Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Rechtsstaatsprinzip; Eigentumsgarantie; Teilkündigung von Nebenräumen

Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn die Gerichte eine Teilkündigung von Nebenräumen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB für den Fall für zulässig halten, daß der Vermieter die auszubauenden Räume bei gleichzeitiger Vermietung der bisher von ihm ge-nutzten Räume selbst nutzen will. (Leitsatz der Redaktion; Abgrenzung von BVerfGE GE 1992, Seite 145)

I. Die Beschwerdeführer und die übrigen Bekl. des Ausgangsverfahrens haben von dem Kl. Wohnungen nebst Bodenräumen gemietet. Er hat ihnen letztere gekündigt, weil er sie zu einer Wohnung ausbauen und selbst beziehen wolle. Seine derzeit im selben Hause von ihm genutzte Wohnung werde er danach vermieten.

Das Amtsgericht hat die Beschwerdeführer antragsgemäß zur Räumung verurteilt; ihre Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Beide Ge-richte vertreten die Auffassung, das berechtigte Interesse des Kl. an der Teilkündigung der Bodenräume ergebe sich zwar nicht unmittelbar aus § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB. Die enge Fassung der Vorschrift, die eine Kündigung von Nebenräumen nur dann gestatte, wenn diese vermietet werden sollten, schließe eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift nicht aus. Die vom Kl. beabsichtigte Eigennutzung sei nicht mißbräuchlich, weil er dem wohnungspolitischen Anliegen des Gesetzgebers, weiteren Wohnraum zu schaffen, dadurch nachkomme, daß er nach dem Ausbau des Dachgeschosses die von ihm bewohnten Räume der Nutzung durch den allgemeinen Wohnungsmarkt zuführe. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, sowie des Art. 3 Abs. 1 GG. Sie meinen, daß den Gerichten angesichts des klaren Wortlauts des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB eine entsprechende An-wendung auf den vom Kl. geltend gemachten Fall verwehrt sei. Sie bezie-hen sich dazu unter anderem auf den Beschluß der Ersten Kammer des Er-sten Senats vom 21. November 1991 - 1 BvR 1494/91 - (WuM 1992, S. 47 = GE 1992,S.145). II. Die angegriffenen Entscheidungen überschreiten nicht die Grenzen, welche der richterlichen Rechtsfortbildung durch Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 3 GG gezogen sind.

Die analoge Anwendung einfachgesetzlicher Vorschriften ist von Verfassungs wegen grundsätzlich nicht zu beanstanden (vgl. BVerfGE 25, 167 [183]). Liegt eine lückenhafte gesetzliche Regelung vor, so sind die Ge-richte befugt und verpflichtet zu prüfen, was "Recht" im Sinne des Art. 20 Abs. 3 GG ist. Die verfassungsgerichtliche Kontrolle analoger Rechtsanwendung ist darauf beschränkt, ob das Fachgericht in vertretbarer Weise eine einfachgesetzliche Lücke angenommen und geschlossen hat und ob diese Erweiterung des Normenbereichs Wertungen der Verfassung, namentlich Grundrechten widerspricht (vgl. BVerfGE 82, 6).

Diesem Maßstab halten die angegriffenen Urteile stand. Ziel des durch das Wohnungsbau Erleichterungsgesetz - WoBau-ErlG - mit Wirkung vom 1. Juni 1991 in Kraft getretenen und neu in das BGB eingefügten § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB ist es, Engpässen auf dem Wohnungsmarkt zu be gegnen und durch Änderungen auch des Mietrechts es dem Gebäudeei-gentümer zu erleichtern, Wohnraum dem Wohnungsmarkt zuzuführen (vgl. BT-Drucks. 11/5972 S. 1 und 11/6508, S. 1). Der ursprünglich allge-meiner gefaßte Gesetzestext sah einen Ausbau unabhängig von Fremd- oder Eigennutzung vor. Erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens ist dieser dahin eingeschränkt worden, daß der Ausbau zum Zwecke der Ver-mietung vorgenommen werden müsse. Damit sollte sichergestellt werden, daß tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entsteht und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers erweitert wird (vgl. Beschlußempfehlungen und Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau - BT-Drucks. 11/6636, S. 33).

Wenn Amts- und Landgericht angesichts dieser Gesetzesgeschichte an-genommen haben, das Gesetz regele nicht den Fall des Ausbaus von Ne-benräumen und deren Nutzung durch den Vermieter bei gleichzeitiger Ver-mietung der von ihm bisher bewohnten Räume, deshalb liege eine Lücke vor, die im Hinblick auf das wohnungspolitische Anliegen durch entsprechende Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB ausgefüllt werden könne, so haben sie das gesetzgeberische Grundanliegen im Auge ge habt. Eine solche Auslegung wird von der Vielfalt richterlicher Rechtsanwendung gedeckt und überschreitet nicht die Grenzen der Bindung des Richters an das Gesetz.

Für die Auffassung der Beschwerdeführer folgt auch nichts aus der Tat-sache, daß andere Gerichte eine ergänzende Anwendung der Vorschrift für den hier in Rede stehenden Fall nicht für möglich halten (vgl. LG Stutt-gart, WM 1991, S. 24). Genausowenig, wie sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ein Anspruch des Eigentümers darauf ableiten läßt, daß ihm die Teilkündigung von Nebenräumen in entsprechender Anwendung der hier in Rede stehenden Norm für den hier umstrittenen Fall gestattet wird (vgl. Beschluß der Ersten Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 21. November 1991, WuM 1992, S. 47), genausowenig läßt sich für den Mieter aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgern, die Teilkündigung sei unzulässig.

Das Bundesverfassungsgericht soll eigentlich letzte - und selten angerufene - Instanz sein. Das ist es längst nicht mehr, worüber nicht nur die Karlsruher Richter klagen, sondern viele bis hin zu Rechtsphilosophen. "Richterwillkür" (siehe die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten GE 1992, 559) ist ein Grund für die Schwemme von Verfassungsbeschwerden, das ausufernde Rechthaben-Wollen der Bürger ein weiterer. Immer mehr wird das Bundesverfassungsgericht auch zum höchsten deutschen Miet-Gericht. Offenbar begehen die unteren Instanzen in diesem Bereich besonders viele Verfassungsverstöße. Denn immer wieder haben Verfassungsbeschwerden in diesem Bereich auch Erfolg. Eine ganze Reihe von neuen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts enthält unser Rechtsprechungsteil. Die Entscheidungen sollen im folgenden kurz besprochen werden.

In der Entscheidung des BVerfG vom 7. April 1992 ging es um folgenden Fall:

Ein Eigentümer hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er wollte die gekündigte Wohnung mit einer daneben gelegenen freien anderen Wohnung zusammenlegen und darin wohnen. Das Landgericht hatte die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung abgewiesen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, weil durch die Zusammenlegung der Wohnungen Wohnraum vernichtet werde.

Erinnern wir uns: Auch die Berliner Wohnungsämter haben, bis zur Belehrung durch eine entsprechende Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, diese Auffassung vertreten.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das aber ganz anders.

Das Mietrechtsverbesserungsgesetz und die darauf fußenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen seien darauf ausgerichtet, zu verhindern, daß dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen und daraus Gewerberaum geschaffen werde.

Einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe es danach nur, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden solle. Einer Genehmigung bedürfe es dagegen nicht, wenn sich an der Nutzung als Wohnraum nichts ändere, weil der Wohnzweck erhalten bleibe.

Es treffe bereits nicht zu, wie das Landgericht ausgeführt habe, daß durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnung Wohnraum vernichtet werde und vom Markt verschwinde. Das Gegenteil sei richtig. Nach wie vor stehe der gesamte Wohnraum dem Markt zur Verfügung, denn auch der Vermieter befriedige an diesem seinen Wohnbedarf. Lediglich die Zahl der Wohneinheiten habe sich verändert.

Zwar hält das Bundesverfassungsgericht es offenbar auch für zulässig, die Zusammenlegung von Wohnungen durch den Gesetzgeber untersagen zu lassen. Dann müßte eine solche Absicht aber wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext ihren Niederschlag gefunden haben.

Den Landrichtern müssen angesichts der Entscheidung die Ohren klingeln. Die Karlsruher Richter attestierten nämlich dem Landgericht, willkürlich gehandelt zu haben. Gegen das Willkürverbot des Grundgesetzes wird ja nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzu kommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren "unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht."

Diese Voraussetzungen sah das Bundesverfassungsgericht in der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts als erfüllt an.

Durch eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahre 1990 wurde durch die neugeschaffene Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB einem Vermieter die - an und für sich nicht zulässige - Möglichkeit eingeräumt, eine Teilkündigung für "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" eines Gebäudes auszusprechen. Voraussetzung: daß diese Nebenräume "in zulässiger Weise" zu Wohnraum und zum Zwecke der Vermietung ausgebaut werden sollen.

Das betrifft insbesondere die Möglichkeit der Sonder-Teilkündigung von Dachraum, der - z. B. der Trockenboden - Mietern überlassen ist.

Kürzlich hatten wir über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts berichtet, wonach es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn die Gerichte eine solche Teilkündigung für den Fall ablehnen, daß der Vermieter die neu zu bauenden Räume selbst beziehen will (vgl. GE 1992, 145). Denn das Sonder-Kündigungsrecht gilt nur, wenn die Nebenräume

a) zu Wohnraum ausgebaut werden und

b) vermietet werden sollen.

Wie wir aber jetzt erfahren, wird auch anders herum ein Schuh daraus, in den unsere Verfassung paßt. Denn jetzt entschied das Bundesverfassungsgericht durch Urteil vom 11. März 1992, daß es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei, wenn die Gerichte eine Teilkündigung von Nebenräumen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB auch für den Fall für zulässig halten, daß der Vermieter die auszubauenden Räume bei gleichzeitiger Vermietung der bisher von ihm genutzten Räume selbst nutzen will. Diese Auffassung der Unter-Gerichte, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, überschreite nicht die Grenzen, die der richterlichen Rechtsfortbildung gesetzt seien. Amtsgericht und Landgericht hatten in dem Ausgangsfall einen gekündigten Mieter antragsgemäß zur Räumung der Nebenräume verurteilt. Diese Rechtsauslegung, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, habe durchaus das gesetzgeberische Grundanliegen, zusätzlichen Wohnraum für Dritte zu schaffen, im Auge gehabt. Aus dem Gesetzgebungsverfahren las auch das Bundesverfassungsgericht heraus, daß mit der Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes auf Nebenräume, die zu Mietzwecken ausgebaut werden sollten, lediglich das Ziel verfolgt wurde, daß tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entstehe und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers erweitert werde.

Auch die Entscheidung einer Berliner Mietrechtskammer wurde kürzlich kassiert (Urteil vom 15. April 1992). Vorwurf an das Berliner Gericht: Es habe Grundsätze rechtlichen Gehörs verletzt.

Gegangen war es um eine Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit.

Der Eigentümer hatte eine vermietete Wohnung mit der Begründung gekündigt, er könne dafür in vermietetem Zustand höchstens 150.000 bis 155.000 DM erlösen; wäre die Wohnung leer, könne er dagegen einen Erlös von 240.000 DM erzielen, denn auf den Mehrerlös sei er dringend angewiesen, um bestehende Verbindlichkeiten, die durch Ankauf eines Geschäftsanteiles eines Mitgesellschafters entstanden seien, ablösen zu können. Der Eigentümer hatte vor Gericht detailliert dargelegt, daß er aufgrund seines monatlichen Einkommens, seiner Schulden usw. dringend auf den Mehrerlös angewiesen sei.

Das Berliner Landgericht hatte diesen Vortrag des Eigentümers teilweise nicht zur Kenntnis genommen, sondern sich auf den Standpunkt gestellt, ein erheblicher Nachteil im Sinne der gesetzlichen Vorschrift (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB) liege nicht schon dann vor, wenn bei einer Veräußerung einer Eigentumswohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis erzielt werden könne. Für die Feststellung der Erheblichkeit des Nachteils müßten, so das Landgericht, vielmehr weitere Umstände hinzukommen.

Das Bundesverfassungsgericht hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies sie - allerdings an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin - zurück.

Wer die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 (GE 1992, 427) gelesen hat und daraus erfahren durfte, daß eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann, wenn man nicht mitteilt, daß man neben der durch die Kündigung begehrten Wohnung (die am Ort der Arbeit liegt) ein 75 km davon entfernt liegendes Anwesen zusätzlich sein eigen nennt, darf sich die Augen reiben angesichts der Lektüre der Entscheidung vom 31. März 1992. Da entschied das Bundesverfassungsgericht nämlich, daß die berechtigte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nicht durch Formerfordernisse an die Kündigung unzumutbar erschwert werden dürfe, und es zog dazu eine deutliche Parallele zu seiner Rechtsprechung an die Anforderungen bezüglich der Wirksamkeit in Mieterhöhungsschreiben. Unzumutbar strenge Anforderungen, befand das Verfassungsgericht in diesem Fall, hätten Amts- und Landgericht an eine Wohnraumkündigung gestellt, indem sie sie durch Formerfordernisse erschwert hätten, die zum Schutz des Mieters nicht erforderlich gewesen seien. In dem betreffenden Fall war es u. a. darum gegangen, daß mehrere Kündigungsschreiben existiert hatten, in denen sich der Eigentümer jeweils auf vorherige Kündigungsschreiben bezog. Diese Bezugnahme auf die in früheren Schreiben genannten Kündigungsgründe erschien dem Bundesverfassungsgericht ausreichend.

Liest man die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten Herzog (vgl. GE 1992, 559: "Ich würde mein Geld unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht in den Wohnungsbau stecken"), so darf man sich fragen, ob der Herr Präsident die Entscheidung seines eigenen Senats vom 3. April 1990 (schon etwas betagt, aber auch erst jetzt bekannt geworden durch eine Veröffentlichung in der NJW und im Zusammenhang mit dem neuen Mietspiegel durchaus nützlich) kennt. Mit der Entscheidung rechtfertigt das Bundesverfassungsgericht die Anwendung eines veralteten Mietspiegels, obwohl unstreitig ein neuer vorhanden war, dessen Anwendung für jeden, der sich mit der Erstellung von Mietspiegeln schon einmal beschäftigt hat, zwingend notwendig gewesen wäre. Das Bundesverfassungsgericht bricht in dieser Entscheidung eine große Lanze für den Mietspiegel und vertritt tatsächlich die Auffassung, eine "unverhältnismäßige" Verkürzung des Anspruchs, für die Wohnung eine marktorientierte Miete verlangen zu können, liege in der Anwendung - auch letztlich veralteter - Mietspiegel nicht.