Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Gleichheitssatz; gewerbliche Zwischenvermietung; Kündigungsschutz; Zweckentfremdungsverbot

1. Bei gewerblicher Zwischenvermietung kann ein Kündigungsschutz des Endmieters entfallen, wenn eine Untervermietung zu Wohnzwecken nicht dem Willen des Eigentümers entsprach.

2. Dies gilt nicht, wenn die Überlassung an den Zwischenvermieter gegen das Zweckentfremdungsverbot verstieß.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen Urteile, durch die einer Räumungsklage stattgegeben worden ist.

I. Der Beschwerdeführer ist Mieter zweier Wohnungen in dem Gebäude B.-Sraße 12 in F. Die frühere, inzwischen verstorbene Eigentümerin des Gebäudes hatte das gesamte Anwesen Ende 1975 an einen Gewerbebetrieb vermietet, und zwar - so der Mietvertrag ausdrücklich - zum Betrieb eines Großhandelsunternehmens. Nach dem Mietvertrag bestand das Gebäude damals aus 19 Büroräumen, 3 Lagerräumen, 3 Werkstatträumen, 7 Toiletten und 4 Waschräumen. Nach § 32 des Mietvertrages war der Mieter zur Untervermietung der Mieträume berechtigt. Seit 1981 nutzte der Gewerbebetrieb als Hauptmieter keinen der angemieteten Räume mehr selbst. Er vermietete durch Vertrag vom 31. Juli 1985 eine Wohnung und durch Vertrag vom 12. September 1986 eine weitere Wohnung jeweils zu Wohnzwecken an den Beschwerdeführer. Mit Schreiben vom 25. Juni 1991 kündigten die Kl. des Ausgangsverfahrens als Erben der früheren Eigentümerin das (Haupt-) Mietverhältnis mit dem Großhandelsunternehmen zum 31. Dezember 1991. Dieses kündigte daraufhin seinerseits durch Schreiben vom 27. Juni 1991 ihr Mietverhältnis zu dem Beschwerdeführer ebenfalls zum 31. Dezember 1991. Der Beschwerdeführer widersprach der Kündigung.

Die Kl. erhoben Räumungsklage, der das Amtsgericht mit im wesentlichen folgender Begründung stattgab:

Zwar hätten sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Bundesverfassungsgericht dem Untermieter gegenüber dem Eigentümer den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zugestanden, wenn der Untermieter - selbst in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse - Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenvermieter angemietet habe und ihm diesem gegenüber die Schutzrechte aus § 556 a, § 564 b BGB zustehen würden. Vor-aussetzung sei jedoch, daß der Zwischenvermieter Wohnraum vom Eigentümer zum Zwecke der Weitervermietung als Wohnraum angemietet habe. Hier habe die damalige Eigentümerin dem Hauptmieter die Räume zum Betriebe eines Gewerbes vermietet. Nur in diesem Rahmen sei eine Untervermietung gestattet gewesen. Die Vermieterin (Eigentümerin) habe nicht damit rechnen müssen, daß die Räume zu Wohnzwecken weitervermietet würden. Dies habe nicht in ihrem Interesse gelegen. Demgegenüber habe der Eigentümer bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum diesen errichtet oder erworben, um ihn auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen. Deshalb entspreche es regelmäßig seinem Willen und seinem Interesse, wenn der Zwischenmieter zu Wohnzwecken weitervermiete.

Im Berufungsverfahren trug der Beschwerdeführer nach Schluß der letzten mündlichen Verhandlung ergänzend vor:

Gegen die gestorbene Eigentümerin sei ein Verfahren wegen Zweckentfremdung von Wohnraum anhängig gewesen. In diesem 1983 abgeschlossenen Verfahren sei sie verpflichtet worden, die streitigen Räume ausschließlich zu Wohnzwecken zu vermieten. Das sei vor Abschluß des Mietvertrages mit ihm geschehen. Eigentümerin und Hauptmieter hätten die mit ihm abgeschlossenen Verträge zum Nachweis der korrekten Vermietung der Bauaufsichtsbehörde vorlegen müssen. Danach entspreche die Angabe der Kl. nicht der Wahrheit, weder sie noch die Voreigentümerin hätten von einer Weitervermietung zu Wohnzwecken gewußt.

Das Landgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers im wesentlichen aus den folgenden Gründen zurück:

Das Urteil des Amtsgerichts sei aus den weiterhin zutreffenden und überzeugenden Gründen der angefochtenen Entscheidung aufrechtzuerhalten. Der Beschwerdeführer könne sich nicht mit Erfolg auf Mieterschutz berufen. Die vom Bundesgerichtshof und vom Bundesverfassungsgericht beurteilten Fälle hätten jeweils einen anderen Sachverhalt betroffen. Anders als hier habe dort der Vermieter die Wohnung nur zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung zu Wohnzwecken vom Eigentümer angemietet. Hier habe der Hauptmieter Gewerberaum für seinen eigenen Gewerbebetrieb angemietet und nur zu demselben Zweck untervermieten dürfen. Ob eine gewerbliche Nutzung behördlich erlaubt gewesen sei oder eine Zweckentfremdung dargestellt habe, sei ohne Einfluß auf den Inhalt der Mietverträge.

II. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 3 Abs. 1 , Art. 101 Abs. 1 Satz 2 sowie Art. 103 Abs. 1 GG:

Die Entscheidung des Landgerichts behandele Untermieter bei gleicher Interessenlage verschieden. Bei gewerblicher Zwischenvermietung zu Wohnzwecken genieße der Untermieter nach der Rechtsprechung namentlich des Bundesverfassungsgerichts Mieterschutz. Verstoße der Eigentümer durch eine Vermietung des Wohnraumes an einen Gewerbebetrieb gegen Baurecht oder das Zweckentfremdungsverbot und würden erst daran anschließend Untermietverträge zu Wohnzwecken abgeschlossen, habe dieser Untermieter dagegen nach der Entscheidung des Landgerichts keinen Mieterschutz. Was die Beendigung des Untermietvertrages angehe, stehe der illegal handelnde Eigentümer deutlich besser als der legal handelnde, der ohne Verstoß gegen das Zweckentremdungsverbot an einen gewerblichen Zwischenmieter nur zur Weitervermietung zu Wohnzwecken vermiete. Indem unter Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ein Mietvertrag über Gewerberaum vorgeschaltet werde, könnten nach dem angegriffenen Urteil Eigentümer und Zwischenmieter den Mieterschutz des Untermieters beseitigen. Es sei kein sachlicher Grund erkennbar, beide Fälle ungleich zu behandeln oder gar den verbotswidrig handelnden Eigentümer mit dem Wegfall des Mieterschutzes zu belohnen. Das Landgericht beurteilte die Geltung des Mieterschutzes ausschließlich aus der Sicht des Eigentümers und Zwischenvermieters. Die Schutzbedürftigkeit des Mieters werde dagegen nicht erwogen. Das Landgericht hätte einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts einholen müssen, weil es von der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung abgewichen sei. Das Landgericht habe sich schließlich unter Verletzung rechtlichen Gehörs über Vorbringen des Beschwerdeführers hinweggesetzt, ferner den Sachverhalt einseitig und damit willkürlich zu seinen Lasten gewürdigt.

2. Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde für begründet:

Die angegriffenen Entscheidungen verletzten Art. 3 Abs. 1 GG, soweit sie dem Beschwerdeführer den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts allein mit der Begründung versagten, der Hauptmieter habe die Räume nicht als gewerblicher Zwischenmieter zur Weitervermietung als Wohnraum, sondern für sich selbst zum Betrieb eines Großhandelsunternehmens gemietet, und die Vermieterin habe aus diesem Grund nicht mit der Weitervermietung zu Wohnzwecken rechnen müssen.

3. Einer der Kl. des Ausgangsverfahrens verteidigt die angegriffenen Urteile; die anderen Kl. haben sich nicht geäußert.

III. 1. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet, soweit sie sich gegen das Urteil des Landgerichts richtet; die hierfür maßgebliche Frage hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 b Abs. 2 BVerfGG). Die Verfassungsbeschwerde hat dagegen keine hinreichende Aussicht auf Erfolg, soweit sie sich gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet (§ 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG).

Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG, das Urteil des Amtsgerichts hingegen nicht. Beiden Urteilen liegt derselbe rechtliche Ansatz zugrunde; sie wenden ihn jedoch auf unterschiedliche Sachverhalte an. Dies führt in einem Fall zu einer verfassungsrechtlich zulässigen, im anderen Fall zu einer verfassungswidrigen Differenzierung.

2. Der allgemeine Gleichheitssatz ist verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten im Vergleich zu anderen Normadressaten anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, daß sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen könnten. Eine solche Grundrechtsverletzung kann nicht nur der Gesetzgeber, sondern können auch die Gerichte begehen, wenn sie gesetzliche Vorschriften auslegen oder Lücken füllen und dabei zu einer Differenzierung gelangen, die dem Gesetzgeber verwehrt wäre (vgl. BVerfGE 84, 197 [199]).

Der Mieter, der Wohnraum unmittelbar - ohne Dazwischentreten eines Dritten - vom Eigentümer mietet, genießt gegenüber einer Kündigung des Mietverhältnisses den gesetzlichen Mieterschutz. Der Mieter, der die Wohnung nicht vom Eigentümer, sondern von einem gewerblichen Zwischenmieter mietet, genießt im Verhältnis zu diesem den gleichen Schutz. Im Verhältnis zum Eigentümer hingegen soll der Beschwerdeführer als ein Mieter, der von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, nach den angegriffenen Entscheidungen nicht in gleicher Weise geschützt sein. Der Schutz des vertragstreuen Mieters, den der Gesetzgeber mit den Kündigungsvorschriften anstrebt, wird danach im Falle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht erreicht, wenn - wie hier - der Eigentümer das Hauptmietverhältnis beendet und von dem Mieter, der die Wohnung nutzt, die Räumung verlangt.

Für den typischen Fall gewerblichen Zwischenmiete bestehen keine Gründe, die eine so weitgehende Schlechterstellung des Mieters in diesem Falle rechtfertigen könnten. Wer eine Wohnung vom Zwischenmieter mietet, um sie selbst als Wohnung zu nutzen, bedarf des Schutzes ebenso wie der Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer anmietet (BVerfGE 84, 197 [202]). Ob eine Schlechterstellung des Mieters im Falle gewerblicher Zwischenmiete durch Gründe gerechtfertigt ist, die vor Art. 3 Abs. 1 GG Bestand haben, kann freilich nur mit einem Blick auch auf die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers beantwortet werden. Mit den Vorschriften des sozialen Mietrechts hat der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen sowohl des Mieters als auch des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis, also zu einem gerechten Ausgleich bringen wollen. Für den typischen Fall gewerblicher Zwischenmiete rechtfertigen indes keine gewichtigen Interessen des Eigentümers, den sozialen Mieterschutz zu verkürzen (BVerfGE 84, 197 [202]). Der Eigentümer hat diese Vertragsgestaltung im eigenen Interesse gewählt. Er hat in der Regel die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen. Er weiß, daß der Zwischenmieter sie an einen Mieter zur Nutzung als Wohnung weitervermieten will und diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden ist. Diese Nutzung entspricht seinem Willen und regelmäßig seinem Interesse.

a) Hieran knüpft das Amtsgericht an. Es beurteilt aufgrund abweichender tatsächlicher Verhältnisse die konkrete Interessenlage anders und gelangt von dort zu einer Differenzierung zwischen dem Beschwerdeführer und anderen Mietern, die vor Art. 3 Abs. 1 GG Bestand hat. Das Amtsgericht geht offensichtlich davon aus, bei Abschluß des Hauptmietvertrages zwischen der damaligen Eigentümerin und dem Großhandelsunternehmen habe es sich bei den vermieteten Räumen um Gewerberaum, nicht um Wohnraum gehandelt, diese Räume seien zum Betrieb eines Gewerbes, nicht zu Wohnzwecken vermietet worden und auch die Untervermietung sei nur zu gewerblichen Zwecken, und nicht zu Wohnzwecken erlaubt worden. Hierin sieht das Amtsgericht einen entscheidenden Unterschied zu den Fällen typischer Zwischenmiete. Die Eigentümerin hatte das Gebäude nicht errichtet, um es auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen. Sie wußte nicht, daß der Zwischenmieter die Räume an einen Mieter zur Nutzung als Wohnung weitervermieten wollte und diesem gegenüber an die gesetzlichen Vorschriften über den Mieterschutz gebunden ist. Eine solche Weitervermietung zu Wohnzwecken war im Hauptmietvertrag nicht vorgesehen, sondern im Gegenteil nach dem Verständnis des Amtsgerichts ausgeschlossen. Diese Auslegung des Mietvertrages ist als Anwendung einfachen Rechts der Nachprüfung des Bundesverfassungsgerichts nur in sehr engen Grenzen zugänglich, die hier nicht überschritten sind (vgl. BVerfGE 18, 85 [92 f.]). Eine Nutzung zu Wohnzwecken entsprach danach nicht dem Willen der Eigentümerin. In den typischen Fällen gewerblicher Zwischenmiete ist die Weitervermietung alleiniger Vertragszweck des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Zwischenmieter. Hier dagegen stand die eigene Nutzung der gemieteten Räume durch den Hauptmieter, und zwar zum Betrieb eines Gewerbes, im Vordergrund des Mietvertrages, eine Untervermietung, aber ebenfalls nur zu gewerblichen Zwecken, war zwar erlaubt, aber nicht Zweck des Hauptmietverhältnisses. Die Eigentümerin konnte bei Abschluß des Hauptmietvertrages mit dem Großhandelsunternehmen davon ausgehen, sie werde die vermieteten Räume ohne weiteres, also ohne Bindung an gesetzliche Kündigungsfristen oder Kündigungsgründe zurückverlangen können, wenn sie dies wünsche. In diesem Vertrauen wird sie enttäuscht, wenn dem Beschwerdeführer der Schutz des sozialen Mietrechts zugebilligt würde. Sie sähe sich in der Wiedererlangung der vermieteten Räume gehindert, obwohl sie deren Weitervermietung zu Wohnzwecken weder veranlaßt noch vorhergesehen hat.

Unter diesen Umständen verstößt es nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, dem Beschwerdeführer, der den Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zu versagen.

b) Diese Erwägungen gelten nicht für das Urteil des Landgerichts. Es beruht auf einem anderen Sachverhalt. Zumindest ist das Landgericht bei seiner Entscheidung von der Möglichkeit eines anderen Sachverhaltes ausgegangen und hat seine Entscheidung sinngemäß auch darauf abgestellt.

Der Beschwerdeführer hatte im Berufungsverfahren zuletzt vorgetragen, die gewerbliche Nutzung des Gebäudes habe gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen (vgl. Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur und Architektenleistungen vom 4. November 1971, BGBl. I S. 1745). Dieser Vortrag des Beschwerdeführers war zwar substantiiert erst in einem Schriftsatz enthalten, der nach Schluß der mündlichen Verhandlung einging, auf die das angegriffene Urteil des Landgerichts erging. Das Landgericht hätte diesen Schriftsatz deshalb nicht mehr zu berücksichtigen brauchen und zu Lasten der Kl. nicht berücksichtigen dürfen, ohne die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wieder zu eröffnen (vgl. § 296 a Satz 1 ZPO). So ist es jedoch nicht vorgegangen. Es hat den Vortrag des Beschwerdeführers nicht aus prozessualen Gründen unberücksichtigt gelassen, sondern hat ihn aufgegriffen, gewürdigt und aus allein materiell-rechtlichen Gründen für unerheblich gehalten. Die dafür maßgebliche materiell-rechtliche Rechtsauffassung des Landgerichts ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG nicht vereinbar. Dies führt zur Aufhebung des angegriffenen Urteils. Unerheblich ist, daß das Landgericht auf einem anderen Weg ohne Verfassungsverstoß zu demselben Ergebnis (Klagabweisung) hätte finden können. Erweist sich die allein tragende Rechtsauffassung des angegriffenen Urteils als verfassungswidrig, prüft das Bundesverfassungsgericht nicht nach, ob sich das angegriffene Urteil aus dort nicht erörterten einfachrechtlichen Gründen im Ergebnis als richtig darstellen könnte.

Das Landgericht geht von demselben rechtlichen Ansatz aus wie das Amtsgericht. Es sieht einen Unterschied zu den typischen Fällen gewerblicher Zwischenmiete, weil die frühere Eigentümerin nur zu gewerblichen Zwecken vermietet und eine Untervermietung nur zu gewerblichen Zwecken gestattet habe. Was den Kündigungsschutz des Beschwerdeführers anlangt, sieht das Landgericht dessen Schlechterstellung ebenfalls durch gewichtige Interessen des Eigentümers als gerechtfertigt an, nämlich durch das Interesse, wegen der Vermietung ausschließlich zu Gewerbezwecken nicht gleichsam unversehens mit einem Mieter konfrontiert zu werden, der wegen einer nicht vorhersehbaren Untervermietung zu Wohnzwecken die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts für sich in Anspruch nehmen könne.

Bei diesem Ansatz macht es aber einen rechtlich erheblichen Unterschied aus, ob die damalige Eigentümerin das Gebäude zu Gewerbezwecken vermieten durfte oder ob das Gebäude dem Zweckenfremdungsverbot unterlag und deshalb ausschließlich zu Wohnzwecken hätte vermietet (und damit auch weitervermietet) werden dürfen. In dem letzteren Fall durfte die damalige Eigentümerin und dürfen die Kl. als deren Rechtsnachfolger sich nicht darauf berufen, eine Weitervermietung zu Wohnzwecken habe nicht ihrem Willen und ihrem Interesse entsprochen. Sie hätten nur mit einer gewerblichen Nutzung des Gebäudes zu rechnen brauchen. Sie seien deshalb schutzbedürftig und schutzwürdig gegenüber einem (Unter-) Mieter, der ihnen gegenüber den Schutz des sozialen Mietrechts in Anspruch nehmen wolle. Ein solcher Eigentümer ist jedenfalls nicht schutzwürdig. Er kann sich auf seinen entgegensehenden Willen nicht berufen, weil er ihn nur unter Verstoß gegen die Rechtsordnung durchsetzen könnte. Das Landgericht erkennt dagegen ein gewichtiges Interesse des Eigentümers, den sozialen Mieterschutz zu verkürzen, auch dann an, wenn der Eigentümer dem Hauptmieter unter Verstoß gegen das gesetzliche Zweckentfremdungsverbot die Räume zur gewerblichen Nutzung - auch im Wege der Untervermietung zu ebensolcher Nutzung - vermietet hat. Damit stellt es den gesetzwidrig handelnden Eigentümer besser als den Eigentümer, der sich rechtmäßig verhält. Die hieran anknüpfende Differenzierung zu Lasten des Beschwerdeführers danach, ob der Mieter von einem gesetzestreuen oder von einem rechtswidrig handelnden Vermieter mietet, hat vor Art. 3 Abs. 1 GG keinen Bestand. Es bestehen keine gewichtigen Interessen des Eigentümers, die es rechtfertigten, den sozialen Mieterschutz zu verkürzen. Ein sachlich gerechtfertigter Unterschied zu dem typischen Fall gewerblicher Zwischenmiete besteht nicht.

Bei der gewerblichen Zwischenvermietung kann sich auch der Endmieter (Untermieter) gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers auf das soziale Mietrecht berufen; dies ist mittlerweile in § 549 a BGB geregelt.

Mit einem Sonderfall hatte sich das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 6. August 1993 zu beschäftigen: Ein Eigentümer hatte sein Haus an einen Gewerbebetrieb (Großhandelsunternehmen) vermietet; dem Mieter war Untervermietung gestattet. Ohne Wissen des Eigentümers schloß das Großhandelsunternehmen einen Untermietvertrag über Wohnraum ab. Nach Kündigung des Hauptmietvertrages verlangte der Eigentümer Räumung vom Wohnungsmieter und war damit beim Amtsgericht erfolgreich.

Der Eigentümer, der nur zu Gewerbezwecken vermietet und auch nur in diesem Rahmen Untervermietung gestattet, genießt Vertrauensschutz hinsichtlich der erleichterten Kündigungsmöglichkeit. Nachdem das Landgericht in der Berufung das erstinstanzliche Urteil bestätigt hatte mit dem Zusatz, auch ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot ändere daran nichts, erhob der Wohnungsmieter erfolgreich Verfassungsbeschwerde. Das Bundesverfassungsgericht meinte, der Eigentümer, der gegen das Zweckentfremdungsverbot mit der Vermietung zu Gewerbezwecken verstoße, sei nicht schutzwürdig. In einem solchen Falle müßten die Interessen des Wohnungsmieters auf Mieterschutz vorgehen.