Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Willkürverbot; Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Alternativwohnung; Rechtsmissbrauch

Es verstößt gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot, den Einwand des Mieters, dem wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieter habe eine geeignete andere Wohnung zur Verfügung gestanden, allein mit der Begründung zurückzuweisen, die Alternativwohnung sei anderweitig vermietet worden.

Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihre Verurteilung zur Räumung von Wohnraum wegen fremdnützigen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB).

I. 1. Die Beschwerdeführer und ihre zwei minderjährigen Kinder bewohnten seit August 1984 eine von den Kl. des Ausgangsverfahrens gemietete 76 qm große 3 1/2-Zimmerwohnung im Erdgeschoß eines Mehrfamilienhauses. Die Kl. kündigten im April 1989 das Mietverhältnis zum 31. Juli 1989 und machten geltend, ihr Sohn wolle heiraten und benötige die Wohnung ab August. Die Beschwerdeführer wandten im Räumungsverfahren ein, im 2. Obergeschoß des Hauses werde eine baugleiche Wohnung zum 31. Oktober 1989 frei; deren Mieter hätten wegen des Baus eines Eigenheims zu diesem Zeitpunkt gekündigt. Dem Sohn der Kl. und dessen Ehefrau könne zugemutet werden, diese Wohnung zu beziehen. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Eigenbedarf liege vor. Ob die gekündigte Wohnung des 2. Obergeschosses zum 31. Oktober 1989 geräumt werde, sei ungewiß. Der Sohn der Kl. und dessen Ehefrau müßten also eine nicht unerhebliche und auch unbestimmte Wartezeit hinnehmen, obwohl ihre derzeitigen Wohnverhältnisse sehr beengt seien, die gekündigte Wohnung eine bessere Wohnqualität habe und sich von dieser aus Hausmeisterfunktionen durch den Sohn der Kl. leichter ausüben ließen.

Das Landgericht wies die Berufung zurück und begründete dies - soweit für die Verfassungsbeschwerde von Bedeutung - wie folgt:

Es sei unerheblich, ob die gleich große Wohnung im 2. Obergeschoß zum 1. November 1989 frei geworden sei. Sie sei zu diesem Zeitpunkt unstreitig wieder vermietet worden. Dazu seien die Kl. berechtigt gewesen, um die Wohnung nicht bis zur Beendigung des Prozesses leerstehen zu lassen. Ihr Sohn und dessen Ehefrau hätten daher in die Wohnung nicht mehr einziehen können.

2. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

Das Urteil des Amtsgerichts verstoße gegen ihre Grundrechte, weil es eine im Kündigungsschreiben nicht erwähnte Hausmeistertätigkeit des Sohnes der Kl. berücksichtigt habe. Das Landgericht habe die Belange der Kl. einseitig in den Vordergrund gestellt. Deren Erlangungswunsch hätte bei Bezug der baugleichen Wohnung im 2. Obergeschoß nur zeitlich geringfügig zurücktreten müssen; ihr Interesse an der Beibehaltung ihrer Wohnung habe daher weit überwogen.

II. Soweit sich die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgericht richtet, ist sie unzulässig. Die Beschwerdeführer beanstanden nur, daß das Amtsgericht bei der Beurteilung des Eigenbedarfs die beabsichtigte Hausmeistertätigkeit des Sohnes der Kl. berücksichtigt hat, obwohl diese im Kündigungsschreiben nicht erwähnt worden war. Insoweit sind sie aber nicht mehr beschwert, weil das Landgericht festgestellt hat, daß die beabsichtigte Aufnahme der Hausmeistertätigkeit gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB keine Berücksichtigung finden könne. Gegen die übrigen selbständig tragenden Erwägungen des Amtsgerichts haben die Beschwerdeführer keine den Begründungserfordernissen gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG genügenden Rügen vorgetragen.

III. 1. Hingegen ist die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts zulässig und begründet. Es verletzt die Beschwerdeführer in ihren Grundrechten aus Art. 3 Abs. 1 GG. Gegen den Gleichheitssatz wird nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzukommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht. Dabei enthält die Feststellung von Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf. Willkür ist im objektiven Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, welche im Verhältnis zu der Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist (BVerfGE 80, 48 [51]). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

a) Eigenbedarfskündigungen werfen einfachrechtlich nicht nur die Frage auf, ob ein sie rechtfertigender Wohnbedarf vorliegt. Vielmehr besteht in manchen Fällen darüber hinaus Anlaß für die Prüfung, ob der Wunsch des Vermieters, gerade die gekündigte Wohnung in Eigengebrauch zu nehmen, von einem schützenswerten Interesse getragen wird. Ein solcher Anlaß besteht namentlich dann, wenn im selben Mehrfamilienhaus eine andere im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung frei wird und ernsthaft in Betracht kommt, daß die bislang offenbarten Nutzungswünsche dort "ohne wesentliche Abstriche" (BVerfGE 79, 293 [307]) befriedigt werden können.

Die sich dazu stellenden Fragen werden unterschiedlich beantwortet. Streitig ist insbesondere, bis zu welchem Zeitpunkt vor oder nach Ausspruch der Kündigung frei gewordene Drittobjekte im Rahmen des Räumungsprozesses (sei es in der Gestalt des Einwands des Rechtsmißbrauchs, sei es mit der Folge der Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung) berücksichtigt werden können (vgl. zusammenfassend die Darstellungen von Seier, NJW 1988, S. 1617 [1618]; v. Stebut, NJW 1985, S. 289 [290 ff.]).

Von diesen Fragestellungen ist das Problem zu unterscheiden, ob der Mietereinwand zumutbarer alternativer Wohnmöglichkeiten - wie das Landgericht meint - bereits dann unerheblich wird, wenn die fragliche Wohnung an Dritte wiedervermietet worden ist. Eine Literaturschau ergibt, daß der Standpunkt des Landgerichts - soweit ersichtlich - ohne Vorbild ist. Es besteht fast durchgehende Einigkeit darüber, daß das Freiwerden einer Drittwohnung einem Räumungsbegehren grundsätzlich auch dann entgegengehalten werden kann, wenn die Alternativräume dem Vermieter zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung infolge Wiedervermietung nicht mehr zur Verfügung stehen; die Tatsache der Wiedervermietung allein entzieht diesem Einwand nicht die Grundlage (vgl. etwa LG Frankfurt, WuM 1987, S. 224; LG Koblenz, WuM 1985, S. 266 [LS]; LG Karlsruhe, WuM 1974, S. 261 [262] und 1980 S. 249; AG Köln, ZMR 1977, S. 239 mit zustimmender Anmerkung Weimar, a.a.O., S. 240; Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl. 1990, § 564 b Rdnr. 71). Nach der teilweise abweichenden Auffassung von Gelhaar (in: RGRK-BGB, 12. Aufl., 1978, § 564 b Rdnr. 18) ist gleichwohl zu prüfen, ob der Vermieter für das Festhalten am ursprünglichen Räumungswunsch zureichende Gründe ins Feld führen kann.

b) Wie diese vorstehend dargestellten einfachrechtlichen Fragen zu beantworten sind, hat das Bundesverfassungsgericht nicht zu entscheiden. Es ist jedoch unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots aus Art. 3 Abs. 1 GG zur Entscheidung der Frage berufen, ob das Freiwerden einer Alternativwohnung vom Fachgericht überhaupt und zugleich in einer Weise berücksichtigt werden muß, welche auch den Belangen des Mieters Rechnung trägt. Diese Frage ist zu bejahen. Eine Rechtsfindung, welche diesen Gesichtspunkt gar nicht oder nur in einer Weise beachtet, welche die Mieterbelange nicht ernst nimmt, ist der Situation, der sie Herr werden soll, nicht mehr angemessen und daher willkürlich.

Die rechtliche Situation, in der die Fachgerichte bei frei werdender Alternativwohnung die Entscheidung über die Durchsetzung des unverändert aufrechterhaltenen Räumungsbegehrens zu treffen haben, ist vor allem durch Sinn und Zweck des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes geprägt. Dieses sollte den Mieter vor nicht hinreichend motivierten, das heißt ohne beachtliche Gründe verfolgten Räumungsbegehren schützen (vgl. BVerfGE 68, 361 [371] m. w. N.). Die Beachtlichkeit des Räumungsbegehrens bedarf dann besonderer Prüfung, wenn der Bedarf zwar vorhanden ist, jedoch ernsthaft die Möglichkeit in Betracht kommt, ihn ohne Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Es kommt dann auf die Qualität derjenigen Argumente an, welche der Vermieter für das Festhalten an seinem ursprünglichen Nutzungswunsch vorzubringen hat. Dieser Darlegungslast kann sich der Vermieter nicht allein dadurch entledigen, daß er die Alternativwohnung sofort an einen Dritten vermietet und sodann die Unmöglichkeit ihrer Ingebrauchnahme geltend macht. Das folgt nicht nur aus dem Gesetzeszweck, sondern auch aus dem allgemeinen Rechtsgedanken, daß sich nicht auf Eintritt oder Fortfall einer Tatsache berufen kann, wer diese treuwidrig herbeigeführt hat (vgl. etwa § 162 BGB).

Auch die Wertordnung des Grundgesetzes gebietet es, diesen Einwand nicht nur überhaupt, sondern in einer Weise zu behandeln, die ihn ernst nimmt. Mit anderen Worten: Das Interesse des Mieters, die Wohnung nicht aufgeben zu müssen, ist hinreichend zu berücksichtigen, wenn triftige Gründe auf seiten des Vermieters fehlen. Das Bundesverfassungsgericht hat stets den hohen sozialen Wert hervorgehoben, den die Wohnung als räumlicher Lebensmittelpunkt für die Entfaltung des Mieters hat (vgl. BVerfGE 38, 348 [370]; 79, 292 [302]). Diesem Wert hat der Gesetzgeber unter anderem durch die Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts, die Ausprägung der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) sind, Rechnung getragen. Den hohen sozialen Wert spiegelt auch die Grundsatznorm des Art. 13 GG wider (vgl. BVerfGE 18, 121 [132]). Die genannten Verfassungsnormen wirken hier auf die Anwendung des Art. 3 Abs. 1 GG ein.

Diesen verfassungsrechlichen Anforderungen ist das Landgericht nicht gerecht geworden. Die widerstreitenden Interessen werden zu Lasten der Beschwerdeführer eindeutig unangemessen behandelt; seine Begründung ist deshalb nicht mehr nachvollziehbar. Die gekündigte Wohnung und die Alternativwohnung liegen im gleichen Gebäude und sind baugleich. Die Unterschiede in Stockwerk (Trennung durch eine Etage) und Zeitpunkt des möglichen Bezugs (drei Monate Verzögerung) waren nicht so gravierend, daß die Ingebrauchnahme der Alternativwohnung von vornherein nicht in Betracht gekommen wäre.

Das Landgericht führt aus, die Kl. seien zur Wiedervermietung zum 1. November 1989 berechtigt gewesen, weil die Wohnung andernfalls bis zur Beendigung des Prozesses leer gestanden hätte; dies sei den Kl. nicht zuzumuten gewesen. Damit geht es nur scheinbar auf die Frage ein, ob das Festhalten am ursprünglichen Nutzungswunsch beachtlich motiviert war. Denn die Auffassung des Landgerichts, es sei unzumutbar, die Alternativwohnung während des Räumungsrechtsstreits leer stehen zu lassen, setzte die entscheidende Feststellung voraus, daß die Kl. die Wohnung des 2. Obergeschosses weiter vermieten konnten, ohne nachteilige Folgen für ihr Räumungsbegehren befürchten zu müssen. Das unterstellt das Landgericht ohne Würdigung der widerstreitenden Interessen. Die sich aufdrängende Frage, ob der Vermieter die Alternativwohnung aus Gründen verschmäht hat, die ein Festhalten am ursprünglichen Nutzungswunsch als mißbrauchsfreie Entscheidung erscheinen läßt, wird nicht aufgeworfen. Das Landgericht hat weder (auch nur ansatzweise) die Frage untersucht, ob den Kl. des Ausgangsverfahrens ein beachtliches Interesse für das Festhalten an dem ursprünglichen Nutzungswunsch zur Seite stand, noch hat es in einer Weise, welche eine Berücksichtigung von Mieterinteressen erkennen läßt, dargelegt, weshalb und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen allein schon die Tatsache zum Nachteil des Mieters gereicht, daß die Alternativwohnung aufgrund eines Willensaktes des Vermieters nicht mehr zu dessen Verfügung steht. Das Grundrecht der Kl. aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verpflichtete das Landgericht zwar, den Nutzungswunsch grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen. Das bedeutet aber nicht, daß der Vermieter unter Hinweis auf die Eigentumsgewährleistung die Prüfung verhindern könnte, ob sein Festhalten am ursprünglichen Räumungsbegehren vernünftig und nachvollziehbar begründet worden ist (vgl. BVerfGE 79, 292 [304 f.]). Das gilt jedenfalls dann, wenn - wie im Ausgangsverfahren - gewichtige Anhaltspunkte für die Annahme vorliegen, es fehle an solchen vernünftigen und nachvollziehbaren, mithin beachtlichen Gründen. Ein verfassungsrechtlich verfestigter Anspruch des Vermieters, durch Drittvermietung des Alternativobjekts vollendete Tatsachen zu schaffen und sich auf diese Weise des Einwandes alternativer Befriedigungsmöglichkeiten zu entledigen, besteht nicht.

2. Da die Verfassungsbeschwerde schon wegen Verstoßes gegen Art. 3 Abs. 1 GG Erfolg hat, bedarf es keines Eingehens auf die Frage, ob der Mieter im Hinblick auf sein Besitzrecht an der gemieteten Wohnung gegenüber dem Räumungsbegehren des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG Rechte herleiten kann.