Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Vorfälligkeitsklausel

Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist verletzt, wenn ein Gericht trotz Hinweises eines Verfahrensbeteiligten auf eine rechtliche Streitfrage (hier: Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag) in den Entscheidungsgründen darauf nicht eingeht. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ein Berufungsurteil in einem Mietrechtsstreit, in dem sie wegen wiederholter unpünktlicher Mietzinszahlung zur Räumung und Herausgabe der von ihnen bewohnten Wohnung verurteilt wurden.

1. Die Beschwerdeführer sind seit 1986 Mieter dieser Wohnung. Ihr Mietvertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen:

"§ 5

1. Die Miete, die Vorauszahlungen sowie etwaige Zuschläge sind monatlich im voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats ... zu überweisen.

2. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang bzw. die Gutschrift des Geldes an.

§ 9

1. Der Mieter kann gegen Mietzinsforderungen mit Schadensersatzforderungen nach § 538 BGB nur aufrechnen oder diesbezüglich ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat.

2. Mit sonstigen Gegenforderungen kann der Mieter nur aufrechnen, soweit sie unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Unbeschadet von Ziff. 1 stehen dem Mieter weitere Zurückbehaltungsrechte nur wegen Gegenforderungen zu, die auf dem Mietverhältnis beruhen."

Die Kl. des Ausgangsverfahrens kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Mai 1992 fristlos und mit weiterem Schreiben vom 25. Juni 1992 unter Einhaltung der sich aus § 565 BGB ergebenden Frist.

Auf ihre Klage verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführer mit Urteil vom 5. Juli 1994 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung, weil die Beschwerdeführer seit Mai 1991 den Mietzins fast ständig erst nach dem 3. Werktag des Monats, also verspätet, gezahlt hätten.

2. Gegen dieses Urteil legten die Beschwerdeführer Berufung ein, die sie u. a. wie folgt begründeten:

"Und selbst wenn man aus der Korrespondenz der Vergangenheit eine Abmahnung der Kl. herauslesen könnte, so wäre desungeachtet Abmahnung und fristlose Kündigung deshalb unbeachtlich, weil die Bekl. im konkreten Fall überhaupt nicht zu vorschüssiger Zahlungsweise verpflichtet waren.

§ 5 des Mietvertrages enthält die Verpflichtung zur vorschüssigen Zahlung. Eine solche Vorauszahlungsklausel gilt jedoch dann nicht, wenn zugleich eine Aufrechnungsbeschränkung im Sinne von § 11 Nr. 1 AGBG vereinbart ist. Eine solche enthält § 9 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages. Zur Unwirksamkeit einer Vorauszahlungsklausel in Verbindung mit einer Aufrechnungsbeschränkung darf verwiesen werden auf Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rn. 229 und die dort zitierte Rechtsprechung."

Während der Abhängigkeit des Verfahrens in der Berufungsinstanz wiederholten die Kl. des Ausgangsverfahrens mit Schreiben vom 12. Oktober 1994 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und stützten diese erneut auf die ständig unpünktliche Zahlung des Mietzinses (§ 554 a BGB).

Mit Urteil vom 6. Januar 1995 wies das Landgericht die Berufung der Beschwerdeführer zurück. Die Kündigung vom 12. Oktober 1994, auf die das Klagebegehren im Berufungsverfahren gestützt werde, sei gemäß § 554 a BGB berechtigt. Die Beschwerdeführer seien gemäß § 556 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache verpflichtet.

II. Mit der am 16. Februar 1995 rechtzeitig eingegangenen Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG und von Art. 103 Abs. 1 GG durch das Urteil des Landgerichts.

Das Oberlandesgericht München in einer Verbandsklageentscheidung vom 6. Februar 1992 und der Bundesgerichtshof in einem Beschluß vom 26. Oktober 1994 hätten entschieden, daß beim Zusammentreffen einer Mietvorauszahlungsklausel und einer die Aufrechnung einschränkenden Klausel des auch im vorliegenden Fall verwendeten Inhalts in einem Formular-Mietvertrag im Hinblick auf § 11 Nr. 3 AGBG die Vorauszahlungsklausel unwirksam sei. Wenn das Landgericht von dieser Rechtsprechung habe abweichen wollen, sei es zur Einholung eines Rechtsentscheids gemäß § 541 ZPO verpflichtet gewesen. Dies habe das Landgericht willkürlich unterlassen und dadurch das Recht der Beschwerdeführer auf den gesetzlichen Richter verletzt.

Obwohl in der Berufungsbegründung ausdrücklich das Problem des Zusammentreffens von Mietvorauszahlungsklausel und die Aufrechnung einschränkender Klauseln unter Verweisung auf eine Kommentarstelle und die dort zitierte Rechtsprechung angesprochen worden sei, sei das Landgericht in seinem Urteil darauf mit keinem Wort eingegangen. Hierdurch sei der Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt worden.

Mit Beschluß vom 2. März 1995 hat die Kammer auf Antrag der Beschwerdeführer im Wege der einstweiligen Anordnung entschieden, daß aus dem Urteil des Amtsgerichts St. Wendel vom 5. Juli 1994 - 14 C 131/93 G - bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführer nicht vollstreckt werden darf.

III. Das Ministerium der Justiz des Saarlandes und die Kl. des Ausgangsverfahrens hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

1. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Art. 103 Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchst. b BVerfGG). Die Voraussetzungen für eine stattgebende Kammerentscheidung (§ 93 c BVerfGG) liegen vor. Das Bundesverfassungsgericht hat die für die Beurteilung der Verfassungsbeschwerde maßgeblichen Fragen bereits entschieden.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt Art. 103 Abs. 1 GG.

Art. 103 Abs. 1 GG gibt den Verfahrensbeteiligten einen Anspruch darauf, sich vor Erlaß der gerichtlichen Entscheidung zu dem zugrunde liegenden Sachverhalt sowie zur Rechtslage zu äußern. Dem entspricht die Pflicht des Gerichts, Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. BVerfGE 60, 1 [5]; 65, 227 [234]; 84, 188 [190]; 86, 133 [144 ff.]). Art. 103 Abs. 1 GG ist allerdings erst verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, daß das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. Denn grundsätzlich geht das Bundesverfassungsgericht davon aus, daß die Gerichte das von ihnen entgegengenommene Parteivorbringen zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen haben. Sie sind nicht verpflichtet, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen, namentlich nicht bei letztinstanzlichen, mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht mehr angreifbaren Entscheidungen. Deshalb müssen, damit das Bundesverfassungsgericht einen Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG feststellen kann, im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind (vgl. zusammenfassend BVerfGE 86, 133 [145 f.] m. w. N.). Ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt.

3. So liegt der Fall hier. Eine zentrale und damals in der Rechtsprechung noch umstrittene Rechtsfrage des Ausgangsverfahrens war das Problem des Zusammentreffens einer Mietvorauszahlungsklausel und einer die Aufrechnung einschränkenden Klausel. Nach einer in der fachgerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung soll die Kombination beider Klauseln zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts führen und die Vorauszahlungsklausel deshalb in einem solchen Fall unwirksam sein (so OLG München, NJW-RR 1992, 970; LG Köln, WuM 1992, 541; LG Berlin, WuM 1992, 605; LG Hamburg, WuM 1992, 606; WuM 1993, 188; LG Bremen, WuM 1993, 181). Diese Auffassung wurde zwischenzeitlich durch den im Wege der Vorlage (§ 541 Abs. 1 ZPO) mit der Frage befaßten Bundesgerichtshof in einem Beschluß vom 26. Oktober 1994 (veröffentlicht in NJW 1995, 254 ff.) bestätigt. Danach wären die Mietzahlungen der Beschwerdeführer nicht verspätet gewesen.

Nach anderer Ansicht soll das Zusammentreffen beider Klauseln keine unangemessene Benachteiligung des Mieters bewirken (so LG Berlin, WuM 1993, 190; BayObLG, NJW-RR 1993, 1097).

Angesichts dessen, daß die angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs, zu der das landgerichtliche Urteil im Ergebnis in Widerspruch steht, erst nach diesem Urteil veröffentlicht wurde, kann davon ausgegangen werden, daß diese höchstrichterliche Entscheidung dem Landgericht damals noch nicht bekannt war, eine Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzende willkürliche Unterlassung der Vorlage gemäß § 541 Abs. 1 ZPO also auszuschließen ist. Dies kann aber letztlich dahinstehen. Die Beschwerdeführer hatten in ihrer Berufungsbegründung nämlich ausdrücklich die Problematik des Zusammentreffens der beiden Klauseln unter Verweis auf eine Kommentarstelle und die dort zitierte Rechtsprechung angesprochen. Damit hatte sich das Landgericht gemäß Art. 103 Abs. 1 GG mit dieser für die Entscheidung erheblichen und in der fachgerichtlichen Rechtsprechung höchst umstrittenen Rechtsfrage in den Urteilsgründen auseinanderzusetzen. Dies ist nicht geschehen.

Das angegriffene Urteil beruht auf der dargelegten Rechtsverletzung. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht bei Berücksichtigung dieses Vorbringens der Beschwerdeführer und Auseinandersetzung mit der angeschnittenen Problematik zu einem für diese günstigeren Ergebnis gekommen wäre. Das Urteil ist deshalb aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen (§ 93 c Abs. 2 in Verbindung mit § 95 Abs. 2 BVerfGG).

Ein Mieter zahlte trotz einer Abmahnung die Mieten nicht am 3. Werktag eines jeden Monats, weswegen ihm fristlos gekündigt wurde. Das Landgericht Saarbrücken wies die Berufung gegen ein Räumungsurteil des Amtsgerichts zurück, ohne dabei auf die Frage der Wirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel einzugehen, obwohl der Mieter im Prozeß die Unwirksamkeit gerügt hatte. Kurze Zeit danach wurde der Rechtsentscheid des BGH veröffentlicht, wonach die Vorfälligkeitsklausel grundsätzlich unzulässig ist.

Mit Beschluß vom 16. Juni 1995 bejahte das Bundesverfassungsgericht einen Verfassungsverstoß, weil das Landgericht gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verstoßen habe. Ein Gericht sei verpflichtet, Rechtsausführungen einer Partei zur Kenntnis zu nehmen und darauf einzugehen.