Verfügungsberechtigter

Verfügungsberechtigter; Erstattungsanspruch; Instandsetzungsmaßnahmen; Erhaltungsaufwendungen; Dachreparatur

Dach- und Fensterreparaturkosten sind zur Erhaltung des Vermögenswertes erforderlich und erstattungsfähig, wenn der Vermögenswert andernfalls bei Nichtvornahme konkret von Teilzerstörung betroffen bzw. bedroht ist.

Die Durchführung weiterer Arbeiten (z. B. gesamte Dacheindeckung anstelle von Einzelreparaturen) ist danach gleichfalls erstattungsfähig, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Durchführung der Arbeiten vernünftig erscheint.

Die Kl. macht Ansprüche wegen eines Defizits aus der Verwaltung des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks in Berlin geltend.

Die Kl. war seit dem 3. Oktober 1990 Verfügungsberechtigte über das Grundstück, das mit Bescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 19. November 2003, bestandskräftig seit dem 22. Dezember 2003, an die Bekl. in ungeteilter Erbengemeinschaft zurückübertragen wurde.

Das Grundstück war seit dem 1. Dezember 1961 an die Eheleute Z. vermietet. Seit dem 1. Juli 1994 erzielte die Kl. Einnahmen aus Vermietung in Höhe von 31.943,71 €. Im Zeitraum 1. Juli 1994 bis 22. Dezember 2003 fielen 3.715,15€ Betriebskosten sowie 2.065,46 € Verwaltungskosten an, im Zeitraum 23. Dezember 2003 bis 17. Februar 2004 fielen 336,01 € Betriebs- und Verwaltungskosten an.

Weiterhin wandte die Kl. folgende Beträge auf das Grundstück auf:

lfd. Nr. Gegenstand Rechnungsdatum Betrag

1. Reparatur des Elektroherds 1.8.1991 186,86 DM

2. Dachreparaturarbeiten 31.3.1992 13.013,62 DM

3. Erneuerung des Elektroherds 17.12.1992 826,50 DM

4. Erneuerung d. def. Spülmischbatterie 10.1.1993 151,00 DM

5. Reparatur Waschbecken 16.2.1994 364,72 DM

6. Dachreparaturarbeiten 14.3.1994 1.414,52 DM

7. Klempnerarbeiten 30.6.1994 123,81 DM

8. Klempnerarbeiten 5.12.1994 82,59 DM

9. Dachreparaturarbeiten 30.11.1994 21.302,76 DM

8.950,04 DM

10. Ern. d. def. E Warmwasserspeichers 2.2.1995 295,04 DM

10.2.1995 1.600,39 DM

11. Reparatur der defekten Kellertür 30.11.1995 428,52 DM

12. Baumfällarbeiten 20.3.1996 1.013,81 DM 13. Ersatz defekter Heizkörperventile 2.10.1996 316,68 DM

14. Beseitigung e. Heizungsrohrbruchs 22.10.1996 589,74 DM

15. Zaunanlage streichen 28.5.1997 1.123,47 DM

16. Maurer- und Putzreparaturarbeiten 28.10.1997 1.623,80 DM

17. Erneuerung des Garagentors 18.11.1997 5.265,16 DM

18. Ern. e. def. Druckspülers Toilette 18.11.1997 88,15 DM

19. Ern. Auslaufventil Wama-anschluss 25.5.1998 32,95 DM

20. Erneuerung d. Elektroherdes 6.7.1998 493,77 DM

21. Erneuerung von 11 Fenstern 23.6.1999 8.097,36 DM

22. Regenwasserablauf 27.8.1999 1.152,44 DM

23. Erneuerung der Terrassenabdichtung 4.11.1999 8.595,68 DM

24. Ern. d. restl. Fenster/Balkontür 28.7.2000 10.720,28 DM

25. beleuchtetes Hausnummernschild 8.1.2001 256,70 DM

26. Erneuerung von 2 Auslaufventilen 30.1.2001 46,91 DM

27. Ern. d. Elektrowarm wasserspeichers 31.7.2001 1.967,51 DM

28. 2 Einbausicherungen m. Schlüsseln 28.8.2002 19,00 €

Die Kl. verlangte von den Bekl. mit Schreiben vom 8. April 2004 Zahlung von 20.546,82 € bis zum 15. Mai 2005. Die Bekl. wiesen dies mit Anwaltschreiben vom 14. April 2004 zurück. Mit Schreiben vom 29. April 2004 verminderte die Kl. ihre Forderung auf 20.274,49 € und verlangte Zahlung bis zum 20. Mai 2004.

Die Kl. meint, sie habe einen Anspruch auf Erstattung des Defizits aus § 3 Abs. 3 S. 4 VermG gegen die Bekl., da es sich bei sämtlichen genannten Positionen um Maßnahmen zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers, insbesondere gegenüber den Mietern, bzw. zur Erhaltung des Vermögenswerts gehandelt habe.

I. Die Kl. kann von den Bekl. den Ausgleich eines Verwaltungsdefizits in Höhe von 19.440,48 € verlangen.

1. Ohne Berücksichtigung der 28 im Tatbestand genannten Positionen hat die Kl. aus der Verwaltung des Grundstücks ein Guthaben in Höhe von 25.827,09 € erwirtschaftet.

2. Die Beträge der Positionen, die die Bekl. als erstattungsfähig oder aufrechenbar anerkannt haben, summieren sich auf insgesamt 12.759,03 € (7.125,29 € + 5.633,74 €).

3. Hinsichtlich der Positionen 1, 3, 4, 5 und 7 besteht kein Anspruch der Kl. aus § 3 Abs. 3 S. 4 VermG gegen die Bekl.

a) Die Reparatur des Elektroherdes (Pos. 1) stellt keine Maßnahme im Sinne von § 3 Abs. 3 S. 4 VermG dar. Zwar können auch vertragliche Verpflichtungen Rechtspflichten des Vermieters in diesem Sinne sein und bezieht sich § 3 Abs. 3 S. 4 VermG auch auf S. 2 (vgl. BGH, VIZ 1998, 87, 89 f.). Auch bestand eine vertragliche Verpflichtung der Kl. zur Reparatur des Elektroherdes, weil 1991 noch der DDR-Mietvertrag vom 1. Februar 1962 galt, in dem der Herd mitvermietet war (s. § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Wohnungsübernahmeprotokoll).

Allerdings besteht ein Kostenerstattungsanspruch nur bei außergewöhnlichen Erhaltungskosten (Notwendigkeit einer grundlegenden Erneuerung, verbunden mit Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen), nicht dagegen für Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen tatsächlich und rechtlich zu erhalten (vgl. BGH ZOV 2002, 156 = VIZ 2002, 462, 464 f.; KG ZOV 2005, 292, 293; Wasmuth in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand 47. Ergänzungslieferung September 2005, § 3 VermG Rn. 362). Hier handelte es sich nur um eine übliche Reparaturarbeit infolge bestimmungsgemäßer Nutzung, die keine erheblichen Kosten (unter 1.000 DM) verursacht hat.

b) Gleiches gilt im Ergebnis auch für die Erneuerung des Elektroherdes (Pos. 3). Hier ist schon zweifelhaft, ob überhaupt eine Pflicht der Kl. als Vermieterin zum Austausch bestand, weil sich aus dem neuen Mietvertrag vom 24. August/1. Oktober 1992 nicht ergibt, daß ein Elektroherd mitvermietet wurde, und das alte Vertragsverhältnis gerade enden sollte (§ 2 Abs. 2 S. 2 des neuen Mietvertrags). Im übrigen handelt es sich auch hier nicht um Aufwendungen in beträchtlichen Größenordnungen. Da Geräte wie ein Herd nur eine begrenzte Lebensdauer haben, sind auch die Kosten eines Austauschs Kosten, die nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Umständen im jeweils angesprochenen Zusammenhang regelmäßig aufgewendet werden müssen, um das Vermögen in seinen Gegenständen rechtlich und wirtschaftlich zu erhalten; zudem sind die Kosten nicht erheblich (unter 1.000 DM).

c) Die genannten Erwägungen gelten auch für die Erneuerung der Spülmischbatterie (Pos. 4), die Reparatur des Waschbeckens (Pos. 5) und die Klempnerarbeiten (Pos. 7).

4. Bei den tatsächlich nach dem 30. Juni 1994 entstandenen Kosten für Klempnerarbeiten (Pos. 8) handelt es sich jedenfalls um aufrechnungsfähige Kosten einer gewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahme im Sinne von § 7 Abs. 7 S. 4 Nr. 2 VermG.

5. Im übrigen hat die Kl. einen Anspruch gegen die Bekl. aus § 3 Abs. 3 S. 4 VermG.

a) Bei der Dachreparatur (Pos. 2) handelt es sich um Maßnahmen zur Erhaltung des Vermögenswertes (§ 3 Abs. 3 S. 2 lit. b VermG), also einer Maßnahme, durch die die Substanz des Vermögenswertes vor einem Verlust bewahrt werden sollte, da der Vermögenswert bei Nichtvornahme konkret von (Teil-) Zerstörung betroffen bzw. bedroht war (vgl. Redeker/Hirtschulz/Tank in Fieberg u. a., VermG, Stand 21. Ergänzungslieferung März 2005, § 3 Rn. 253; Wasmuth in Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand 47. Ergänzungslieferung September 2005, § 3 VermG Rn. 362; OLG Naumburg, VIZ 2000, 548, 550; KG, GE 1996, 799 ff.).

Unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO) ist das Gericht davon überzeugt, daß ohne die durchgeführten Arbeiten an Regenwasserrinne und Fallrohren das Gebäude konkret von Teilzerstörung betroffen gewesen wäre. Die Zeugen Z., die am Ausgang des Rechtsstreits kein eigenes Interesse haben und auch nicht mehr im streitgegenständlichen Gebäude wohnen, haben übereinstimmend bekundet, daß wegen defekter Regenwasserrinnen und Fallrohre Wasser an der Wand herunterlief und den Außenputz beschädigte. Diese glaubhaften Angaben werden bestätigt durch den Vermerk vom 6. Februar 1992 (Anlage K 26), der nach Aussage des Zeugen P. von ihm erstellt wurde, in dem es heißt: "Rinne ausbesserungsbedürftig (...) Fallrohre dto./z. T.".

Zwar folgt hieraus noch nicht, daß sämtliche durchgeführten und abgerechneten Arbeiten erforderlich waren, um das Gebäude vor Teilzerstörung zu bewahren. Insbesondere wird im Schreiben des Bundesbauamtes Berlin III vom 13. März 1992 (Anlage K 14) die beabsichtigte Reparatur des Schornsteins nur als "wirtschaftlich" bezeichnet. Allerdings sind die Kosten für weitere Arbeiten dann ersatzfähig, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise vernünftig ist, diese Arbeiten auch jetzt und nicht später durchzuführen (vgl. KG, GE 1996, 799, 801). Dies war hier der Fall, da die erforderlichen Vorarbeiten, insbesondere das Ausnutzen des ohnehin erforderlichen Gerüsts, ausgenutzt werden konnten, so daß diese Kosten nicht zu einem späteren Zeitpunkt zusätzlich entstanden sind.

b) Auch die Dachreparaturarbeiten aus Pos. 6 sind erstattungsfähig, da es sich hierbei um Maßnahmen zur Erhaltung des Vermögenswertes handelte (§ 3 Abs. 3 S. 2 lit. b VermG). Anlaß für die Arbeiten waren Sturmschäden am Dach, was sich aus dem als Anlage K 15 eingereichten Tagelohnnachweis ergibt. Sturmschäden erfordern Arbeiten am Dach, um Folgeschäden zu verhindern. Dabei handelt es sich auch um außergewöhnliche Erhaltungskosten, da Sturmschäden keine Abnutzungen darstellen, die auf bestimmungsgemäßem Gebrauch beruhen.

c) Weiterhin sind die Dachreparaturarbeiten aus Pos. 9 erstattungsfähig; auch hier handelt es sich um Maßnahmen zur Erhaltung des Vermögenswertes (§ 3 Abs. 3 S. 2 lit. b VermG).

Unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und der Beweisaufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO) ist das Gericht davon überzeugt, daß ohne Dacharbeiten das Gebäude konkret von Teilzerstörung betroffen gewesen wäre. Die Zeugen Z. haben übereinstimmend und glaubhaft bekundet, daß Löcher im Dach waren, die immerhin groß genug waren, daß kleinere Vögel auf den Dachboden gelangten und Niederschläge in das Haus eingedrungen sind. Befinden sich Löcher in einem Dach, besteht die Gefahr, daß ausgehend hiervon weitere Schäden am Dach entstehen. Niederschläge können Feuchtigkeitsschäden im Gebäude auslösen.

Der Zeuge P. konnte sich an den Umfang der erforderlichen Arbeiten zwar nicht erinnern. Er hat jedoch bestätigt, daß der als Anlage K 27 eingereichte Vermerk von ihm stammt, in dem er eine Neueindeckung für erforderlich gehalten hat. Soweit die Bekl. meinen, es sei ausreichend gewesen, die schadhaften Stellen auszubessern, führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis, da es auf der Hand liegt, daß eine Neueindeckung jedenfalls wirtschaftlicher ist als ständige Ausbesserungsarbeiten, zumal man bei einem Dach, das bereits mehrere schadhafte Stellen aufweist, damit rechnen muß, daß sich auch an anderen Stellen in naher Zukunft Mängel zeigen werden.

d) Schließlich sind auch die Kosten für den Austausch der Fenster und der Balkontür (Pos. 21 und 24) gemäß § 3 Abs. 3 S. 4 i. V. m. S. 2 lit, a VermG erstattungsfähig. Fenster und Balkontür waren undicht. Die Kl. war als Vermieterin gegenüber den Mietern verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 536 BGB a. F.); hierzu gehört, daß die Fenster dicht sind. Daß es andere und wirtschaftlichere Möglichkeiten gegeben hätte, den Anspruch der Mieter auf dichte Fenster dauerhaft zu erfüllen als den Austausch der mehr als 60 Jahre alten Fenster, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. (...)