Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels

1. Das Verbot des MietenWoG Berlin, eine höhere Miete zu fordern als die am Stichtag vereinbarte, ist verfassungswidrig.

2. Dem Bundesverfassungsgericht wird zur Beurteilung die Frage vorgelegt, ob § 3 Abs. 1 Satz 1 des MietenWoG Berlin in der Fassung vom 11. Februar 2020 (GVBl. Berlin 2020, 50) im Hinblick auf §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG unvereinbar und deshalb nichtig ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von den Bekl. mit Schreiben vom 13.6.2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Klage wäre allein nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in vollem Umfange begründet, da die begehrte Miethöhe weder die sich aus dem Mietspiegel 2019 ergebende ortsübliche Vergleichsmiete noch die 15 %ige Kappungsgrenze übersteigt und keine abweichenden mietvertraglichen Regelungen bestehen.

Unter Berücksichtigung der Vorschriften des MietenWoG Bln wäre die Klage indes unbegründet.

Durch die Zustimmung der Bekl. zu der von der Kl. begehrten neuen Miete käme eine Vereinbarung über eine Änderung der bisherigen Miethöhe zustande (§ 557 Abs. 1 BGB), die jedoch wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB nichtig wäre. Die Verurteilung zu einem verbotenen Rechtsgeschäft kommt nicht in Betracht.

Dahinstehen kann dabei hier die Frage, ob § 134 BGB als Auslegungsregel zu verstehen ist oder sich die Nichtigkeit aus der Verbotsnorm selbst ergibt (ausführlich zum Ganzen Staudinger/Sack-Seibl zu § 134 BGB Rn. 57 ff.). Der Sinn und Zweck des „Mietendeckels“ geht ganz klar dahin, Mieterhöhungen zu verhindern, so dass das die Miethöhe ändernde Rechtsgeschäft in jedem Falle als nichtig einzustufen wäre. Nichtig ist ein Rechtsgeschäft insbesondere dann, wenn der Leistungserfolg durch das verletzte Gesetz verboten wird (BGHZ 118, 142, 144 aE = NJW 1992, 2021, 2022; BGHZ 159, 334, 340 = NJW-RR 2004, 1545, 1546). Genau das ist der Sinn des MietenWoG.

Dahin stehen kann auch, ob die Nichtigkeit bereits die Willenserklärung - hier die Zustimmung der Bekl. - erfasst (so Palandt/Ellenberger, § 134 Rn. 12) oder lediglich das abgeschlossene Rechtsgeschäft selbst (so MünchenerKommentar/Armbrüster zu 134 BGB Rn. 25, Ermann/Arnold zu § 134 BGB Rn. 7). In dem einen Falle wäre die Klage auf Abgabe einer nichtigen Willenserklärung gerichtet, in dem anderen Falle auf Abgabe einer Willenserklärung, die ins Leere ginge, weil der gewollte Vertrag nichtig wäre. Auf die Abgabe einer solchen Willenserklärung besteht kein vom Gesetz geschützter Anspruch, auch ohne dass man dazu § 242 BGB (so LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2020 - 67 S 274/19 - [GE 2020, 468]) oder Unmöglichkeitsnormen bemühen müsste (man mag in einem solchen Falle sogar an der Zulässigkeit der Klage zweifeln, da man ein Rechtsschutzbedürfnis auf Zustimmung zu einem verbotenen Geschäft wohl mit Recht bezweifeln kann).

Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist eine Miete verboten, die die am 16.6.2019 vereinbarte Miete überschreitet. An diesem Stichtag war zwischen den Parteien aber lediglich eine Miete in Höhe von 516 € vereinbart. Damit unterliegt die gesamte begehrte Erhöhung dem Verbot.

Dagegen spricht auch nicht, dass das Mieterhöhungsverlangen noch vom 13.6. datiert (wann es zugegangen ist, wird allerdings nicht mitgeteilt) und die Bekl. bereits damals - noch vor Inkrafttreten des MietenWoG - verpflichtet gewesen wären, der Erhöhung zuzustimmen und der Zeitpunkt der Erhöhung auch noch vor dem Inkrafttreten des Gesetzes gelegen hätte. Das MietenWoG spricht ganz eindeutig von der am Stichtag vereinbarten Miete. Da das BGB die Mieterhöhung als Rechtsgeschäft regelt und eine Vereinbarung erst mit Abgabe beider Willenserklärungen zustande kommt, war hier am Stichtag eben nichts anderes vereinbart. Abweichende Überleitungsvorschriften enthält das MietenWoG nicht.

Diese Deutung ergibt sich im Übrigen auch deutlich aus der Gesetzesbegründung, aus der ganz klar hervorgeht, dass der Landesgesetzgeber das Verbot als Verbot im Sinne des § 134 BGB verstanden wissen will (die Beschlussvorlage des Senats an das Abgeordnetenhaus vom 28.11.19, Seite 25 sagt es deutlich: „Die Verwendung des Wortes „verboten“ soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen“) und auch keineswegs die Konsequenzen einer solchen Umgehungsauslegung will: Weder sollen die Beträge nach Auslaufen des Gesetzes nachzuzahlen sein, noch soll die erhöhte Miete Ausgangsmiete für spätere Mieterhöhungen sein. Überzahlungen sollen nach §§ 812 ff. BGB zurückzufordern sein.

Laut Gesetzesbegründung zu § 3 MietenWoG Berlin hat diese Vorschrift die Bestandsmieten zum Stichtag 18. Juni 2019 „eingefroren“ (wörtlich! siehe Beschlussvorlage aaO. S. 25; Fraktionsantrag zur Änderung der Beschlussvorlage zur Drs. 18/2347 vom 21. Januar 2020, S. 6) und dabei eine „unechte Rückwirkung“ normiert, die die zulässige Höhe der Miete nach einem Zeitpunkt bestimmt, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes liegt (vgl. Grzeszick, ZRP 2020, 37, 41). Ein Vermieter kann sich damit auf eine ihm günstige Stichtagsmiete nur dann mit Erfolg berufen, wenn er bis zum 18. Juni 2019 entweder eine einheitliche vertragliche Vereinbarung in Höhe der nach dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln geforderten Miete getroffen oder der Mieter bis zum 18. Juni 2019 einem Erhöhungsverlangen des Vermieters freiwillig zugestimmt oder ein bis zum 18. Juni 2019 rechtskräftig gewordenes Urteil die Zustimmung des Mieters gemäß § 894 Satz 1 ZPO ersetzt hat (vgl. Grzeszick, aaO.; Herrlein/Tuschl, NZM 2020, 217, 222; Schultz, GE 2020, 1687, 172). Das ist hier nicht der Fall (so im Übrigen eindeutig auch die Haltung der hiesigen Berufungskammer, LG Berlin, Beschluss vom 12.3.2020, 67 S 274/19 [GE 2020, 468]).

Soweit etwa das AG Charlottenburg (aaO., Rn. 15 nach juris) das MietenWoG auf solche „Altfälle“ nicht angewendet wissen will, ist die Begründung nicht nachvollziehbar. Danach soll § 3 Abs. 1 MietenWoG seinem Wortlaut nach allenfalls die Frage regeln, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Die zitierte Gesetzesbegründung ( „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“ - Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage) sagt das nun gerade nicht, sondern sie drückt nur aus, was selbstverständlich ist: Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes ist dieses natürlich zu ignorieren, und die Gerichte haben ohne Beachtung des (nicht geltenden) Gesetzes zu urteilen. Übersehen wird auch, dass das MietenWoG zwar einerseits sorgsam die unmittelbar relevanten Begriffe des BGB vermeidet, aber ebenso sorgsam formuliert, an welchen Stellen des BGB-Systems eingegriffen werden soll. Dass hier der Begriff „vereinbart“ verwandt wird, dürfte kein Zufall sein, und dem Gesetzgeber war offensichtlich auch klar, dass „vereinbart“ eben etwas anderes ist als „Zustimmung geschuldet“.

Im Übrigen hat die hier zuständige Berufungskammer des LG Berlin diese Frage in seinem Beschluss vom 12.3.2020, 67 S 274/19 zwar nicht rechtskräftig oder gar bindend, wohl aber wegweisend im Sinne der auch hier vertretenen Auffassung entschieden.

Von einzelnen Kommentatoren wurde schließlich der Versuch unternommen, wegen der schweren verfassungsrechtlichen Bedenken die Verbotsnorm so auszulegen, dass das Verbot zivilrechtlich nicht von Belang sein soll (Schultz, GE 2020, 168). Einige Amtsgerichte haben demgemäß bereits unter Geltung des MietenWoG Verurteilungen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ausgesprochen (u. a. AG Charlottenburg, Urteil vom 4.3.2020 - 213 C 136/19; AG Schöneberg, Urteil vom 27.2.2020 - 13 C 192/19; AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 18.3.2020 - 2 C 409/19). Das ist aber nicht haltbar.

Das AG Charlottenburg argumentiert damit, dass im ursprünglichen Entwurf des Gesetzes noch das Verbot normiert gewesen sei, eine höhere Miete zu fordern, im endgültigen Gesetzestext aber das Wort „fordern“ gestrichen worden sei. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setze voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden sei. Diese Argumentation geht aber an der Problemlage vorbei, weil § 134 BGB systematisch eben einen Vertrag voraussetzt, der wegen eines Verbotes von Anfang an nichtig ist.

Die ebenfalls ins Feld geführte Formel „Bundesrecht bricht Landesrecht“ (AG Charlottenburg, aaO. Rn. 21, zitiert nach juris) ist zwar sicher zu beachten, unterfällt aber nicht der Beurteilungskompetenz des Amtsgerichts (siehe Art. 100 Abs. 1 Satz 2 2. Hs GG).

Wenn das AG Pankow/Weißensee hier eine gesetzgebende Katze erkennen will, die sich in den legislativen Schwanz zu beißen scheint, wenn in der Begründung einerseits zu lesen sei, man wolle nicht in Vertragsverhältnisse eingreifen, andererseits aber die Verbote als Verbote im Sinne des § 134 BGB verstanden wissen will, trifft das zwar sicherlich ins Schwarze, daraus den Schluss zu ziehen, das Gesetz sei zivilrechtlich irrelevant, würde die bewusste Katze jedoch in zwei Teile zerreißen. Zivilrechtliches Mietrecht und öffentliches Wohnungswesenrecht - der Katze vordere und hintere Hälfte - liefen getrennte Wege, die Einheit der Rechtsordnung wäre aufgegeben. Es würden zwei nebeneinander herlaufende Regelungssysteme geschaffen, die in keiner Weise zueinander passen. Der Mieter muss zwar einer Mieterhöhung zustimmen und die Mietparteien haben dann einen Vertrag über die neue Miethöhe geschlossen, der Vermieter darf aber landesrechtlich nicht fordern, was er bundesrechtlich einfordern dürfte. Zahlt der Mieter nicht, würde eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung zwar vor dem Zivilgericht erfolgreich sein, vor dem Verwaltungsgericht würde der Vermieter aber mit seiner Klage gegen die daraufhin verhängten Bußgelder unterliegen. Und ist ein Mieter, der nicht zahlt, weil das Landesrecht ihm das gestattet, in Verzug, weil das Bundesrecht ihm die Zahlung auferlegt, und muss deshalb eine Kündigungsklage befürchten?

IV. Die hier relevante Vorschrift des MietenWoG Berlin - das Verbot, eine höhere Miete zu fordern als die am Stichtag vereinbarte - ist verfassungswidrig.

Dem Land Berlin fehlt es bereits an der Gesetzgebungskompetenz zum Erlass eines derartigen generellen Mieterhöhungsverbotes. Die Regelung unterfällt dem Kompetenztitel des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht), damit der konkurrierenden Gesetzgebung. Da der Bundesgesetzgeber von seiner Gesetzgebungskompetenz hier umfassend Gebrauch gemacht hat, scheiden ergänzende oder gar abweichende landesgesetzliche Regelungen aus. Der frühere Kompetenztitel Wohnungswesen, der seit der „Föderalismusreform“ nicht mehr insgesamt der konkurrierenden, sondern großteils der Ländergesetzgebung unterfällt, kann als Kompetenzgrundlage nicht herangezogen werden (im Ergebnis ebenso: Abramenko, AnwBl Bln 2019, 418; Beuermann, GE 2019, 841; Feldmann, GE 2019, 1469; Knauthe, ZfIR 2019, 509; Papier, Rechtsgutachten - Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels, 16; ders., DRiZ 2019, 380, 381; Pickert, GE 2019, 954; Schede/Schuldt, NVwZ 2019, 1572; dies., AnwBl Bln 2019, 414; Stelzer, GE 2019, 1473; Wichert, GE 2019, 1356; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, Gutachterliche Stellungnahme, WD 3 - 3000 - 149/19, 3 ff.; Wolfers/Opper, DVBl. 2019, 1446, 1447; LG Berlin aaO.).

Das Mietpreisrecht ist grundsätzlich Teil des sozialen Mietrechts, das nach ganz allgemeiner Auffassung traditionell eine Materie des bürgerlichen Rechts ist. Das Wohnungswesen demgegenüber umfasst öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Wohnraumbeschaffung und zur Wohnraumnutzung. Die hier relevante Norm ist eindeutig eine solche des Mietpreisrechts, auch wenn das MietenWoG versucht, sich durch Formulierungen, die sich von den parallelen Formulierungen des BGB teilweise absetzen, das Mäntelchen des Verwaltungsrechts überzuwerfen.

Mietverhältnisse sind Vertragsverhältnisse unter Privaten. Wohnungen werden nicht durch Verwaltungsakt zugewiesen. In Vertragsverhältnissen sind Leistung und Gegenleistung primäre Vertragspflichten. Die Vereinbarung der Miethöhe ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis und damit mit dem bürgerlichen Recht verbunden.

Im Rahmen des sozialen Mietrechts - gegründet auf der Sozialbindung des Eigentums - beschränkt das BGB selbst die ansonsten zwischen den Parteien bestehende Vertragsfreiheit, wobei das BGB einen sozial ausgewogenen Interessenausgleich zwischen den naturgemäß widerstreitenden Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters versucht. So verschließt das BGB dem Vermieter die ansonsten in Dauerschuldverhältnissen gegebenen Möglichkeiten, die Gegenleistung zu erhöhen, weitestgehend. Weder können in Mietverträgen Preissteigerungen frei vereinbart werden, noch sind Änderungskündigungen möglich. Die Möglichkeiten für zeitlich befristete Verträge sind ebenso wie die Möglichkeiten zur Kündigung erheblich eingeschränkt. Als Ausgleich sieht das BGB eine Verpflichtung des Mieters vor, einer vertraglichen Vereinbarung zur Änderung der Miethöhe unter bestimmten Voraussetzungen zuzustimmen. Zu diesen Voraussetzungen gehören im Bürgerlichen Recht auch Fristen. § 558 Abs. 1 BGB enthält gesetzliche Fristen für Erhöhungen oder andersherum: § 558 Abs. 1 BGB verbietet dem Vermieter, vor Ablauf der Fristen des § 558 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Wenn nun § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln faktisch dem Vermieter versagt, ohne Rücksicht auf die Fristen des BGB eine Mieterhöhung zu verlangen, so steckt dahinter im Zusammenspiel mit Art. 4 Abs. 2 des Berliner Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 - diese Vorschrift regelt das Außerkrafttreten des MietenWoG fünf Jahre nach Inkrafttreten - letztlich nichts anderes als eine Verlängerung der durch das BGB in § 558 Abs. 1 enthaltenen Frist um fünf Jahre. Genau das ist der Regelungsinhalt, genau das ist mit dem Gesetz auch gewollt. Die Überschrift des Paragraphen „Mietenstopp“ ist bezeichnend. Die Vorschrift greift damit direkt in das Mietpreisrecht des BGB ein, durchbricht den im BGB vorgenommenen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter und ist damit dem Mietpreisrecht und folglich dem bürgerlichen Recht zuzuordnen. Dafür fehlt dem Land die Gesetzgebungskompetenz.

Die Kompetenzüberschreitung des Landesgesetzgebers lässt sich auch nicht dadurch rechtfertigen, dass das MietenWoG einige in der Tat rein öffentlich-rechtliche Regelungen enthält. Tatsächlich sind diese öffentlich-rechtlichen Normen nämlich marginal und wirken nicht lediglich quasi bei Gelegenheit der Regelung des Wohnungswesens auf das Bürgerliche Recht. Der zentrale Schwerpunkt des Gesetzes liegt ganz eindeutig darin, die Regelungen des BGB zur Miethöhe und Mieterhöhung zu verschärfen.

Weder enthält das Gesetz irgendwelche ernsthaften Regelungen zu öffentlich gefördertem Wohnraum oder Wohnraumbewirtschaftung, was üblicherweise ein zentraler Aspekt von Regelungen im Wohnungswesen wäre. Die Zuschussmöglichkeit des § 9 bei genehmigter Überschreitung des Miethöchstbetrages verweist letztlich nur auf andere Gesetze. Noch enthält das Gesetz - abgesehen von der Verhängung von Bußgeldern - ernsthafte Tätigkeitsfelder für die Verwaltung. Selbst die in dem ursprünglichen Gesetzentwurf enthaltene Möglichkeit, Bestandsmieten durch Verwaltungsakt abzusenken (§ 2 Abs. 2 Satz 3 des Entwurfes ermächtigte die Bezirksämter noch, überhöhte Mieten zu untersagen), enthält das Gesetz nicht, sondern überantwortet dies dem Zivilrecht. Der verwaltungsrechtliche Gehalt beschränkt sich im Wesentlichen darauf, Bußgelder für etwas verhängen zu können, was das BGB erlaubt, Auskünfte einzuholen, zu überwachen und Daten zu verwalten.

Der Schwerpunkt des Gesetzes liegt also sehr eindeutig auf der Regulierung der Miethöhe und der Verhinderung von Mieterhöhungen, wobei weitestgehend das Instrumentarium des BGB - Fristen für Mieterhöhungen, Beschränkung der Höhe von Mieterhöhungen durch die Regelungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Indexmiete und Staffelmiete, Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen - aufgegriffen und verschärft wird. Lediglich die in §§ 5 ff. MietenWoG ermöglichte Absenkung von Bestandsmieten sieht das BGB - außer bei Neuvermietungen - bislang nicht vor. Auch das ist aber nicht Verwaltungsrecht - zumal der Mieter dies nach den Vorschriften des Zivilrechts selbst vor den Zivilgerichten durchzusetzen hätte -, sondern Bürgerliches Recht. Und auch da ist die Regelung des BGB als umfassend und die Gesetzgebungskompetenz des Landes als nicht gegeben anzusehen.

An diesem Befund ändert auch nichts der Umstand, dass das MietenWoG krampfhaft versucht, die Formulierungen des BGB zu vermeiden und andere wählt. Im hier interessierenden Fall werden nicht etwa Mieterhöhungen verboten, sondern nur „eine Miete“. Bei Neuvermietungen wird wörtlich keineswegs der Abschluss eines Mietvertrages mit höherer Miete verboten, wohl aber das Fordern höherer Mieten. Selbst die Ausnahmeregelungen für den Anwendungsbereich des Gesetzes für neugeschaffenen Wohnraum (§ 1 Nr. 3 MietenWoG) bildet man zwar der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB nach, formuliert aber etwas anders, um das zu maskieren. Auch Bezugnahmen auf BGB-Vorschriften meidet man im Gesetzestext und versteckt sie in der Begründung. Inhaltlich und vor allem wirtschaftlich ist das schlicht das Gleiche.

Tatsächlich eröffnet das BGB selbst an einigen Stellen dem Landesgesetzgeber Möglichkeiten der Regelung - § 556d Abs. 2 BGB, § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB - und macht damit deutlich, dass die Regelungen ansonsten abschließend und der Landesgesetzgebung nicht zugänglich sind (was im Übrigen auch allgemein so anerkannt ist und nie Gegenstand der Begründungsversuche des Landesgesetzgebers war - siehe Beschlussvorlage des Senats an das Abgeordnetenhauses - Seite 14).

Damit scheidet aber auch die von einigen Autoren und vom Landesgesetzgeber bemühte Gesetzgebungskompetenz „Wohnungswesen“ zur Rechtfertigung aus (so Fischer-Lescano/Guttmann/Schmid, Rechtsgutachten - Landeskompetenzen für Maßnahmen der Mietpreisregulierung, 20; Mayer, DRiZ 2019, 380; Mayer/Artz, Rechtsgutachten - Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines „Mietendeckels“ für das Land Berlin, 36; Putzer, NVwZ 2019, 283; Weber ZMR 2019, 389; Gather/v. Restorff/Rödl im „Verfassungsblog“ 26.11.2019). Die fraglichen Normen sind der Sache nach keine Normen zur Regelung des Wohnungswesens, sondern es sind Mietpreisnormen und damit bürgerlich-rechtliche Normen.

Schon ein Blick in die amtliche Begründung zur „Föderalismusreform“ zeigt, was mit „Wohnungswesen“ gemeint und was eben nicht gemeint ist: Beim Bund sollten die jetzt in Art. 74 Nr. 18 GG geregelten Aspekte verbleiben, also städtebaulicher Grundstücksverkehr, Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge) und das Wohngeldrecht, das Altschuldenhilferecht, das Wohnungsbauprämienrecht, das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Bergmannssiedlungsrecht. Den Ländern wurden lediglich noch die - wie es in der Begründung (BT-Drs. 16/813, S. 13) deutlich heißt - „übrigen Bereiche des Wohnungswesens“, nämlich die Regelung des Wohngeld-, Altschuldenhilfe-, Wohnungsbauprämien-, des Bergarbeiterwohnungsbau- und Bergmannsiedlungsrechtes sowie des Rechts der sozialen Wohnraumförderung, den Abbau von Fehlsubventionierungen im Wohnungswesen, das Wohnungsbindungs- und das Zweckentfremdungsrecht im Wohnungswesen sowie das Wohnungsgenossenschaftsvermögensrecht überlassen.

Das Mietpreisrecht als Ganzes ist nicht erwähnt und kann deshalb allenfalls dann als Teil der Kompetenz „Wohnungswesen“ begriffen werden, wenn es im Zusammenhang mit der Wohnbauförderung steht, also bei vom Land in dem Rahmen geförderten Wohnraum, evtl. auch bei städtischen Immobilien und solchen der städtischen Wohnungsbaugenossenschaften, wenn man diese als Instrument der Wohnraumförderung begreift, nicht aber beim gesamten Wohnungsmarkt (siehe Papier, aaO., 14; Schede/Schuldt, aaO., 1576; Wissenschaftlicher Dienst des Bundestages, aaO., 4). Interessanterweise ist nun gerade der geförderte Wohnraum, bei dem das Land wohl mit Recht preisgestaltende Normen treffen könnte, vom Geltungsbereich des MietenWoG ausgenommen (§ 1 Nr. 1 MietenWoG).

Auch ein Blick in die amtliche Begründung eines weiteren Gesetzes hilft weiter: Laut amtlicher Begründung zur Einführung der „Mietpreisbremse“ (= Bürgerliches Recht) sollen die §§ 556d ff. BGB der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus nachgefragten Quartieren entgegenwirken, Wohnraum bezahlbar erhalten und Verdrängungsmaßnahmen vermindern (BT-Drs. 447/14, S. 11). Das sind just in weiten Teilen die Punkte, die der Landesgesetzgeber jetzt heranzieht, um zu begründen, dass seine Regelungen andere Gründe als die dem bürgerlichen Recht zugrunde liegenden habe.

Selbst wenn man das Verbot des § 3 Abs. 1 Mieten WoG nicht ausschließlich dem bürgerlichen Recht zuordnen wollte, sondern eine Einordnung unter den Bereich „Wohnungswesen“ für möglich hielte, hätte das Land Berlin hier unter dem Gesichtspunkt der bundesstaatlichen Rücksichtnahme und dem Gebot der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrechts seine Gesetzgebungskompetenz überschritten. Diese Grundsätze setzten der Kompetenzausübung der Länder Schranken, indem sie es dem Landesgesetzgeber verwehren, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers durch eine auf einer landeseigenen Spezialkompetenz gründende Einzelentscheidung zu verfälschen. Es ist untersagt, inhaltlich gegenläufige Regelungen an den Normadressaten zu richten, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 - 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265, juris Tz. 157). Der Bundesgesetzgeber hat ein einheitliches System zur Regelung von Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen geschaffen. Der Landesgesetzgeber greift genau in dieses System ein und hebelt es - und zwar nicht bloß „zufällig“ und in Einzelfällen, sondern ganz bewusst und umfassend - aus (s. o.).

V. Selbst wenn man im Übrigen im Prinzip eine Kompetenz des Landes für das MietenWoG bejahen wollte, bliebe noch immer ein Normkonflikt zwischen dem BGB einerseits, das dem Kl. hier einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gibt, und dem MietenWoG, das die Mieterhöhung verbietet, andererseits, festzustellen. Diesen Konflikt löst Art. 31 GG. Das Bundesrecht geht vor (was gem. Art. 100 Abs. 1 Satz 2, 2. Hs. ebenfalls dem BBVerfG vorzulegen wäre).

Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass über § 134 BGB das Bundesrecht selbst Möglichkeiten aufzeigt, durch Verbotsnormen das Miethöherecht zu beeinflussen.

Grundsätzlich entspricht es zwar dem Wertesystem des BGB, dass öffentlich-rechtliche Normen (Bundesrecht wie Landesrecht) auch Wirkungen im Zivilrecht entfalten. § 903 Satz 1 BGB wäre eine Beispielsnorm, die einen solchen Eingang von Verbotsnormen ermöglicht, §§ 134, 135, 136 und 138 BGB sind weitere. Rein systematisch bestehen also keine Bedenken, über § 134 BGB auch einem landesgesetzlichen Verbot im Zivilrecht Geltung zu verschaffen. Tatsächlich beschäftigt sich aber das MietenWoG inhaltlich nicht nur mit einem Thema, das das BGB selbst umfassend und abschließend regelt, sondern das MietenWoG enthält auch ein Verbot, das nicht in manchen Einzelfällen andere Ergebnisse bringt als die Regelungen des BGB, wie dies bei gesetzlichen Verboten, die über § 134 wirken, sonst der Fall ist, sondern das MietenWoG enthält ein Verbot, das generell die Regelungen des BGB für nahezu alle Fälle aushebelt.

Anders als andere Verbotsgesetze, die im Einzelfall wirken, enthält das MietenWoG auch keine Regelungen für drastische Einzelfälle, sondern das MietenWoG betrifft - von geringen Ausnahme abgesehen - fast den gesamten Wohnungsbestand der Stadt. Ein solches Verbot fügt sich nicht über § 134 BGB harmonisch in das Regelungssystem des BGB ein, sondern es unterläuft die eindeutigen Regelungen des BGB.

Würde man Verbotsnormen der Länder, die ganz konkret und gezielt zivilrechtliche Regelungen des Bundesgesetzgebers außer Kraft setzen oder abändern, nicht über Art. 31 GG als „gebrochen“ ansehen, würde den Ländern über diesen Weg letztendlich eingeräumt, die Bundeskompetenz in Zivilsachen zu unterlaufen.

VI. Eine verfassungskonforme Auslegung des Verbotes aus § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG ist nicht möglich.

Jede Auslegung, die versucht, den verfassungsrechtlichen Bedenken aus dem Wege zu gehen - siehe die Versuche einiger Berliner Amtsgerichte - muss dazu führen, zwei verschiedene Regelwerke unabhängig voneinander nebenher laufen zu lassen, was aber zu völlig divergierenden Ergebnissen führt - s. o. -, die Einheit der Rechtsordnung zerstört und insbesondere entweder den wirtschaftlichen Sinn und Zweck der BGB-Regelungen aushebelt oder den Sinn und Zweck des MietenWoG negiert. Beide Gesetze sind - bewusst vom Landesgesetzgeber so gestaltet - so miteinander verzahnt, dass eine die Verfassungsmäßigkeit rettende Auslegung ausscheidet.

Das Verbot des Berliner Mietendeckelgesetzes, eine höhere Miete zu fordern als die am Stichtag vereinbarte, ist verfassungswidrig. Und weil das Gesetz auch nicht verfassungskonform ausgelegt werden kann, hat die 113. Abteilung des Amtsgerichts Mitte dem Bundesverfassungsgericht zur Beurteilung die Frage vorgelegt, ob § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Berlin im Hinblick auf §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 31 GG mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig ist.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten mit Schreiben vom 13. Juni 2019 Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Klage wäre allein nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in vollem Umfang begründet, da die begehrte Miethöhe weder die sich aus dem Mietspiegel 2019 ergebende ortsübliche Vergleichsmiete noch die 15 %ige Kappungsgrenze übersteigt und keine abweichenden mietvertraglichen Regelungen bestehen. Unter Berücksichtigung der Vorschriften des MietenWoG Bln wäre die Klage indes unbegründet.

Sinn und Zweck des „Mietendeckels“ gehe „ganz klar dahin, Mieterhöhungen zu verhindern, so dass das die Miethöhe ändernde Rechtsgeschäft in jedem Falle als nichtig einzustufen wäre“, wobei das AG die vielfach diskutierte Frage, ob § 134 BGB (Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot) als Auslegungsregel zu verstehen ist oder sich die Nichtigkeit aus der Verbotsnorm selbst ergibt, dahinstehen lässt, aber zu Letzterem neigt. Jedenfalls könne dem Zustimmungsverlangen nicht stattgegeben werden, weil die Verurteilung zu einem verbotenen Rechtsgeschäft nicht in Betracht kommt.

Von dem Versuch, wegen der schweren verfassungsrechtlichen Bedenken gegen das Mietendeckelgesetz die Verbotsnorm so auszulegen, dass das Verbot zivilrechtlich nicht von Belang sein soll (Schultz, GE 2020, 168), hält das AG Mitte nichts. Auch nicht davon, dass einige Amtsgerichte demgemäß bereits unter Geltung des MietenWoG Verurteilungen auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ausgesprochen haben – u. a. AG Charlottenburg (GE 2020 [6] 401), AG Schöneberg, Urteil vom 27. Februar 2020 - 13C 192/19 und AG Pankow/Weißensee (GE 2020 [6] 403). Das sei nicht haltbar.

Überhaupt sei man mit der Theorie eines parallelen Mietrechts – zivilrechtlich (BGB) einerseits und öffentlich-rechtlich (Mietendeckel) andererseits – auf dem Holzweg. Damit würden „zwei nebeneinander herlaufende Regelungssysteme geschaffen, die in keiner Weise zueinander passen“. Der Mieter müsse zwar einer Mieterhöhung zustimmen, und die Mietparteien hätten dann einen Vertrag über die neue Miethöhe geschlossen, der Vermieter dürfe aber landesrechtlich nicht fordern, was er bundesrechtlich einfordern dürfte. Zahle der Mieter nicht, würde eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung zwar vor dem Zivilgericht erfolgreich sein, vor dem Verwaltungsgericht würde der Vermieter aber mit seiner Klage gegen die daraufhin verhängten Bußgelder unterliegen. Und sei ein Mieter, der nicht zahlt, weil das Landesrecht ihm das gestatte, in Verzug, weil das Bundesrecht ihm die Zahlung auferlege, und müsse deshalb eine Kündigungsklage befürchten?

Nein, der Amtsrichter will Nägel mit Köpfen machen. Dem Land Berlin fehle es bereits an der Gesetzgebungskompetenz zum Erlass eines derartigen generellen Mieterhöhungsverbotes. Der Bundesgesetzgeber habe von seiner Gesetzgebungskompetenz zum Mietpreisrecht umfassend Gebrauch gemacht, weshalb ergänzende oder gar abweichende landesgesetzliche Regelungen ausschieden. Dabei bezieht sich das AG umfänglich auf die zahlreichen dazu erschienenen Aufsätze aus dieser Zeitschrift.

Seine These, dass das Mietpreisrecht grundsätzlich Teil des sozialen Mietrechts und nach ganz allgemeiner Auffassung traditionell eine Materie des bürgerlichen Rechts ist, während das den Ländern übertragene Wohnungswesen öffentlich-rechtliche Maßnahmen zur Wohnraumbeschaffung und zur Wohnraumnutzung umfasst, begründet das Gericht ausführlich.

Die hier relevante Norm (§ 3 MietenWoG Blin) sei eindeutig eine solche des Mietpreisrechts, „auch wenn das MietenWoG versucht, sich durch Formulierungen, die sich von den parallelen Formulierungen des BGB teilweise absetzen, das Mäntelchen des Verwaltungsrechts überzuwerfen“.

Andere Abteilungen des AG Mitte sind gegenteiliger Auffassung und halten das Mietendeckelgesetz für verfassungskonform. Dazu mehr demnächst.