Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; einstweilige Anordnung; Folgenabwägung; Altschuldenhilfe; Veräußerungsverpflichtung

Kein Erlaß einer einstweiligen Anordnung gegen das Altschuldenhilfe-Gesetz, da die Interessen der Wohnungsunternehmen hinter den Vermögensinteressen der öffentlichen Hand zurücktreten müssen (Leitsatz der Redaktion).

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Bedingungen für die Gewährung von Altschuldenhilfe nach dem Gesetz über Altschuldenhilfen für Kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und private Vermieter in dem in Art. 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Altschuldenhilfe-Gesetz) vom 23. Juni 1993 (BGBl. I S. 986).

I. 1. Nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz - im folgenden AHG - werden kommunalen Wohnungsunternehmen, Kommunen, Wohnungsgenossenschaften und privaten Vermietern von Wohnraum auf Antrag - sachlich und zeitlich begrenzt - staatliche Altschuldenhilfen gewährt. Diese Hilfen dienen dem Abbau der Schuldenlast aus Krediten, die aufgrund von Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik im Rahmen des volkseigenen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus sowie zur Schaffung und Erhaltung oder Besserung von privatem Wohnraum gewährt worden sind (sog. Altverbindlichkeiten gemäß § 3 AHG). Die Zahlungsverpflichtungen aus diesen Krediten waren aufgrund eines mit den Kreditinstituten vereinbarten Moratoriums gestundet worden. Dieses Moratorium endete am 31. Dezember 1993.

Als Formen der Altschuldenhilfe sind vorgesehen die Übernahme eines Teils der am 1. Januar 1994 bestehenden Altverbindlichkeiten ab dem 1. Juli 1995 (sog. Teilentlastung gemäß § 4 AHG) sowie die Gewährung einer von Bund und Land zu tragenden Zinshilfe für die für die Zeit vom 1. Januar 1994 bis 30. Juni 1995 zu zahlenden Zinsen (§ 7 AHG). Die Kosten der Zinshilfe tragen der Bund und die neuen Bundesländer sowie das Land Berlin jeweils zur Hälfte (§ 8 AHG). Die Schulden, für die eine Teilentlastung gewährt wird, übernimmt der sogenannte Erblastentilgungsfonds (§ 4 Abs. 1 Satz 1 AHG).

Die Höhe der Teilentlastung errechnet sich aus der Altschuldenlast je Quadratmeter der beim Wohnungsunternehmen vorhandenen gesamten Wohnfläche nach dem Stand vom 1. Januar 1993. Übernommen wird der Teil der Kreditbelastung, der 150 DM je Quadratmeter Wohnfläche übersteigt; bei der Berechnung dieses Betrags werden höchstens 1.000 DM Kreditbelastung je Quadratmeter Wohnfläche berücksichtigt. Ein höherer entlastungsfähiger Betrag kann festgesetzt werden, wenn die Restverpflichtungen das Unternehmen in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 AHG).

Voraussetzung für die Gewährung von Altschuldenhilfe sind ein schriftliches Anerkenntnis der Verbindlichkeiten und der Abschluß eines rechtswirksamen Kreditvertrages hierüber (§ 2 Abs. 1 Satz 2 AHG). Für die Gewährung einer Teilentlastung muß ein Wohnungsunternehmen - nur diese können eine Teilentlastung beantragen - darüber hinaus mindestens 15 vom Hundert seines zahlenmäßigen Wohnungsbestandes mit mindestens 15 vom Hundert seiner Wohnfläche nach dem Stand vom 1. Januar 1993 bis 31. Dezember 2003 privatisieren oder im Falle der Wohnungsgenossenschaften veräußern. Den Anteil vom Erlös, der 150 DM je Quadratmeter verkaufter Wohnfläche zuzüglich der in Verbindung mit dem Verkauf entstandenen Sanierungskosten übersteigt, hat es bis zur Höhe des Teilentlastungsbetrages an den Erblastentilgungsfonds abzuführen. Dabei ist der abzuführende Erlösanteil um so niedriger, je früher veräußert wird; bis Ende 1994 beträgt der Anteil 20 vom Hundert des abzuführenden Erlösanteils, von 2001 an 90 vom Hundert (vgl. § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 und § 5 Abs. 1 und 2 AHG). Erfüllt das Wohnungsunternehmen die Veräußerungs- und Erlösabführungspflichten nicht fristgerecht, so hat es den Teilentlastungsbetrag einschließlich der vom Erblastentilgungsfonds gezahlten Zinsen zu erstatten, es sei denn, das Wohnungsunternehmen hat die Nichterfüllung seiner Pflichten nicht zu vertreten (§ 5 Abs. 3 AHG).

Mit diesen Regelungen bezweckt das Gesetz eine angemessene Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes, insbesondere die Verbesserung der Kredit- und Investitionsfähigkeit der Wohnungsunternehmen und privater Vermieter von Wohnraum sowie gleichzeitig die Verbesserung der Voraussetzungen für die Privatisierung und Bildung individuellen Wohnungseigentums für Mieter (§ 1 AHG).

2. Die Beschwerdeführerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft aus Berlin, die aufgrund von Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik vor dem Beitritt am 3. Oktober 1990 gegründet worden ist. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde wendet sie sich gegen die §§ 2, 4 und 5 des Altschuldenhilfe-Gesetzes. Sie rügt eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 12 Abs. 1, Art. 14 und Art. 3 Abs. 1 GG. Zur Begründung trägt sie im wesentlichen vor:

Angesichts einer bei Auslaufen des Moratoriums drohenden Schuldenlast von über 153 Mio. DM sei sie gezwungen, die Altschuldenhilfe in Anspruch zu nehmen und damit auch die Bedingungen für die Gewährung der Hilfen zu erfüllen.

Der Zwang zur Abgabe eines Schuldanerkenntnisses und zur Veräußerung eines Teils des Wohnungsbestandes beeinträchtige unter Verstoß gegen Art. 12 Abs. 1 GG die Förderung der Wohninteressen ihrer Mitglieder und verhindere die Klärung der Frage, ob die Altverbindlichkeiten bestehen. Die gesetzlichen Regelungen seien ungeeignet, die Gesetzeszwecke zu erfüllen. Die Privatisierung als Zweck des Gesetzes greife gegenüber Genossenschaften nicht, weil Genossenschaften bereits private Eigentümer seien und überdies ihren Mitgliedern (Mit-) Eigentum gesellschaftsrechtlich vermittelten. Eine angemessene Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes, insbesondere eine Verbesserung der Kredit- und Investitionsfähigkeit sei bei einer Wohnungsgenossenschaft mit den gesetzlichen Mitteln nicht zu erreichen. Im Ergebnis führe die Regelung zu einem Ausverkauf der Wohnungen. Die Veräußerung von Wohnungen werde einen Mitgliederschwund zur Folge haben, der die Haftungssumme der Genossenschaft verringere, sowie "Inseln von Individualeigentum" entstehen lassen, die die Verwaltung der Wohnungen und die Durchführung von Investitionen erschwerten. Dem Gesetzgeber stehe demgegenüber mit der Möglichkeit einer Verlängerung des Moratoriums bis zur Klärung des Fortbestands der Altverbindlichkeiten ein milderes Mittel zur Verfügung, um die Altschuldenproblematik zu lösen.

Der Veräußerungszwang bewirke eine unzulässige Enteignung und greife in das Recht der Beschwerdeführerin an ihrem eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb ein.

Art. 3 Abs. 1 GG sei verletzt, weil das Gesetz Wohnungsgenossenschaften wie kommunale Wohnungsunternehmen behandle, ohne zu berücksichtigen, daß Genossenschaften nicht der Privatisierungspflicht nach Art. 22 Abs. 4 des Einigungsvertrages unterlägen und daß sie keine Mieter hätten, sondern Nutzungsberechtigte mit einem Dauerwohnrecht, einem Miteigentumsanteil und einem nicht unerheblichen Dispositionsrecht an der Berufsausübung der Genossenschaft.

3. a) Die Beschwerdeführerin beantragt, im Wege einer einstweiligen Anordnung die Anwendung des § 5 Abs. 2 AHG bis zur Entscheidung in der Hauptsache zu suspendieren. Trotz ihrer verfassungsrechtlichen Be-denken sei sie wegen der Ungewißheit über Ausgang und Dauer des Ver-fahrens gezwungen, einen Antrag auf Teilentlastung und Zinshilfe zu stellen. Werde die einstweilige Anordnung nicht erlassen, müsse sie noch 1994 15 vom Hundert ihres Wohnungsbestandes veräußern. Hierzu sei sie im Hinblick auf die progressive Ausgestaltung der Erlösabführungspflicht gezwungen, um erhebliche Vermögensnachteile zu vermeiden, die für sie von existentieller Bedeutung wären. Die Veräußerungen seien auch im Falle eines Erfolgs der Verfassungsbeschwerde nicht mehr rück-gängig zu machen. Habe die Verfassungsbeschwerde dagegen keinen Erfolg, könne § 5 Abs. 2 AHG ab diesem Zeitpunkt auch für sie gelten.

b) Zu dem Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung hat sich namens der Bundesregierung das Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau geäußert. Es hält den Antrag für unbegründet. Die beantragte Suspendierung des § 5 Abs. 2 AHG hätte erhebliche finanzielle Mindereinnahmen des Erblastentilgungsfonds zur Folge, denn die Beschwerdeführerin handle gleichsam als Repräsentantin aller von der Erlösabführungspflicht Betroffenen.

II. Der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung hat keinen Erfolg.

Nach § 32 Abs. 1 BVerfGG kann das Bundesverfassungsgericht im Streitfall einen Zustand durch einstweilige Anordnung regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus einem anderen wichtigen Grund zum Gemeinwohl dringend geboten ist. Bei der Prüfung dieser Voraussetzungen ist ein strenger Maßstab anzulegen. Eine einstweilige Anordnung kann nicht erlassen werden, wenn die Verfassungsbeschwerde als unzulässig oder als offensichtlich unbegründet erachtet wird oder wenn die Abwägung der Folgen, die im Falle des Erlasses oder Nichterlasses der einstweiligen Anordnung jeweils entstünden, zu Lasten des Beschwerdeführers ausfällt (vgl. BVerfGE 88, 76 [80] m. w. N., st. Rspr.).

1. Es kann dahingestellt bleiben, ob der gestellte Antrag zulässig ist. Die Beschwerdeführerin begehrt nicht nur eine vorläufige Regelung. Die Suspendierung des § 5 Abs. 2 AHG soll den Lauf der für die Höhe der abzuführenden Erlösanteile maßgeblichen und durch Gesetz bestimmten Veräußerungsfristen hinausschieben. Diese rechtsgestaltende Wirkung der einstweiligen Anordnung würde auch nach Zurückweisung der Verfassungsbeschwerde fortdauern und insoweit einen endgültigen Rechtszustand schaffen. So gesehen käme der Erlaß der einstweiligen Anordnung einem Teilerfolg in der Hauptsache gleich und müßte sich auch unter dem Gesichtspunkt einer Vorwegnahme der Hauptsache rechtfertigen lassen (vgl. BVerfGE 67, 149 [151] m. w. N.).

2. Jedenfalls fällt die Folgenabwägung zuungunsten der Beschwerdeführerin aus, so daß im vorliegenden Fall auch nicht auf die Erfolgsaussicht der Verfassungsbeschwerde eingegangen zu werden braucht (vgl. BVerfGE 85, 130 [133]).

Es ist zunächst Sache der Beschwerdeführerin, etwaige Nachteile abzuwenden (BVerfGE 55, 1 [4 f.]). Nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz hat sie für die Erfüllung ihrer Pflicht, 15 vom Hundert ihres Wohnungsbestandes zu veräußern, 10 Jahre Zeit (§ 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 AHG). Auch aufgrund des Genossenschaftsgesetzes oder sonstiger gesetzlicher Bestimmungen ist sie nicht zur Veräußerung von Wohnungen noch vor Abschluß des Verfassungsbeschwerdeverfahrens verpflichtet. Um den Eintritt der behaupteten nachteiligen Folgen einer Veräußerung von Wohnungen zu verhindern, kann die Beschwerdeführerin somit von der Erfüllung ihrer Veräußerungspflicht derzeit absehen und die Entscheidung der Verfassungsbeschwerde abwarten. Im Falle eines Erfolgs ihrer Verfassungsbeschwerde entstünden ihr hieraus keine Nachteile. Allerdings trägt sie ohne Erlaß einer einstweiligen Anordnung das Risiko, im Falle der Erfolglosigkeit ihrer Verfassungsbeschwerde einen höheren Erlösanteil an den Erblastentilgungsfonds abführen zu müssen. Wegen der progressiven Ausgestaltung der Höhe der abzuführenden Erlösanteile wächst dieser Nachteil einer möglichen späteren Veräußerung in wirtschaftlicher Hinsicht mit der Dauer des Verfahrens. Die Beschwerdeführerin macht geltend, es sei für sie von existentieller Bedeutung, einen möglichst niedrigen Erlösanteil abzuführen. Der je Quadratmeter verkaufter Wohnfläche abzuführende Erlösanteil übersteigt allerdings in keinem Fall den Betrag, der für diese Fläche an Schuldenlast durch den Erblastentilgungsfonds übernommen wird (§ 5 Abs. 2 Satz 1 AHG). Gefährden die den regelmäßig festgesetzten Teilentlastungsbetrag übersteigenden Restverpflichtungen die wirtschaftliche Existenz des Unternehmens, kann überdies ein höherer entlastungsfähiger Betrag festgelegt werden (§ 4 Abs. 2 Satz 2 AHG).

Es kann dahingestellt bleiben, ob und unter welchen Voraussetzungen es überhaupt gerechtfertigt sein kann, einen Beschwerdeführer durch Erlaß einer einstweiligen Anordnung vor möglichen wirtschaftlichen Nachteilen zu bewahren, die im Falle des Erfolgs der Verfassungsbeschwerde nicht eintreten würden und damit dem Prozeßrisiko der Verfassungsbeschwerde zuzurechnen sind. Denn im vorliegenden Fall überwiegen jedenfalls die dem Erlaß einer einstweiligen Anordnung entgegenstehenden öffentlichen Interessen. Es ist davon auszugehen, daß der Erlaß einer einstweiligen Anordnung faktisch einer Außervollzugsetzung der gesetzlichen Regelung gleichkäme, und zwar ungeachtet der Frage, ob der Gesichtspunkt der Chancengleichheit sowie praktische Erwägungen eine Außervollzugsetzung des § 5 Abs. 2 AHG allein gegenüber der Beschwerdeführerin überhaupt rechtfertigen würden (vgl. BVerfGE 20, 363 [365]; 29, 120 [125]; 29, 179 [183]). Denn es wäre damit zu rechnen, daß auch andere Wohnungsunternehmen, die eine Teilentlastung beantragt haben, den Erlaß einer einstweiligen Anordnung begehren und hierzu eine vergleichbare Interessenlage wie die Beschwerdeführerin dartun würden. Es könnte somit nicht ausgeschlossen werden, daß der Erlaß einer einstweiligen Anordnung die von der Bundesregierung geltend gemachten erheblichen finanziellen Mindereinnahmen des Erblastentilgungsfonds zu Lasten der Allgemeinheit zur Folge hätte. An der Vermeidung einer solchen Situation besteht schon im Hinblick auf die angespannte Haushaltslage ein öffentliches Interesse, hinter dem die Belange der Beschwerdeführerin zurücktreten müssen.

Wohnungsunternehmen und private Vermieter in den neuen Ländern haben nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz (Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht '94, S. 241) einen Anspruch auf Teilentlastung und Zinshilfe für Altverbindlichkeiten, die gerade bei Wohnungsunternehmen eine beträchtliche Höhe erreichen können. Als Ausgleich dafür ist eine Privatisierungs- und Veräußerungspflicht vorgesehen, die bis zum Jahre 2003 so gestaffelt ist, daß das Unternehmen einen um so höheren Betrag aus dem Veräußerungserlös an den Erblastentilgungsfonds abführen muß, je später die Veräußerung erfolgt.

Gegen diese - mittelbare - Verpflichtung zur frühzeitigen Veräußerung wandte sich eine Wohnungsbaugenossenschaft aus Berlin, die über 150 DM/m2 Altschulden hatte und meinte, dies sei u. a. eine unzulässige Enteignung.

Den Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung wies das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluß vom 21. April 1994 zurück, weil eine Suspendierung der Abführungspflicht von Erlösen nach § 5 Abs. 2 Altschuldenhilfe-Gesetz einer Entscheidung in der Hauptsache gleichkommen würde und zu vermuten sei, daß auch andere Wohnungsunternehmen dann einstweilige Anordnungen beantragen würden. Damit würde aber der Erblastentilgungsfonds mit erheblichen Mindereinnahmen rechnen müssen, was angesichts der angespannten Haushaltslage nicht im öffentlichen Interesse liege.