Verfristung der Betriebskostenabrechnung trotz rechtzeitiger Zustellungsveranlassung durch Einschreiben, das nicht abgeholt wird

Eine Betriebskostenabrechnung ist verfristet, auch wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters eingelegt, der Mieter die Einschreibsendung nicht abgeholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Gegenstand der Klage ist ein Anspruch der Kl. auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 13.11.2008 in Höhe von 815,45 €.

Das Amtsgericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom 3.9.2009 abgewiesen und das Versäumnisurteil durch das hier angegriffene Urteil vom 23.11.2009 aufrechterhalten, weil die Betriebskostenabrechnung der Bekl. erst am 3.1.2009 zugegangen war.

Dagegen wendet sich die Kl. mit der Berufung und behauptet, die Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein im Dezember 2008 rechtzeitig veranlasst zu haben. Der Postbote habe die Bekl. am 4.12.2008 nicht angetroffen und einen Benachrichtigungsschein in ihren Briefkasten eingelegt. Da die Bekl. das Schreiben dennoch nicht abgeholt habe, sei es am 29.12.2008 an die Kl. zurückgesandt worden. Die Kl. ist der Ansicht, nach Treu und Glauben sei der Zugang für den 5.12.2008 zu unterstellen, weil die Bekl. im laufenden Mietverhältnis und angesichts des bevorstehenden Ablaufs der Abrechnungsfrist für 2007 mit der Betriebskostenabrechnung habe rechnen und das Schreiben abholen müssen. Jedenfalls treffe die Kl. kein Verschulden für die Zustellung erst im Januar 2008, da sie die Abrechnung rechtzeitig abgesandt habe und sich auf die Zustellung habe verlassen dürfen.

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2007 vom 13.11.2008 in Höhe von 815,45 € aus § 535 BGB, weil die Abrechnung der Bekl. erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist.

Die Betriebskostenabrechnung 2007 ist entsprechend den zutreffenden Ausführungen des angegriffenen Urteils erst am 3.1.2009 zugegangen, so dass die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt wurde und die Bekl. nicht zur Nachzahlung verpflichtet ist. Der Zugang kann auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) für einen früheren Zeitpunkt im Dezember 2008 unterstellt werden. Dabei kann zugunsten der Kl. als wahr unterstellt werden, dass am 4.12.2008 eine Benachrichtigung über die Niederlegung eines Schreibens bei der Post in den Briefkasten der Bekl. eingelegt worden ist. Zugegangen im Sinne des § 130 BGB ist eine Willenserklärung, sobald sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen. Danach ist der Bekl. fristgerecht allein der von der Postzustellerin gefertigte Benachrichtigungsschein zugegangen. Dieser Zettel unterrichtet den Empfänger, dass für ihn eine Einschreibesendung bei der Post zur Abholung bereit liegt. Er enthält aber keinen Hinweis auf den Absender des Einschreibebriefs und lässt den Empfänger im Ungewissen darüber, welche Angelegenheit die Einschreibesendung zum Gegenstand hat. Zu Recht hat deshalb das Amtsgericht angenommen, der Zugang des Benachrichtigungsscheins habe nicht den Zugang des Einschreibebriefes ersetzt (vgl. BGH, Urt. v. 26.11.1997- VIII ZR 22/97 = NJW 1998, 976). Der Zugang eines Schriftstücks trotz unterlassener Abholung kann nur dann fingiert werden, wenn sich aus dem Bestehen von besonderen Rechtsbeziehungen zwischen Absender und Empfänger ergibt, dass der Empfänger Schriftstücke, über deren Niederlegung er unterrichtet wird, abholen muss. Dazu reicht allein das Bestehen eines Mietvertrages nicht aus (LG Berlin, Urt. v. 30.11.1999 - 64 S 299/99 = ZMR 2000, 295). Der bevorstehende Ablauf der Abrechnungsfrist zum 31.12.2008 genügt entgegen der Ansicht der Kl. auch nicht, denn darüber musste sich die Bekl. keine Gedanken machen und sich dieser Frist nicht bewusst sein (anders AG Köpenick vom 31.7.2007 - 9 C 88/07 = MM 2007, 299). Es kann schon nicht unterstellt werden, dass der durchschnittliche Mieter überhaupt Kenntnis von der Abrechnungsfrist und den Folgen ihrer Versäumung hat; selbst bei Kenntnis müsste er sich des bevorstehenden Ablaufs aber nicht bewusst sein. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH a.a.O.) muss derjenige, der aufgrund bestehender oder angebahnter vertraglicher Beziehungen mit dem Zugang rechtserheblicher Erklärungen zu rechnen hat, geeignete Vorkehrungen treffen, dass ihn derartige Erklärungen auch erreichen; tut er dies nicht, so wird darin vielfach ein Verstoß gegen die durch Vertrag begründeten Sorgfaltspflichten gegenüber seinem Partner liegen. Eine andere Frage ist, ob dieser Sorgfaltsverstoß innerhalb der vertraglichen oder vorvertraglichen Beziehungen so schwer wiegt, dass es gerechtfertigt ist, den Adressaten nach Treu und Glauben so zu behandeln, als habe ihn die infolge seiner Sorgfaltsverletzung nicht zugegangene Willenserklärung doch erreicht. Unzweifelhaft besteht eine solche Obliegenheit des Mieters ohne besondere Umstände grundsätzlich nicht; derartige Umstände, die für eine andere Bewertung im konkreten Fall sprechen, liegen hier nicht vor, wie etwa vorangegangene Korrespondenz über die bevorstehende Abrechnung oder Ähnliches. Eine treuwidrige Vereitelung des Zugangs, mit der Folge, dass dieser fingiert werde, besteht daher

heit des Mieters ohne besondere Umstände grundsätzlich nicht; derartige Umstände, die für eine andere Bewertung im konkreten Fall sprechen, liegen hier nicht vor, wie etwa vorangegangene Korrespondenz über die bevorstehende Abrechnung oder Ähnliches. Eine treuwidrige Vereitelung des Zugangs, mit der Folge, dass dieser fingiert werde, besteht daher nicht.

Schließlich liegen auch nicht die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB vor. Danach ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht ausgeschlossen, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Soweit die Kl. sich auf die rechtzeitige Absendung auf dem Postwege beruft und meint, die Verzögerungen nicht zu vertreten zu haben, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Insbesondere stünde eine einschränkende Anwendung des § 278 Satz 1 BGB im Widerspruch zur Regelungsabsicht des Gesetzgebers (BGH, Urt. v. 21.1.2009 - VIII ZR 107/08 = GE 2009, 509). Nach der Begründung zum Regierungsentwurf soll eine rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Wahrung der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht genügen, sondern der Zugang der Abrechnung beim Mieter erforderlich sein. Dies dient ebenso wie der in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen der Abrechnungssicherheit für den Mieter (BGH a.a.O. mit Hinweis auf BT-Drs. 14/4553, S. 37 = NZM 2000, 415). Die Vorschriften sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Damit wäre nicht vereinbar, den in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten Ausnahmefall, dass der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, generell dann anzunehmen, wenn auf dem Postweg für ihn unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste aufgetreten sind. Denn Verzögerungen oder Verluste auf dem Postweg sind in der Regel für den Vermieter nicht vorhersehbar, so dass eine einschränkende Anwendung des § 278 Satz 1 BGB im Ergebnis darauf hinausliefe, dass im Hinblick auf den Ausschluss von Nachforderungen in allen Fällen des Postversands - abgesehen von Ausnahmesituationen (z. B. Poststreik) - entgegen der ausdrücklichen Regelungsabsicht des Gesetzgebers doch die rechtzeitige Absendung der Abrechnung zur Fristwahrung genügen würde.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht rechtzeitig (innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums) erfolgt, wenn der erste (rechtzeitige) Zugangsversuch durch Einschreiben gegen Rückschein misslingt, weil der Mieter die Sendung nicht abgeholt hat, und der zweite Zustellungsversuch erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgreich ist.

Der Vermieter veranlasste die Zustellung der Betriebskostenabrechnung Anfang Dezember 2008 durch Einschreiben mit Rückschein. Der Postbote traf den Mieter nicht an und legte einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters ein. Da der Mieter das Schreiben nicht abholte, wurde es am 29. Dezember 2008 an den Vermieter zurückgesandt. Dieser veranlasste eine erneute Zustellung, die jedoch erst im Januar 2009 Erfolg hatte. Der Vermieter verlangte Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007, die der Mieter verweigerte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Die Betriebskostenabrechnung sei verspätet. Der Zugang könne auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) für einen früheren Zeitpunkt im Dezember unterstellt werden. Zugegangen im Sinne des § 130 BGB sei eine Willenserklärung, soweit sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelange, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen sei, er könne von ihr Kenntnis erlangen. Danach ist dem Mieter fristgerecht allein der Benachrichtigungsschein zugegangen. Dieser enthalte aber keinen Hinweis auf den Absender und den Inhalt des Einschreibebriefs. Der Zugang eines Schriftstücks trotz unterlassener Abholung könne nur dann fingiert werden, wenn sich aus dem Bestehen von besonderen Rechtsbeziehungen zwischen Absender und Empfänger ergebe, dass der Empfänger Schriftstücke, über deren Niederlegung er unterrichtet werde, abholen müsse. Dazu genüge allein das Bestehen eines Mietvertrages nicht. Der bevorstehende Ablauf der Abrechnungsfrist zum 31. Dezember 2008 genüge auch nicht.

Für den vorliegenden Fall ist entscheidend, dass der Benachrichtigungszettel keinen Hinweis auf den Vermieter und den Inhalt der Sendung mit der Betriebskostenabrechnung enthält. Ein Mieter ist trotz bestehenden Mietverhältnisses nicht gehalten, jedem Benachrichtigungszettel nachzugehen, um herauszubekommen, ob es sich bei dem Einschreiben um eine relevante Mitteilung seines Vermieters handelt.

Was sollte also ein Vermieter tun, der sicherstellen möchte, dass eine Betriebskostenabrechnung auch rechtzeitig zugeht? Er sollte neben dem Einschreibebrief die Betriebskostenabrechnung auch durch einfachen Brief versenden. Dann ist die Abrechnung unter Berücksichtigung der normalen Postlaufzeiten in den Machtbereich des Mieters gelangt. Wenn das noch rechtzeitig vor dem Jahreswechsel passiert, ist die Abrechnung rechtzeitig. Eine ganz andere Frage ist allerdings der Beweis. Der Vermieter müsse bei einem Bestreiten des Mieters beweisen, dass er die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig der Post (oder einem anderen Briefzustellunternehmen) übergeben hat. Das ist naturgemäß bei Großvermietern, die eine Vielzahl von Abrechnungen übersenden müssen, nicht ganz einfach. Das ändert aber nichts an der Rechtslage. Weiß der Vermieter bei bestimmten Mietern, dass der Zugang von irgendwelchen Schreiben immer bestritten wird, muss der Vermieter im Einzelfall von einer Zustellung durch Boten Gebrauch machen.