufrechnungslösung sollte vermieden werden, daß der Berechtigte im Falle eines Negativsaldos, wenn die nach Satz 4 zu berücksichtigenden Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, einem Kostenerstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten ausgesetzt wird (BGH VIZ 1998, 39). § 7 Abs. 7 Satz 4 Nr. 2 VermG schafft keine neue Anspruchsgrundlage für den Verfügungsberechtigten. Einen Negativ Saldo muß der Berechtigte nicht ausgleichen, die Aufrechnung mit Betriebs- und Verwaltungskosten ist nur bis zur Höhe des Herausgabeanspruchs des Berechtigten zulässig (Meyer-Seitz, VermG/Loseblattsammlung, § 7 VermG Rd. 64).

2. Ein Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen gem. § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG scheidet ebenfalls aus.

Bei den von der Kl. in ihrer Auflistung unter dem Posten "Instandhaltung" zusammengefaßten Arbeiten handelt es sich nicht um solche i. S. d. § 3 Abs. 3 Satz 3 VermG. Die durchgeführten Arbeiten begründen bereits keinen Anspruch auf eine Mieterhöhung. Es handelt sich nämlich - soweit dies den Rechnungen zu entnehmen ist - um Maßnahmen, die der Erhaltung der Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten dienen z. B. das Überarbeiten von Türen, Entsorgen von Müll und die Erneuerung eines Kohlenanzünders. Die Durchführung solcher Arbeiten gehört zu den Pflichten eines Vermieters, der verpflichtet ist, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Solche Maßnahmen berechtigen gerade nicht zu Mieterhöhungen.

3. Ein Anspruch der Kl. auf Erstattung des aus der Abrechnung hervorgehenden Negativsaldos läßt sich auch nicht auf eine entsprechende Anwendung von § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG stützen.

Die Gewährung eines Anspruchs auf Erstattung gewöhnlicher Erhaltungskosten widerspricht den grundlegenden Regelungen des Vermögensgesetzes.

Im Restitutionsverhältnis ändert das Bestehen eines Rückgabeanspruchs nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG bzw. die Stellung eines Restitutionsantrages nach § 30 VermG nicht die Güterzuordnung des rückgabebelasteten Vermögenswertes. Bis zur Bestandskraft des Rückgabebescheides verbleibt dieser Wert vielmehr Teil des Vermögens des Verfügungsberechtigten (§§ 34 Abs. 1, 16 Abs. 1 VermG). Dieser vermögensrechtlichen Zuordnung entspricht es, daß die bis zur Rückgabeentscheidung gezogenen Nutzungen grundsätzlich dem Verfügungsberechtigten verbleiben, dieser aber auch die bis zu diesem Zeitpunkt entstehenden gewöhnlichen Erhaltungskosten zu tragen hat (BGHZ 128, 210; BGH VIZ 1998, 103 f. = ZOV 1998, 39). Diese bestehende Rechtslage wird verdeutlicht durch die durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14.7.1992 (BGBl. I, 1257) zur Klarstellung eingefügte Bestimmung des § 7 Abs. 7 Satz 1 VermG, wonach der Berechtigte gegen den Verfügungsberechtigten grundsätzlich keinen Anspruch auf Herausgabe der bis zur Rückübertragung des Eigentums gezogenen Nutzungen hat (BGH ZOV 1998, 39).

Von dieser Konzeption ist der Gesetzgeber erst mit Einführung des § 7 Abs. 7 Satz 2 bis 4 VermG vom 1.7.1994 abgewichen. Danach sind die ab dem 1.7.1994 erzielten Entgelte aus einem Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnis nicht von dem Anspruchsausschluß erfaßt. Grund für die Regelung war die in der Praxis in erheblichem Umfang gemachte Beobachtung, daß die - teilweise beachtlich hohen - Mieteinnahmen aus restitutionsbelasteten Immobilien von den Verfügungsberechtigten überwiegend nicht für - teilweise dringend notwendige - Reparatur- und Erhaltungsmaßnahmen zugunsten des betreffenden Objektes eingesetzt, sondern für andere Zwecke verwendet wurden. Dieser bei Mietern und Alteigentümern zunehmend auf Unverständnis gestoßenen Handhabung wollte der Gesetzgeber durch die Neuregelung entgegenwirken. Zugleich sollte mit dieser Regelung ein Beitrag zur zügigen Rückübertragung geleistet werden, da finanzielle Interessen der derzeit Verfügungsberechtigten an der Aufrechterhaltung der Verwaltung des Objektes entfallen sind. Zudem sollte die Ungleichbehandlung der Berechtigten untereinander beseitigt werden. Die Berechtigten, deren Vermögenswerte zeitnah zum Inkrafttreten des Vermögensgesetzes rückübertragen worden waren, kamen bereits zu einem früheren Zeitpunkt in den Genuß der Erträge des betreffenden Vermögenswertes, während anderen Berechtigten, bei denen sich die Rückübertragungsentscheidung verzögerte, über Jahre hinweg die Nutzungen aus den restitutionsbelasteten Vermögenswerten vorenthalten blieben ( BGH VIZ 1998, 323 = ZOV 1998, 195).

Dieser gesetzlichen Regelung ist insgesamt zu entnehmen, daß das Vermögensgesetz einen allgemeinen Erstattungsanspruch des Verfügungsberechtigten, für Aufwendungen, die er vor Rückgabe auf den der Restitution unterliegenden Vermögensgegenstand gemacht hat, nicht kennt (BGH ZOV 1998, 39). Lediglich in § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG wird dem Verfügungsberechtigten unter besonderen Voraussetzungen ein Aufwendungserstattungsanspruch eingeräumt. Insoweit handelt es sich jedoch um eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift, die nichts an dem Grundsatz ändert, daß ein Aufwendungserstattungsanspruch nicht besteht. Dasselbe gilt aber auch, soweit der Bundesgerichtshof eine entsprechende Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 4 VermG in den Fällen bejaht hat, in denen der Verfügungsberechtigte eine Rechtspflicht des Eigentümers gem. § 3 Abs. 3 Satz 2 Buchst. a VermG bejaht hat (BGH ZIP 1997, 1475). Einer solchen gesetzlichen Pflicht kann sich der Verfügungsberechtigte nicht entziehen; diese hätte auch der Berechtigte - wäre das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits an ihn rückübertragen worden - erfüllen müssen. Insoweit greift der Verfügungsberechtigte auch in einem solchen Fall nicht in die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Berechtigten ein. Aber auch dies ändert nichts daran, daß der Ersatz normaler Betriebs- und Erhaltungskosten - deren Erstattung die Kl. begehrt - dem Grundsatz nach nicht erstattungsfähig sind. Der Verfügungsberechtigte sollte die Instandhaltung durchführen, da ihm auch die wirtschaftliche Nutzung der Sache verblieb. Es oblag ihm, eine Wirtschaftlichkeitsprüfung vorzunehmen und eine maßvolle an dem Kosten-Nutzen-Prinzip ausgerichtete Instandhaltung vorzunehmen.

Durch die Einführung von § 7 Abs 7 VermG sollte diese bestehende Gesetzeslage nicht geändert werden. Der Gesetzgeber hat durch § 7 Abs. 1 VermG dem Berechtigten einen Anspruch auf Herausgabe des Mietzinses gewährt. Hierdurch wurden die allgemeinen Grundsätze nicht geändert. Durch die Einräumung der Aufrechnungsmöglichkeit in § 7 Abs. 7 VermG entspricht die Rechtsstellung des Verfügungsberechtigten der vor Einführung des Herausgabeanspruchs. Ein Grund, ihm nach der Gesetzesänderung einen weitergehenden Aufwendungsersatzanspruch einzuräumen, ist hingegen nicht ersichtlich. Weitere Investitionen als die durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckten sind - soweit nichts anderes dargelegt wird - wirtschaftlich nicht vertretbar und würden den Berechtigten - entgegen der Intention der Regelungen im Vermögensgesetz - belasten. Zudem sollte die Stichtagsregelung nicht bezwecken, daß die Verfügungsberechtigten ab dem 1.4.1994 alle Instandhaltungsmaßnahmen auf Kosten des Berechtigten durchführen, die sie zuvor - dies war der Grund für die Neuregelung - unterlassen hatten.

4. Ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen entsprechend § 670 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Dieses Rechtsinstitut wird durch die abschließenden Regelungen im Vermögensgesetz ausgeschlossen.

Zwar wird für den staatlichen Verwalter gem. § 15 Abs. 1 VermG ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB bejaht. Der staatliche Verwalter hat nämlich seit der Neuregelung dieses Rechtsinstitutes durch das VermG im Verhältnis zum Eigentümer eine echte Treuhänderstellung inne, die ungeachtet der öffentlich-rechtlichen Natur dieses Instituts eine Anwendung des § 670 BGB rechtfertigt (vgl. nur BGH VIZ 1997, 643 = ZOV 1998, 29). Der staatliche Verwalter hatte seit der Neuregelung dieses Rechtsinstituts durch das Vermögensgesetz im Verhältnis zum Berechtigten, der seine (formale) Eigentümerposition nie verloren hatte, eine echte Treuhänderstellung inne (BGH ZOV 1998, 39 m. w. N.). Er haftet insbesondere gem. § 13 VermG bei gröblichen Pflichtverletzungen. Die Stellung des staatlichen Verwalters ist deshalb mit der des Verfügungsberechtigten im Restitutionsverhältnis nicht vergleichbar. Das Bestehen eines Rückgabeanspruchs ändert - wie bereits ausgeführt - nicht die Güterzuordnung des rückgabebelasteten Vermögenswertes (§§ 34 Abs. 1, 16 Abs. 1 VermG). Eine echte Treuhänderstellung, die Voraussetzung für die Anwendung der Geschäftsführungsregelungen ist, fehlt in den Restitutionsfällen.

(Mitgeteilt von VRiOLG WOLF KAHL)