Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Sozialkausel

Auch bei der Anwendung der Sozialklausel nach § 556 a BGB sind die Erlangungsinteressen des Vermieters angemessen zu berücksichtigen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. Der Bekl., von Beruf Maler, und seine Ehefrau sind Mieter einer dem Beschwerdeführer gehörenden 176 qm großen Fünfzimmerwohnung mit Atelier in der Innenstadt Berlins. Diese bewohnt der Bekl. mit seiner Lebensgefährtin und einem gemeinsamen Kind.

Der Beschwerdeführer kündigte das Mietverhältnis im August 1990 wegen Eigenbedarfs. Der Bekl. widersprach der Kündigung.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Wohnung gehöre zum preisgebundenen Altbau und sei vor dem 31. Dezember 1987 erstmals veräußert worden. Deshalb könne sich der Beschwerdeführer nicht vor dem 31. Dezember 1990 auf Eigenbedarf berufen. Das Landgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers mit der Maßgabe zurück, daß das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

Die (erneute) Kündigung des Beschwerdeführers sei wirksam. Ein berechtigtes Interesse bestehe bereits deshalb, weil die derzeitige Mietwohnung des Beschwerdeführers in der Summe gravierende Mängel aufweise und weil es nicht unvernünftig sei, auf die eigene Wohnung zurückzugreifen, statt sich mit seinem Vermieter über die Mängelbeseitigung zu streiten. Auch sei der Platzbedarf des Beschwerdeführers zu berücksichtigen; ein Arbeitszimmer und ein Raum für das Sammeln antiker Möbel gehöre zum Wohnbedarf. Der Bekl. habe jedoch Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Denn er könne angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf absehbare Zeit nicht beschaffen. Angemessener Ersatzwohnraum wäre nur eine ungefähr 150 qm große Wohnung, die zur Einrichtung eines Malerateliers geeignet sei. Der Mieter könne sich zur Begründung für die spezielle Härte auch darauf berufen, daß eine Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses in seine beruflichen Verhältnisse eingreife oder die Berufsausübung erschwere. Bei Künstlern sei in der Regel die Trennung von Wohn- und Berufsnutzung nicht möglich. Atelierwohnungen in Stadtrandlage könnten nicht als angemessene Ersatzräume angesehen werden. Die künstlerische Situation des Bekl. erfordere eine Innenstadtlage, weil er der Kunstrichtung "Stadtlandschaftsmaler" zuzurechnen sei. Allerdings sei nicht ersichtlich, warum er nicht auch in anderen städtischen Wohnungen seine Malertätigkeit betreiben könne. Für angemessenen Ersatzraum könne der Bekl. nur 2.000 DM monatlich aufbringen, wofür eine entsprechend geeignete Ersatzwohnung in Innnenstadtlage nicht zu erhalten sei. Deshalb seien die Chancen für die Anmietung einer Ersatzwohnung so schlecht, daß § 556 a BGB anzuwenden sei.

Die Interessen des Beschwerdeführers seien weniger gewichtig. Er habe eine Mietwohnung, und es erscheine möglich, daß deren behaupteter schlechter Zustand verbessert werde und er entsprechende Maßnahmen von seinem Vermieter fordern könne. Soweit der erhöhte Platzbedarf auf seine Antiquitätensammlung zurückgeführt werde, seien Einschränkungen zumutbar.

II. 1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung von Art. 2 Abs. 1, Art. 3 und Art. 14 GG.

Das Landgericht verkenne den Umfang von Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG und schränke das Eigentumsrecht ungerechtfertigt ein. Dem Bekl. sei zumutbar, an getrennten Orten und auch in Stadtrandlagen zu wohnen und zu arbeiten, weil es nicht zwingend sei, daß ein Künstler sein Atelier innerhalb der Wohnung aufrechterhalte, zumal ihm die streitbefangene ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen worden sei. Der Bekl. habe sich beispielsweise auch nicht um ein Atelier in ehemaligen Fabrikationsgebäuden bemüht, sondern sei darauf fixiert gewesen, dieses innerhalb der Wohnung aufrechtzuerhalten. Das führe zu einer Dauersubvention der anspruchsvollen Lebensverhältnisse des Bekl. zu seinen Lasten. Ihm werde es verwehrt, in angemessenen Wohnverhältnissen zu leben.

2. Der Bekl. hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet. Er und seine Lebensgefährtin seien freischaffende Künstler, deren Wohn- und Arbeitssituation eine unauflösbare Einheit sei.

3. Die Senatsverwaltung für Justiz Berlin hat von einer Stellungnahme abgesehen.

III. 1. Die gegen die Entscheidung des Amtsgerichts gerichtete Verfassungsbeschwerde ist unzulässig (§ 23 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1, § 92 BVerfGG). Sie setzt sich ausschließlich mit dem Urteil des Landgerichts auseinander und legt mit keinem Wort dar, weshalb die ganz andere Begründung des Amtsgerichts ebenfalls auf einem Verfassungsverstoß beruhen soll.

2. Im übrigen ist die Verfassungsbeschwerde offensichtlich begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG).

3. Die Fachgerichte haben bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und müssen die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 79, 292 [303]). So liegt es hier.

a) Das Landgericht hat die Belange des Beschwerdeführers zwar unter dem Gesichtspunkt der vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe für eine Eigenbedarfskündigung geprüft und sein berechtigtes Interesse an der Erlangung der ihm gehörenden Wohnung bejaht. Dieses Interesse läßt es aber im Rahmen der Prüfung des § 556 a BGB gegenüber dem des Mieters zurücktreten und sinnt ihm eine andere Planung seines Lebens an, obwohl es zuvor die vom Beschwerdeführer ins Auge gefaßte für vernünftig und nachvollziehbar erklärt hat. Mit der Annahme, es erscheine möglich, daß der vom Beschwerdeführer behauptete schlechte Zustand der von ihm gemieteten Wohnung verbessert werden und er von seinem Vermieter entsprechende Maßnahmen fordern könne, erwartet es von ihm, daß er sich notfalls in eine gerichtliche Auseinandersetzung mit ungewissem Ausgang begibt. Den Platzbedarf des Beschwerdeführers hält es für überhöht, soweit er auf dessen Antiquitätensammlung zurückzuführen ist, obwohl es zunächst die Fünfzimmerwohnung für einen promovierten Chemiker nicht für unangemessen groß gehalten hat. Wiederum verlangt es damit vom Beschwerdeführer eine andere Lebensgestaltung, als sie dieser für richtig hält und auch das Gericht für vernünftig und nachvollziehbar erklärt hat. Schließlich mißt es der Absicht des Beschwerdeführers, seine Lebensgemeinschaft mit seinem Lebensgefährten K. in der vermieteten Wohnung gemeinsam zu gestalten, keinerlei Bedeutung bei, wenn es ausführt, die derzeitigen Verhältnisse ließen die Aufrechterhaltung der Freundschaft und Lebensgemeinschaft nicht unmöglich erscheinen. b) Das Landgericht wertet ferner die vom Bekl. vorgetragenen Gründe gewichtiger als die des Beschwerdeführers, ohne daß eine nachvollziehbare Begründung dafür gegeben wird, weshalb dem Bekl. eine veränderte Lebensplanung nicht zumutbar sein soll. So soll er als "Stadtlandschaftsmaler" auf eine Wohnung in der Innenstadt in vergleichbarer Lage existentiell angewiesen sein. Es ist jedoch nicht dargelegt, weshalb der Bekl. Stadtlandschaften nicht in einer Wohnung malen kann, die nicht in der Innnenstadt liegt. Das Landgericht gibt auch keine nachvollziehbare Begründung dafür, warum der Bekl. auf eine Atelierwohnung im Innenstadtbereich angewiesen ist und seinen Tätigkeiten als Künstler und Lehrbeauftragter an der Hochschule der Künste nicht auch von einer preisgünstigeren Atelierwohnung in einer Außenrandlage nachgehen kann und weshalb eine Trennung von Arbeitsplatz und Wohnung nicht möglich sein soll.

Zwar handelt es sich bei der Frage, ob die Räumung der Wohnung für den Mieter eine Härte im Sinne von § 556 a Abs. 1 BGB darstellt, um eine solche einfachen Rechts. Die Abwägung ist aber von der verfassungsrechtlich zu beanstandenden Auffassung beeinflußt, daß der Lebensgestaltung des Eigentümers allenfalls untergeordnete Bedeutung zukommt.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG. Dem Beschwerdeführer ist lediglich die Hälfte seiner notwendigen Auslagen zu erstatten, weil seine Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgerichts erfolglos bleibt.

Nach der bisherigen Rechtsprechung sind bei der Prüfung, ob eine Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist, allein vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Vermieter zu berücksichtigen. Interessen des Mieters spielen allein bei der Anwendung der Sozialklausel nach § 556 a BGB eine Rolle.

In informeller Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung hatte das Landgericht Berlin die Eigenbedarfskündigung eines Wohnungseigentümers für grundsätzlich begründet angesehen, der aus seiner jetzigen Mietwohnung wegen erheblicher Mängel und wegen eines Platzbedarfs für seine Antiquitätensammlung ausziehen wollte. Gleichzeitig verlängerte es jedoch das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, weil der beklagte Mieter die Wohnung als Maleratelier benötigte.

Das Bundesverfassungsgericht hielt in seiner Entscheidung vom 4. August 1993 dies für widersprüchlich, so daß der Eigentümer in seinen Rechten aus Artikel 14 Grundgesetz verletzt sei. Auch bei der Anwendung der Sozialklausel müßten die Interessen des Vermieters angemessen berücksichtigt werden; die Gerichte dürften ihm nicht ohne weiteres eine andere Lebensplanung zumuten.