Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Rechtsfortbildung; Mieterhöhungsverlangen; Vergleichsmiete; Mietspiegel

1. Es widerstreitet nicht dem Willen des Gesetzgebers, wenn die herrschende Rechtspraxis die Ortsüblichkeit des geforderten Mietzinses nach Möglichkeit unter Verwendung ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel ermittelt.

2. Die Nichtanwendung eines zwar zeitnäheren, jedoch für eine Zeit nach Abgabe der Erhöhungserklärung aufgestellten Mietspiegels rechtfertigt sich daraus, daß dem Gericht verläßliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen. (Leitsätze der Redaktion)

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in H. Im August 1988 verlangte er von drei Mietern die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Zustimmungsklagen hatten nur in einem Fall teilweise Erfolg. Beide ZK des LG wandten den örtlichen Mietenspiegel an, der zum 1.4.1986 aufgestellt worden war (Mietenspiegel 1986) und für den Zeitraum 1.4.1983 bis 31.3.1986 galt; dessen Mittelwert sei nicht zu überschreiten. In den angegriffenen Entscheidungen lehnte es das LG ab, den im Juli 1989 bekannt gegebenen Mietenspiegel 1989 anzuwenden, der von der GEWOS-GmbH für den Erhebungszeitraum 1.1.1986 bis 31.12.1988 zum 1.1.1989 aufgestellt worden ist. Es führte aus, dessen Mietwert liege zwar näher an der Erhöhungserklärung als der des Mietenspiegels 1986. Gleichwohl müsse der Beschwerdeführer die ihm zugegebenermaßen nachteilige Anwendung des älteren Mietenspiegels hinnehmen, und zwar im wesentlichen aus den folgenden drei Gründen: Es sei nicht zu ermitteln, in welchem Umfang die in der zweiten Jahreshälfte 1988 vereinbarten Mieten das Ergebnis des Mietenspiegels 1989 beeinflußt hätten, welche wegen des maßgeblichen Zeitpunkts (August 1988) nicht berücksichtigt werden dürften. Mit der Aktualisierungspflicht des § 2 V 3 MHG habe der Gesetzgeber auch das Ziel verfolgt, den durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I, 1912) - Novelle 1982 - hervorgerufenen Mietsteigerungseffekt zu mildern. Schließlich stünde bei Anwendung zu einem späteren Zeitpunkt aufgestellter Mietenspiegel der Vermieter ungerechtfertigt besser, dessen Mieter eine Einigung auf der Grundlage des damals noch geltenden Mietenspiegels verweigert habe; diese würden dann ihre Funktion einbüßen, gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Verfassungsbeschwerden wurden mangels hinreichender Aussicht auf Erfolg nicht zur Entscheidung angenommen.

1. Die angegriffenen Entscheidungen verletzen weder die Eigentumsgarantie noch verkehren sie den Willen des Gesetzgebers vom 20.12.1982 geradezu in sein Gegenteil (unzulässige Rechtsfortbildung; Art. 2 l i. V. mit Art. 20 III GG). Mit der Novelle 1982, namentlich mit der Beschränkung des berücksichtigungsfähigen Entgeltes auf die Abschlüsse der drei jeweils zurückliegenden Jahre verfolgte der Gesetzgeber zwar auch das Ziel, die Mieten stärker als bis dahin am aktuellen Marktgeschehen zu orientieren (vgl. BT-Dr 9/2079, S. 8 und 15/16; BT-Dr 9/2284, S. 4). Damit verträgt sich auf den ersten Blick schlecht, daß das LG (WuM 1978, 134) zur vorangegangenen Fassung des Miethöheregelungsgesetzes (Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum v. 18.12.1974, BGBl I, 3603) die Berücksichtigung solcher Mietspiegel zugelassen hatte, die für einen nach Abgabe der Erhöhungserklärung liegenden Zeitpunkt aufgestellt worden waren, und dem zeitlichen Abstand durch einen eigenständig vorgenommenen Abschlag Rechnung getragen hatte. Die Verfassungsmäßigkeit der angegriffenen Rechtsfindung beurteilt sich jedoch nicht durch einen Vergleich früherer und jetziger Rechtsauffassungen, sondern danach, ob die gegenwärtig vertretene Meinung vor den Grundrechten Bestand hat. Das ist zu bejahen. Sie rechtfertigt sich daraus, daß der Gesetzgeber mit der Novelle 1982 nicht nur eine verstärkt marktorientierte Anpassung, sondern ganz wesentlich auch das Ziel verfolgt hat, die Verwendung von Mietspiegeln zu verstärken. Er sah diese nicht nur als die beste Möglichkeit zur vorprozessualen Begründung des Erhöhungsverlangens an, in dem nur gewisse fun-dierte "Hinweise" geschuldet würden. Er hat vielmehr weitergehend herausgestellt, sie seien das beste Mittel zum "Nachweis des üblichen Ent-gelts i. S. von § 2 I 1 Nr. 2 MHG" (vgl. BTDr 9/2079, S. 8). Es widerstreitet daher nicht dem Willen des Gesetzgebers, wenn die herrschende Rechtspraxis die Ortsüblichkeit des geforderten Mietzinses nach Möglichkeit unter Verwendung ordnungsgemäß aufgestellter Mietspiegel ermittelt. Auch wenn diese nicht in der ZPO als Beweismittel vorgesehen sind, ist darin keine Behandlung zu erblicken, die im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen die Belange des Eigentümers unverhältnismäßig hintanstellt (Art. 14 I 1 GG). Die Verwendung von Mietspiegeln im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse. Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter vielmehr zugleich in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis ruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können.

Die Besonderheit von Mietspiegeln besteht darin, daß sie zu einem ganz bestimmten Datum aufgestellt werden, welches - wie hier - in aller Regel nicht mit dem von den Fachgerichten für maßgeblich gehaltenen Zeitpunkt (Erhöhungserklärung) übereinstimmt. Der Gesetzgeber hat dieses Problem - wie sich aus § 2 V 3 MHG ergibt - gesehen und eine Verzögerung von zwei Jahren, unter Umständen sogar eines noch größeren Zeitraumes ("... sollen ...") trotz der in § 2 I 1 Nr. 2 MHG bestimmten Zeitspanne nicht als so ausschlaggebend angesehen, daß die Verwendung des Mietspiegels deshalb unterbleiben sollte. Die angegriffene Rechtsanwendung liegt auf dieser Linie und kehrt daher den gesetzgeberischen Willen nicht in sein Gegenteil um. Die Nichtanwendung des zwar zeitnäheren, jedoch für eine Zeit nach Abgabe der Erhöhungserklärung aufgestellten Mietspiegels rechtfertigt sich daraus, daß dem Fachgericht verläßliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen. Die Festlegung auf den Dreijahres-Zeitraum des § 2 I 1 Nr. 2 MHG verpflichtet die Ersteller von Mietspiegeln, ältere und neuere Entgelte zu gewichten. Dies muß eigenständig, ohne Hilfe des Gesetzgebers geschehen, weil das Miethöheregelungsgesetz hierzu keine Aussage trifft und die Bundesregierung die in § 2 V 4 MHG vorgesehene Rechtsverordnung, die sich unter anderem mit dieser Frage beschäftigen sollte (vgl. BT-Dr 9/2079, S. 9), bislang nicht erlassen hat. Die "Rückrechnung" könnte in authentischer Weise daher nur durch die Befassung derjenigen Kommission bewerkstelligt werden, welche den Mietspiegel aufgestellt hatte. Angesichts der Vielzahl von Fällen, in denen die Erhöhungserklärung nicht an dem Tag abgegeben wurde, für den der Mietspiegel aufgestellt wurde, würde die Häufigkeit, mit der jene Kommission anzurufen wäre, die Vorteile wieder aufheben, welche die Verwendung von Mietspiegeln gerade nach Auffassung des Gesetzgebers bietet.

Eine unverhältnismäßige Verkürzung des Anspruchs, für die Wohnung eine marktorientierte Miete zu erlangen, liegt darin nicht. Denn die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, ist durch Art. 14 I 1 GG nicht garantiert (vgl. BVerfGE 71, 230 [248 ff.] = NJW 1986, 1669). Diese Möglichkeit hat auch der Gesetzgeber, der kraft Art. 14 I 2 GG den Inhalt des Eigentums verbindlich festlegt und gerade bei fremdgenutztem Wohnraum einen weiten Gestaltungsbereich hat, nicht einräumen wollen. Die Novelle 1982 bezweckte lediglich, daß die Mieten verstärkt (nicht: vollständig) eine marktorientierte Höhe (nicht hingegen: dasjenige, was der Markt irgend hergibt) erreichen. Daß die Verwendung von Mietspiegeln erst allmählich zu diesem Ziel hinführt, hat er dabei nicht zuletzt im Interesse der Mieter (Art. 14 II GG) ausdrücklich in Kauf genommen (vgl. BT-Dr 9/2079, S. 11 unter A III). Die zwischenzeitliche Einbuße an Verwertungsmöglichkeiten (vgl. auch § 2 l 1 Nr. 1 MHG) würde Art. 14 I 1 GG nur dann verletzen, wenn dies die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernstlich in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 37, 132 [142] = NJW 1974, 1499). Das hat der Beschwerdeführer indes nicht substantiiert behauptet; Anhaltspunkte hierfür sind auch nicht ersichtlich. 2. Art. 103 I GG ist gleichfalls nicht verletzt. Der Antrag auf Vernehmung von Dr. L. wurde nach Schluß der mündlichen Verhandlung in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz gestellt und brauchte vom LG daher aus formellen Gründen (vgl. BVerfGE 21, 191 [194] = NJW 1967, 923) nicht beachtet zu werden (vgl. § 296 a S. 1 ZPO und BGH, NJW 1965, 297 [298]). Das LG war auch nicht gehalten, Herrn Dr. L. von Amts wegen zu laden oder amtsseitig ein Sachverständigengutachten zur rückgerichteten Aktualisierung des Mietenspiegels 1989 einzuholen. Denn dies war nach der von Verfassungs wegen nicht zu beanstandenden Auffassung des LG aus Gründen des materiellen Rechts nicht erforderlich und betraf damit eine Frage der Sammlung des richtigen Tatsachenstoffes (vgl. BVerfGE 22, 267 [273/274] = NJW 1967, 1955). Den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ortsüblichkeit der geforderten Miete hat das LG in Fortführung seiner ständigen Rechtsprechung (vgl. WuM 1978, 134 und WuM 1978, 146) aus Gründen des materiellen Rechts außer acht gelassen.

Das Bundesverfassungsgericht soll eigentlich letzte - und selten angerufene - Instanz sein. Das ist es längst nicht mehr, worüber nicht nur die Karlsruher Richter klagen, sondern viele bis hin zu Rechtsphilosophen. "Richterwillkür" (siehe die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten GE 1992, 559) ist ein Grund für die Schwemme von Verfassungsbeschwerden, das ausufernde Rechthaben-Wollen der Bürger ein weiterer. Immer mehr wird das Bundesverfassungsgericht auch zum höchsten deutschen Miet-Gericht. Offenbar begehen die unteren Instanzen in diesem Bereich besonders viele Verfassungsverstöße. Denn immer wieder haben Verfassungsbeschwerden in diesem Bereich auch Erfolg. Eine ganze Reihe von neuen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts enthält unser Rechtsprechungsteil. Die Entscheidungen sollen im folgenden kurz besprochen werden.

In der Entscheidung des BVerfG vom 7. April 1992 ging es um folgenden Fall:

Ein Eigentümer hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er wollte die gekündigte Wohnung mit einer daneben gelegenen freien anderen Wohnung zusammenlegen und darin wohnen. Das Landgericht hatte die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung abgewiesen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, weil durch die Zusammenlegung der Wohnungen Wohnraum vernichtet werde.

Erinnern wir uns: Auch die Berliner Wohnungsämter haben, bis zur Belehrung durch eine entsprechende Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, diese Auffassung vertreten.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das aber ganz anders.

Das Mietrechtsverbesserungsgesetz und die darauf fußenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen seien darauf ausgerichtet, zu verhindern, daß dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen und daraus Gewerberaum geschaffen werde.

Einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe es danach nur, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden solle. Einer Genehmigung bedürfe es dagegen nicht, wenn sich an der Nutzung als Wohnraum nichts ändere, weil der Wohnzweck erhalten bleibe.

Es treffe bereits nicht zu, wie das Landgericht ausgeführt habe, daß durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnung Wohnraum vernichtet werde und vom Markt verschwinde. Das Gegenteil sei richtig. Nach wie vor stehe der gesamte Wohnraum dem Markt zur Verfügung, denn auch der Vermieter befriedige an diesem seinen Wohnbedarf. Lediglich die Zahl der Wohneinheiten habe sich verändert.

Zwar hält das Bundesverfassungsgericht es offenbar auch für zulässig, die Zusammenlegung von Wohnungen durch den Gesetzgeber untersagen zu lassen. Dann müßte eine solche Absicht aber wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext ihren Niederschlag gefunden haben.

Den Landrichtern müssen angesichts der Entscheidung die Ohren klingeln. Die Karlsruher Richter attestierten nämlich dem Landgericht, willkürlich gehandelt zu haben. Gegen das Willkürverbot des Grundgesetzes wird ja nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzu kommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren "unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht."

Diese Voraussetzungen sah das Bundesverfassungsgericht in der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts als erfüllt an.

Durch eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahre 1990 wurde durch die neugeschaffene Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB einem Vermieter die - an und für sich nicht zulässige - Möglichkeit eingeräumt, eine Teilkündigung für "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" eines Gebäudes auszusprechen. Voraussetzung: daß diese Nebenräume "in zulässiger Weise" zu Wohnraum und zum Zwecke der Vermietung ausgebaut werden sollen.

Das betrifft insbesondere die Möglichkeit der Sonder-Teilkündigung von Dachraum, der - z. B. der Trockenboden - Mietern überlassen ist.

Kürzlich hatten wir über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts berichtet, wonach es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn die Gerichte eine solche Teilkündigung für den Fall ablehnen, daß der Vermieter die neu zu bauenden Räume selbst beziehen will (vgl. GE 1992, 145). Denn das Sonder-Kündigungsrecht gilt nur, wenn die Nebenräume

a) zu Wohnraum ausgebaut werden und

b) vermietet werden sollen.

Wie wir aber jetzt erfahren, wird auch anders herum ein Schuh daraus, in den unsere Verfassung paßt. Denn jetzt entschied das Bundesverfassungsgericht durch Urteil vom 11. März 1992, daß es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei, wenn die Gerichte eine Teilkündigung von Nebenräumen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB auch für den Fall für zulässig halten, daß der Vermieter die auszubauenden Räume bei gleichzeitiger Vermietung der bisher von ihm genutzten Räume selbst nutzen will. Diese Auffassung der Unter-Gerichte, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, überschreite nicht die Grenzen, die der richterlichen Rechtsfortbildung gesetzt seien. Amtsgericht und Landgericht hatten in dem Ausgangsfall einen gekündigten Mieter antragsgemäß zur Räumung der Nebenräume verurteilt. Diese Rechtsauslegung, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, habe durchaus das gesetzgeberische Grundanliegen, zusätzlichen Wohnraum für Dritte zu schaffen, im Auge gehabt. Aus dem Gesetzgebungsverfahren las auch das Bundesverfassungsgericht heraus, daß mit der Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes auf Nebenräume, die zu Mietzwecken ausgebaut werden sollten, lediglich das Ziel verfolgt wurde, daß tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entstehe und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers erweitert werde.

Auch die Entscheidung einer Berliner Mietrechtskammer wurde kürzlich kassiert (Urteil vom 15. April 1992). Vorwurf an das Berliner Gericht: Es habe Grundsätze rechtlichen Gehörs verletzt.

Gegangen war es um eine Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit.

Der Eigentümer hatte eine vermietete Wohnung mit der Begründung gekündigt, er könne dafür in vermietetem Zustand höchstens 150.000 bis 155.000 DM erlösen; wäre die Wohnung leer, könne er dagegen einen Erlös von 240.000 DM erzielen, denn auf den Mehrerlös sei er dringend angewiesen, um bestehende Verbindlichkeiten, die durch Ankauf eines Geschäftsanteiles eines Mitgesellschafters entstanden seien, ablösen zu können. Der Eigentümer hatte vor Gericht detailliert dargelegt, daß er aufgrund seines monatlichen Einkommens, seiner Schulden usw. dringend auf den Mehrerlös angewiesen sei.

Das Berliner Landgericht hatte diesen Vortrag des Eigentümers teilweise nicht zur Kenntnis genommen, sondern sich auf den Standpunkt gestellt, ein erheblicher Nachteil im Sinne der gesetzlichen Vorschrift (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB) liege nicht schon dann vor, wenn bei einer Veräußerung einer Eigentumswohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis erzielt werden könne. Für die Feststellung der Erheblichkeit des Nachteils müßten, so das Landgericht, vielmehr weitere Umstände hinzukommen.

Das Bundesverfassungsgericht hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies sie - allerdings an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin - zurück.

Wer die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 (GE 1992, 427) gelesen hat und daraus erfahren durfte, daß eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann, wenn man nicht mitteilt, daß man neben der durch die Kündigung begehrten Wohnung (die am Ort der Arbeit liegt) ein 75 km davon entfernt liegendes Anwesen zusätzlich sein eigen nennt, darf sich die Augen reiben angesichts der Lektüre der Entscheidung vom 31. März 1992. Da entschied das Bundesverfassungsgericht nämlich, daß die berechtigte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nicht durch Formerfordernisse an die Kündigung unzumutbar erschwert werden dürfe, und es zog dazu eine deutliche Parallele zu seiner Rechtsprechung an die Anforderungen bezüglich der Wirksamkeit in Mieterhöhungsschreiben. Unzumutbar strenge Anforderungen, befand das Verfassungsgericht in diesem Fall, hätten Amts- und Landgericht an eine Wohnraumkündigung gestellt, indem sie sie durch Formerfordernisse erschwert hätten, die zum Schutz des Mieters nicht erforderlich gewesen seien. In dem betreffenden Fall war es u. a. darum gegangen, daß mehrere Kündigungsschreiben existiert hatten, in denen sich der Eigentümer jeweils auf vorherige Kündigungsschreiben bezog. Diese Bezugnahme auf die in früheren Schreiben genannten Kündigungsgründe erschien dem Bundesverfassungsgericht ausreichend.

Liest man die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten Herzog (vgl. GE 1992, 559: "Ich würde mein Geld unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht in den Wohnungsbau stecken"), so darf man sich fragen, ob der Herr Präsident die Entscheidung seines eigenen Senats vom 3. April 1990 (schon etwas betagt, aber auch erst jetzt bekannt geworden durch eine Veröffentlichung in der NJW und im Zusammenhang mit dem neuen Mietspiegel durchaus nützlich) kennt. Mit der Entscheidung rechtfertigt das Bundesverfassungsgericht die Anwendung eines veralteten Mietspiegels, obwohl unstreitig ein neuer vorhanden war, dessen Anwendung für jeden, der sich mit der Erstellung von Mietspiegeln schon einmal beschäftigt hat, zwingend notwendig gewesen wäre. Das Bundesverfassungsgericht bricht in dieser Entscheidung eine große Lanze für den Mietspiegel und vertritt tatsächlich die Auffassung, eine "unverhältnismäßige" Verkürzung des Anspruchs, für die Wohnung eine marktorientierte Miete verlangen zu können, liege in der Anwendung - auch letztlich veralteter - Mietspiegel nicht.