Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Kündigungsschreiben

Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind aus verfassungsrechtlicher Sicht mit der Eigentumsgarantie nicht vereinbar, wenn sich ein erneutes Kündigungsschreiben ausdrücklich auf die in einem früheren Kündigungsschreiben genannten Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich dagegen, daß eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist, weil das Kündigungsschreiben nicht den Erfordernissen des § 564 b Abs. 3 BGB entsprochen habe.

I. 1. Der Beschwerdeführer ist seit Mitte 1987 Eigentümer einer in München gelegenen Wohnung, die seit 1984 den Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet ist. Mit Schreiben seiner Verfahrensbevollmächtigten vom 28. Mai 1990 kündigte er das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und führte unter anderem folgendes aus:

"Unser Herr Mandant benötigt die Wohnung für seine ... Tochter Dora M., die derzeit in Berlin eine PraktikantenAusbildung absolviert. Die Ausbildung endet Ende Oktober d. J.; Fräulein Dora M. wird anschließend nach München zurückkehren und benötigt dringend eine Wohnung. Aus diesem Grunde wird Fräulein M. in die derzeit von Ihnen gemietete Wohnung einziehen, so daß unser Herr Mandant die Wohnung benötigt im Sinne von § 564 b II Nr. 2 BGB."

Um das Risiko auszuschalten, daß die Kündigung vom Mai 1990 verfrüht und damit unwirksam war, kündigte der Beschwerdeführer erneut durch anwaltliches Schreiben vom 28. September 1990 gegenüber den Bevollmächtigten der Bekl. Darin heißt es unter anderem:

"Auf Ihr Schreiben vom 20.9.90 teilen wir Ihnen mit, daß der Eigenbedarf wie in unserem Kündigungsschreiben vom 28.5.90, das sowohl Ihnen als auch Ihrer Mandantschaft persönlich zugegangen ist, dargestellt, besteht. Wir nehmen auf den Inhalt dieses Kündigungsschreibens, in dem die Eigenbedarfsgründe im einzelnen dargelegt worden sind, nochmals ausdrücklich Bezug ... Nur höchst vorsorglich kündigen wir ... nochmals zum nächstmöglichen Termin und beziehen uns ausdrücklich auf die im Kündigungsschreiben vom 28.5.90 bereits im einzelnen dargelegten Kündigungsgründe wegen Eigenbedarfs ..."

Die Bekl. räumten die Wohnung nicht.

2. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung vom 28. Mai 1990 sei unwirksam, weil sie weniger als drei Jahre nach der ersten Veräußerung nach Umwandlung der vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung erfolgt sei. Auch die Kündigung vom 28. September 1990 habe das Mietverhältnis nicht beendet. In diesem Kündigungsschreiben habe der Beschwerdeführer auf sein Schreiben vom 28. Mai 1990 Bezug genommen, jedoch sonst keine Kündigungsgründe angeführt. Dieses Schreiben sei auch nicht beigefügt worden. Damit hätten jegliche Gründe gefehlt, die nach § 564 b Abs. 3 BGB jedoch genannt werden müßten. Eine Bezugnahme auf andere Schreiben genüge nicht, auch wenn die Kündigungsgründe dem Mieter bekannt seien.

3. Die dagegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Unter Bezugnahme auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils (§ 543 Abs. 1 ZPO) führte das Landgericht aus:

Die Kündigung vom 28. September 1990 sei formell unwirksam gewesen, weil sie nicht begründet worden sei (§ 564 b Abs. 3 BGB). Der Zweck der Vorschrift werde verfehlt, wenn sich der Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung unter formelhafter Bezugnahme auf den Inhalt eines früheren Kündigungsschreibens beschränke. Insbesondere bei einer Eigenbedarfskündigung, welche sich auf einen erst in Zukunft entstehenden Bedarf stütze, sei es für den Mieter wichtig, näher dargelegt zu bekommen, wie sich aufgrund der mittlerweile nach dem ersten Kündigungsschreiben verflossenen Zeit die Eigenbedarfssituation darstelle.

II. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung der Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

Im Kündigungsschreiben vom 28. September 1990 sei ausdrücklich auf dasjenige vom 28. Mai 1990 Bezug genommen und dargestellt worden, daß der dort im einzelnen ausgeführte Eigenbedarf nach wie vor bestehe. Mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf ein bereits bei den Akten befindliches Schreiben werde dem Sinn und Zweck des § 564 b Abs. 3 BGB genügt. Die Bekl. hätten dadurch Gewißheit darüber gehabt, auf welche Gründe die Kündigung gestützt worden sei.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz meint, daß die angegriffenen Urteile gegen die im Beschluß der 1. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 31. März 1992 - 1 BvR 1492/91 - veröffentlichten Grundsätze verstoßen haben dürften.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Die angegriffenen Urteile verletzen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Der Ausgangspunkt der Entscheidungen, wonach die Bezugnahme in einem Kündigungsschreiben auf eine frühere Kündigung nicht dem Begründungserfordernis des § 564 b Abs. 3 BGB genügt, begegnet aus verfassungsrechtlicher Sicht jedenfalls dann keinen Bedenken, wenn für den Mieter zweifelhaft bleibt, auf welchen Grund die Kündigung gestützt wird. Die Anforderungen an die Begründung einer derartigen Kündigung sind jedoch dann unzumutbar streng und mit der Eigentumsgarantie nicht vereinbar (vgl. BVerfGE 37, 132 [147 f.]; 49, 244 [247 f.]; 53, 352 [357 f.]; 79, 80 [84 f.]), wenn sich die - erneute - Kündigung ausdrücklich auf die im früheren Kündigungsschreiben genannten Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind (vgl. den beigefügten Beschluß vom 31. März 1992 - 1 BvR 1492/91 -). In diesem Fall ist der Kündigungsgrund mit der Bezugnahme konkret umschrieben. Durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe erhielte der Mieter keine weiteren für seinen Beschluß bedeutsamen Informationen (vgl. BVerfGE 85, 219 [223]).

2. Diese Maßstäbe haben Amts- und Landgericht verkannt. Sie haben die Bezugnahme auf das Kündigungsschreiben vom 28. Mai 1990 nicht für ausreichend erachtet, ohne darzulegen, welche zusätzlichen Kenntnisse den Bekl. hätten verschafft werden müssen. Der Forderung des Landgerichts, der Mieter hätte wissen müssen, wie sich aufgrund der mittlerweile verflossenen Zeit die Eigenbedarfssituation darstelle, hatte der Beschwerdeführer entsprochen. Denn er hatte sich in der Kündigungserklärung vom 28. September 1990 ausdrücklich darauf bezogen, "daß der Eigenbedarf wie in unserem Kündigungsschreiben vom 28. Mai 1990, ..., dargestellt, besteht." Danach sollte seine Tochter nach Beendigung ihrer Praktikantenausbildung Ende Oktober 1990 in die Wohnung ziehen. Damit war der Kündigungsgrund konkret umschrieben und ließ keine Zweifel offen. Durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe hätten die Bekl. keine weiteren für ihre Entschließung bedeutsamen Informationen erhalten können. Sie wäre auf leere Förmelei hinausgelaufen.

Die angegriffenen Urteile mußten deshalb gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG aufgehoben und die Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen werden.

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat erneut drei landgerichtliche Urteile aufgehoben, mit denen Eigenbedarfskündigungen abgewiesen worden sind. Da die gesamten Begleitumstände im Regelfall für die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidungen von Bedeutung waren, sind die Sachverhalte im Rechtsprechungsteil auch im vollen Umfang wiedergegeben worden.

In der Entscheidung vom 10. Juli 1992 zum Aktenzeichen 1 BvR 1614/91 ging es um folgende Fallgestaltung: Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kündigten dem Mieter einer 130 m2 großen Erdgeschoßwohnung. Das Kündigungsschreiben datierte vom 5. Oktober 1989. Anfang 1988 hatten die Eigentümer im selben Haus eine rd. 120 m2 große freigewordene Wohnung im 1. Obergeschoß vermietet. Als Begründung für die Eigenbedarfskündigung gaben die Eigentümer an, daß sie zwar das Haus zunächst als Anlageobjekt erworben hätten, zwischenzeitlich aber in dem Haus auch selbst wohnen möchten, und zwar in der Erdgeschoßwohnung. Diese Wohnung solle zusammen mit zwei z. Zt. noch vermieteten Souterrainräumen umgebaut und in die Nutzung der Erdgeschoßwohnung einbezogen werden. Die Eigentümer - ein Ehepaar - wollten künftig gern getrennte Schlafzimmer haben, der Ehemann benötige außerdem ein Arbeitszimmer bzw. ein Büro für seine freiberufliche Nebentätigkeit als Unternehmensberater. Aus diesem Grunde würden auch repräsentative Wohnräume für den Empfang von Geschäftsbesuchern benötigt werden.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Es befand den Eigenbedarf nicht für plausibel, denn bis 1988 hatten die Eigentümer ihre jetzige Wohnung nicht als zu klein empfunden, obwohl sie diese seinerzeit noch mit ihrem Sohn bewohnt hätten - jetzt aber nicht mehr. Außerdem habe sich die berufliche Position des Ehemannes in den letzten Jahren nicht oder nicht entscheidend verändert, so daß ein Repräsentationsbedarf entweder nicht bestanden habe oder anderweitig hätte befriedigt werden können. Die Eigentümer hätten also gefälligst die Anfang 1988 freigewordene und damals vermietete Wohnung im 1. Obergeschoß beziehen können, auch wenn diese 20 m2 kleiner gewesen wäre. Sie wäre nämlich noch immer größer als die jetzige Wohnung der Eigentümer. Im übrigen könnten sich die Eigentümer nicht mit Erfolg darauf berufen, daß ihr Eigenbedarf erst nach Weitervermietung der Obergeschoßwohnung entstanden oder für sie erkennbar geworden sei; die Landgerichtskammer ging vielmehr davon aus, daß die Bedarfssituation damals wie heute im gleichen Umfang objektiv und subjektiv bestanden habe.

Die Karlsruher Richter befanden, daß die Verfassungsbeschwerde gegen das Landgerichtsurteil "offensichtlich begründet" sei. Den Eigentümern sei der grundgesetzliche Anspruch auf rechtliches Gehör verweigert worden. Das Landgericht habe nicht zur Kenntnis genommen, daß den Eigentümern die bisherige Wohnung zu klein geworden sei, weil sie künftig zwei getrennte Schlafzimmer haben möchten; ebenso hat das Landgericht nicht gewürdigt, daß sich die Nebentätigkeit des Ehemannes so ausgeweitet habe, daß er in Zukunft ein Arbeitszimmer im häuslichen Bereich benötige. Und schließlich hatte das Landgericht auch nicht berücksichtigt, daß die Erdgeschoßwohnung gerade deshalb gekündigt worden war, weil sie mit zwei im Souterrain gelegenen Räumen verbunden werden sollte, um darin den geltend gemachten Wohnbedarf zu befriedigen.

In den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 10. Juli 1992 (1 BvR 658/92) und vom 31. März 1992 (1 BvR 1492/91) ging es darum, daß zwei Eigenbedarfsklagen aus formellen Gründen abgewiesen worden waren.

Ausgangssituation war bei beiden Verfahren eine Eigenbedarfskündigung, die von den kündigenden Eigentümern jeweils zur Risikobegrenzung noch einmal wiederholt worden war. In einem Fall wurde die Kündigung deshalb wiederholt, weil sie weniger als drei Jahre nach der ersten Veräußerung nach Umwandlung einer vermieteten Wohnung erfolgt war, im anderen Fall, weil die Wohnung zum Zeitpunkt der ersten Kündigung noch öffentlich gefördert war. Beiden Fällen war jedoch gemeinsam, daß im zweiten Kündigungsschreiben die Eigenbedarfsgründe nicht noch einmal aufgeführt waren, sondern lediglich auf die im ersten Kündigungsschreiben genannten Kündigungsgründe Bezug genommen wurde.

Die Instanzengerichte wiesen die Räumungsklagen in beiden Fällen mit der Begründung ab, in den Kündigungsschreiben seien keine Kündigungsgründe angegeben worden, dies sei jedoch gemäß § 564 b Abs. 3 BGB erforderlich gewesen.

Diese Förmelei machten die Karlsruher Richter nicht mit.

§ 564 b Abs. 3 BGB bezwecke, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er solle damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Wenn der Mieter ein Kündigungsschreiben erhalten habe, in dem die Kündigungsgründe aufgeführt seien, und die eigentliche - sozusagen rechtswirksame - Kündigung dann durch ein weiteres Schreiben erfolge, in dem nur auf das erste Bezug genommen werde, reicht das formal aus. Denn durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe könne der Mieter ja keine weiteren, für seinen Entschluß bedeutsamen Informationen erhalten.

Jedenfalls dann, wenn der Eigentümer sich auf in einem früheren Kündigungsschreiben genannte Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind, ist der Kündigungsgrund nach Ansicht der Verfassungsrichter mit einer Bezugnahme konkret genug umschrieben.