Verfassungswidrige Mietpreisbremse, Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz, Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels bereits ausreichend bei Beheizung nur der Wohnräume

Eine Wohnung gilt bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als eine solche, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist, wenn allein der Wohn- und Schlafraum - nicht aber Küche und Bad - einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt.

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat der Kl. die mit der Berufung weiter verfolgten Zahlungsansprüche zutreffend nicht zugesprochen.

Ansprüche für den Zeitraum bis einschließlich Februar 2016 stehen der Kl. gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB mangels vorheriger qualifizierter Rüge aus den Gründen des Hinweisbeschlusses, auf den die Kammer Bezug nimmt und dem nichts hinzuzufügen ist, nicht zu.

Die Berufung ist auch im Übrigen unbegründet, ohne dass es noch auf die aus den Gründen des Hinweisbeschlusses zur Überzeugung der Kammer wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG verfassungswidrige Regelung des § 556d Abs. 1 BGB ankäme.

Das Amtsgericht hat die streitgegenständliche Wohnung im Ergebnis zutreffend als eine solche mit Sammelheizung bewertet, so dass sich die gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete nicht auf weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 233,22 € beläuft:

Die in der vor der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung persönlich angehörte Kl. hat klargestellt, dass die im Wohnraum der streitgegenständlichen Wohnung betriebene Gasheizung nicht manuell, sondern automatisch befeuert wurde. Damit aber handelte es sich um eine Sammelheizung i.S.d. des Berliner Mietspiegels 2015, der für die Bemessung der im Jahre 2015 gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Mietobergrenze maßgeblich ist. Ausweislich des genannten Mietspiegels ist eine Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen (vgl. Berliner Mietspiegel 2015, S. 8). Ausreichend war dabei - wie grundsätzlich auch bei einer Sammelheizung - allein der Umstand, dass die Brennstoffversorgung für den Wohnraum automatisch erfolgte (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 558 Rz. 68 m.w.N.). Die Beheizung von Bad und Küche fiel demgegenüber nicht mehr ins Gewicht, da der Berliner Mietspiegel - anders als etwa der für die Freie und Hansestadt Hamburg (vgl. Hamburger Mietenspiegel 2015, S. 8) für das Vorliegen einer Sammelheizung allein auf die Beheizung der Wohnräume, nicht jedoch auf die von Bad und Küche abstellt.

Das Landgericht Berlin hatte, wie hier berichtet (GE 2017 [18] 1043 und GE 2017 [19] 1124), die Auffassung vertreten, die Mietpreisbremse sei wegen einer Kollision mit dem Gleichheitsgrundsatz verfassungswidrig. Das Gericht hatte in einem Hinweisbeschluss erklärt, es werde eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht richten. Dazu kam es nicht, weil ein zusätzlicher Parteivortrag dem Gericht die Möglichkeit gab, einen Miethöheverstoß zu verneinen, und zwar mit der Argumentation, dass eine Wohnung bei Anwendung des Berliner Mietspiegels (2015) auch dann als Wohnung mit Sammelheizung gilt, wenn allein der Wohn- und Schlafraum, nicht aber Küche und Bad, einheitlich über eine Heizung erwärmt werden, bei der die Brennstoffversorgung automatisch erfolgt. Ziemlich trickreich, muss man sagen.

Es handelte sich um die Klage einer Mieterin, die 1.241,11 € überhöhte Miete zurückverlangte. Die Parteien hatten am 24. August 2015 einen Mietvertrag über eine 39 m² große 1-Zimmer-Wohnung mit einer Miete von mtl. 351 € netto kalt geschlossen. Die Vormieterin hatte zuvor mtl. 215 € nettokalt gezahlt.

Die Klägerin rügte u. a. mit Schreiben vom 24. Februar 2016, dass die Miethöhe ihrer Ansicht nach überhöht sei. Mit ihrer Klage beanspruchte die Klägerin, nachdem das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 30. September 2016 beendet war, die Rückzahlung überhöhten Mietzinses für die Zeit von September 2015 bis Februar 2016 in Höhe von 136 € mtl. sowie für die Monate März bis September 2016 in Höhe von 60,73 € mtl. Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März 2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete mtl. nur 275,73 € betragen solle, sprach das AG der Klägerin einen Rückzahlungsbetrag von 297,57 € (42,51 € mtl. für die Zeit von März bis September 2016) zu, da die ortsüblich zulässige Miete mtl. 233,22 € betragen habe. Das AG wies die Klage wegen des restlichen Betrages von 943,54 € ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein.

Das Landgericht wies die Parteien zunächst in einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 darauf hin, dass es die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig halte. Es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor. Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln.

Das Landgericht hatte dann den Parteien einen Vergleich vorgeschlagen, den sie bis zum 19. September hätten annehmen können. Dazu kam es allerdings nicht, weil sich in der am 19. September stattgefundenen Verhandlung herausgestellt habe, dass es aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in diesem Fall auf die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht mehr ankomme, so dass das Gericht selbst entscheiden könne. Die Berufung der Mieterin wurde zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht jedoch nochmals darauf hingewiesen, dass die Vorschrift nach seiner Auffassung verfassungswidrig sei.

Ansprüche für den Zeitraum bis einschließlich Februar 2016 stünden der Klägerin deshalb nicht zu, weil sie vorher nicht qualifiziert gerügt habe.

Die Berufung sei auch im Übrigen unbegründet, ohne dass es noch auf die Frage der Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse ankäme.

Das Amtsgericht habe nämlich die Wohnung „im Ergebnis“ zutreffend als eine solche mit Sammelheizung bewertet, so dass sich die zulässige Miete nicht auf weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 233,22 € belaufe.

Die in der vor der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung persönlich angehörte Klägerin habe klargestellt, dass die im Wohnraum der Wohnung betriebene Gasheizung nicht manuell, sondern automatisch befeuert wurde. Damit aber handelte es sich um eine Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels 2015, der für die Bemessung der im Jahre 2015 zulässigen Mietobergrenze maßgeblich sei. Ausweislich des Mietspiegels sei eine Wohnungsheizung, die sämtliche Wohnräume angemessen erwärme, einer Sammelheizung gleichzusetzen. Ausreichend sei – wie grundsätzlich auch bei einer Sammelheizung – allein der Umstand, dass die Brennstoffversorgung für den Wohnraum automatisch erfolge. Die Beheizung von Bad und Küche falle demgegenüber nicht mehr ins Gewicht, da der Berliner Mietspiegel – anders als etwa der Hamburger – für das Vorliegen einer Sammelheizung allein auf die Beheizung der Wohnräume, nicht jedoch auf die von Bad und Küche abstelle.