Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Alternativwohnung; Rechtsmissbrauch

Auch das Festhalten am Nutzungswunsch für eine bestimmte Wohnung trotz anderweit frei gewordener Wohnungen ist nicht mißbräuchlich, wenn der Eigentümer hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann, insbesondere sein Wohnbedarf nicht weit überhöht ist. Er kann auf ein Alternativobjekt nur verwiesen werden, wenn der von ihm selbst bestimmte Wohnbedarf darin ohne wesentliche Abstriche zu verwirklichen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. 1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, dessen Wohnungen im Erd- und im 1. Obergeschoß auf der linken Seite mit jeweils drei Zimmern rund 74 qm, auf der rechten Seite mit zwei Zimmern etwa 56 qm groß sind. Die beiden Dachgeschoßwohnungen, die jeweils zwei Zimmer aufweisen, haben unter Berücksichtigung von Schrägen eine Größe von etwa 56 qm (links) und 46 qm (rechts). Daneben besteht noch eine Kellerwohnung. Die im 1. Obergeschoß auf der linken Seite liegende 3-Zimmer-Wohnung ist seit Anfang 1987 an die Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet. Der Bekl. ist zu 90 vom Hundert in seiner Erwerbsfähigkeit gemindert.

Im Dezember 1988 kündigte der Beschwerdeführer die Wohnung, weil sein Sohn Anfang 1989 eine Berufstätigkeit aufnehmen, seine Verlobte heiraten und einen Hausstand gründen wolle; zugleich solle er die Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses übernehmen.

Nachdem das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben hatte, kündigte der Mieter der größeren Dachgeschoßwohnung, die sogleich neu vermietet wurde. Das Landgericht wies die Klage auf Berufung der Bekl. ab, weil die Eigenbedarfskündigung wegen Freiwerdens der Dachgeschoßwohnung jedenfalls nachträglich mißbräuchlich geworden sei. Zwar sei diese Wohnung kleiner als die der Bekl., doch verfüge sie immerhin über ein fast 21 qm großes Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur und Bad und sei daher generell geeignet, auch den Wohnbedarf von zwei Personen zu decken. Daß der Sohn des Beschwerdeführers aufgrund seiner persönlichen Lebensführung einen größeren Bedarf habe, sei nicht substantiiert vorgetragen.

Unabhängig hiervon sei im Rahmen der Interessenabwägung nach der Sozialklausel zu beachten, daß der Beschwerdeführer nicht vorgetragen habe, aus welchen Gründen er nicht anderen Mietern gekündigt habe, die eine vergleichbare Wohnung inne hätten und die ein Wohnungswechsel weniger hart treffen würde als den behinderten Bekl. zu 1). Er habe zwar pauschal erklärt, die anderen Wohnungen seien von Familienmitgliedern bewohnt, jedoch dazu keine näheren Angaben gemacht. Für die Wohnung des Mieters H. treffe dies ohnehin nicht zu.

2. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung seines Eigentumsrechts aus Art. 14 GG. Seine Kündigung beruhe auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen; das Festhalten an ihr stelle keinen Mißbrauch dar. Die Wohnung, auf die er vom Landgericht verwiesen werde, sei auch angesichts ihrer Wandschrägen viel zu klein für zwei Personen. Dabei müsse langfristig auch der zu erwartende Familienzuwachs berücksichtigt werden, weil anderenfalls noch eine weitere Eigenbedarfskündigung erforderlich werde. Die einzige gleich große Wohnung werde von seiner Schwester bewohnt; eine Kündigung von Familienmitgliedern sei ihm nicht zuzumuten. Die anderen Wohnungen seien wegen ihrer geringeren Größe für die Gründung des Hausstandes nicht geeignet.

3. Das Niedersächsische Justizministerium hält es für bedenklich, daß das Festhalten an dem Nutzungswunsch für die größere 3-Zimmer-Wohnung als mißbräuchlich gewertet werde. Die fehlerhafte Gewichtung der Interessen des Vermieters erfasse auch die vom Landgericht vorgenommene Abwägung im Rahmen der "Sozialklausel".

4. Die Bekl. des Ausgangsverfahrens meinen, daß der Beschwerdeführer zu Recht auf die frei gewordene Dachgeschoßwohnung verwiesen worden sei.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Die angegriffene Entscheidung verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ist im Hinblick auf dieses Grundrecht dahin auszulegen, daß die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu achten ist; auch das Festhalten am Nutzungswunsch für eine bestimmte Wohnung trotz anderweit frei gewordener Wohnungen ist nicht mißbräuchlich, wenn der Eigentümer hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann, insbesondere sein Wohnbedarf nicht weit überhöht ist (BVerfGE 79, 292 <305>). Er kann auf ein Alternativobjekt nur verwiesen werden, wenn der von ihm selbst bestimmte Wohnbedarf darin ohne wesentliche Abstriche zu verwirklichen ist; die Dritträume müssen nach Größe, Lage und Zuschnitt geeignet sein, die von ihm bestimmten Funktionen zu erfüllen. Das Gericht darf seine eigene Planung nicht an die Stelle derjenigen des Eigentümers setzen (BVerfG, a.a.O., S. 307).

Diesen Anforderungen hält das angegriffene Urteil nicht stand. Das Landgericht verwendet zwar ebenfalls den Begriff des "Rechtsmißbrauchs". Es achtet dabei aber nicht hinreichend die Befugnis der Angehörigen des Beschwerdeführers, über ihre Lebensplanung selbst zu entscheiden. Wenn ein jungverheiratetes Ehepaar eine etwa 74 qm große 3-Zimmer-Wohnung beziehen möchte und sich nicht auf eine deutlich kleinere 2-Zimmer-Wohnung verweisen lassen will, kann dies nicht als weit überhöhter Wohnbedarf angesehen werden, ohne daß darüber hinaus geprüft werden darf, ob ein konkreter Nachwuchswunsch vorliegt. Das Landgericht geht statt dessen von dem Maßstab der "generellen Eignung" einer Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs für zwei Personen aus, wobei auch der Hinweis auf die Größe des Wohnzimmers nicht deutlich macht, an welchen Kriterien es seine Wertung orientiert. Damit schränkt es die Befugnissedes Eigentümers zur Bestimmung seines Wohnbedarfs in einer über die Mißbrauchskontrolle hinausgehenden und damit verfassungsrechtlich zu beanstandenden Weise ein.

Die unzureichende Achtung der Entscheidung des Eigentümers über den Wohnbedarf seiner Angehörigen wirkt auch in der weiteren Begründung des angegriffenen Urteils fort. Denn bei seiner Annahme, daß "vergleichbare" Wohnungen vorhanden sind, unter deren Mietern eine soziale Auswahl zu treffen wäre, hat das Landgericht sich ebenfalls an seinem verfassungsrechtlich unzulässigen Maßstab der "generellen Eignung" orientiert. Aus den vom Beschwerdeführer im Ausgleichsverfahren vorgelegten Plänen und Berechnungen, deren Richtigkeit durch den sonstigen Vortrag der Parteien nicht grundlegend in Frage gestellt wird, ergibt sich, daß nur die Wohnung der Schwester des Beschwerdeführers den gleichen Grundriß hat; die Kündigung von Angehörigen hält aber auch das Landgericht nicht für zumutbar. Die anderen Wohnungen sind dagegen deutlich kleiner und weisen weniger Zimmer auf; die Kellerwohnung schied schon wegen ihrer Lage aus.

Die angegriffene Entscheidung beruht auf dem festgestellten Verfassungsverstoß; es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht bei der nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geforderten Achtung vor der Entscheidung des Eigentümers über den Wohnbedarf seiner Angehörigen anders entschieden hätte. Das Urteil muß deshalb nach § 95 Abs. 2 BVerfGG aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen werden.

Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen des Beschwerdeführers beruht auf § 34 a Abs. 2 BVerfGG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.