Verfolgungsvermutung

Verfolgungsvermutung; Kollektivverfolgung; Erbengemeinschaft; Seehof-Fall; verfolgungsbedingter Vermögensverlust; Widerlegung der Verfolgungsvermutung; Veräußerungsfälle; Angemessenheit des Kaufpreises

1. Zum Inhalt der Verfolgungsvermutung.

2. Ihre Widerlegung in Fällen der Kollektivverfolgung.

3. Die Führung des Gegenbeweises.

Die Beteiligten streiten im vorliegenden Verfahren über die Rückübertragung des Grundstücks S.straße in K. in einer Größe von 581 m2. Das Flurstück war vormals eine Teilfläche des ehemaligen etwa 84 Hektar großen Gutes S. südlich von Berlin, verzeichnet im ehemaligen Grundbuch des Amtsgerichtes Lichterfelde. Das Gut S. stand seit 1875 ursprünglich im Eigentum der Gebrüder Albert und Max S. Nach deren Tod wurde die sogenannte Erbengemeinschaft S. (i.F.: die Erbengemeinschaft) als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Erbengemeinschaft bestand im Jahre 1933 aus Sophie S., Ernst und Dr. Fritz S., Gertrud M. sowie Lotte und Dr. Paul M. Sämtliche Personen sind jüdischer Abstammung und zwischenzeitlich ebenfalls verstorben. Die Kl. besteht aus mehreren natürlichen Personen und ist als ungeteilte Erbengemeinschaft die Rechtsnachfolgerin der Erbengemeinschaft. Am 13. Oktober 1933 schloß die Erbengemeinschaft einen notariellen Parzellierungsvertrag mit Herrn Friedrich Wilhelm G., auf dessen näheren Inhalt Bezug genommen wird. Der Vertrag hatte zunächst eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 1938 und wurde unter dem 13. August 1938 um ein weiteres Jahr verlängert. Gegenstand des Vertrages war es, den damaligen Bestand des fraglichen Grundbuchblattes während der Vertragsdauer mit Ausnahme des dort belegenen Wirtschaftshofes und der beiden Villen "S." und "M." (i.F.: - Gut S.) in knapp 1000 einzelne Flurstücke zu parzellieren und die entstandenen Parzellen an Neusiedler zu verkaufen und zu übertragen. Das Gelände war zum damaligen Zeitpunkt im wesentlichen unbebautes Brach- bzw. Ackerland. Die Einzelheiten der Durchführung der Parzellierung, d. h. im wesentlichen die Herstellung eines Aufteilungsplanes, das Erstellen eines Aufschließungsvertrages mit der Stadt T., die Vorbereitung der Einzelkaufverträge sowie diverse Maßnahmen der Infrastruktur oblagen dabei Herrn G. als Parzellierer. Hierzu wurde die F.W.G. Gesellschaft für Bodenaufteilung mbH beauftragt. Im Parzellierungsvertrag war außerdem vereinbart, daß der jeweils erzielte Kaufpreis auf der Grundlage eines erstellten Musterkaufvertrages zumindest in Höhe von 20 v. H. von den Käufern angezahlt und der Rest in monatlichen Raten in Höhe von mindestens 15 Reichs- bzw. Goldmark (RM) abgezahlt werden sollte, wobei eventuell hierfür entstehende Stundungszinsen in Höhe von 4 v. H. erst nach drei Jahren Stundung anfallen sollten. Die Auflassung des jeweils verkauften Grundstückes sollte erst nach Zahlung von mindestens einem Drittel des Kaufpreises erfolgen; die Kaufpreisrestforderungen waren hypothekarisch zu sichern. Zahlungen der Käufer waren jedenfalls bis zum 25. Mai 1939 an den Parzellierer zu bewirken. Dieser hatte an jedem 10. eines Monats gegenüber der Erbengemeinschaft Rechnung zu legen. Die eingehenden Kaufpreise sollten so verteilt werden, daß Herr G. aus der Anzahlung zunächst seinen Provisionsanspruch in Höhe von 0,80 RM/m2 erhalten sollte, alsdann die Erbengemeinschaft die folgenden Kaufpreisraten bis zum Erreichen der Grundpreise, unter denen grundsätzlich nicht verkauft werden durfte. Hierfür wurde im Vertrag 1,50 RM/m2 Nettoland vereinbart, der sich für Grundstücke nördlich der damaligen M.-S.-Allee auf 2,50 RM/m2 erhöhte. Weitergehende Ratenzahlungen sollten zunächst - falls noch erforderlich - zur Begleichung des Provisionsanspruches verwandt und anschließend hälftig auf die Erbengemeinschaft und Herrn G. aufgeteilt werden. Zur Besicherung der vertraglichen Provisions- bzw.

inbart, der sich für Grundstücke nördlich der damaligen M.-S.-Allee auf 2,50 RM/m2 erhöhte. Weitergehende Ratenzahlungen sollten zunächst - falls noch erforderlich - zur Begleichung des Provisionsanspruches verwandt und anschließend hälftig auf die Erbengemeinschaft und Herrn G. aufgeteilt werden. Zur Besicherung der vertraglichen Provisions- bzw. Zahlungsverpflichtungen war die Erbengemeinschaft verpflichtet, zugunsten des Herrn G. eine Sicherungshypothek in Höhe von 100.000 RM zu bestellen. Schließlich sah der Parzellierungsvertrag ein Rücktrittsrecht der Erbengemeinschaft vor, falls es zu einer Zahlungseinstellung seitens Herrn G. kommen sollte. Am 16. Mai 1934 schloß Herr G. als insoweit Bevollmächtigter für die Erbengemeinschaft mit der Stadt T. einen sogenannten Aufschließungsvertrag, auf dessen näheren Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird. Die Vertragsparteien vereinbarten darin, daß die Erbengemeinschaft die Kosten für die Erstellung eines Bebauungsplanes anteilig und die eines Siedlungsplanes insgesamt übernehmen würde. Zusätzlich verpflichtete sich die Erbengemeinschaft, ein Viertel der Gesamtfläche des Gutes S., d. h. rund 21 ha, für öffentliche Straßen und Grünanlagen unentgeltlich an die Stadt T. abzutreten. Darüber hinaus sollte die Erbengemeinschaft 50.000 RM zur frühzeitigen Verlegung von Versorgungsleitungen in eine vorläufige Baukasse einzahlen und zugunsten der Stadt T. eine Sicherungshypothek in Höhe von 350.000 RM bestellen, die bei Erfüllen sämtlicher Vertragspflichten gelöscht werden sollte. Zur Abwicklung der einzelnen Kaufverträge wurde im Parzellierungsvertrag Herr Georg B. sen. zum Bevollmächtigten der Erbengemeinschaft ernannt und eine entsprechende notarielle Urkunde vom 13. Oktober 1933 bei den Grundakten hinterlegt. Danach erteilten Sophie S., deren Ehemann Arthur S., Dr. Fritz S. und Lotte M. als eingetragene Eigentümer bzw. deren aufgrund eigener Bevollmächtigung bestellte Vertreter die Vollmacht, Teile des Gutes S. Personen zu veräußern, die dazu erforderlichen Veräußerungsverträge in ihrem Namen abzuschließen, sämtliche zur Eintragung des Eigentumswechsels, Belastung und Entlastung der Grundstücksteile erforderlichen Erklärungen Gerichten, Behörden und Privatpersonen gegenüber abzugeben und in sämtlichen in Zusammenhang mit dem Eigentumsübergang etwa erforderlichen Verhandlungen die Eigentümer zu vertreten. Diese Vollmacht wurde durch eine notarielle Ergänzungsvollmacht vom 25. Mai 1939 dahingehend erweitert, daß Herr Georg B. sen. ermächtigt wurde, alle mit dem Parzellenverkauf des Gutes S. zusammenhängenden Zahlungen in Empfang zu nehmen und rechtsverbindlich zu quittieren. In der Vollmachtsurkunde wurde festgelegt, daß die Vollmacht durch den Tod der Vollmachtgeber nicht erlöschen sollte, es sei denn, daß sie von einem der Erben widerrufen wird. Der Bevollmächtigte war befugt, Rechtsgeschäfte im Namen der Vollmachtgeber mit sich selbst im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte vorzunehmen und über seinen Tod hinaus Untervollmachten zu erteilen. Eine solche wurde durch notarielle Erklärung des Herrn Georg B. sen. am 20. Juni 1939 dessen Sohn Herrn Georg B. jun. erteilt. Auf den näheren Inhalt der einzelnen Vollmachtsurkunden vom 13. Oktober 1933, 25. Mai und 20. Juni 1939 wird verwiesen. Die Ergänzungsvollmacht vom 25. Mai 1939 wurde u.a. durch Sophie und Arthur S. sowie Ernst S. erteilt. Im Zeitraum zwischen dem 31. Mai 1934 und 11. Januar 1940 erfolgte sodann der Verkauf

dessen Sohn Herrn Georg B. jun. erteilt. Auf den näheren Inhalt der einzelnen Vollmachtsurkunden vom 13. Oktober 1933, 25. Mai und 20. Juni 1939 wird verwiesen. Die Ergänzungsvollmacht vom 25. Mai 1939 wurde u.a. durch Sophie und Arthur S. sowie Ernst S. erteilt. Im Zeitraum zwischen dem 31. Mai 1934 und 11. Januar 1940 erfolgte sodann der Verkauf der rund 1000 Parzellen. Dieser war 1938 im wesentlichen bis auf knapp 90 Parzellen abgeschlossen. Die hier streitgegenständliche Fläche der Flur wurde mit notariellem Kaufvertrag vom 31. Mai 1934 an die Beigeladene und Herrn Walter P. zu einem Preis von 3 RM/m2, d.h. insgesamt letztlich 1.743 RM verkauft. Der notariellen Urkunde ist zu entnehmen, daß die Käufer zunächst einen Betrag von 350 RM in bar an den Parzellierer zahlten. In der Folgezeit leisteten sie die vertraglich vorgesehenen monatlichen Ratenzahlungen. Die Kaufvertragsparteien erklärten sodann am 7. Mai 1936 die notarielle Auflassung. Die Käufer sind am 4. August 1936 als Eigentümer zu gleichen Rechten und Anteilen im Grundbuch eingetragen worden. Aus der Auflassungsurkunde vom 7. Mai 1936 ist ersichtlich, daß zu diesem Zeitpunkt die Kaufpreisforderung noch insgesamt 1.063 RM betragen hatte. Mit der Auflassung trat der Bevollmächtigte der Erbengemeinschaft, Herr Georg B. sen., diese Forderung an Arthur S. in Firma Max S. ab. Zur Besicherung wurde zugunsten des zuletzt genannten am 4. August 1936 eine Hypothek im Grundbuch eingetragen. Nachdem die Käufer in der Folgezeit einen weiteren Teilbetrag in Höhe von insgesamt 430 RM entrichtet hatten, bewilligte Arthur S. unter dem 12. Mai 1939 die Löschung der Hypothek in Höhe dieses Teilbetrages und trat den verbleibenden Rest im Werte von noch 633 RM schlußendlich an die Grundstücksgesellschaft A. m.b.H. München, Geschäftsstelle Berlin, (i. F.: A. GmbH) mit Wirkung zum 1. April 1939 ab. Arthur S. ist als jüdischer Bürger nach Aktenlage am 9. August 1939 aus Deutschland emigriert.

Mit hier streitgegenständlichem Teilbescheid des Bekl. vom 24. Juni 1994 lehnte dieser die Rückübertragung unter eingehender Darstellung des Sachverhaltes im wesentlichen mit der Begründung ab, daß für die seinerzeitigen Erben nach Albert und Max S. für einen verfolgungsbedingten Vermögensverlust zwar eine gesetzliche Vermutung des § 1 Abs. 6 Satz 2 des Vermögensgesetzes - VermG - nach Maßgabe des Art. 3 der Anordnung BK/O (49) 18U (i. F.: REAOj streite, die hier jedoch dadurch widerlegt sei, daß diese einen angemessenen Kaufpreis erhalten hätten, über den sie hätten frei verfügen können. Der Bekl. ist der Ansicht, die Bodenpreise im Berliner Umland hätten damals zwischen 1 RM/m2 und 3 RM/m2 betragen.

Die Klage ist unbegründet.

Die klagende Erbengemeinschaft hat keinen Anspruch auf Rückübertragung des begehrten Eigentums. Ein solcher ergibt sich nicht aus §§ 3 Abs. 1 Satz 1, 1 Abs. 6 Satz 1 VermG. Danach sind Vermögenswerte die den Maßnahmen i.S.d. § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag des Berechtigten an diesen zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Dabei sind die Vorschriften über vermögensrechtlichen Ansprüche an Vermögenswerten entsprechend auf solche vermögensrechtliche Ansprüche von Bürgern und Vereinigungen anzuwenden, die in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassistischen, politischen, religiösen oder weltanschaulichen Gründen verfolgt wurden und deshalb ihr Vermögen infolge von Zwangsverkäufen, Enteignungen oder auf andere Weise verloren haben. Voraussetzung für den Anspruch auf Rückübertragung ist, daß zwischen Verfolgung und Vermögensverlust ein ursächlicher Zusammenhang besteht, Kimme, Joh. (Hrsg.), Offene Vermögensfragen, Kommentar, § 1 VermG, Rz. 166.

Wegen der Schwierigkeiten des Nachweises dieses ursächlichen Zusammenhangs sahen bereits die Gesetzgeber der alliierten Rückerstattungsgesetze in diesen Fällen die Notwendigkeit einer gesetzlichen Vermutungsregel vor. Da sich die Restitution verfolgungsbedingter Vermögensverluste so weit wie möglich an die Grundsätze des alliierten Rückerstattungsrechts anlehnen wollte, bestimmt § 1 Abs. 6 VermG in der hier maßgeblichen Fassung durch die Änderung des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1257) in Satz 2 nunmehr, daß zugunsten des Berechtigten ein verfolgungsbedingter Vermögensverlust im Sinne des Satzes 1 dieser Vorschrift nach Maßgabe des II. Abschnitts der Anordnung BK/O (49) 180 der Alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 (VOBl. für Groß Berlin I S. 221) vermutet wird. Damit wird der Tatsache Rechnung getragen, daß es im Gegensatz zu den westlichen Besatzungszonen bzw. dem Gebiet der ursprünglichen Bundesrepublik Deutschland im Beitrittsgebiet keine Gesetzgebung gegeben hat, die mit den dort geltenden Wiedergutmachungsgesetzen vergleichbar gewesen wäre, BVerwG, Urt. v. 18. Mai 1995 - 7 C 19.94 -.

Entsprechend Art. 3 Abs. 1 REAO wird dabei zugunsten des Berechtigten vermutet, daß die Veräußerung oder Aufgabe von Vermögensgegenständen verfolgungsbedingt im Sinne des § 1 Abs. 6 Satz 1 VermG ist, wenn Personen gemäß Art. 3 Abs. 1 lit. a) REAO unmittelbar Verfolgungsmaßnahmen durch die Herrschaft der Nationalsozialisten ausgesetzt waren (individuelle Verfolgung), bzw. wenn gemäß Art. 3 Abs. 1 lit. b) REAO Personen betroffen waren, die zu einem Kreis gehörten, den in seiner Gesamtheit die deutsche Regierung oder die NSDAP durch ihre Maßnahmen vom kulturellen und wirtschaftlichen Leben Deutschlands auszuschließen beabsichtigte (kollektive Verfolgung). Bei Anwendung dieser zuvor genannten Vorschriften wird hier zwar zunächst bereits von Gesetzes wegen ein verfolgungsbedingter Vermögensverlust durch den Verkauf des streitgegenständlichen Flurstücks vermutet, ohne daß es auf weitere Einzelheiten des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts oder das Wissen der beteiligten Personen ankäme. Das Grundstück stand ursprünglich im Eigentum der Erbengemeinschaft. Damit ist durch den im Jahre 1934 vertraglich abgewickelten Verkauf ein Vermögenswert bzw. -gegenstand ausschließlich von jüdischen Personen betroffen gewesen. Dies ist zwischen den Beteiligten letztlich unstreitig und führt bereits zu der Rechtsfolge, daß die hier vorgenommene Veräußerung des Grundstücks als verfolgungsbedingt gilt. Daher kann hier für die Frage der Verfolgungsvermutung offen bleiben, ob sich diese im vorliegenden Fall aus Art. 3 Abs. 1 lit. a) oder lit. b) REAO ergibt. Allerdings gilt die Vermutung nicht uneingeschränkt; sie ist durch Anwendung des Art. 3 Abs. 2 und 3 REAO widerlegbar: Gemäß Art. 3 Abs. 2 REAO kann bei einer Veräußerung im Sinne des Absatzes 1 lit. a) die gesetzliche Vermutung durch einen Beweis entkräftet werden. Voraussetzung ist zunächst, daß die Annahme des verfolgungsbedingten Vermögensverlustes nur aus der Vermutungsregel des Absatzes 1 der Vorschrift herrührt und nicht bereits aus anderen Tatsachen folgt. Für die Widerlegung der Vermutung selbst ist dann der Beweis erforderlich, daß der Veräußerer einen angemessenen Kaufpreis erhalten hat und daß er über ihn frei verfügen konnte. Als angemessen ist nach dieser Vorschrift ein Geldbetrag anzusehen, den ein Kauflustiger zu zahlen und ein Verkaufslustiger anzunehmen bereit gewesen wäre. Nach Art. 3 Abs. 3 REAO kann bei einer nach dem 15. September 1935 vorgenommen Veräußerung im Sinne des Absatzes 1 lit. b) die damit ebenfalls verbundene Vermutung gleichermaßen widerlegt werden. Allerdings ist dann zusätzlich zu den Erfordernissen des Absatzes 2 der weitere Beweis zu erbringen, daß das Rechtsgeschäft seinem wesentlichen Inhalt nach auch ohne die Herrschaft des Nationalsozialismus abgeschlossen worden wäre, Art. 3 Abs. 3 lit. a) REAO, oder der Erwerber in besonderer Weise und mit wesentlichem Erfolg den Schutz der Vermögensinteressen des Berechtigten oder seines Rechtsvorgängers beispielsweise durch Mitwirkung bei einer Vermögensübertragung ins Ausland wahrgenommen hat, Art 3 Abs. 3 lit. b) REAO.

Entgegen der Ansicht der Kl. ergibt sich aus dem Wortlaut des Art. 3 REAO nicht, daß die Widerlegung der Verfolgungsvermutung gemäß Absatz 2 der Vorschrift in den Fällen der Kollektivverfolgung wiederum von Gesetzes wegen ausgeschlossen wäre und es demzufolge hier bei einer nicht widerlegbaren Verfolgungsvermutung verbliebe, weil die Mitglieder der Erbengemeinschaft zu dem in Art. 3 Abs. 1 lit. b) REAO genannten Personenkreis gehört hätten. Zwar betrifft die Widerlegungsvorschrift des Art. 3 Abs. 2 REAO in der Tat zunächst nur die Fälle der unmittelbaren Einzelverfolgung im Sinne des Absatzes 1 lit. a). Die zusätzlich zu beweisenden Tatsachen der Vorschrift des Absatzes 3, die den ursächlichen Zusammenhang zwischen Verfolgung und Vermögensverlust zu erschüttern in der Lage sind, betreffen jedoch nur die Fälle kollektiver Verfolgung in der Zeit nach dem 15. September 1935, Fieberg u.a., Komm. zum VermG, § 1, Rz. 147.

Damit ist Art. 3 Abs. 3 REAO im Verhältnis zu Absatz 2 der Vorschrift einengend zu verstehen. Für alle Veräußerungsfälle vor diesem Zeitpunkt verbleibt es bei den in Absatz 2 genannten Voraussetzungen, um die Vermutung des Art. 3 Abs. 1 REAO zu widerlegen. Dies bedeutet, daß es bei Veräußerungen vor dem 15. September 1935 für die Frage des möglicherweise zu führenden Gegenbeweises letztlich dahinstehen kann, ob sich die Verfolgungsvermutung aus Art. 3 Abs. 1 lit. a) oder lit. b) REAO ergibt. Keinesfalls ist eine Auslegung der Vorschriften tragbar, die ein Nebeneinander der beiden Absätze zum Inhalt hätte. Damit wäre nämlich der Zusammenhang zwischen Verfolgung und Veräußerung bei kollektiv Verfolgten vor der Verabschiedung des Reichsbürgergesetzes und des Gesetzes zum Schutze des deutschen Blutes und der deutschen Ehre jeweils vom 15. September 1935 im Gegensatz zum Zeitraum danach unwiderlegbar. Zwar zielt Art. 3 Abs. 3 REAO zur Frage der Kollektivverfolgung augenscheinlich auf den Zeitraum nach dem 15. September 1935 ab, es ist aber eine historische Erfahrungstatsache, daß die Ausgrenzung insbesondere der jüdischen Bevölkerung in Deutschland durch die damalige deutsche Regierung bzw. die NSDAP schon zu Anfang der nationalsozialistischen Herrschaft und damit nicht erst seit dem zuvor genannten Zeitpunkt begann, Oberstes Rückerstattungsgericht (ORG) Berlin, Urt. v. 17. Mai 1956 - ORG A 90, in: RzW 1956, S. 207.

Bei Vermögensverlusten jüdischer Bürger vor diesem Zeitpunkt ist daher in allen Fällen bereits die Widerlegungsregel des Art. 3 Abs. 2 REAO anwendbar. Diese ist hier auch einschlägig, denn es sind vorliegend keine anderen Tatsachen für einen verfolgungsbedingten Vermögensverlust ersichtlich, die entsprechend Art. 3 Abs. 2 REAO die Führung des Gegenbeweises möglicherweise ausschließen würden. Soweit die Kl. der Ansicht ist, bereits die Parzellierung des Gutes S. und die Bestellung des damaligen Parteimitglieds G. als Parzellierer belege wegen der behaupteten geplanten und unmittelbar bevorstehenden Ausreise der Mitglieder der Erbengemeinschaft den Zusammenhang zwischen Verfolgung und Vermögensverlust, weil die Mitglieder der Erbengemeinschaft das Gut S. zu diesem Zeitpunkt nicht haben verkaufen wollen, trifft diese Schlußfolgerung nicht zu. Durch den Abschluß des Parzellierungsvertrages allein ergibt sich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls und des gesamten Akteninhalts nämlich noch kein Vermögensverlust, denn ein solcher konnte allenfalls erst durch die nachfolgende Veräußerung an Dritte eintreten. Im übrigen kann zwar auch ohne die Vermutungsregel des Art. 3 Abs. 1 REAO bei Grundstücksveräußerungen durch Bürger jüdischer Herkunft davon ausgegangen werden, daß diese auf die allgemeine Diskriminierung und Verfolgung durch den NS-Staat zurückzuführen waren. Dies betrifft aber zunächst nur die Fälle, in denen die Veräußerung in engem zeitlichen Zusammenhang mit einer nachfolgenden Ausreise aus Deutschland stand, BVerwG, Beschl. v. 22. Oktober 1996 - 7 B 254.96 -.

Diese Voraussetzung liegt hier schon deswegen nicht vor, weil zumindest zwei Mitglieder der Erbengemeinschaft, nämlich Sophie S. und Ernst S., nicht unmittelbar nach der im Jahre 1933 erfolgten Parzellierung ausgereist waren. Dies ergibt sich aus der unter dem 25. Mai 1939 in Berlin von ihnen im Namen der Erbengemeinschaft erteilten Ergänzungsvollmacht. Zudem dürfte die Annahme, daß Rechtsgeschäfte in aller Regel nicht "freiwillig", sondern stets im Hinblick darauf getätigt wurden, die wegen des zunehmenden staatlichen Verfolgungsdrucks dringlich gewordene Emigration in materieller Hinsicht abzusichern, solange derartige Verkäufe noch möglich waren, erst etwa ab Sommer 1938 allgemeingültig sein, weil mit der Verordnung über die Anmeldung des Vermögens von Juden vom 26. April 1938 (RGBl. I, S. 414) ein weiterer Schritt des Staates in Richtung auf das Ziel erfolgt war, sich im Gewande des Rechts des Vermögens jüdischer Bürger zu bemächtigen, BVerwG, Beschl. v. 22. Oktober 1996 - 7 B 254.96 -.

Hier standen sowohl die Parzellierung aus dem Jahre 1933 als auch der Verkauf aus dem Jahre 1934 im Hinblick zumindest auf die genannten Mitglieder der Erbengemeinschaft erkennbar nicht im geforderten engen zeitlichen Zusammenhang zu einer eventuellen Ausreise. Ohne daß es wegen des Vorstehenden hier erheblich wäre, kommt hier noch folgendes hinzu: Nach Lage der Dinge spricht viel dafür, daß bereits vor dem insoweit maßgeblichen 30. Januar 1933 Verkaufsabsichten hinsichtlich des Gutes S. durch die Erbengemeinschaft vorhanden waren und die später vorgenommene Parzellierung ebenfalls bereits früher angebahnt wurde (wird ausgeführt).

Die demzufolge nicht ausgeschlossene Vorschrift Art. 3 Abs. 2 REAO stellt sich wegen den auf der Hand liegenden Schwierigkeiten, den erforderlichen ursächlichen Zusammenhang zwischen Verfolgung und Vermögensverlust noch nach einem Zeitraum von über 60 Jahren zur vollen Überzeugungsbildung nachweisen zu können, zunächst als eine gesetzliche Beweislastumkehr dar. Daher ist es in diesem Fall auch nicht Sache der Kl. als Antragstellerin eines Rückübertragungsanspruches, die diesen Anspruch begründenden Tatsachen notfalls unter Beweis zu stellen. Weil für diese zu der Frage des verfolgungsbedingten Vermögensverlustes bereits eine gesetzliche Vermutung streitet, wäre ein diesbezüglicher zusätzlicher Beweisantrag unnötig und damit unzulässig. Vielmehr hat im Zweifel hier allein der Bekl. entsprechend § 173 VwGO i.V.m. § 292 der Zivilprozeßordnung (ZPO) Tatsachen darzulegen, aus denen sich ergibt, daß der vermutete Rechtszustand nicht bzw. anders besteht. Gelingt dies nicht, verbleibt es bei der ursprünglichen Vermutung mit der sich damit ergebenden Folge eines bestehenden Rückübertragungsanspruches, soweit dieser nicht nach anderen Vorschriften wieder ausgeschlossen ist. Für die Kl. als Anspruchstellerin ist es dabei ausreichend, wenn sie das Vorliegen dieser Tatsachen bestreitet. Die Führung des angesprochenen Gegenbeweises folgt dann allgemeinen Regeln. Dies bedeutet, daß sich Behörden und im Streitfalle die Gerichte hinsichtlich aller die gesetzliche Vermutung widerlegenden Tatsachen die volle Überzeugung zu bilden haben. Dabei ist im vorliegenden Fall die Führung des Gegenbeweises wiederum entsprechend Art. 3 Abs. 2 REAO durch eine Legaldefinition vorgezeichnet: Der Bekl. hat im Zweifel die Tatsachen zu belegen, aus denen sich sowohl die Angemessenheit des Kaufpreises als auch die freie Verfügbarkeit desselben ergibt. Die Beweislast für die Angemessenheit des gezahlten Kaufpreises trifft danach im Bestreitensfall grundsätzlich denjenigen, der sich hierauf beruft, wenn - wie hier - durch den Anspruchsteller eine nicht untergeordnete Abweichung des angemessenen zu dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis behauptet wird, Kimme, Joh. (Hrsg.), Offene Vermögensfragen, Kommentar, § 1 VermG, Rz. 179.

Das Vorliegen der Angemessenheit und der freien Verfügungsgewalt ist dabei eine Rechtsfrage, die auf der Grundlage der zu beurteilenden Tatsachen zu beantworten ist. Daher verbietet sich auch ein Beweisantrag, der beispielsweise die Angemessenheit des Kaufpreises zum Inhalt hat. Ist für den Vermögenswert ein angemessener Kaufpreis gezahlt worden, der zudem in die freie Verfügungsgewalt des Veräußerers gelangt ist, wird von Gesetzes wegen angenommen, daß ein verfolgungsbedingter Vermögensverlust und damit ein begründeter Rückübertragungsanspruch nicht besteht. So ist der hier vorliegende Fall gelagert. Zur vollen Überzeugung der Kammer hat die Erbengemeinschaft einen angemessenen Kaufpreis erhalten, über den sie auch frei verfügen konnte. Die Kammer macht sich dabei zunächst vollinhaltlich die insoweit zutreffenden umfangreichen Ausführungen des Bekl. und des Widerspruchausschusses in den angefochtenen Teilbescheiden zu eigen, § 117 Abs. 5 VwGO. Zusätzlich zu den insoweit nachvollziehbaren Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden wird auf folgendes hingewiesen: Die Frage der Angemessenheit des Kaufpreises beantwortet sich im Zusammenhang mit der Anwendung des Art. 3 Abs. 2 REAO entsprechend der oben angeführten Legaldefinition danach, welchen Preis ein Kauflustiger zu zahlen und ein Verkaufslustiger anzunehmen bereit gewesen wäre. Letztlich bedeutet dies, daß ein Kaufpreis dann angemessen ist, wenn er dem objektiven Verkehrswert des Objektes bei einem Verkauf unter Nichtverfolgten zum gleichen Zeitpunkt entsprochen hätte, Kimme Joh. (Hrsg.), Offene Vermögensfragen, Kommentar, § 1 VermG, Rz. 177. (wird ausgeführt)

Vor diesem Hintergrund gehen die angefochtenen Bescheide zu Recht von einem angemessenen Verkaufspreis aus. Sowohl der hier erzielte Preis von 3 RM/m2 als auch die im Parzellierungsvertrag vereinbarten Mindestpreise von 1,50 RM/m2 bzw. 2,50 RM/m2 entsprechen daher dem, was bei dem beabsichtigten Gesamtverkauf aller Flächen des Gutes S. zu den damaligen Marktverhältnissen im fraglichen Zeitraum zu er-warten war. Dies ergibt sich aus einer Vielzahl von insoweit zumindest in der Größenordnung des jeweiligen Betrages übereinstimmenden Quellen:

Aus der vom Bekl. in Kopie auszugsweise vorgelegten Schrift "Die private Stadtrandsiedlung" aus dem Jahr 1933 ergibt sich, daß außerhalb Berlins die Preise für entsprechendes Nettoland etwa zwischen 1 RM/m2 und 3,- RM/m2 betragen haben. Soweit dort angeführt wird, daß in vielen Fällen die Preise auch darüber hinausgegangen seien, wird auf den insoweit "recht schwierig" gewesenen Absatz dieser Grundstücke verwiesen. Da es aber hinsichtlich der Angemessenheit des Kaufpreises nur auf tatsächlich erzielbare Preise ankommt, mithin Fälle unberücksichtigt bleiben, in denen letztlich wegen eines zu hohen geforderten Preises nicht verkauft wurde, ist der hier vom Bekl. als angemessen angenommene Preis nachvollziehbar belegt. Dem steht auch nicht die von der Kl. bezweifelte Verwertbarkeit entgegen. Soweit diese sinngemäß rügt, die angegebenen Preise seien zu gering, weil der Herausgeber der Schrift entsprechend der nationalsozialistischen Ideologie an der Vergabe von Grund und Boden an breite Bevölkerungsschichten ein Interesse daran gehabt habe, verfängt dies nicht. Zum einen würde dies den gesamten Grundstücksmarkt betroffen haben und wäre demzufolge keine spezifische verfolgungsbedingte Maßnahme ausschließlich gegen jüdische Grundstücksverkäufer gewesen. Zum anderen beruhen die Angaben auf Erhebungen bereits aus dem Jahre 1932. In diesem Zusammenhang läßt sich der zitierten Schrift zwar eine Prognose über die Entwicklung der Preise nach dem Sommer 1932 nicht entnehmen. Allerdings ist zur Überzeugung der Kammer nicht davon auszugehen, daß die maßgeblichen Bodenpreise innerhalb eines verhältnismäßig kurzen Zeitraums von hier knapp zwei Jahren sich erheblich erhöht hätten. Dieses Ergebnis wird durch weitere Erkenntnisse belegt. Aus zu den Verwaltungsvorgängen in Kopie gegebenen Auszügen damaliger Grundstücksangebote in der Tageszeitung "Berliner Morgenpost" im Zeitraum zwischen Mai und Juni 1934 ergibt sich für unbebaute Parzellengrundstücke am damaligen Stadtrand Berlins ein durchschnittlicher Preis von ebenfalls zwischen 1,- RM/m2 in F. und 3,- RM/m2 in der Gartenstadt F. bei G. Aus einem dem vorliegenden Fall ähnlichen Verkaufsprojekt der Stadt T. ergibt sich aus einem in Kopie zur Akte gereichten Verkaufsprospekt des Magistrates der Stadt T. für das Siedlungsvorhaben zu beiden Seiten der damaligen M. Chaussee im hier fraglichen Zeitraum für eine zwischen 500 m2 und 1.500 m2 große Parzelle ein Preis von 1,50 RM/m2. Aus weiteren in Kopie zur Akte gelangten Kaufverträgen bezüglich angrenzender und vergleichbarer Flurstücke dritter Personen aus dem Zeitraum zwischen 30. Mai 1930 und 5. Oktober 1936 ergeben sich vereinbarte Kaufpreise zwischen 0,75 RM/m2 und 1,90 RM/m2. Das von den Kl. vorgelegte Gutachten des Herrn Dr.-Ing. S. steht dem nicht entgegen. Der darin ermittelte durchschnittliche fiktive Bodenwert von 4,90 RM/m2 soll den Anforderungen, die an ein Baugrundstück gestellt werden, entsprechen und bezieht sich somit auf Bauland. Insoweit sind den sich aus den Verträgen ergebenden Beträgen weitere Kosten für Erschließungsmaßnahmen hinzuzurechnen, damit die genannten Zahlen vergleichbar sind. Die seinerzeit gezahlten Preise wurden nämlich nicht für Bauland gezahlt, denn die verkauften Parzellen waren kein Bauland im Sinne der insoweit maßgeblichen Preis- und Bewertungsvorschriften. Bei unbebauten Grundstücken sind demnach insbesondere Rohbauland und baureifes Land zur Bestimmung des Wertes üblich. Im Gegensatz zum Rohbau- oder gar

ind. Die seinerzeit gezahlten Preise wurden nämlich nicht für Bauland gezahlt, denn die verkauften Parzellen waren kein Bauland im Sinne der insoweit maßgeblichen Preis- und Bewertungsvorschriften. Bei unbebauten Grundstücken sind demnach insbesondere Rohbauland und baureifes Land zur Bestimmung des Wertes üblich. Im Gegensatz zum Rohbau- oder gar Bauerwartungsland ist baureifes Land dann gegeben, wenn die sofortige Bebauung rechtlich und tatsächlich möglich ist. Es liegt demzufolge im allgemeinen an endgültig oder vorläufig ausgebauten Straßen und ist in der Regel bereits in passende Parzellen eingeteilt. Dies ist hinsichtlich der Erschließung der Grundstücke hier nicht der Fall. So waren durch die jeweiligen Käufer entsprechend § 5 des Kaufvertrages die Pflichten aus dem Aufschließungsvertrag unmittelbar zu übernehmen. Dies betraf insbesondere die gesamten Kosten der Straßenerrichtung sowie für Versorgungsleitungen einen vorläufigen Betrag von 1.100 RM bis 1.800 RM je Grundstück und je nach Lage. Erst dadurch wurde die Baureife hergestellt. Bei Hinzurechnung lediglich der für die Versorgungsleitungen veranschlagten vorläufigen Beträge ergibt sich ein Endpreis für die kaufenden Siedler von rund 5 RM/m2. Damit ist die Angemessenheit des tatsächlich erzielten Kaufpreises im gesamten hier interessierenden Bereich zur Überzeugung der Kammer nachvollziehbar und ausreichend belegt. Der sinngemäße Einwand der Kl., die Erbengemeinschaft sei letztlich schon bei Abschluß des Parzellierungsvertrages auf einen zu niedrigen Wert festgelegt worden, ist unter Zugrundelegung der vorstehenden Ausführungen nicht geeignet, den tatsächlich zwischen den Kaufvertragsparteien erzielten Kaufpreis als unangemessen im Sinne des Art. 3 Abs. 2 REAO zu qualifizieren. Zunächst handelt es sich bei den im Parzellierungsvertrag vorgegebenen Beträgen um Mindestkaufpreise, die auf keinen Fall unterschritten werden durften, jedoch im Einzelfall durchaus überschritten werden konnten. Im übrigen wäre dann anzunehmen gewesen, daß der Parzellierer insoweit versucht hätte, den tatsächlichen Marktpreis auch zu realisieren, um seine vertraglich und grundbuchrechtlich gesicherte Hälfte am Mehrerlös gegenüber den Mindestpreisen als Provision zu erhalten. Dies ist zumindest im hier zu entscheidenden Zeitraum nicht belegt. Schließlich hat der Bekl. zu Recht angenommen, daß die vertraglichen Modalitäten nicht unüblich waren. Entscheidend ist hier insbesondere, daß die dem Parzellierer zustehende Vergütung zusätzlich zu den garantierten Mindestpreisen von den Käufern zu entrichten waren. Die Erbengemeinschaft hat den angemessenen Kaufpreis hier auch erhalten und konnte hierüber auch frei verfügen. Hierfür ist einmal entscheidend, daß der Kaufpreis in die Verfügungsgewalt des Verkäufers gelangt ist und er sodann frei über die weitere Verwendung bestimmen kann. Dabei geht der Bekl. wie der Widerspruchsausschuß zu Recht davon aus, daß insoweit ausreichend ist, wenn der Veräußerer wenigstens zeitweilig in der Lage war, zu entscheiden, wie er über den Kaufpreis verfügen wollte und daß er die Wahl zwischen mehreren Verwendungsmöglichkeiten hatte, vgl. Oberlandesgericht Frankfurt/M, in: RzW 1951, S. 36 Nr. 9 zu Art. 16 Abs. 1 und Art. 44 Abs. 3 REG, und sich die tatsächliche Verfügung oder nach Lage des Falles die angemessene Gelegenheit hierzu aus Umständen ergibt, die die Ausübung freien Willens und freier Wahl gestattet haben, vgl. ORG Berlin, in: RzW 1955, S. 18.

Für die Feststellung der freien Verfügbarkeit ist dabei der Zeitpunkt entscheidend, in dem sich der Veräußerer hinsichtlich seines zivilrechtlichen Anspruchs auf Erhalt des Kaufpreises eindeutig und abschließend festlegt. Besteht er auf Barzahlung bei Eigentumsübergang, ist dieser Zeitpunkt maßgeblich. Im Fall der Stundung ist der Kaufpreis frei verfügbar, wenn der Veräußerer die Forderung verpfänden, abtreten oder in anderer Weise darüber verfügen konnte, Kimme, Joh. (Hrsg.), Offene Vermögensfragen, Kommentar, § 1 VermG, Rz. 181.

So ist der Fall hier gelagert: Ausweislich des notariellen Kaufvertrages vom 31. Mai 1934 wurden zunächst 350 RM zu diesem Zeitpunkt bar an den Parzellierer G. bezahlt. Auch die weiteren Zahlungen der Käufer sind entsprechend den Vorgaben des Parzellierungs- und des Kaufvertrages durch Überweisung an den Parzellierer letztlich in den Rechtskreis der Erbengemeinschaft gelangt. Dies ergibt sich zwar auch aus der Befragung des Herrn G. vom 12. April 1992. Maßgeblich ist aber im hier vorliegenden Fall eines Verkaufs vor dem 15. September 1935 bzw. noch während der ursprünglichen Laufzeit des Parzellierungsvertrages, daß bereits in diesem die Restkaufpreisforderung von der Erbengemeinschaft an den Parzellierer zwecks Einzugs abgetreten wurde. Damit hat sich die Erbengemeinschaft in der Verwendungsmöglichkeit des Kaufpreises festgelegt, indem sie statt einer anderen Möglichkeit den Käufern das Recht eingeräumt hat, die hypothekarisch gesicherte Restforderung unter zinsfreier Stundung in Raten zu begleichen. Sie hat zumindest die zu ihren bzw. zugunsten des Herrn Arthur S. als insoweit Berechtigten eingetragene Restkaufgeldhypothek erhalten. Der spätere Wegfall ist insoweit unbeachtlich. Daher kommt es hier nicht mehr darauf an, daß der schlußendlich unter dem 11. Mai 1939 noch offene Restbetrag möglicherweise mit einem über das übliche Maß hinausgehenden Disagio an einen Dritten abgetreten wurde. Insoweit ist allein der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und die darin getroffenen Vereinbarungen entscheidend. Soweit bei einem anzunehmenden erheblichen Disagio in der Tat ein verfolgungsbedingter Verlust hieran zu sehen wäre, weil spätestens 1939 das Abwarten der Fälligkeit solcher Ratenforderungen jüdischen Bürgern nicht mehr zumutbar war, wäre dies allenfalls ein eigenständiger Vermögensverlust. Jedenfalls wäre dies ohne Einfluß auf das zugrunde liegende Verkaufsgeschäft hinsichtlich des Grundstücks. Daher ist hier unter Berücksichtigung des gesamten Akteninhalts zur vollen Überzeugung der Kammer belegt, daß der hier im Einzelfall fällige und angemessene Kaufpreis dem Berechtigten zur Verfügung stand. Dies wird im übrigen, ohne daß es entscheidungserheblich wäre, durch weitere Umstände erhärtet: Aus der Erklärung des Arthur S. vom 15. Juni 1939 ergibt sich, daß er zumindest bis zu diesem Zeitpunkt keinem generellen Entzug seines Vermögens ausgesetzt gewesen war. Zudem tragen die Kl. zu 14) bis 18) selbst vor, er habe die Gelder treuhänderisch erhalten. Aus der Bestätigung des Bankhauses H. & Co. als Muttergesellschaft der A. GmbH vom 7. November 1939 folgt weiter, daß diese für alle im hier fraglichen Bereich erworbenen Restkaufgeldforderungen den Kaufpreis ausgezahlt hatte.