Verfügungsberechtigter

Verfügungsberechtigter; Zuordnungsberechtigter; Verkehrswertermittlung; Sachverständigengutachten

1. Nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG ist der Verfügungsberechtigte verpflichtet, bei einem beabsichtigten Verkauf eines Grundstückes den Verkehrswert zu erzielen. Er ist deshalb verpflichtet, diesen vor der Veräußerung zu ermitteln.

2. Die Ermittlung des Verkehrswertes hat auf der Grundlage von Preisvergleichen mit Verkäufen ähnlicher Objekte oder auf der Grundlage eines entsprechenden Gutachtens zu erfolgen (BVerwGE 108, 301).

3. Ermittelt der Verfügungsberechtigte vor Veräußerung des Grundstücks den Verkehrswert nicht, trägt er gegenüber dem Zuordnungsberechtigten das Risiko, aus eigenen Geldmitteln die Differenz zwischen Verkaufserlös und Verkehrswert ausgleichen zu müssen.

4. Hat der Verfügungsberechtigte vor der Veräußerung den Verkehrswert ordnungsgemäß etwa durch Sachverständigengutachten ermittelt, ist der Zuordnungsberechtigte ausreichend in seinem Interesse geschützt. Er kann dann im Regelfall nicht damit gehört werden, das Gutachten sei fehlerhaft. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Gutachten offensichtliche Mängel aufweist.

Die Bekl. veräußerte mit notariellem Kaufvertrag vom 19.11.1993 als Verfügungsberechtigte das in ihrer Gemarkung gelegene 176 m2 große Grundstück Flurstück-Nr. a, S.straße 4, zu einem Kaufpreis von 34.800 DM. Sie veräußerte ebenfalls das benachbarte 128 m2 große Grundstück Flurstück-Nr. b. Diese beiden Grundstücke waren mit einem zweigeschossigen Fachwerkgebäude mit Satteldach und teilausgebautem Dach- und Kellergeschoß bebaut (Gaststätte "Goldene Pille"). Vor der Veräußerung hatte die Bekl. ein Verkehrswertgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt R. L. eingeholt, der einen Verkehrswert für beide Grundstücke von zusammen 60.000 DM ermittelte. Dabei ging der Gutachter von einem Bodenwert von 199.120 DM für beide Grundstücke (655 DM pro m2) aus. Hiervon zog er geschätzte Abbruchkosten in Höhe von 146.240 DM ab. Die Abbruchkosten errechnete er ausgehend von einem insgesamt umbauten Raum von 1.828 m3 multipliziert mit einem Betrag von 80 DM je m3.

Der Oberfinanzpräsident der Oberfinanzdirektion Erfurt - Vermögenszuordnungsstelle Suhl - stellte mit Bescheid vom 25.9.1996 fest, daß die Kl. Zuordnungsberechtigte eines hälftigen Miterbenanteils an dem Grundstück Flurstück-Nr. a ist. Zur Begründung ist in dem Bescheid ausgeführt, daß der Miterbenanteil als Finanzvermögen der Bundesrepublik Deutschland zuzuordnen sei. Da der Vermögenswert bereits rechtsgeschäftlich veräußert worden sei, sei im Fortsetzungsfeststellungsverfahren nur noch über die Zuordnungsberechtigung zu entscheiden. Die Erlösauskehr erfolge nach § 8 Abs. 4 VZOG.

Nach vorangegangenem Schriftwechsel forderte die Kl. mit Schreiben des Bundesvermögensamtes Suhl vom 8.1.1998 die Bekl. auf, ihr bis zum 28.2.1998 den Verkehrswert für die Veräußerung ihres Anteils an dem streitgegenständlichen Grundstück in Höhe von 39.360 DM zu überweisen. Der Bodenwert des Grundstücks betrage ausweislich des Verkehrswertgutachtens 115.280 DM. Die in dem Gutachten festgesetzten Abrißkosten von 80 DM/m3 umbauten Raumes seien jedoch nicht gerechtfertigt. Bei dem Gebäude habe es sich um ein Fachwerkhaus in leichter Bauweise gehandelt. Die Abbruchkosten einschließlich Abfuhr und Entsorgung würden bei solchen Bauwerken in der Regel bei 20 bis 40 DM/m3 umbauten Raumes liegen. Ausgehend von 40 DM/m3 und einem umbauten Raum von 914 m3 (Hälfte des im Gutachten ermittelten umbauten Raumes) ergäben sich Abbruchkosten in Höhe vo 36.560 DM. Danach habe das Grundstück einen Verkehrswert von 78.720 DM gehabt.

Die Bekl. widersprach dieser Forderung. Sie habe den Verkehrswert des Grundstücks durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ermitteln lassen. Sie habe das Grundstück für den von dem Sachverständigen festgestellten Verkehrswert veräußert. Den (hälftigen) Anteil habe sie an die Bundeskasse überwiesen. Weitere Forderungen lehne sie ab, da sie entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen Grundstücksverwaltung gehandelt habe. Sie habe darauf vertraut, daß die im Gutachten ermittelten Werte sachlich und rechnerisch richtig seien. Dabei sei auch zu bedenken, daß sie durch den rechtzeitigen Verkauf der Liegenschaft im Jahr 1993 noch in der Lage gewesen sei, einen angemessenen Verkehrswert zu realisieren. Hätte sie sich der Verfügung enthalten, wäre das Grundstück zwischenzeitlich im Wert gemindert und nach Lage des Grundstücksmarktes so schlecht veräußerbar, daß die Kl. einen Wert nicht mehr hätte realisieren können.

Mit der am 30.3.2000 erhobenen Klage verlangt die Kl. Zahlung von 11.227,97 Euro (entsprechend 21.960 DM). (...)

Sie macht geltend: Der Verkehrswert des zeitgegenständlichen Grundstücks betrage laut Aussage des Gutachters der Oberfinanzdirektion Erfurt 78.720 DM. Entgegen dem Ansatz von 80 DM/m3 umbauten Raumes würden die Abbruchkosten in der Regel bei 20 bis 40 DM/m3 umbauten Raumes liegen. Im übrigen würden auch die von der Bekl. übergebenen Unterlagen zu den tatsächlichen Abbruchkosten für das Objekt S.straße 2-4 die Einschätzung ihres Gutachters bestätigen. Danach hätten die tatsächlichen Abrißkosten bei 31 DM/m3 gelegen.

(...)

Das Verwaltungsgericht Meiningen ist zur Entscheidung über den geltend gemachten Anspruch berufen. Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg über die aufdrängende Sonderzuweisung in § 6 Abs. 1 Satz 1 VZOG eröffnet. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß für vergleichbare Ansprüche etwa nach § 16 Abs. 1 InVorG der ordentliche Rechtsweg eröffnet ist. Im Gegensatz zu dem hier geltend gemachten Erlösauskehranspruch beinhaltet § 23 Abs. 1 InVorG eine ausdrückliche abdrängende Sonderzuweisung im Sinne des § 40 Abs. 1 Satz 1 letzter Halbsatz VwGO (vgl. zum Vorstehenden: LG Berlin, Beschluß vom 7.12.2004 - 9 O 257/04 -, LKV 2005, 231).

Die auf Zahlung eines Geldbetrages gerichtete Klage ist auch zulässig, insbesondere liegt ein Rechtsschutzinteresse vor. Die Bekl. hat die Zahlung des von der Kl. geforderten Geldbetrages endgültig abgelehnt. Für die Kl. bestand auch kein anderer Weg, die von ihr geltend gemachte Forderung durchzusetzen. Als Rechtsgrundlage für die Forderung kommt allein § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG in Betracht. Das Vermögenszuordnungsgesetz normiert für diesen Anspruch keine Bescheidskompetenz, eröffnet also einer Behörde keine Möglichkeit, Verwaltungsakte über einen Erlösauskehranspruch zu erlassen. Dies folgt zunächst aus § 2 Abs. 1 Satz 1 VZOG, wonach die zuständige Stelle (nur) Bescheide über den Vermögensübergang, die Vermögensübertragung oder in den Fällen des § 1 Abs. 2 erläßt. Dieses Ergebnis bestätigt sich auch durch die Regelung in § 13 Abs. 3 VZOG, der einen vergleichbaren Geldausgleichsanspruch bei Ausschluß der Rückübertragung normiert. Hier ist ausdrücklich für den Erlösauskehranspruch eine Ermächtigung zum Erlaß von Verwaltungsakten geregelt. Eine entsprechende Vorschrift fehlt für den Erlösauskehranspruch des § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren 11.227,97 Euro wegen der Veräußerung des in der Gemarkung der Bekl. gelegenen Grundstücks Flurstück-Nr. 177.

Nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG ist die nach Abs. 1 verfügende Stelle verpflichtet, den Erlös, mindestens aber den Wert des Vermögensgegenstandes, dem aus einem unanfechtbaren Bescheid über die Zuordnung nach den §§ 1 und 2 hervorgehenden Berechtigten auszukehren.

Die Kl. ist mit bestandskräftigem Bescheid des Oberfinanzpräsidenten der Oberfinanzdirektion Erfurt vom 25.9.1996 als Zuordnungsberechtigte eines hälftigen Miterbenanteils an dem streitgegenständlichen Grundstück festgestellt worden, so daß sie dem Grunde nach einen Erlösauskehranspruch gegen die Bekl. hat. Diesen Anspruch hat die Bekl. jedoch durch Zahlung des hälftigen Geldbetrages, den sie für den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks erzielt hat, erfüllt.

Entgegen der Auffassung der Kl. entsprach der von der Bekl. erzielte Verkaufserlös dem Verkehrswert des Grundstücks.

Die Bekl. hat vor der Veräußerung des Grundstücks ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingeholt. Der von diesem Gutachter festgestellte Verkehrswert des Grundstücks ist für den Anspruch des Zuordnungsberechtigten nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG maßgeblich. Dies folgt aus folgenden Überlegungen:

Das Vermögenszuordnungsgesetz mit seinen Zuständigkeits- und Verfahrensregelungen wurde erlassen, um in kurzer Zeit die Feststellung zu ermöglichen, welcher Träger öffentlicher Verwaltung in welchem Umfang am öffentlichen Vermögen der ehemaligen DDR Eigentum kraft Gesetzes erhalten hat bzw. in welchem Umfang ihm Vermögenswerte zu Eigentum zu übertragen waren. Auf der anderen Seite wurde im Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens erkannt, daß es schon wegen der Dauer der Zuordnungsverfahren aus wirtschaftlichen Gründen notwendig sein wird, Veräußerungen von Grundstücken zu erlauben, bevor diese einem Berechtigten zugeordnet werden können. Deshalb wurde im ehemaligen § 6 Abs. 1, jetzt § 8 Abs. I VZOG, die Verfügungsbefugnis über Vermögenswerte geregelt. Ziel dieser Vorschrift ist es, die Zeit bis zum Erlaß der Zuordnungsbescheide zu überbrücken, insbesondere um beschleunigte Investitionen in den neuen Bundesländern zu ermöglichen (vgl. zum Vorstehenden: Schmidt-Räntsch/Hiestand, Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, B 170, VZOG § 8 Rdnr. 2 ff. m.w.N.). Folge der aus Gründen der wirtschaftlichen Notwendigkeit normierten Verfügungsbefugnis ist zwangsläufig, daß der tatsächliche Zuordnungs- und Restitutionsberechtigte das Eigentum an dem ihm zustehenden Grundstück oder Gebäude verlieren bzw. nicht zurückerstattet bekommen kann. Deshalb hat der Gesetzgeber in § 6 Abs. 4 Satz 2 (jetzt § 8 Abs. 4 Satz 2) VZOG eine Regelung getroffen, um diesen Verlust wirtschaftlich auszugleichen. Der Verfügungsberechtigte ist danach verpflichtet, den Verkaufserlös, jedenfalls aber den Wert des Vermögensgegenstandes dem Zuordnungsberechtigten auszukehren.

Der Verfügungsberechtigte wird durch diese Regelung verpflichtet, bei der Veräußerung eines Vermögenswertes einen angemessenen Preis zu erzielen. Der Verkaufserlös muß dem Verkehrswert entsprechen, ansonsten muß der Verfügungsberechtigte den Differenzbetrag aus eigenen Mitteln erstatten. Dies bedeutet zwangsläufig, daß der Verfügungsberechtigte, sollte er dieses Risiko nicht eingehen wollen, Veräußerungen nur dann vornehmen kann, wenn er zuvor den Verkehrswert ermittelt hat. Unter dem Verkehrswert wird im allgemeinen der "jederzeit erzielbare Verkaufspreis" verstanden (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.3.1987 - 3 C 12/86 -, zitiert nach Juris). Entsprechend ist in § 194 BauGB der Verkehrswert dahingehend definiert, daß er den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Bekl. war demnach - schon um zu vermeiden, eigene Geldmittel an den Zuordnungsberechtigten auskehren zu müssen - gehalten, vor Veräußerung des Grundstücks den Verkehrswert festzustellen. Dabei ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts anerkannt, daß der Verkehrswert und damit der angemessene Grundstückskaufpreis zuverlässig nur auf der Grundlage von Preisvergleichen für Verkäufe ähnlicher Objekte im selben Zeitraum und der gleichen Gegend oder auf der Grundlage von entsprechenden Gutachten ermittelt werden kann (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 24.2.1999 - 8 C 15/98 -, ZOV 1999, 231 = BVerwGE 108, 301 m.w.N.). Dabei kann nicht unberücksichtigt bleiben, daß die (nachträgliche) Ermittlung des angemessenen Verkaufswertes naturgemäß erhebliche Schwierigkeiten bereitet. Eine exakte Feststellung des angemessenen Preises ist schwerlich möglich. Für seine Ermittlung sind alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Neben dem Zeitpunkt des Verkaufs gehören dazu insbesondere Lage, Art und Beschaffenheit des Objekts. Naturgemäß kann keine Genauigkeit im Sinne mathematischer Sicherheit gewonnen werden. Die Schätzung des Verkehrswertes durch Sachverständige wird vielmehr regelmäßig nur eine Bandbreite erfassen, innerhalb der sich der angemessene Kaufpreis bewegt (BVerwG, Urteil vom 17.1.2002 - 7 C 13/01 -, ZOV 2002, 166 = VIZ 2002, 475).

Kann der Verkehrswert eines Grundstücks letztlich nur durch Vergleichsverkäufe oder auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens unter Inkaufnahme von Ungenauigkeiten ermittelt werden, kann der Zuordnungsberechtigte nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich nicht damit gehört werden, der Verkehrswert sei höher als der tatsächlich erzielte Verkaufserlös, wenn der Verkaufspreis dem in einem Wertgutachten festgestellten Verkehrswert entspricht. Die Bekl. hat den an sie in § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG gestellten Anforderungen entsprochen und den Verkehrswert ermitteln lassen. Damit sind die Interessen der Kl. als Zuordnungsberechtigter ausreichend gewahrt. Der Verfügungsberechtigte ist nicht verpflichtet, stets die Richtigkeit eines Sachverständigengutachtens zu überprüfen. Das ginge letztlich nur durch Einholung weiterer, vergleichender Sachverständigengutachten. Dies würde die Anforderungen an den Verfügungsberechtigten überspannen und wäre auch wirtschaftlich wegen der damit einhergehenden Kosten nicht sinnvoll. Daraus folgt, daß der Verfügungsberechtigte grundsätzlich nur verpflichtet ist, ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes einzuholen und den Vermögensgegenstand entsprechend dem so festgestellten Verkehrswert zu veräußern.

Für die hier vertretene Auffassung spricht auch noch folgende Überlegung: Die Bekl. hat das von ihr eingeholte Sachverständigengutachten zum Verkehrswert des Grundstücks entsprechend einem geordneten Verwaltungshandeln zu ihrer Liegenschaftsakte genommen. Mögliche Kaufinteressenten konnten damit in das Gutachten Einblick nehmen. Damit wird jedenfalls im Regelfall der zu erzielende Kaufpreis auf den in dem Gutachten ermittelten Betrag als Obergrenze festgelegt.

Etwas anderes könnte nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen, nämlich wenn das von dem Verfügungsberechtigten eingeholte Sachverständigengutachten offensichtlich fehlerhaft ist. Nur dann kann nach Ansicht des Gerichts der Zuordnungsberechtigte mit dem Einwand, der Verkehrswert sei höher, gehört werden. Anhaltspunkte hierfür sind jedoch vorliegend nicht zu erkennen.

Unabhängig. von den vorgenannten Ausführungen hat die Kl. zudem auch nicht substantiiert dargelegt, daß das Gutachten inhaltlich fehlerhaft und der Verkehrswert des Grundstücks tatsächlich im Jahr 1993 höher gewesen sei. Als einziger Einwand gegen das Gutachten wird geltend gemacht, die durchschnittlichen Abrißkosten für das auf dem Grundstück stehende Gebäude würden nicht 80 DM/m3, sondern zwischen 20 und 40 DM/m3 umbauten Raumes betragen. Dies habe der hauseigene Gutachter mitgeteilt. Auf Grund dieses Vortrages war das Gericht nicht verpflichtet, ein weiteres Gutachten einzuholen. Grundsätzlich steht es im Ermessen des Tatsachengerichts, inwieweit es Sachverständigengutachten einholt (§ 98 VwGO i.V.m. §§ 404, 412 ZPO). Dieses Ermessen wird nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann verfahrensfehlerhaft ausgeübt, wenn das Gericht von der Einholung weiterer Gutachten absieht, obwohl sich ihm die Notwendigkeit dieser weiteren Beweiserhebung hätte aufdrängen müssen. Dies ist dann der Fall, wenn das Tatsachengericht zu der Überzeugung hätte gelangen müssen, daß die Grundvoraussetzungen nicht gegeben sind, die für die Verwertbarkeit vorliegender Gutachten im allgemeinen oder nach den besonderen Verhältnissen des konkreten Falles gegeben sein müssen. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Gutachten offen erkennbare Mängel enthält, von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht oder unlösbare Widersprüche aufweist, wenn sich aus ihm Zweifel an der Sachkunde oder der Unparteilichkeit des Gutachters ergeben oder wenn sich herausstellt, daß es sich um eine besonders schwierige Fachfrage handelt, die ein spezielles Fachwissen erfordert, das bei dem bisherigen Gutachter nicht vorhanden ist (BVerwG, Beschluß vom 29.12.1988 - 3 CB 42/87 -, zitiert nach Juris). Solche Mängel hat die Kl. gegen das Gutachten nicht substantiiert vorgetragen. Die von ihr vorgetragene Preisdifferenz beschränkt sich lediglich auf eine Behauptung. Der Sachverständige hat zu diesem Vortrag unter dem 16.2.1998 ergänzend Stellung genommen und unter Hinweis auf die besonderen Gegebenheiten des Bauwerks, den Regelungen einer DIN-Vorschrift sowie der einschlägigen Kommentierung dargelegt, daß sein Ansatz von 80 DM/m3 umbauten Raumes den seinerzeit ortsüblichen Leistungspreisen für derartige Abbruchkosten entsprochen hätte. Mit dieser Begründung hat sich die Kl. in keiner Weise auseinandergesetzt.

(...)