Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Selbstnutzungswunsch; Rechtsmissbrauch

1. Die Fachgerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Die von den Gerichten zu prüfenden Grenzen des Erlan-gungswunsches sind, ob dieser ernsthaft verfolgt wird, ob er mißbräuchlich ist oder ob der Wohnbedarf in einer anderen freigewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann.

2. Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, weil er schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" sein will, gestaltet sein Leben vernünftig und nachvollziehbar. Die Fachgerichte sind nicht berufen, den Vermieter in die Rolle eines Eigentümers zu drängen, der sein Wohnungseigentum lediglich als Kapitalanlage nutzt. (Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Klage auf Räumung einer Mietwohnung nach einer Ei-genbedarfskündigung.

I. Die Beschwerdeführerin ist seit August 1986 Mieterin einer etwa 82 qm großen Wohnung (vier Zimmer, Küche, Diele, Bad, WC) in K. Seit 1990 gestaltete sich das Mietverhältnis zu ihrer Vermieterin zunehmend problematisch. Nachdem ein Mieterhöhungsverlangen von dieser gescheitert war, sprach sie der Beschwerdeführerin mehrmals eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs und schließlich eine fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung aus. Grund für die letztgenannte Kündigung war, daß die Beschwerdeführerin ihren Freund und ihre Schwester (zumindest zeitweise) in ihrer Wohnung aufgenommen hat. Im Dezember 1991 verklagte die Vermieterin die Beschwerdeführerin auf Räumung der Wohnung, hilfsweise begehrte sie Zustimmung zu einer Änderung des Mietvertrages. Mit Urteil vom 16. Juni 1992 wurde die Klage abgewiesen. Zur Räumungsklage führte das Gericht im wesentlichen aus, der von der Kl. geltend gemachte Eigenbedarf für ihren Sohn sei entfallen, da dieser eine andere Wohnung gefunden habe; die fristlose Kündigung wegen der Aufnahme des Freundes und der Schwester der Beschwerdeführerin in deren Wohnung sei unberechtigt, weil die Beschwerdeführerin gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung habe.

Zwischenzeitlich hatte die Beschwerdeführerin eine den Bekl. vermietete, etwa 100 qm große Eigentumswohnung, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Balkon, erworben. Mit Schreiben vom 30. Januar 1992 kündigte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab sie an: Sie beabsichtige, mit ihrem Freund, mit dem sie eine Lebensgemeinschaft bilden wolle, und ihrer jüngsten Schwester in die Wohnung einzuziehen. Die Mietwohnung, in der sie selbst zur Zeit wohne, sei ihr wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Ihr Freund wohne in einem 26 qm großen Appartement, in dem sie nicht gemeinsam leben könnten. Ihre Schwester arbeite seit mehr als einem Jahr in K., habe aber trotz intensiver Suche keine Wohnung gefunden; da sie in Kürze sehr unregelmäßige Arbeitszeiten haben werde, sei ihr die tägliche Hin- und Rückfahrt in den etwa 70 km entfernten Heimatort nicht mehr zuzumuten. Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Die daraufhin erhobene Räumungsklage der Beschwerdeführerin wies das Amtsgericht mit dem angegriffenen Urteil ab. Zur Begründung führte es aus:

Der von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Eigenbedarf wegen der von ihrer Vermieterin angestrengten Kündigung sei im nachhinein weggefallen, da die Beschwerdeführerin in diesem Verfahren ein obsiegendes Urteil erstritten habe, das - wie gerichtsbekannt sei - auch rechtskräftig geworden sei; das Festhalten an ihrem eigenen Räumungsbegehren sei daher rechtsmißbräuchlich. Andere vernünftige und nachvollziehbare Gründe für ihren Eigenbedarf habe die Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht. Der bloße Wunsch, in der eigenen Wohnung zu wohnen, reiche hierfür nicht aus. Dasselbe gelte für die beabsichtigte Aufnahme ihres Lebensgefährten und ihrer Schwester. Da die derzeit von der Beschwerdeführerin genutzte Wohnung ebenso wie die streitbefangene aus vier Zimmern bestehe, sei sie für die Verwirklichung dieses Wunsches ausreichend bemessen. Nach dem ihr günstigen Urteil des Amtsgerichts bestünden dagegen auch keine rechtlichen Bedenken. Der Vortrag der Beschwerdeführerin, das Verhältnis zu ihrer Vermieterin sei so sehr gestört, daß ihr ein Verbleiben in ihrer jetzigen Wohnung nicht mehr zumutbar sei, greife ebenfalls nicht durch: Die Räumungsklage allein sei nicht geeignet, eine derartige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zu begründen; soweit sich die Beschwerdeführerin auf weitere Differenzen mit ihrer Vermieterin berufe, seien diese nach § 564 b Abs. 3 BGB unbeachtlich, weil sie im Kündigungsschreiben nicht aufgeführt seien.

Die daraufhin eingelegte Berufung der Beschwerdeführerin wurde mit dem ebenfalls angegriffenen Urteil des Landgerichts zurückgewiesen. Auch dieses sah die angeführten Eigenbedarfsgründe als nicht hinreichend an. Mit dem Obsiegen der Beschwerdeführerin in dem gegen sie selbst gerichteten Räumungsverfahren sei dieser Eigenbedarfsgrund (nachträglich) weggefallen, ein Festhalten an ihrem eigenen Räumungsbegehren nunmehr rechtsmißbräuchlich. Soweit die Beschwerdeführerin ihren Selbstnutzungswunsch damit begründe, daß sie die Wohnung zu Eigentum erworben habe, um nicht mehr als Mieterin abhängig zu sein, reiche dies grundsätzlich nicht für eine Eigenbedarfskündigung aus; daß sie die Wohnung nicht nur zu nutzen wünsche, sondern sie auch benötige, etwa wegen ansonsten drohender persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile, sei nicht substantiiert dargetan. Das angeblich gespannte Verhältnis mit ihrer eigenen Vermieterin und befürchtete weitere Streitpunkte mit ihr genügten hierfür nicht. Die Beschwerdeführerin sei aus Rechtsgründen auch nicht gehindert, ihren Lebensgefährten und ihre Schwester in ihre jetzige Wohnung aufzunehmen. Insgesamt habe sie im Hinblick auf ihre derzeitige, auch kostengünstige Wohnsituation keine nachvollziehbaren und vernünftigen Gründe für die beabsichtigte Eigennutzung vorgetragen.

II. Mit ihrer fristgerecht erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 101 Abs. 1 Satz 2 und Art. 103 Abs. 1 GG.

In den angegriffenen Entscheidungen werde Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie verkannt. Nachdem sie als Mieterin selbst in einen Räumungsprozeß hineingezogen worden sei, habe sie sich entschlossen, ihrerseits Wohnungseigentum zu erwerben, um solchen Streitigkeiten und Zwistigkeiten ein für allemal zu entgehen. Damit nehme sie ihr in der Eigentumsgarantie mitverbürgtes Recht zur eigenverantwortlichen Lebensgestaltung wahr. Dies werde durch die angegriffenen Entscheidungen zunichte gemacht, weil sie ihr Eigentum nicht nutzen dürfe, sondern darauf verwiesen werde, weiter Mieterin zu sein. Damit werde sie wirtschaftlich in die Position eines Eigentümers gedrängt, der das Wohnungseigentum lediglich als Kapitalanlage nutze. Dies habe sie aber von Anfang an nicht gewollt, und es entspreche nicht ihrer Lebensplanung.

Die Beschwerdeführerin rügt ferner eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör durch das Amtsgericht, weil dieses einen bei Schluß der mündlichen Verhandlung noch nicht existenten Umstand, nämlich daß das Urteil in dem gegen sie gerichteten Räumungsprozeß rechtskräftig geworden war, offenbar nach einer gerichtsinternen Anfrage in dem später verkündeten Urteil als gerichtsbekannt zu ihren Ungunsten verwandt habe, ohne ihr Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Wäre ihr diese gewährt worden, hätte sie den erkennenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt, weil er sich entgegen der zivilprozessualen Verhandlungsmaxime von Amts wegen die Tatsachengrundlage für ein ihr ungünstiges Urteil verschafft habe. Gleichzeitig sei damit ihr Anspruch auf den gesetzlichen Richter verletzt. Gegen die letztgenannte Verfassungsgarantie sei auch dadurch verstoßen worden, daß beide Gerichte der Sache nach von dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs (BGHZ 103, 91) abgewichen seien und deshalb einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichtes hätten einholen müssen.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Die angegriffenen Entscheidungen verletzen die Beschwerdeführerin in ihrem Recht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Bei der Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung wegen berechtigten Interesses im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist, haben die Gerichte zu beachten, daß das Eigentum in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist (vgl. BVerfGE 52, 1 [30]). Seine Nutzung soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. BVerfGE 46, 325 [334]). Zur grundrechtlich verbürgten Verfügungsbefugnis des Eigentümers gehört nicht nur das Recht, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen. Eine Gesetzesauslegung, welche den letztgenannten Eigennutzungswunsch unberücksichtigt ließe, wäre deshalb mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbaren (vgl. BVerfGE 68, 361 [375]). Sie würde die Befugnis des Eigentümers mißachten, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält. Dabei läßt sich der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen. Er hängt vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammen. Wegen dieses starken personalen Bezugs kommt eine unbeschränkte Nachprüfung des Entschlusses des Vermieters, eine Wohnung selbst zu nutzen, nicht in Betracht. Die Fachgerichte haben vielmehr seinen Eigennutzungswunsch grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]; 79, 292 [304 f.]). Damit ist der Mieter nicht schutzlos gestellt. Von den Gerichten zu prüfende Grenzen des Erlangungswunsches sind, ob dieser ernsthaft verfolgt wird, ob er mißbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist oder weil die gekündigte Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann, oder ob der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann; ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 556 a BGB geschützt (zu diesen Grenzen vgl. BVerfGE 79, 292 [305]; 83, 82 [86 f.]).

2. Diesen Grundsätzen werden die angegriffenen Entscheidungen nicht gerecht. Formal rezipieren und zitieren sie diese zwar; in der Sache weisen sie jedoch den Eigennutzungswunsch der Beschwerdeführerin aus Gründen zurück, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von Bedeutung und Tragweite der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie beruhen. Die Auffassung, die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Gründe reichten, nachdem sie in dem gegen sie selbst gerichteten Räumungsprozeß obsiegt habe, nicht aus, um die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zu rechtfertigen, verkennt in verfassungsrechtlich relevanter Weise die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB. Denn der Eigennutzungswunsch der Beschwerdeführerin gründete nicht allein in der Gefahr des Verlustes ihrer jetzigen Wohnung. Sie hat vielmehr wiederholt betont, daß sie sich zum Erwerb der vermieteten Eigentumswohnung entschlossen habe, um solchen Räumungsklagen und anderen Zwistigkeiten, die sie seit 1990 wiederholt mit ihrer Vermieterin habe austragen müssen, ein für allemal zu entgehen.

Indem die beiden angegriffenen Entscheidungen den Eigennutzungswunsch nicht als vernünftigen, nachvollziehbaren Grund für die Eigenbedarfskündigung (vgl. BGHZ 103, 91 [100]) billigen, greifen sie in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise in das von der Eigentumsgarantie verbürgte Recht der Beschwerdeführerin ein, ihr Leben unter Gebrauch ihres Eigentums so einzurichten, wie sie es für richtig hält. Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, weil er schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" sein will, gestaltet sein Leben vernünftig und nachvollziehbar. Indem ein Vermieter - wie dies durch die angegriffenen Entscheidungen geschieht - statt dessen wirtschaftlich in die Rolle eines Eigentümers gedrängt wird, der sein Wohnungseigentum lediglich als Kapitalanlage nutzt, wird ihm eine Lebensgestaltung aufgezwungen, die nicht die seine ist. Hierzu sind die Fachgerichte nicht berufen. Der Beschwerdeführerin kann die Nutzung ihrer eigenen Wohnung nicht mit der Begründung verwehrt werden, sie könne die beabsichtigte Aufnahme ihres Lebensgefährten und ihrer Schwester auch in ihrer jetzigen Wohnung verwirklichen, ihre Vermieterin könne hiergegen keine Einwände erheben. Denn daß der Eigenbedarf reklamierende Vermieter bislang unzureichend untergebracht war, ist für eine Eigenbedarfskündigung gerade nicht erforderlich (vgl. BGHZ 103, 91 [100]). Schon in den Gesetzesberatungen ist hervorgehoben worden, daß aus dem Wort "benötigen" in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht gefolgert werden dürfe, daß auf seiten des Vermieters ein Notfall, Mangel oder eine Zwangslage vorliegen müsse; der Vermieter habe vielmehr grundsätzlich das Recht, im eigenen Haus zu wohnen oder begünstigte Personen darin wohnen zu lassen, sofern er hierfür vernünftige Gründe anführen könne (vgl. hierzu die Nachweise in BGHZ 103, 91 [99]). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt insoweit jedes auch höchst persönliche Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGHZ 103, 91 [100]). Diese in Anwendung einfachen Rechts gewonnene Auslegung entspricht auch der verfassungsrechtlichen Lage. Mit ihrer Auffassung, solche Gründe lägen im Fall der Beschwerdeführerin nicht vor, verkennen die angegriffenen Entscheidungen die dargestellten Anforderungen.

Daß für die Eigenbedarfskündigung ein vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Eigentümers ausreicht, ist gefestigte Rechtsprechung. Im Streitfall hat allerdings der kündigende Eigentümer die Gründe so überzeugend darzulegen, daß das Gericht sie nachvollziehen kann, wobei immer wieder Probleme auftauchen, wie der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zeigt.

Eine Mieterin hat sich eine vermietete Eigentumswohnung gekauft und wollte, nachdem sie Streit mit ihrer eigenen Vermieterin bekommen hatte, in diese Eigentumswohnung einziehen. Amtsgericht und Landgericht hatten ihre auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage zunächst abgewiesen, weil sie zur Räumung ihrer Mietwohnung nicht verpflichtet sei und insgesamt im Hinblick auf ihre derzeitige kostengünstige Wohnsituation nicht verständlich sei, daß sie aus der Mietwohnung ausziehen wolle.

Das Bundesverfassungsgericht hat demgegenüber betont, es sei durchaus nachvollziehbar, wenn der Eigentümer in den eigenen vier Wänden wohnen wolle. Wenn Gerichte das nicht verstehen wollten und ihre eigene Wertung dem entgegensetzen, sei dies verfassungswidrig.