Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Ermächtigungsgrundlage; Eigentumsgarantie; Inhaltsbeschränkung; Miethöhebegrenzung

1. Rechtmäßigkeit von Verordnungen zur Begrenzung der Miethöhe nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts.

2. Die gleichgewichtige Berücksichtigung von Mieter und Vermieter bei der Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften bedeutet nicht, daß die Belange des Mieters und des Vermieters zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben müssen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin, eine 1899 gegründete Wohnungsgenossenschaft, hat dem Bekl., ihrem Mitglied, ab 1. Februar 1980 in F. eine Wohnung zu Wohnzwecken überlassen. Sie forderte von ihm mit Schreiben vom 17. Januar 1991 die Zustimmung zur Zahlung einer um 15 vom Hundert auf monatlich 712,40 DM erhöhten Nutzungsgebühr. Der Bekl. stimmte im Verfahren vor dem Amtsgericht einer Erhöhung um 5 vom Hun-dert zu und erkannte den Anspruch der Beschwerdeführerin insoweit an. Das Amtsgericht wies die weitergehende Klage ab, weil nach der Verordnung zur Begrenzung der Miethöhe nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts (Miethöheverordnung) der Hessischen Landesregierung vom 12. Dezember 1989 (GVBl. I S. 437) eine Erhöhung der monat-lichen Nutzungsgebühr nur um jährlich 5 vom Hundert zulässig sei. Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Verordnung bestünden nicht.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1, Art. 9 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

II. Die genannte Hessische Verordnung ist mit dem Grundgesetz vereinbar.

1. Die Verordnung findet ihre Ermächtigungsgrundlage in § 4 des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt vom 25. Juli 1988 (BGBl. I S. 1093, 1136), das als Artikel 21 Teil des Steuerreformgesetzes 1990 vom selben Tage ist. Er bestimmt:

Die Landesregierungen werden ermächtigt, für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß für nicht preisgebundenen Wohnraum eines Unternehmens, das am 31. Dezember 1989 als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen oder als Organ der staatlichen Wohnungspolitik anerkannt war, sowie des Erwerbers solchen Wohnraums die §§ 1 bis 10 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603, 3604), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912), in der Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1995 mit der Maßgabe gelten, daß abweichend von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 dieses Gesetzes der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses unter der Voraussetzung verlangen kann, daß der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 dieses Gesetzes abgesehen, nicht um mehr als 5 vom Hundert erhöht; § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 dieses Gesetzes ist nicht anzuwenden. Satz 1 gilt nicht für Mietverhältnisse, die nach dem 31. Dezember 1989 eingegangen werden.

Von dieser Ermächtigung hat die Hessische Landesregierung mit der genannten Verordnung Gebrauch gemacht und als Gemeinde mit erhöhtem Wohnungsbedarf auch die Stadt Frankfurt am Main bezeichnet.

2. Keine verfassungsrechtlichen Bedenken ergeben sich daraus, daß die Hessische Landesregierung die Verordnung erlassen hat. Denn dazu ist sie gemäß Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG ermächtigt worden. Die Ermächtigungsgrundlage, nämlich § 4 des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt, verstößt auch nicht gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG, denn sowohl der Inhalt der Verordnung - begrenzte Mieterhöhung - als auch ihr Zweck - Begrenzung des Mietpreisanstiegs in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf - und ihr Ausmaß - zulässige Erhöhung des Mietzinses um 5 vom Hundert bis zum 31. Dezember 1995 - sind ausreichend bestimmt. Das alles läßt sich unschwer aus dem Gesetz entnehmen und entspricht damit den verfassungsrechtlichen Anforderungen (vgl. BVerfGE 2, 307 [334]; 23, 62 [72]; 56, 1 [12]; 58, 257 [277]).

Daß der Gesetzgeber die Ermächtigungsnorm im Steuerreformgesetz 1990 erlassen hat, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Ob er in einem Gesetzeswerk verschiedene rechtliche Materien regelt, bleibt seiner Entscheidung überlassen. Zu prüfen bleibt allenfalls, ob er zum Erlaß der Regelung die Gesetzgebungskompetenz besessen hat. Diese ergibt sich hier für den Bund aus Art. 74 Nr. 1 GG für das Gebiet des Bürgerlichen Rechts, wozu das Mietrecht als Nebenrecht zum BGB zu rechnen ist (vgl. BVerfGE 42, 20 [31]; Maunz in: Maunz/Dürig, GG, Art. 74 Rdnr. 54).

3. Die Verordnung verstößt nicht gegen die Garantie des Eigentums.

Bei der Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften sind sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise zu berücksichtigen. Das heißt freilich nicht, daß sie zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben müssen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung stünde mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 71, 230 [247]).

Nach diesem Maßstab erweist sich die Beschränkung, der die Wohnungsgenossenschaften durch § 4 des genannten Gesetzes unterworfen werden, als Inhalts- und Schrankenbestimmung, zu der der Gesetzgeber nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG befugt war. Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterlagen der Kostenmietbindung, die mit der Aufhebung des Gesetzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen ab 1. Januar 1990 entfiel (Art. 21 § 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 29 Abs. 3 Steuerreformgesetz 1990). Die Wohnungsunternehmen hätten somit von diesem Zeitpunkt an statt der Kostenmiete die Vergleichsmiete nach den Vorschriften des Miethöhegesetzes (MHG) fordern können. Lediglich dieser sprunghaften Mieterhöhung beugt § 4 in bestimmten Fällen vor, nämlich für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf und da auch nur für einen begrenzten Zeitraum. Damit sollten im Einzelfall die Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen geschützt werden (vgl. BTDrucks. 11/2536 S. 40). Die Bindung an die Kostenmiete, der die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen unterlagen, bleibt aber weiterhin beseitigt. Das läßt nicht erkennen, daß die Mieter der Wohnungsunternehmen einseitig bevorzugt worden sind, zumal die Regelung nicht für nach dem 31. Dezember 1989 eingegangene Mietverhältnisse gilt. Insoweit unterliegen auch die früher gemeinnützigen Wohnungsunternehmen nur den Beschränkungen nach Maßgabe des MHG oder des WiStG und des StGB. Sie werden also ohnehin nur hinsichtlich eines Teils ihrer Mietverträge durch die gesetzliche Neuregelung in ihrer Mietpreisgestaltung zusätzlich eingeschränkt. Es ist auch nichts dafür hervorgetreten, daß die Beschränkung bei voller Ausschöpfung der jährlich möglichen Erhöhungen um 5 vom Hundert der Beschwerdeführerin keinen Gewinn beläßt oder gar zu Verlusten führt. Dann könnte allerdings die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt sein, die nicht schon dann in Frage gestellt ist, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann (vgl. BVerfGE 71, 230 [250]).

4. Geht man davon aus, daß für eine Überprüfung der angegriffenen Regelung auch am Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG Raum ist (vgl. BVerfGE 71, 230 [255]), so erweist sich die Verfassungsbeschwerde auch danach als nicht erfolgversprechend.

Zwar ist nicht zu verkennen, daß die Beschwerdeführerin gegenüber anderen Wohnungsunternehmen, die seit jeher keinen Status der Gemeinnützigkeit in Anspruch genommen haben, insoweit benachteiligt ist, als sie in bestimmten Fällen in ihrer Mietpreisgestaltung größeren Beschränkungen unterworfen ist. Diese unterschiedliche Behandlung rechtfertigt sich aber daraus, daß die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in der Vergangenheit durch die ihnen gewährten Steuerprivilegien in der Lage waren, Wohnraum zu günstigeren Bedingungen zu erstellen und sie nicht im gleichen Maße finanziell belastet waren.

Zwar sind sie nunmehr steuerlich nicht mehr im gleichen Maße bevorzugt. Sie können jedoch hinsichtlich ihres Altbaubestandes immer noch auf den früheren geringeren Erstellungskosten aufbauen, müssen also nicht gleiche ihnen bei der Erstellung der Wohnungen entstandene Kosten durch das Mietaufkommen abdecken. Der Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG fordert jedenfalls nicht, daß die Beschwerdeführerin mit dem Zeitpunkt des Wegfalls der Steuervergünstigungen auch in ihrer Mietpreisgestaltung den anderen Wohnungsunternehmen sofort gleichgestellt wird. Das gilt um so mehr, als vom Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes die Beschwerdeführerin hinsichtlich eines Teils ihrer Wohnungen keinen weitergehenden Mietpreisbeschränkungen als andere Unternehmen unterliegt.

5. Eine Verletzung von Art. 9 Abs. 3 GG scheidet schon deshalb aus, weil dieses Grundrecht nur für Koalitionen gilt und die Beschwerdeführerin als Wohnungsgenossenschaft keine solche im Sinne dieser Bestimmung ist (vgl. BVerfGE 84, 212 [224]).

Es ist jedoch auch nicht ersichtlich, daß sie in ihrer durch Art. 9 Abs. 1 GG geschützten Vereinigungsfreiheit verletzt sein könnte. Denn die von ihr angegriffene Mietpreisbeschränkung gibt keinen Anhaltspunkt für die Annahme ab, das Recht auf Sicherung ihres Bestehens sei nicht mehr gewährleistet (vgl. BVerfGE 84, 372 [378]).

Mit dem Ende der Gemeinnützigkeit wurde durch § 4 des "Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt" vom 25. Juli 1988 (= Artikel 21 Steuerreformgesetz 1990) den Landesregierungen die Ermächtigung gegeben, "für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf" durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die Kappungsgrenze des Miethöhegesetzes (30 % in drei Jahren) herabzusetzen und Mieterhöhungen im Bestand der Ex-Gemeinnützigen auf 5 % jährlich statt 30 % in drei Jahren zu begrenzen. Eine Reihe von Landesregierungen - u. a. auch der Senat von Berlin - hat von dieser Ermächtigung Gebrauch gemacht und entsprechende Rechtsverordnungen erlassen. Nunmehr lag die hessische Miethöheverordnung dem Bundesverfassungsgericht zur Beurteilung vor.

In einem Mieterhöhungsverfahren hatte der Mieter einer Genossenschaft einer Erhöhung der Miete seiner Wohnung nur teilweise, eben nur um 5 % zugestimmt, während seine Genossenschaft eine Erhöhung um 15 % gefordert hatte. Gegen die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts war die Genossenschaft mit der Verfassungsbeschwerde vorgegangen.

Das Bundesverfassungsgericht nahm das Verfahren nicht an, weil die Verfassungsbeschwerde keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe (Beschluß vom 10. August 1992 - 1 BvR 605/92 -).

Das Bundesverfassungsgericht hatte keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Ermächtigungsnorm im Steuerreformgesetz 1990. Die entsprechende Rechtsverordnung verstoße auch nicht gegen die Garantie des Eigentums.

Begründung des Gerichts: Die Bindung gelte ohnehin nicht für alle Fälle, sondern lediglich für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf und auch nur für einen begrenzten Zeitraum. Schließlich gelte sie auch nicht für Mietverhältnisse, die nach dem 31. Dezember 1989 eingegangen worden seien. Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften würden also nur hinsichtlich eines Teiles ihrer Mietverträge in der Mietpreisgestaltung zusätzlich eingeschränkt.

Es sei auch nicht erkennbar, daß durch die Beschränkung überhaupt kein Gewinn mehr möglich sei oder es gar zu Verlusten kommen könne. In diesem Fall nämlich (bei Verlusten) könne die Bestandsgarantie des Artikels 14 GG berührt sein.