Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Rechtsstaatsprinzip; Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Vergleichswohnungen; Sammelheizung

1. Der Vermieter kann sich zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch auf Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand stützen.

2. Eine Wohnung mit Sammelheizung kann mit einer Wohnung mit Etagenheizung verglichen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführer sind von ihrer Vermieterin auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung verklagt worden. Diese hatte ihr Mieterhöhungsbegehren damit begründet, daß sie drei Vergleichswohnungen aus eigenem Bestand benannte, von denen zwei über eine Etagenheizung verfügen, während die von den Beschwerdeführern gemietete Wohnung nur mittels Sammelheizung erwärmt werden kann.

Amts- und Landgericht haben dem Begehren der Kl. entsprochen. Sie haben das Mieterhöhungsverlangen entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer für wirksam gehalten. Die Benennung von drei Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand reiche aus. Wohnungen mit Etagen- und Sammelheizungen seien vergleichbar.

Die Beschwerdeführer rügen hauptsächlich eine unzulässige richterliche Rechtsfortbildung und damit eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip.

II. Die Verfassungsbeschwerde hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG).

Die angegriffenen Urteile geben keinen Anhaltspunkt für die Annahme ab, die Gerichte hätten die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung überschritten und damit Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip verletzt. Sie haben sich bei der Auslegung des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG an seinem Wortlaut und seiner Entstehungsgeschichte orientiert und sich damit einer herkömmlichen Methode der Gesetzesauslegung bedient. Dagegen bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl. BVerfGE 11, 126 [130]; 82, 6 [11]).

Es ist auch nichts dafür erkennbar geworden, daß durch diese Auslegung ein mit der Verfassung nicht zu vereinbarendes Ergebnis zu Lasten der Beschwerdeführer gewonnen worden ist. Zwar mag die Benennung von drei oder mindestens zwei Vergleichswohnungen anderer Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens einen größeren Informationswert hinsichtlich der Ortsüblichkeit des Mietzinses haben als der Hinweis auf drei eigene Wohnungen des Vermieters aus eigenem Bestand und zudem noch aus demselben Haus. Indessen kann nicht davon ausgegangen werden, durch eine Auslegung des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG, wie sie Amts- und Landgericht vorgenommen haben, würden die Rechte der Beschwerdeführer einseitig zugunsten der Vermieterin hintangesetzt.

Soweit die Gerichte angenommen haben, Wohnungen mit einer Sammelheizung seien mit solchen vergleichbar, die mit einer Etagenheizung ausgestattet sind, gibt das zu keinen verfassungsrechtlichen Bedenken Anlaß. Es handelt sich vielmehr um die Auslegung eines Gesetzesbegriffs, die zuvörderst Aufgabe der Fachgerichte ist (vgl. BVerfGE 18, 85 [92 f.]; st. Rspr.).

Nach ständiger Rechtsprechung kann sich der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG auch auf Vergleichswohnungen stützen, die aus seinem eigenen Bestand stammen; es kann sich sogar um Wohnungen aus demselben Haus handeln.

In seiner Entscheidung vom 12. Mai 1993 hat das Bundesverfassungsgericht diese Rechtsprechung bestätigt. Es hielt ferner eine Wohnung mit Etagenheizung grundsätzlich vergleichbar mit einer Wohnung, die mit einer Sammelheizung ausgestattet ist.

Die Entscheidung stellt damit eine Abgrenzung zu einem älteren Beschluß des Bundesverfassungsgerichts dar, wonach eine Wohnung mit Außenwandgasofen nicht vergleichbar sei mit einer Wohnung mit Zentralheizung (GE 1989, 561).