Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; vorhersehbarer Eigenbedarf; Rechtsmissbrauch

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist dann unbegründet, wenn die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet wird, obwohl schon zu diesem Zeitpunkt ein Selbstnutzungswunsch besteht.

2. Dies setzt voraus, daß der Vermieter statt dessen einen befristeten Mietvertrag nach § 564 c BGB abschließen konnte. (Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. 1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Hauses mit drei Wohnungen in B., U.-Straße 97. Die Wohnung im Erdgeschoß hatte er ursprünglich an seinen Bruder vermietet. Die Bekl. des Ausgangsverfahrens bewohnte früher in R. das Anwesen V.-Weg 21. Dieses erwarb der Bruder des Beschwerdeführers im Jahre 1988. Offenbar um die Bekl. zur Räumung des Gebäudes zu veranlassen, vermietete der Beschwerdeführer ihr ab dem 1. Mai 1988 die bis dahin von seinem Bruder bewohnte Wohnung in seinem Haus U.-Straße 97 in B. Der Bruder zog in das Anwesen V.-Weg 21 in R. Dort vermietete er Ende 1988 dem Beschwerdeführer zwei Räume, die keine abgeschlossene Wohnung bilden. Der Beschwerdeführer hatte zuvor in H. gewohnt. Die Familie des Bruders bestand seinerzeit aus drei Personen, nämlich dem Bruder, dessen Ehefrau und einem Kind.

Mit Schreiben vom 3. Dezember 1991 kündigte der Bruder - zu seiner Familie gehörte inzwischen ein weiteres Kind - die an den Beschwerdeführer vermieteten Räume. Sie erwarteten weiteren Familienzuwachs (also ein drittes Kind) und brauchten die Räume für sich.

Daraufhin kündigte der Beschwerdeführer seinerseits das Mietverhältnis mit der Bekl. durch Schreiben vom 23. Dezember 1991 wegen Eigenbedarfs. Er wohne zur Zeit im Hause seines Bruders zur Miete. Da dieser jedoch Anfang 1992 Familiennachwuchs erwarte und deshalb weitere Räume benötige, sei er gezwungen, den von ihm genutzten Wohnraum aufzugeben. Weil die Bekl. die Wohnung nicht räumte, erhob der Beschwerdeführer Räumungsklage, der das Amtsgericht stattgab.

2. Auf die Berufung der Bekl. wies das Landgericht die Klage mit der Begründung ab: Die Kündigung des Beschwerdeführers hatte das Mietverhältnis nicht beendet. Diese Kündigung sei derzeit nicht gerechtfertigt. Die Wohnverhältnisse des Beschwerdeführers und seines Bruders hätten sich seit Abschluß des Mietvertrages nicht wesentlich verändert. Die Familie des Bruders, die im üblichen Rahmen und voraussehbar angewachsen sei, könne ihren Wohnbedarf aufgrund der Größe des Objektes in R. mit ca. 300 qm Wohnfläche dort befriedigen, ohne die an den Beschwerdeführer vermieteten Räume in Anspruch nehmen zu müssen. Den bei den gegebenen räumlichen Verhältnissen absehbaren, jedoch noch nicht feststehenden Wunsch, nunmehr die Erdgeschoßwohnung U.-Straße 97 selbst zu bewohnen, vermöge der Beschwerdeführer derzeit nicht durchzusetzen. Bei voraussehbarem möglichen Eigenbedarf habe der Vermieter nämlich die rechtliche Möglichkeit, einen zeitlich begrenzten Mietvertrag nach § 564 c BGB abzuschließen. Innerhalb der Frist von fünf Jahren (§ 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) sei es dem Vermieter nach dem Grundsatz des Vertrauensschutzes (§ 242 BGB) versagt, dem über die Möglichkeit einer begrenzten Mietdauer nicht aufgeklärten Mieter den Mietgebrauch durch eine entsprechende Eigenbedarfskündigung zu entziehen. Seit der Überlassung der Wohnung an die Bekl. bis zum Ausspruch der Kündigung seien noch keine vier Jahre verstrichen gewesen. Der Nutzungswunsch des Beschwerdeführers sei deshalb nicht durchsetzbar.

II. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 3 Abs. 1 GG: Entgegen der Auffassung des Landgerichts hätten die jetzt geltend gemachten Kündigungsgründe nicht bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen. Es sei nicht seine Aufgabe, sich Gedanken über die Fa-milienplanung seines Bruders zu machen und in Erwägung zu ziehen, sein Bruder könne eventuell eine Familie mit drei Kindern planen. Es stehe nicht einmal fest, daß tatsächlich eine Familienplanung vorliege. Bei Vermietung der Wohnung an die Bekl. habe er angenommen, er werde im Hause seines Bruders genug Wohnraum zur Verfügung haben, um sich dort einzurichten. Er habe nicht die Absicht gehabt, nach drei oder vier Jahren wieder auszuziehen.

Daß sein Bruder die Räume für sich in Anspruch nehmen werde, habe er nicht vorhersehen können. Gegen die Kündigung durch seinen Bruder könne er sich nicht wehren. Ein Kündigungsschutz stehe ihm nicht zu, weil er keine abgeschlossene Wohnung bewohne.

2. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen hat von einer Stellungnahme abgesehen. Die Bekl. des Ausgangsverfahrens verteidigt das angegriffene Urteil.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet; das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG).

1. Das angegriffene Urteil verletzt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Landgericht hat bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie grundlegend verkannt.

a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, 1 [30]). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen den Selbstnutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde legen (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]).

Sie haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer mißbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, 292 [306]).

b) Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen hält das angegriffene Urteil nicht stand.

Nicht zu beanstanden ist zwar der rechtliche Ansatz des Landgerichts. Das Landgericht will dem Selbstnutzungswunsch des Beschwerdeführers die Durchsetzbarkeit mit der Erwägung versagen, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen hätten. Einfachrechtlich ist diese Auffassung durch den Vertrauensgrundsatz (§ 242 BGB) gerechtfertigt. Der Vermieter setzt sich zu eigenem Verhalten in Widerspruch, wenn er die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung selbst in Gebrauch zu nehmen. Er soll dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Verfassungsrechtlich sind derartige Erwägungen nicht zu beanstanden, weil das Gericht mit ihnen nicht in unzulässiger Weise bei der Lebensplanung des Vermieters mitbestimmt, sondern ihn lediglich an der Durchsetzung seines Selbstnutzungswunsches aus Gründen hindert, die er in zurechenbarer Weise selbst gesetzt hat (vgl. BVerfGE 79, 292 [308 f.]).

Das Landgericht hat aber Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie mit seiner fallbezogenen Annahme verkannt, der Wohnbedarf des Beschwerdeführers habe sich seit dem Abschluß des Mietvertrages mit der Bekl. nicht wesentlich geändert. Es verlangt dabei von dem Beschwerdeführer eine Lebensplanung, die er bei Vermietung der streitigen Wohnung an die Bekl. noch nicht vorzunehmen brauchte (vgl. auch BVerfG - 1. Kammer des Ersten Senats -, Beschluß vom 28. Mai 1993 - 1 BvR 1515/92 -). Das Landgericht erfaßt schon nicht den Grund, aus dem der Beschwerdeführer seinen Eigenbedarf herleitet. Maßgeblich ist allein der Wohnbedarf des Beschwerdeführers, nicht derjenige seines Bruders. Der Beschwerdeführer will seine Wohnung wieder selbst nutzen, weil ihm die bisher von ihm bewohnten räume gekündigt worden sind. Der Eigenbedarf ist also durch den Verlust der eigenen Wohnung ausgelöst. Der Beschwerdeführer weist übrigens zu Recht darauf hin, daß er sich gegen diese Kündigung rechtlich nicht wehren könne, weil er in dem Haus seines Bruders keine abgeschlossene Wohnung innehatte (vgl. § 564 b Abs. 4 Satz 3 BGB). Das Landgericht achtet den Wohnbedarf des Beschwerdeführers nicht, wenn es ihm vorrechnet, sein Bruder könne die größer gewordene Familie in dem Haus V.-Weg 21 unterbringen, ohne die bisher vom Beschwerdeführer genutzten Räume in Anspruch zu nehmen. Das Landgericht mutet dem Beschwerdeführer zu, er habe 1988 ein Zusammenleben mit der Familie seines Bruders nur für rund drei Jahre planen dürfen und voraussehen müssen, daß die Familie seines Bruders sich dann um zwei weitere Kinder vergrößert haben werde. Es hält dem Beschwerdeführer vor, er habe deshalb 1988 mit der Bekl. nur einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag abschließen dürfen. Weil er eine derartige Lebensplanung unterlassen hat, verweigert das Landgericht ihm nunmehr den Zugriff auf seine Wohnung. Das Landgericht bleibt dabei im übrigen jede Begründung dafür schuldig, ob der Beschwerdeführer rechtlich in der Lage war, mit der Bekl. einen derart befristeten Mietvertrag wirksam abzuschließen. Die Befristung des Mietvertrages wirkt nur dann zugunsten des Vermieters, wenn dieser die Wohnung für sich nutzen will und diese Absicht dem Mieter bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt hat (§ 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr . 2 Buchst. a und 3 BGB). Der Beschwerdeführer hätte der Bekl. nach Auffassung des Landgerichts also bereits im April 1988 mitteilen müssen, er wolle im Dezember 1991 in die vermietete Wohnung einziehen, weil sich bis dahin die Familie seines Bruders so vergrößert haben werde, daß er deren Haus nicht mehr werde mitbewohnen können. Es erscheint mehr als fraglich, daß die Gerichte eine derart begründete Befristung im Streitfalle hingenommen und nicht als bloße Spekulation zurückgewiesen hätten. Das Landgericht sinnt dem Beschwerdeführer eine mit allen rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung an, die er im Rahmen seines Rechts, sein Eigentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte.

2. Die angegriffene Entscheidung beruht auf dem festgestellten Verfassungsverstoß. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht bei der von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geforderten Achtung vor der Lebensplanung des Beschwerdeführers zur Wirksamkeit der Kündigung und damit zum Erfolg der Räumungsklage gelangt wäre.

Wenn der Vermieter schon bei Abschluß des Mietvertrages weiß oder ernsthaft in Erwägung zieht, daß er die vermieteten Räume in absehbarer Zeit selbst nutzen will, verstößt eine spätere Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen Treu und Glauben, da sich der Vermieter nicht mit seinem eigenen früheren Verhalten in Widerspruch setzen darf.

Mit dieser Begründung hatte das Landgericht Bielefeld die Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der im Hause seines Bruders wohnte und nach Familienzuwachs bei seinem Bruder wieder seine eigene Wohnung bewohnen wollte.

Das Bundesverfassungsgericht hielt in seiner Entscheidung vom 19. Juli 1993 dies für offensichtlich grundgesetzwidrig, denn es sei dem Kläger nicht zuzumuten gewesen, sich schon beim Einzug in das Haus seines Bruders mit der Möglichkeit auseinanderzusetzen, daß er in dem Haus irgendwann nicht werde wohnen können. Der Abschluß eines befristeten Mietvertrages mit seiner Mieterin sei ihm auch nicht möglich gewesen, da eine bloße Spekulation über eine spätere Selbstnutzung für § 564 c BGB nicht ausreiche.