Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung für Berliner Altbauten

Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung für Berliner Altbauten; Mietpreisbindung; Altbau; Verfassungsmäßigkeit; Eigentumsgarantie; Sozialpflichtigkeit des Eigentümers

Die Mietpreisbindung bei Altbauwohnraum in Berlin verstößt auch in der Fassung, die sie durch das XII. Bundesmietengesetz erfahren hat, nicht gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie.

Die Mietpreisbindung findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 2 Abs. 1 Satz 1 des I. Bundesmietengesetzes (I. BMG) und 26 Abs. 2 der Altbaumietenverordnung Berlin (AMVOB). Auf diese Vorschriften ist ungeachtet ihres zwischenzeitlichen Außerkrafttretens (§ 8 Abs. 2 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 - BGBl. I. S. 1625/GVBl. S. 1988) abzustellen (§ 6 Abs. 1 dieses Gesetzes).

Die Zulässigkeit einer Mietpreisherabsetzung setzt das Vorliegen mietpreisgebundenen Wohnraums voraus. Ob eine Mietpreisbindung besteht, hängt - alles andere kann vernachlässigt werden - davon ab, ob es sich um Wohnraum handelt, der bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist (§ 1 AMVOB).

Die Frage nach der Rechtmäßigkeit der von den Beigeladenen bekämpften Mietpreisherabsetzung knüpft zeitlich an den Mai 1983 an. Damals hat die Verwaltung, nämlich der Senator für Bau- und Wohnungswesen im Widerspruchsverfahren, die das Verwaltungsverfahren abschließende Entscheidung über den Herabsetzungsantrag getroffen.

Für den somit maßgebenden Zeitpunkt hatte § 15 des II. Bundesmietengesetzes in seiner - nach zahlreichen vorangegangenen Änderungen - mit Art. 1 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (BGBl.

I S. 1202/GVBl. S. 1344) erreichten Fassung die bis dahin preisgebundenen Mieten zum 1. Januar 1983 freigegeben. Dieser Freigabetermin wurde durch Art. 1 Nr. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982 (BGBl. I S. 1106/GVBl. S. 1424) durch erneute Änderung des § 15 II. BMG bis zum 1. Januar 1990 - und daher auch die hier interessierende Zeit erfassend - hinausgeschoben. Die Beurteilung der streitigen Mietpreisherabsetzung hängt angesichts dessen davon ab, ob die durch das Gesetz vom 3. August 1982 angeordnete zeitliche Erstreckung der Mietpreisbindung - bezogen auf den Mai 1983 - rechtswirksam ist oder nicht.

Das alles braucht als solches nicht weiter vertieft zu werden. Es entspricht dem, was das Berufungsgericht angenommen hat, und dagegen wendet sich - in Übereinstimmung mit den übrigen Prozeßbeteiligten - auch die Revision nicht.

Die Erstreckung der Mietpreisbindung über den 1. Januar 1983 hinaus wäre rechtsunwirksam, wenn sie (oder wenn gar schon die dem Gesetz vom 24. Juli 1979 vorausliegende Mietpreisbindung) gegen Verfassungsrecht verstoßen sollte. Die Beigeladenen meinen, daß dem so sei: Die zeitliche Ausdehnung der Mietpreisbindung allein für Mietwohnungen in Berlin verletze die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie, also Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Dieser Ansicht ist das Berufungsgericht zu Recht entgegengetreten.

Die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbindung in Berlin hat in der Vergangenheit mehrfach sowohl den Bundesgerichtshof als auch das Bundesverwaltungsgericht beschäftigt. Sie ist für die verschiedenen Gesetzesfassungen immer wieder bejaht worden, so in jüngerer Zeit für die Rechtslage nach dem VIII. Bundesmietengesetz (Verlängerung der Mietpreisbindung bis zum 1. Januar 1976) durch den Beschluß des erkennenden Senats vom 10. Februar 1981 - BVerwG 8 B 36.80 - (Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 6 S. 3 [4]), für die Rechtslage nach dem X. Bundesmietengesetz (Verlängerung bis zum 1. Januar 1981) durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Februar 1979 - III ZR 167/77 - (NJW 1979, 2559) und für die Rechtslage nach dem XI. Bundesmietengesetz (Verlängerung der Mietpreisbindung bis zum 1. Januar 1983) durch das Urteil des erkennenden Senats vom 14. Februar 1986 - BVerwG 8 C 9.84 - (Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 12 S. 15 [17 ff.]). Auf die Begründung dieser Entscheidungen wird verwiesen. In der Zeit zwischen dem 1. Januar 1983 und dem Mai 1983 sind keine Änderungen der Rechts- oder Tatsachenlage eingetreten, die eine andere Beurteilung gebieten. Gerade das hier interessierende XII. Bundesmietengesetz (= Art. 2 des erwähnten Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982) hat, wenn man es mit dem vorangegangenen XI. Bundesmietengesetz (= Art. 3 des erwähnten Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979) vergleicht, die Rechtsposition der Vermieter preisgebundenen Wohnraums deutlich und spürbar verbessert. Es hat neben der allgemeinen Grundmietenerhöhung (§ 1) Komfortzuschläge (§ 2), Wohnwertzuschläge (§ 5) und Betriebskostenzuschläge (§ 4) gestattet und außerdem erstmalig die zusätzliche Abwälzung bestimmter Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung (§ 3) vorgesehen. Daß angesichts dessen ein Grund für die Verfassungswidrigkeit nicht im inhaltlichen Verhältnis gerade des Übergangs vom XI. zum XII. Bundesmietengesetz zu finden sein kann, räumen auch die Beigeladenen ein.

Die Argumente, mit denen die Revision darzulegen versucht, daß die Aufrechterhaltung der Mietpreisbindung gleichwohl verfassungswidrig sei, geben dem Senat Anlaß, ergänzend folgendes klarzustellen:

Die zeitliche Ausdehnung der Mietpreisbindung in Berlin - ihre "Dauer" - gibt als solche für das Vorliegen eines Verstoßes gegen Art. 14 GG nichts her. Die Revision irrt, wenn sie meint, das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Februar 1979 für ihre abweichende Auffassung in Anspruch nehmen zu können. Der Annahme des Bundesgerichtshofs, daß die Befugnis des Gesetzgebers zur Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) nicht "eine beliebige Fortdauer der Mietpreisbindung" decke (a.a.O.), ist gewiß zuzustimmen. Das schließt aber den einschränkenden Zusatz "beliebig" ein, und deshalb berührt es nicht die Erkenntnis, daß die Dauer der Mietpreisbindung nicht schon um ihrer selbst willen zur Verfassungswidrigkeit führen kann, und das heißt: daß es ungeachtet der zeitlichen Ausdehnung solange an einem Verstoß gegen Art. 14 GG fehlt, wie die sachlichen Voraussetzungen einer solchen Bindung erfüllt sind. Oder anders ausgedrückt: Die - durch gesetzgeberische Inhalts- und Schrankenbestimmungen aktualisierte - verfassungsrechtliche Sozialpflichtigkeit des Eigentümers (Art. 14 Abs. 2 GG) unterliegt potentiell zeitlichen Wandlungen. Deshalb muß der Gesetzgeber von ihm getroffene "Inhaltsbestimmung(en) ... ständig ... überdenken" (BGH,Urteil vom 15. Februar 1979, a.a.O.), sie sozusagen im Auge behalten. Das läßt jedoch die Dauer einer Bindung nicht zu einem selbsttragenden Argument gegen deren Verfassungsmäßigkeit werden. Viele Eigentumsbindungen bestehen, wie die Erfahrung lehrt, auf unabsehbare Dauer, ohne daß bei den meisten von ihnen eine Verfassungswidrigkeit ernstlich auch nur erwogen würde. Das gilt beispielsweise nicht nur für zahlreiche Vorschriften über das Bauen, die den Grundeigentümer daran hindern, mit seinem Grundstück wahrhaft "nach Belieben (zu) verfahren" (§ 903 BGB), sondern es gilt ebenso für einige Vorschriften des Mietrechts selbst des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Ähnlich liegt es mit der Frage der Unbedenklichkeit der Aufrechterhaltung der Mietpreisbindung für Berlin: Wenn und solange die sachlichen Voraussetzungen für eine derartige Bindung des Grundeigentums in Berlin erfüllt sind bzw. erfüllt waren, stößt ihre Aufrechterhaltung verfassungsrechtlich nicht deshalb auf Bedenken, weil diese Voraussetzungen möglicherweise auch an anderen Orten der Bundesrepublik erfüllt sind bzw. erfüllt waren, ohne daß für sie zum Mittel der Mietpreisbindung gegriffen wurde. Ob das anders zu beurteilen sein könnte, wenn die Differenzierung - als solche - "zu sachlich (nicht) vertretbaren, also sich ... jeder Rechtfertigung entziehenden und deshalb willkürlichen Ergebnissen führt" (Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 [19] im Zusammenhang mit einer ähnlichen Fragestellung), kann auf sich beruhen. Daß es allein schon die "Insellage" Berlins (BGH,Urteil vom 15. Februar 1979, a.a.O. S. 2560, OVG Berlin, Urteil vom 11. Februar 1983 - OVG 2 B 136.81 - GE 1983, 439) ausschließt, eine Differenzierung bei der Mietpreisbindung zwischen Berlin und etwa München, Hamburg oder Düsseldorf für willkürlich zu halten, bedarf nicht der Ausführung.

Der Versuch der Revision, die Aufrechterhaltung der Mietpreisbindung als dennoch "nicht erforderlich" und den betroffenen Eigentümern "nicht zumutbar" darzustellen, geht vor allem deshalb fehl, weil die gewählten Ansätze so nicht stimmen.

Dazu ist zunächst festzuhalten, daß sich auch nach der Einlassung der Beigeladenen eine Unzumutbarkeit jedenfalls nicht aus dem Stichwort "Privatnützigkeit", also daraus herleiten läßt, daß das Eigentum immer nur "zugleich" dem Wohle der Allgemeinheit zu dienen braucht und folglich seine gesetzgeberische Bindung nicht auf Dauer die Privatnützigkeit ausschließen darf (s. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 [371], vom 12. Juni 1979 - 1 BvL 19/76 - BVerfGE 52, 1 [30], vom 2. Dezember 1980 - 1 BvR 436/78 u. a.- BVerfGE 55, 249 [258 f.] und vom 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83 u. a. - BVerfGE 68, 361 [368]). Die Mietpreisbindung in Berlin stellt in der Ausgestaltung, in der sie hier zu beurteilen ist, die Privatnützigkeit des Eigentums als solche, d. h. die Vermietbarkeit des Wohnraums zu "für den Eigentümer ... (sc. wirtschaftlich) zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen" (Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18), nicht in Frage. Das gewährleistet das für sie gewählte, sich aus allgemeinen und besonderen Mietzuschlägen, Umlagen sowie einer Härteregelung zusammensetzende Preissystem (vgl. Urteile vom 10. November 1976 - BVerwG VIII C 76.75 - Buchholz 454.9 Mietpreisrecht Nr. 3 S. 8 [9] und vom 14. Februar 1986, a.a.O. S. 18 f.); das belegen auch die Zahlen der den Prozeßbeteiligten bekannten, von der GEWOS GmbH Hamburg/Institut für Stadtforschung Berlin erstellten Anbieteranalyse (A. Private Eigentümer mit begrenztem Besitzumfang; S. 268 und 270).

Angesichts dieser Gewährleistung der Privatnützigkeit geht es verfassungsrechtlich am Wesentlichen vorbei, wenn die Revision in ihren Überlegungen zur Erforderlichkeit und zur Zumutbarkeit der Mietpreisbindung so tut, als handele es sich bei Wohnraum um einen Eigentumsgegenstand, der aus der Natur der Sache eine Art Anwartschaft darauf hat, dem "Markt" überlassen zu werden. Davon kann keine Rede sein. Das Grundeigentum ist schon allgemein "in weit stärkerem Maße" sozialgebunden, "als" dies "bei anderen Vermögensgütern" zutrifft (BVerfG, Beschluß vom 12. Januar 1967 - 1 BvR 169/63 - BVerfGE 21, 73 [83]; ähnlich auch die Beschlüsse vom 15. Januar 1969 - 1 BvL 3/66 - BVerfGE 25, 112 [117] und vom 12. Juni 1979, a.a.O. S. 32 f.). Beim Eigentum an Mietwohnungen, das mit einer besonderen Rücksichtspflicht deshalb belegt ist, weil andere "Rechtsgenossen ... auf die Nutzung des Eigentumsobjektes angewiesen" sind (Urteil vom 11. März 1983, a.a.O. S. 18 unter Hinweis auf BVerfG, Beschluß vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74 u. a. - BVerfGE 37, 132 [140]; s. ferner BVerfG, Beschluß vom 12. Juni 1979, a.a.O. S. 32 m. weit. Nachw.), gilt das noch einmal zusätzlich gesteigert. "Die Sozialgebundenheit wirkt sich gerade beim Eigentum an Mietwohnungen - zumal in unterversorgten Großstädten - im Vergleich zu anderen Eigentumsgegenständen handgreiflich verstärkt aus" (Urteil vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 12 S. 37 [40]). Angesichts dessen fehlte es an dem die Aufrechterhaltung der Mietpreisbindung deckenden "öffentlichen Interesse ... (nur dann), wenn es einen Kreis von Personen, der nach seinen Einkunftsverhältnissen in besonderem Maße auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen ist ... in einem den Eingriff gestattenden Umfang nicht mehr gäbe, insbesondere dieser Kreis so klein geworden oder nicht mehr schutzwürdig wäre, daß er die seinem Schutz korrespondierende Bindung des Grundeigentums nicht mehr rechtfertigte" (Urteil vom 14. Februar 1986, a.a.O S. 19 f.).Daß dies nicht zutrifft, bedarf nicht der Ausführung. "Auf die Frage, ob der Wohnungsmarkt in Berlin (in der fraglichen Zeit) insgesamt ausgeglichen" war "oder die Nachfrage nach Altbauwohnungen das Angebot" überstieg, "kommt es nicht an" (BGH, Urteil vom 15. Februar 1979, a.a.O. S. 2560).

Die umstrittene Mietpreisherabsetzung wäre rechtswidrig, wenn zwar, wie es nach dem Gesagten zutrifft, die Mietpreisbindung als solche besteht, jedoch die von den Kl. gemietete Wohnung nicht den Tatbestand erfüllt, an den die Preisbindung an-knüpft.

Das Berufungsgericht hat das mit dem Ergebnis geprüft, daß die Voraussetzungen des dafür maßgebenden § 1 AMVOB vorliegen. Dem ist beizupflichten.

Nach § 1 AMVOB kommt es, soweit es hier interessiert, auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit an. Stichtag ist der 31. Dezember 1949. Da das Haus 1923 errichtet wurde, war es, wie auf der Hand liegt, erstmalig vor dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig. Das schlüge zugunsten des Bestehens einer Mietpreisbindung nur dann nicht durch, wenn das Haus oder doch die von den Kl. gemietete Wohnung im Krieg derart zerstört worden sein sollte, daß dies einen Wiederaufbau erforderte. Dann wäre nämlich nach § 8 Abs. 2 AMVOB für die Bezugsfertigkeit auf die durch den Wiederaufbau erreichte Bezugsfertigkeit abzustellen. Das Berufungsgericht hat die Frage, ob es sich um einen Fall des Wiederaufbaus oder doch, wie § 8 Abs. 2 Satz 1, zweiter Halbsatz AMVOB dem gleichstellt, um einen Fall der Wiederherstellung handelt, anhand der Begriffsbestimmungen des II. Wohnungsbaugesetzes untersucht. Das ist nicht haltbar. Das II. Wohnungsbaugesetz wäre nach § 8 Abs. Satz 2 AMVOB nur einschlägig, wenn die zu würdigenden Baumaßnahmen unter der Geltung dieses Gesetzes erfolgt wären. Daran fehlt es. Das II. Wohnungsbaugesetz ist am 1. Juli 1956 in Kraft getreten (§ 126 des Gesetzes). Die Baumaßnahmen, um die es im vorliegenden Fall geht, geschahen 1949/1950. Infolgedessen ist (nicht das II. Wohnungsbaugesetz, sondern) § 2 der Ersten Berechnungsverordnung vom 20. November 1950 (BGBl. I S. 753) heranzuziehen (§ 8 Abs. 2 Satz 2 AMVOB). Daran ändert auch § 100 II. WoBauG nichts (s. Beschluß vom 1. September 1983 - BVerwG 8 B 54.83 - BA S. 3). Das berührt jedoch das Ergebnis nicht:

Die Revision hält dem angefochtenen Urteil in erster Linie entgegen, daß sich die Prüfung der einschlägigen Tatbestandsmerkmale des materiellen Rechts - ob noch "auf die Dauer benutzbarer Raum" vorhanden war (§ 2 Abs. 2 und 3 I. BV) und von wann an "den zukünftigen Bewohnern zugemutet werden konnte, den Wohnraum zu beziehen" (§ 8 Abs. 1 AMVOB) - wegen der im Mai 1954 erteilten "Bescheinigung zwecks Erlangung von Grundsteuervergünstigung gemäß § 7 des Ersten Wohnungsbaugesetzes" verbiete. Von dieser Bescheinigung gehe eine Bindung aus, mit der sich die Frage, ob es sich um mietpreisgebundenen Altbauwohnraum handelt, im verneinenden Sinne erledige. Dem ist zu widersprechen. Der erkennende Senat hat in seinem Urteil vom 28. November 1986 - BVerwG 8 C 122-125.84 - (Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 21 S. 36 [39 ff.]) ausgesprochen, daß von den zugunsten einer Grundsteuervergünstigung erteilten Bescheinigungen eine Bindung des von der Revision in Anspruch genommenen Inhalts nicht ausgeht. Daran hält der Senat fest; auf die Entscheidungsgründe des den Prozeßbeteiligten bekannten Urteils vom 28. November 1986 wird verwiesen.

Der Ausgang des Verfahrens hängt nach alledem erstens davon ab, ob durch die Baumaßnahmen von 1949/1950 zerstörter Wohnraum wiederhergestellt wurde, und gegebenenfalls zweitens, zu welcher Zeit die Bezugsfertigkeit erreicht war. Das Berufungsgericht bejaht die Wiederherstellung, gelangt jedoch gleichwohl zur Annahme der Mietpreisbindung der von den Kl. gemieteten Wohnung, weil deren Wiederherstellung schon von dem 31. Dezember 1949 abgeschlossen gewesen sei. Die Zumutbarkeit des Bewohnens (§ 8 Abs. 1 AMVOB) lasse sich der Schadensaufnahme in der Gebäudekarte vom 12. September 1949 entnehmen. Damals sei die Wohnung nach Angabe des Architekten "vollbenutzbar" gewesen. Für die Benutzbarkeit spreche weiter, daß die Mieter in die Wohnung eingezogen seien. Das gelte um so mehr, als anderenfalls kaum zu erklären sei, daß sie im Zusammenhang damit ihre andere Wohnung aufgegeben hätten. Vorhandene Beschädigungen insbesondere von Innentüren und von Fenstern führten bei Berücksichtigung der damaligen Nachkriegsverhältnisse nicht zur Unzumutbarkeit des Bewohnens. Die gegen diese Würdigung gerichteten Einwände der Revision vermögen nicht zu überzeugen.

Der Vorwurf, daß das Berufungsgericht aus der Tatsache der Benutzung deren Zumutbarkeit abgeleitet habe (vgl. auch § 16 Abs. 3 II.

WoBauG), ist ungerechtfertigt. Das Berufungsgericht hat im Rahmen des Überzeugungsgrundsatzes (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO) aus der Schadensaufnahme und der Erklärung des Architekten Folgerungen gezogen und zur Bestätigung dieser Folgerungen die Tatsache der Benutzung und die damit zusammenhängende Tatsache der Aufgabe einer anderen Wohnung verwertet. Das begegnet in weder formeller noch materieller Hinsicht Bedenken. Die Meinung der Revision, daß es für die Zumutbarkeit des Bewohnens darauf ankomme, ob seinerzeit ein die Bauabnahme gestattender Zustand erreicht gewesen sei, ist irrig. Bauabnahmen sind "nach Abschluß der Bauarbeiten durchzuführen" (§ 72 Abs. 3 Satz 1 BauOBln); daß sämtliche Baumaßnahmen abgeschlossen waren, setzt § 8 Abs. 1 AMVOB ersichtlich nicht voraus. Ebensowenig trifft es zu, daß, wie die Revision meint, die Zumutbarkeit des Bezuges nach § 8 Abs. 1 AMVOB vom Nichtvorhandensein wohnungsaufsichtlicher Wohnhindernisse abhängt. Sicherlich fehlt einem Raum die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, wenn ein Mangel oder Mißstand vorliegt, der das Bewohnen als auf Dauer unzulässig oder unzumutbar erscheinen läßt (Urteil vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 [4]). Das trifft jedoch nicht schon deshalb zu, weil irgendwelchen bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht genügt ist. Verstöße gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften können insoweit lediglich "Anhaltspunkte" liefern (Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O.). Ein zur Unzumutbarkeit des Bewohnens führender Mangel setzt voraus, daß die Beeinträchtigung der bestimmungsgemäßen Nutzung erheblich (vgl. § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) und außerdem mit zumutbarem Renovierungsaufwand nicht zu beheben ist (vgl. Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 3). Darin liegt zugleich, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, eine zeitbezogene Komponente in dem Sinne, daß unter den Nachkriegsumständen des Jahres 1949 mancher mehr als nur untergeordnete Mangel in Kauf genommen und damit das Bewohnen von Räumen unter Voraussetzungen für zumutbar gehalten wurde, unter denen es gegenwärtig für unzumutbar gehalten würde.