Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Rechtsstaatsprinzip; Kündigung; Eigenbedarfskündigung; Selbstnutzungswunsch; Beweis; Fortsetzungswiderspruch

1. Wenn nach einer Eigenbedarfskündigung der Vermieter sein Räumungsverlangen zunächst nicht durchsetzt, kann ein erneuter Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs nach § 568 BGB erforderlich sein.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter mit der Gemeinde Verhandlungen über eine anderweitige Unterbringung des Mieters geführt hat.

3. Bestreitet der Mieter den Selbstnutzungswunsch des Vermieters, ist hierüber Beweis zu erheben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen Urteile des Amts- und Landgerichts Frankfurt am Main, durch die einer auf Eigenbedarf des Vermieters gestützten Räumungsklage stattgegeben wurde.

I. Der Beschwerdeführer ist seit 1986 Mieter einer im Haus M. in F. belegenen, ca. 45 qm großen Zweizimmerwohnung. Der monatliche Mietzins für diese Wohnung beträgt 280 DM; neben dem Beschwerdeführer waren bislang 11 weitere Mietparteien in dem Haus untergebracht. Im Juli 1989 erwarben die Kl. des Ausgangsverfahrens dieses Haus. Mit einem Schreiben, das das Datum des 3. April 1990 trägt, dem Beschwerdeführer aber erst am 5. Juni 1990 zuging, kündigten sie den Mietvertrag des Beschwerdeführers - ebenso wie die Verträge der übrigen Mieter - wegen Eigenbedarfs zum 1. September 1990. Zur Begründung wiesen sie darauf hin, daß sie miteinander befreundet seien und daher beabsichtigten, das Haus gemeinsam zu beziehen. Hierbei wolle der Kl. zu 3) zusammen mit seiner Lebensgefährtin und einem gemeinsamen dreijährigen Kind vier der bisherigen Wohnungen, darunter auch die des Beschwerdeführers nutzen. Es sei beabsichtigt, diese Wohnungen zu zwei jeweils 90 qm großen, trennbaren Wohneinheiten umzugestalten. Da die bisherige, ca. 130 qm große Wohnung des Kl. zu 3) wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt worden sei, sei jener auf die Wohnungen angewiesen. Weiter heißt es in dem Schreiben:

"Unter Hinweis auf die Bestimmung des § 568 BGB wird erklärt, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Ihnen über den Ablauf der Kündigungsfrist nicht erfolgen wird."

Mit Schreiben vom 2. Juli 1990 widersprach der Beschwerdeführer dieser Kündigung unter Hinweis auf die unzumutbare Härte, mit der ein Umzug für ihn im Hinblick auf sein Studium verbunden sei.

Am 7. Januar 1991 erhoben die Kl. beim Amtsgericht Frankfurt - 33 C 189/91-31 - Klage auf Räumung und Herausgabe der vom Beschwerdeführer genutzten Wohnung. In seiner Klageerwiderung stellte der Beschwerdeführer die Absicht des Kl. zu 3) und seiner Lebensgefährtin, die streitbefangene Wohnung selbst zu beziehen, in Abrede. Außerdem bestritt er, daß die Kl. miteinander befreundet seien und daß auch die übrigen Kl. beabsichtigten, das Haus M. selbst zu nutzen. Angesichts der sozialen Stellung der durchweg in freien Berufen tätigen Kl. sei es unwahrscheinlich, daß diese ernsthaft in ein überwiegend von sozial schwächer gestellten Personen bewohntes Gebiet ziehen wollten. Der Kl. zu 2) habe zudem - was unstreitig geblieben ist - zwischenzeitlich ein anderes Haus erworben, das er mit seiner Lebensgefährtin bewohne; dieser Kl. habe auch bereits in der Vergangenheit nach dem Erwerb von Eigentumswohnungen Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, ohne daraufhin die Wohnungen bezogen zu haben. Die vom Kl. zu 3) derzeit genutzte Wohnung habe nur eine Größe von ca. 70 qm; der erhobene Bedarf sei daher weit überhöht. Die Kl. hätten einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Kündigung nicht widersprochen.

Die Kl. stellten nunmehr ihre freundschaftliche Verbundenheit sowie ihre Absicht, gemeinsam in die M. zu ziehen, durch das Zeugnis ihrer Lebensgefährtinnen unter Beweis.

Durch Urteil vom 2. August 1991 33 C 189/9131 verpflichtete das Amtsgericht den Beschwerdeführer antragsgemäß zur Räumung der streitbefangenen Wohnung. In den Gründen der Entscheidung ist ausgeführt: Der Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB sei gegeben. Die Kl. hätten im Kündigungsschreiben vom 3. April 1990 detailliert geschildert, daß sie das Haus zum gemeinschaftlichen Wohnen erworben hätten. Das Bestreiten der Selbstnutzungsabsicht durch den Beschwerdeführer sei unerheblich, da es sich hierbei um eine innere Willensentscheidung der Kl. handele, die einem Beweis im Prozeß nicht zugänglich sei. Ob die Lebensgefährtin des Kl. zu 3) in die Wohnung einziehen wolle, sei unerheblich; es komme insoweit allein auf den Nutzungswunsch des Kl. zu 3) an. Da diesem die bisherige Wohnung gekündigt worden sei, erscheine sein Wunsch, die streitbefangene Wohnung zu beziehen, auch nachvollziehbar und vernünftig. Das Vorbringen des Beschwerdeführers zu den sozialen Verhältnissen der Kl. und den Gegebenheiten in der M. sei unbeachtlich; es sei Sache des Kl. zu 3), zu entscheiden, wo er leben wolle. Nicht entscheidungserheblich sei auch das Vorbringen des Beschwerdeführers zum Eigenbedarf der anderen Kl.; es komme insoweit allein auf den Kl. zu 3) an. 180 qm Wohnraum eine auch dann nicht als "weit überhöhter Bedarf" zu werten, wenn davon ausgegangen werde, daß die Lebensgefährtin des Kl. zu 3) nicht beabsichtige, in die M. zu ziehen. Der Kl. zu 3) habe noch ein weiteres Kind, das sich zumindest besuchsweise gelegentlich bei ihm aufhalten werde. Kündigungsschutz nach § 556 a BGB könne der Beschwerdeführer nicht für sich in Anspruch nehmen.

Gegen dieses Urteil erhob der Beschwerdeführer Berufung zum Landgericht Frankfurt, die er in erster Linie unter Hinweis auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 568 BGB begründete. Er stellte erneut in Abrede, daß die Kl. in der Zeit zwischen der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses ihm gegenüber ihren Willen bekundet hätten, das Mietverhältnis nicht fortzusetzen; diesbezügliche Gespräche hätten nicht stattgefunden. Auch auf den Kündigungswiderspruch vom 2. Juli 1990 hätten die Kl. nicht reagiert. Es habe im Jahr 1990 lediglich Gespräche zwischen der Stadt F. und den Kl. einerseits sowie zwischen der Stadt und den damaligen Mietern des Hauses M. andererseits über die Möglichkeit einer anderweitigen Unterbringung der Mieter gegeben.

In ihrer Berufungserwiderung behaupteten die Kl. nunmehr zunächst, es habe sowohl nach dem Ausspruch der Kündigung als auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses eine Reihe von Gesprächen mit den Mietern des Hauses M., insbesondere mit dem Beschwerdeführer, gegeben, in denen sie auf einer Räumung der streitbefangenen Wohnung bestanden hätten; dies präzisierten sie mit Schriftsatz vom 17. März 1992 dahingehend, daß die Kl. zu 4) sich im Mai 1990 in diesem Sinn gegenüber dem Beschwerdeführer geäußert habe.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 18. Januar 1993, in dem das Landgericht dem Beschwerdeführer eine Stellungnahme zu einem von den Kl. vorgelegten Bauantrag gestattet hatte, trug der Beschwerdeführer vor, er habe nunmehr erfahren, daß der Kl. zu 3) sich von seiner Lebensgefährtin getrennt habe; daher sei der im Kündigungsschreiben geäußerte Wunsch, die streitbefangene Wohnung zusammen mit der Lebensgefährtin zu nutzen, jedenfalls jetzt entfallen.

Durch Urteil vom 9. Februar 1993 - 2/11 S 475/91 -, dem Beschwerdeführer zugestellt am 18. Februar 1993, wies das Landgericht die Berufung zurück. Das Amtsgericht habe den Eigenbedarf der Kl. zu Recht und mit zutreffender Begründung bejaht. Der vom Kl. zu 3) erhobene Bedarf sei angesichts der dem Eigentümer zustehenden Gestaltungsfreiheit nicht weit überhöht; insoweit sei auch von Bedeutung, daß die vom Kl. zu 3) derzeit genutzte Wohnung nur wenig kleiner sei als der von ihm beanspruchte Wohnraum. Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 568 BGB sei nicht eingetreten, da die Kl. bereits im Kündigungsschreiben ihren Widerspruch hiergegen erklärt hätten. Ein solcher Widerspruch sei nur dann nicht ausreichend, wenn das nachfolgende Verhalten des Vermieters Anlaß zu der Vermutung gebe, die Kündigung werde von ihm nicht weiterverfolgt. Dieser Fall sei jedoch nicht gegeben, da die Parteien nach dem Erhalt des Kündigungsschreibens längere Verhandlungen über den Auszug des Beschwerdeführers geführt hätten.

II. Mit seiner am 15. März 1993 erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung der Art. 3, 101 Abs. 1 Satz 2 und 103 Abs. 1 GG. Indem das Landgericht es als unstreitig angesehen hat, daß die Kl. mit ihm nach der Kündigung längere Verhandlungen über seinen Auszug geführt hätten, habe es gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßen, da es sein Vorbringen, er habe nach der Kündigung von den Kl. nichts mehr gehört, nicht berücksichtigt habe. Zudem weiche das Landgericht, indem es den in der Kündigung erklärten Widerspruch der Kl. gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses als ausreichend erachte, vom Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 1. September 1991 ab; da er hierauf mehrfach hingewiesen habe, stelle es einen Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG dar, daß das Landgericht die Sache nicht zur Einholung eines Rechtsentscheids dem Oberlandesgericht vorgelegt habe. Im übrigen werde die Vorschrift des § 568 BGB durch das Verständnis, das das Landgericht ihr beilege, vollständig ausgehöhlt; dies verstoße gegen das Willkürverbot.

Die angefochtenen Entscheidungen verletzen ferner Art. 103 Abs. 1 GG, weil die Gerichte es abgelehnt hätten, über das Vorliegen eines ernsthaften Selbstnutzungswunsches des Kl. zu 3) und seiner Lebensgefährtin Beweis zu erheben, zumal er - der Beschwerdeführer - sich nicht auf bloßes Bestreiten beschränkt, sondern - wie er im einzelnen ausführt - zahlreiche Widersprüche im Vorbringen der Kl. aufgezeigt habe. Die Fachgerichte hätten auch unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG sein Vorbringen zu Tatsachen übergangen, die beachtliche Indizien gegen die behauptete Selbstnutzungsabsicht des Kl. zu 3) darstellten. So sei nicht berücksichtigt worden, daß er das Vorbringen zur Größe der bisher vom Kl. zu 3) genutzten Wohnung sowie eine freundschaftliche Verbundenheit der Kl. untereinander bestritten und im nachgelassenen Schriftsatz vom 18. Januar 1993 vorgetragen habe, der Kl. zu 3) habe sich von seiner Lebensgefährtin getrennt. Die Auffassung des Landgerichts, der Wunsch nach 180 qm Wohnraum sei angesichts der Lebenssituation des Kl. zu 3) noch nicht als weit überhöhter Bedarf anzusehen, verletze das Willkürverbot. Auch in diesem Zusammenhang sei das Vorbringen, die bisherige Wohnung des Kl. zu 3) habe nur eine Größe von 70 qm, beachtlich gewesen und habe daher vom Landgericht nicht ohne Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG übergangen werden dürfen. Der Beschwerdeführer hat ferner im Hinblick auf den für den 7. Juni 1993 bestimmten Räumungstermin mit Schriftsatz vom 14. Mai 1993 um Erlaß einer einstweiligen Anordnung nachgesucht.

III. Das Justizministerium und die Staatskanzlei des Landes Hessen haben von einer Stellungnahme zu der Verfassungsbeschwerde abgesehen. Die Kl. des Ausgangsverfahrens sind der Auffassung, die angefochtenen Entscheidungen seien verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Auslegung des § 568 BGB durch die Fachgerichte könne nicht als willkürlich angesehen werden. Der Beschwerdeführer habe nicht bestritten, daß zwischen den Kl. und einzelnen Mietern, die für die Hausgemeinschaft aufgetreten seien, nach der Kündigung Gespräche über den Auszug geführt worden seien; der Beschwerdeführer, dem dies nicht entgangen sein könne, habe hieraus ersehen müssen, daß die Kl. an ihrem Räumungsbegehren festhielten. Das Bestreiten der Selbstnutzungsabsicht des Kl. zu 3) durch den Beschwerdeführer sei unbeachtlich, da dieser hierzu keine konkreten Indiztatsachen vorgetragen habe.

IV. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet.

1. Keine Aussicht auf Erfolg hat allerdings die Rüge, das Landgericht sei durch Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gehalten gewesen, die Sache zur Herbeiführung eines Rechtsentscheides gemäß § 541 ZPO dem Oberlandesgericht vorzulegen. Das Landgericht weicht nicht von dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 1. September 1981 (NJW 1981, 2758 f.) ab, wenn es ausführt, ein bereits im Kündigungsschreiben enthaltener Widerspruch des Vermieters sei nur dann nicht geeignet, eine Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 568 BGB auszuschließen, wenn das nachfolgende Verhalten des Vermieters Anlaß zu der Vermutung geben könne, die Kündigung werde nicht weiter verfolgt; an einem solchen Verhalten fehle es im vorliegenden Fall, da die Parteien nach der Kündigung längere Verhandlungen über den Auszug des Beschwerdeführers geführt hätten. Dies läßt erkennen, daß das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Bayerischen Obersten Landesgericht darauf abstellt, ob der Beschwerdeführer nach den Umständen des vorliegenden Falles vernünftigerweise mit einer Wiederholung des Widerspruchs nach Beendigung der Mietzeit rechnen durfte, und daß es auf der Grundlage der von ihm als unstreitig erachteten Umstände (längere Verhandlungen zwischen Kündigung und Vertragsende) den vom Bayerischen Obersten Landesgericht geforderten zeitlichen Zusammenhang zwischen Widerspruchserklärung und Beendigung des Mietverhältnisses bejaht hat.

2. Ebenfalls keine Aussicht auf Erfolg hat die Rüge, das Landgericht habe unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG das Vorbringen des Beschwerdeführers nicht beachtet, der Kl. zu 3) habe sich zwischenzeitlich von seiner Lebensgefährtin getrennt. Art. 103 Abs. 1 GG gewährt keinen Schutz gegen Entscheidungen, die Sachvortrag eines Beteiligten aus Gründen des formellen Rechts unberücksichtigt lassen (BVerfGE 82, 209 [235]; 84, 34 [58]; st. Rspr.). Bei dem Vorbringen des Beschwerdeführers handelt es sich nicht um eine Stellungnahme zu den im Schriftsatz der Kl. vom 15. Dezember 1992 vorgetragenen Tatsachen, die dem Beschwerdeführer vom Landgericht nachgelassen und daher nach § 283 Satz 1 ZPO zu berücksichtigen war, sondern um neuen Sachvortrag, der gemäß § 296 a Satz 1 ZPO im Zuge des Erkenntnisverfahrens keine Beachtung mehr finden durfte. Daß der Beschwerdeführer zu früherem Vortrag nicht in der Lage gewesen sein mag, ändert hieran nichts (§ 767 ZPO).

3. Von Verfassungs wegen zu beanstanden ist jedoch die im Rahmen der Prüfung des § 568 BGB getroffene Feststellung des Landgerichts, die Parteien hätten nach dem Zugang des Kündigungsschreibens vom 3. April 1990 längere Verhandlungen über den Auszug des Beschwerdeführers aus der streitbefangenen Wohnung geführt.

a) Das Landgericht hat jedenfalls gegen Art. 103 Abs. 1 GG verstoßen, indem es das Führen derartiger "längerer Verhandlungen" als unstreitig angesehen hat. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet die Gerichte, das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und zu erwägen (BVerfGE 79, 51 [61]; 83, 24 [35]; st. Rspr.). Der Beschwerdeführer hat mit Schriftsatz vom 30. April 1992 das von den Kl. im Schriftsatz vom 17. Dezember 1991 - in pauschaler Form - behauptete Beharren auf einer Räumung der streitbefangenen Wohnung nach der Kündigung in ausreichender Weise bestritten. Wenn das Landgericht gleichwohl feststellt, die Parteien hätten unstreitig im Zeitraum nach der Kündigung "längere Verhandlungen" geführt, so läßt dies nur den Schluß zu, daß es dieses Vorbringen des Beschwerdeführers übersehen hat.

b) Die angefochtene Entscheidung beruht auf diesem Mangel. Da in der fachgerichtlichen Rechtsprechung zu § 568 BGB die Auffassung vertreten wird, ein mit der ordentlichen Kündigung des Vermieters erklärter Widerspruch könne nicht stets als ausreichend angesehen werden (vgl. etwa LG Kassel, WuM 1989, 518) und da das Landgericht selbst die von ihm festgestellten "längeren Verhandlungen" als entscheidungserheblich erachtet, ist es möglich, daß es einen erneuten Widerspruch nach Beendigung der Mietzeit für erforderlich gehalten hätte, wenn mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers davon auszugehen wäre, daß die Kl. nach dem Ausspruch der Kündigung nicht für den Beschwerdeführer erkennbar an ihrem Räumungsbegehren festgehalten haben.

Auch die Tatsache, daß zwischen den Kl. und der Stadt F. einerseits und zwischen den Mietern des Hauses M. und der Stadt F. andererseits im Jahr 1990 unstreitig Verhandlungen über eine anderweitige Unterbringung der Mieter geführt worden sind, vermag nicht auszuschließen, daß die angefochtene Entscheidung auf dem Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG beruht. Ob der Beschwerdeführer aus diesen Verhandlungen die Gewißheit gewinnen mußte, die Kl. würden an ihrem Räumungserlangen festhalten und ob darum die Verneinung einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses durch das Landgericht sich im Ergebnis als zutreffend erweist, muß der fachgerichtlichen Würdigung vorbehalten bleiben. Dasselbe gilt für die von den Kl. behaupteten Gespräche mit anderen Mietern.

c) Bei dieser Sachlage kann dahinstehen, ob insoweit auch Art. 3 Abs. 1 GG verletzt ist; dies könnte darum naheliegen, weil die Annahme des Landgerichts, die Parteien hätten nach dem Kündigungsschreiben längere Verhandlungen geführt, selbst im Vorbringen der Kl. keine hinreichende Grundlage finden dürfte.

4. Amts- und Landgericht haben ferner gegen Verfassungsrecht verstoßen, indem sie der Klage stattgegeben haben, ohne über die vom Beschwerdeführer bestrittene Selbstnutzungsabsicht des Kl. zu 3) Beweis zu erheben.

a) Diese Verfahrensweise steht in Widerspruch zu Art. 2 Abs. 1 GG in Ver-bindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, aus dem für bürgerlich-rechtliche Streitigkeiten vorrangig die Gewährleistung eines wirkungsvollen Rechtsschutzes abzuleiten ist (BVerfGE 80, 103 [107]; 85, 337 [345]). Der Bürger hat danach einen substantiellen Anspruch auf eine möglichst wirksame gerichtliche Kontrolle in allen von der Prozeßordnung zur Verfügung gestellten Instanzen (BVerfGE 84, 35 [49]; 84, 59 [77]; st. Rspr.). Zu dieser Garantie gehört, daß der Richter eine hinreichende Prüfungsbefugnis über die tatsächliche und rechtliche Seite des Rechtsschutzbegehrens hat (BVerfGE 61, 82 [109 ff]; 67, 43 [58]), aber auch, daß er von diesen Befugnissen in dem von der Prozeßordnung eröffneten Rahmen Gebrauch macht. Der aus dem Rechtsstaatsgebot abzuleitende Justizgewährleistungsanspruch umfaßt daher neben dem Recht auf Zugang zu den Gerichten auch eine umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des Streitgegenstandes (BVerfGE 85, 337 [345]).

Eine solche Prüfung haben die Gerichte des Ausgangsverfahrens dem Beschwerdeführer vorenthalten, indem sie sein Bestreiten der Absicht des Kl. zu 3), in die streitbefangene Wohnung einzuziehen, mit der Begründung als unbeachtlich gewertet haben, es handele sich bei dieser Selbstnutzungsabsicht um eine rein innere Willensentscheidung, die einem Beweis nicht zugänglich sei. Hiermit haben sie dem Beschwerdeführer in einer für den Ausgang des Rechtsstreits zentralen Frage den Zugang zu dem - im Zivilprozeß erster Instanz besonders bedeutsamen - Verfahrensabschnitt der Tatsachenfeststellung verwehrt. Diese Beschränkung des Rechtsschutzes widerspricht grundlegenden Prinzipien des Verfahrensrechts. Die Rechtsordnung sieht in vielen Bereichen innere Tatsachen als rechtlich erheblich an; dies gilt nicht nur für das Zivilrecht, sondern in gleicher Weise etwa auch für das Strafrecht. Die Feststellung dieser Tatsachen ist jedenfalls in der Weise möglich, daß Umstände festgestellt werden, die nach der Lebenserfahrung auf das Vorhandensein der festzustellenden Tatsache schließen lassen (vgl. hierzu jüngst BVerfG, Urteil vom 28. Mai 1993, JZ 1993, Sonderausgabe, S. 24). Den hiermit verbundenen Unwägbarkeiten tragen die Verfahrensordnungen Rechnung, indem sie sich mit der freien, theoretische Zweifel nicht ausschließenden Überzeugung des Gerichts begnügen (s. BGHZ 53, 245 [256] zum Zivilprozeß; BGH, NStZ 1988, 236 [237] zum Strafprozeß) und für den Fall ernsthafter Zweifel ("non-liquet") Beweis(last)regeln bereitstellen, die eine Entscheidung gestatten. Diese durch das Beweisrecht eröffneten Möglichkeiten schließen es aus, innere Tatsachen als einer gerichtlichen Feststellung nicht zugänglich anzusehen.

Dies gilt auch für die Absicht des Vermieters zur Selbstnutzung der streitbefangenen Wohnung im Räumungsrechtstreit. Zwar wird dieser Wille in der Regel nicht durch eine Vernehmung des klagenden Vermieters als Partei erforscht werden können, weil es an dem hierzu erforderlichen Einverständnis des Mieters fehlen wird, § 447 ZPO. Häufig wird aber der Vermieter seinen Wunsch, eine vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen, gegenüber Dritten äußern; dann werden diese imstande sein, Angaben über ihre Gespräche mit dem Vermieter zu machen, die es dem Gericht gestatten, das Vorliegen eines ernsthaften Selbstnutzungswunsches zu beurteilen. Fehlt es hieran, so sind die Gerichte gehalten, sich das erforderliche Maß an Überzeugung durch Würdigung anderer - grundsätzlich vom Vermieter vorzutragender und gegebenenfalls zu beweisender - Indiztatsachen zu bilden, die einen Schluß auf eine solche Absicht zulassen (zur Beachtlichkeit solcher Indiztatsachen im Räumungsprozeß mit Blick auf Art. 103 Abs. 1 GG, vgl. BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1990, 3259 [3260]).

Amts- und Landgericht waren danach gehalten, das Bestreiten der Selbstnutzungsabsicht des Kl. zu 3) durch den Beschwerdeführer als beachtlich zu werten; darum waren sie gehindert, der Klage zu entsprechen, ohne die hierzu von den Kl. im Schriftsatz vom 24. April 1991 angebotenen Beweise zu erheben. Die Gerichte waren ferner verpflichtet, in diesem Zusammenhang dem Vorbringen des Beschwerdeführers nachzugehen, die übrigen Kl. beabsichtigten gar nicht, mit dem Kl. zu 3) gemeinsam das Haus M. zu beziehen, auch eine freundschaftliche Verbundenheit bestehe unter den Kl. nicht. Denn insoweit handelt es sich um das Bestreiten von Indiztatsachen, die - nach den Gründen der angefochtenen Entscheidungen auch für die Fachgerichte - für die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Kl. zu 3) von Bedeutung waren (vgl. BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1990, 3259 [3260]).

b) Die angefochtenen Urteile beruhen auf diesen Mängeln. Sie sind insbesondere nicht darum im Ergebnis richtig, weil die Fachgerichte das Bestreiten der Selbstnutzungsabsicht des Kl. zu 3) und der insoweit bedeutsamen Indiztatsachen durch den Beschwerdeführer wegen mangelnder Substantiierung als unbeachtlich werten mußten. Da dieses Bestreiten innere Tatsachen betrifft, war es selbst dann zu berücksichtigen, wenn es seine Grundlage in bloßen Vermutungen des Beschwerdeführers hatte, § 138 Abs. 4 ZPO (vgl. BGH, NJW 1968, 1233 [1234]). Von einer unbeachtlichen Behauptung "ins Blaue hinein" (s. dazu BVerfG, NJW 1990, 3259 [3260]; BGH, NJW 1964, 1179 [1180]) kann angesichts der vom Beschwerdeführer vorgetragenen und zum Teil unstreitigen Umstände (ungewöhnliche Konzeption des Geschäfts, zwischenzeitlicher Erwerb und Bezug einer anderen Wohnung durch den Kl. zu 2), vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung des Kl. zu 2) in einem anderen Fall) keine Rede sein.

5. a) Die - vom Landgericht gebilligte - Annahme des Amtsgerichts, das Bestreiten des Nutzungswunsches der Lebensgefährtin des Kl. zu 3) durch den Beschwerdeführer sei unbeachtlich, weil es nur auf den Eigenbedarf des Kl. zu 3) ankomme, ist nicht nachvollziehbar und verletzt darum das Willkürverbot (vgl. BVerfGE 4, 1 [7]; 80, 48 [51], st. Rspr.). Begründet der Vermieter eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung damit, daß die Wohnung für eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt werde, hat aber diese Person gar nicht die Absicht, diese Wohnung zu beziehen, kann jedenfalls der im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu fordernde "vernünftige Grund" nicht bestehen; im übrigen drängt sich dann die Annahme auf, daß ein ernsthafter Nutzungswunsch auch beim Vermieter nicht besteht. Demgemäß ist das - nicht "ins Blaue hinein" erfolgte - Bestreiten der Absicht des begünstigten Dritten, die streitbefangene Wohnung zu beziehen, auch stets als beachtlich angesehen worden (vgl. BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, WuM 1991, 146 [147]; BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1990, 3259 [3260]).

Entsprechendes gilt, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Vermieter Bedarf für sich und für einen privilegierten Dritten in der Weise geltend macht, daß von zwei abtrennbaren Wohneinheiten die eine vom Vermieter, die andere von einem Dritten genutzt werden soll. Besteht hier der Wunsch des Dritten, den ihm zugedachten Wohnungsteil zu beziehen, in Wahrheit nicht, so fehlt es bezüglich dieses Teils an einem ernsthaften Nutzungswunsch oder jedenfalls einem vernünftigen Grund hierfür. Die gegenteilige, nicht näher begründete Auffassung der angefochtenen Entscheidungen ist nicht nachvollziehbar.

b) Auch auf diesem Mangel beruhen die angefochtenen Entscheidungen. Sie sind nicht darum im Ergebnis richtig, weil der Kl. zu 3) auch an dem für seine Lebensgefährtin bestimmten Wohnungsteil Bedarf für sich selbst geltend machen könnte, ohne sich dem Vorwurf der Mißbräuchlichkeit wegen "weit überhöhten Bedarfs" auszusetzen. Hierbei kann dahinstehen, ob in Anbetracht der von den Parteien vorgetragenen Umstände der Wunsch nach einer Wohnfläche von 180 qm für eine einzelne Person als "weit überhöhter Bedarf" anzusehen wäre und ob der im Räumungsprozeß unterlegene Mieter die diesbezüglichen fachgerichtlichen Feststellungen mit der Verfassungsbeschwerde angreifen könnte. Denn der Kl. zu 3) hat im Ausgangsverfahren einen solchen Bedarf nicht erhoben; er hat vielmehr für sich und für seine Lebensgefährtin jeweils eine Wohneinheit mit einer Grundfläche von 90 qm als Bedarf geltend gemacht. Entfällt aber der für die Lebensgefährtin erhobene Bedarf, so besteht die Möglichkeit, daß der verbleibende Bedarf des Kl. zu 3) auch ohne Räumung der streitbefangenen Wohnung befriedigt werden kann.

6. Von Verfassungs wegen zu beanstanden sind schließlich auch die tatsächlichen Feststellungen, auf deren Grundlage das Landgericht einen das Räumungsbegehren unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs ausschließenden "weit überhöhten Bedarf" des Kl. zu 3) verneint. Das Landgericht hält - in nicht nachzuprüfender Anwendung des einfachen Rechts - in diesem Zusammenhang für entscheidungserheblich, ob der vom Kl. zu 3) bisher genutzte Wohnraum erheblich kleiner war als der nunmehr zur Nutzung begehrte. Es verletzt jedoch Art. 103 Abs. 1 GG, indem es das Vorbringen der Kl., die bisherige Wohnung des Kl. zu 3) weise eine nicht wesentlich kleinere Grundfläche auf als der nunmehr zur Nutzung begehrte Wohnraum, als unstreitig wertet. Denn der Beschwerdeführer hat mit Schriftsatz vom 25. März 1991 unter Beweisantritt vorgetragen, das vom Kl. zu 3) derzeit bewohnte Haus weise eine Grundfläche von lediglich 70 qm auf. Da das Landgericht sich mit diesem, nach den Gründen des angefochtenen Urteils entscheidungserheblichen Vorbringen nicht auseinandersetzt, muß davon ausgegangen werden, daß es den Vortrag des Beschwerdeführers insoweit nicht zur Kenntnis genommen oder jedenfalls nicht erwogen und hierdurch Art. 103 Abs. 1 GG verletzt hat (vgl. BVerfGE 79, 51 [61]; 83, 24 [35]).

Der Vermieter muß die Eigenbedarfsgründe nicht nur in der Kündigung im einzelnen angeben, sondern später im Prozeß auch beweisen. Das gilt auch für den Selbstnutzungswunsch, auch wenn es sich dabei um eine sogenannte innere Tatsache handelt, wie das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 30. Juni 1993 ausgeführt hat. Lediglich ein Bestreiten des Mieters "ins Blaue hinein" wäre unzulässig.

Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist auch die Rechtsprechung nicht zu beanstanden, die einen erneuten Widerspruch des Vermieters nach § 568 BGB verlangt, wenn über längere Zeit der Mieter den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Im übrigen müsse das Gericht über die Frage der bisherigen Unterbringung des Vermieters Beweis erheben, wenn es die Größe der bisherigen Wohnung als entscheidungserheblich dafür ansehe, ob der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend mache.