Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Verwertungskündigung; Verkaufshindernis

Kündigung wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, wenn sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, mit dem eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist.

I. Die Beschwerdeführerin kündigte der Bekl. des Ausgangsverfahrens die ihr vermietete Wohnung. Die Bekl. verlangte Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt, weil die Beschwerdeführerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und erhebliche finanzielle Nachteile erleiden würde. Im unvermieteten Zustand könne die Beschwerdeführerin bei einem Verkauf einen Erlös von rund 135.000 DM erzielen, während der theoretische Minderwert der vermieteten Wohnung, welche sie mit einem Kostenaufwand von über 143.000 DM erworben habe, rund 92.000 DM betrage.

Mit der angegriffenen Entscheidung hob das Landgericht dieses Urteil auf und wies die Klage ab. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses begründe für die Beschwerdeführerin keine erheblichen Nachteile. Diese lägen erst vor, wenn ein Vermieter aufgrund seiner persönlichen oder finanziellen Verhältnisse die Wohnung verkaufen müsse und ihm die vermietete Wohnung in dieser Situation nur einen unzumutbar niedrigen Erlös einbringen würde. Die Beschwerdeführerin lege keine Belastungen dar, die den Verkauf der Wohnung erforderlich erscheinen ließen. Ihre Angaben zu einem monatlichen Verlust von 100 DM seien fragwürdig, weil sie diesen aus einer Gegenüberstellung der Einnahmen aus Vermietung und der Zinsbelastung aus Finanzierung ermittle, ohne den Aufwand für die Eigentumsbildung zu berücksichtigen. Dieser wiederum könne nicht als Verlust gewertet werden. Einen im Sinne der Vorschrift erheblichen Verlust, der ihre finanziellen Möglichkeiten übersteige, könne die Beschwerdeführerin nur mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Wohnung begründen, welche nicht vorgelegt worden sei.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Bereits ihre laufenden Verluste rechtfertigen im Verhältnis zu den Nachteilen auf seiten der Mieterin die Kündigung. Der Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei nicht erst dann berührt, wenn ein Vermieter aufgrund seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse die Wohnung verkaufen müsse. Es reiche aus, wenn er dies wolle. Dem Vermieter sei nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen und so lange auf seine Verfügungsbefugnis zu verzichten, bis er aufgrund einer Zwangslage zum Verkauf gezwungen sei. Diese Einbuße am Eigentumsrecht wiege stärker als die Nachteile einer Kündigung auf seiten des Mieters. Deshalb seien auch solche Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft gefährdeten, von Verfassungs wegen zu beachten. In ihrem Fall sei das Mißverhältnis zwischen den Verkaufserträgen der vermieteten und der unvermieteten Wohnung so groß, daß ihr ein Verkauf bei Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Der Kündigungsschutz werde zum Verkaufshindernis.

2. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen und die Bekl. des Ausgangsverfahrens haben von einer Stellungnahme abgesehen.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Das angegriffene Urteil verletzt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es anzusehen, wenn er durch dessen Fortsetzung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Zwar hat der Eigentümer vermieteter Wohnungen wegen deren sozialer Funktion in verstärktem Umfang Einschränkungen der Verfügungsbefugnis hinzunehmen. Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis als Kern des Eigentumsrechts sind jedoch stets zu beachten. Hierzu gehört auch die Freiheit, das Eigentum zu veräußern. Auch Kündigungsvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen läßt. Eine Auslegung des § 564 b Ab. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB darf das Recht des Eigentümers zur Veräußerung nicht auf die Fälle anderenfalls drohenden Existenzverlustes reduzieren oder gänzlich ausschließen (vgl. BVerfGE 79, 283 <290>).

2. Das Landgericht hat die Bedeutung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für die Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB verkannt, weil es für die Annahme erheblicher Nachteile den Vortrag von Umständen fordert, "die den Verkauf als zwingend erscheinen lassen", und mangels solchen Vorbringens wesentliche Teile des Klagvortrags unberücksichtigt läßt. Es beschäftigt sich allein mit der Behauptung der Beschwerdeführerin, sie erleide einen monatlichen Verlust von rund 100 DM, den sie aus der Gegenüberstellung der Einnahmen aus der Vermietung mit der Zinsbelastung der Wohnung ermittelt habe, und kommt zu dem Ergebnis, daß dieser Verlust hinzunehmen sei.

Als offenbar nicht entscheidungserheblich ("die Kl. ... kann einen Verlust, der ihre finanziellen Möglichkeiten übersteigt, ... nur durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wohnung begründen") läßt es die Behauptung ungeprüft, die Wohnung sei in vermietetem Zustand "praktisch" unverkäuflich. Es setzt sich nicht mit dem diese Behauptung stützenden Sachverständigengutachten auseinander. Danach könne die Wohnung im unvermieteten Zustand zu einem Betrag von rund 135.000 DM verkauft werden. Vermietet hätte sie einen theoretischen Minderwert von etwa 92.000 DM und wäre in diesem Zustand wegen der großen finanziellen Nachteile kaum an Selbstnutzer oder Kapitalanleger zum Schätzwert zu verkaufen.

Mit diesem Vorbringen hätte sich das Landgericht auseinandersetzen müssen. Denn danach lag der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem im unvermieteten Zustand erreichbaren Verkaufspreis, sondern auch wesentlich unter den von der Beschwerdeführerin für die Wohnung erbrachten Aufwendungen. Es bedurfte daher der Prüfung, ob der Verkauf unter diesen Umständen für die Beschwerdeführerin möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen mußte und sich der Kündigungsschutz damit als faktisches Verkaufshindernis darstellte (vgl. BVerfGE 52, 1 <31 f.>; 79, 283 <291>).

Das Urteil muß deshalb nach § 95 Abs. 2 BVerfGG aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen werden.