Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Selbstnutzungswunsch; Kündigungsbegründung

1. Die Anforderungen an die Begründung eines Kündigungsschreibens wegen Eigenbedarfs dürfen nicht überspannt werden.

2. Auch ein vorübergehender Eigenbedarf ist vernünftig und nachvollziehbar, wenn die eigentlich ins Auge gefaßte Wohnung im selben Hause erst später frei wird. (Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Klage auf Räumung einer Mietwohnung nach einer Eigenbedarfskündigung.

I. Der Beschwerdeführer erwarb im Jahre 1991 ein Anwesen mit insgesamt zehn Mietwohnungen. Eine von diesen, eine etwa 75 m2 große Wohnung im 3. Obergeschoß, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, WC, Keller- und Speicherabteil, ist seit 1987 an die Bekl. vermietet. Unmittelbar nach Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch kündigte der Beschwerdeführer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er im wesentlichen aus, er habe das Anwesen gekauft, um selbst darin zu wohnen; er wolle es auch selbst verwalten. Er beabsichtige, nach einer Reparatur des Daches und dem Einbau einer Wärmedämmung das gesamte Dachgeschoß (4. Obergeschoß) zu einer einzigen Wohnung zu verbinden. Um den Wohn- und Lebensbedarf seiner Familie decken zu können, benötige er zusätzlich die unmittelbar darunter liegende Wohnung der Bekl. Seine Familie bestehe aus zwei Erwachsenen und zwei Kindern sowie einem Kindermädchen. Da seine Lebensgefährtin und er freiberuflich tätig seien, benötigten sie Arbeitszimmer, ferner bestehe Bedarf an einem Gästezimmer. Außerdem sei er nicht mehr bereit, selbst einen Mietzins in Höhe von fast 28 DM/m2 netto zu bezahlen, während die Bekl. einen weit unter dem Niveau von Sozialbaumieten liegenden Preis von etwa 7,20 DM/m2 netto entrichteten. In zwei weiteren Schreiben vom selben Tage sprach der Beschwerdeführer Eigenbedarfskündigungen - mit längeren Kündigungsfristen - betreffend die beiden Wohnungen im 4. Obergeschoß aus. Zwei Tage später kündigte er ferner das Mietverhältnis über eine Wohnung im 2. Obergeschoß unter anderem wegen Eigenbedarfs. Zu dessen Begründung führte er aus, daß er zwar in das Dachgeschoß einziehen wolle; bis dieses frei und saniert sein werde, würden aber voraussichtlich mindestens zwei Jahre vergehen. Die Bekl. widersprachen der Kündigung.

Die daraufhin erhobene Räumungsklage wies das Amtsgericht mit folgender Begründung ab: Die Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht den Begründungsanforderungen des § 564 b Abs. 3 BGB genüge. Da der Beschwerdeführer einen außergewöhnlich hohen Wohnbedarf geltend mache und nur zwei Tage später eine weitere Wohnung gekündigt habe, reichten die angegebenen Gründe nicht aus, um den Bekl. die Abwägung zu ermöglichen, ob vernünftige und nachvollziehbare Eigenbedarfsgründe vorlägen. Der Kl. hätte seine derzeitige Wohnsituation näher darlegen und zumindest angeben müssen, wie groß die derzeitige Wohnung sei und ob das Kindermädchen in dieser lebe. Im übrigen sei die Kündigung auch materiell nicht gerechtfertigt: Da eine der Wohnungen im 4. Obergeschoß frühestens in etwa sieben Monaten frei werde, habe der Beschwerdeführer gegenwärtig keine Möglichkeit, seine Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, zu verwirklichen; von daher handele es sich um eine unzulässige Vorratskündigung. Es sei auch nicht dargetan, daß es dem Beschwerdeführer nicht möglich sei, das Haus von seiner derzeitigen Wohnung aus zu verwalten. Soweit er vorgetragen habe, er wolle bereits jetzt in die Wohnung der Bekl. und die ebenfalls gekündigte Wohnung im 2. Obergeschoß einziehen, um die Umbauarbeiten zu überwachen, handele es sich um nichtberücksichtigungsfähiges neues Tatsachenvorbringen, das im Kündigungsschreiben nicht enthalten sei. Im übrigen sei nicht nachvollziehbar, daß der Beschwerdeführer in kurzer Zeit zwei Umzüge auf sich nehmen wolle, um Bauarbeiten in seinem Haus zu überwachen.

Die hiergegen eingelegte Berufung des Beschwerdeführers wies das Landgericht unter Bezugnahme auf die Gründe des amtsgerichtlichen Urteils nach Maßgabe weiterer eigener Ausführungen zurück: Das Kündigungsschreiben genüge nicht den formellen Anforderungen; es fehlten konkrete Angaben über die tatsächlichen Lebensverhältnisse des Beschwerdeführers, seiner Lebensgefährtin und der beiden Kinder. Es sei weder klar, wer in der jetzigen Wohnung des Beschwerdeführers wohne, noch ob sich der im Kündigungsschreiben genannte Quadratmetermietpreis auf diese Wohnung, eine etwaige weitere Wohnung der Lebensgefährtin oder auf andere Räume (etwa Kanzleiräume des Beschwerdeführers) bezögen. Solche Angaben seien auch nicht entbehrlich, sondern vom berechtigten Informationsbedürfnis der Bekl. gedeckt. Zwar stütze der Beschwerdeführer sein Begehren nicht auf derzeit unzureichende Wohnverhältnisse, sondern darauf, daß er nicht mehr zur Miete wohnen wolle; in diesem Fall hätten im Kündigungsschreiben aber zumindest Ausführungen dazu erwartet werden dürfen, ob sämtliche Bedarfspersonen zur Miete wohnten, weil dies für den Entschluß der Bekl., die Kündigung hinzunehmen, objektiv bedeutsam sei. Aus dem höheren Mietzins, den er selbst zahle, könne der Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse gemäß § 564 b Abs. 1 und 2 BGB nicht herleiten. Für einen Kostenvergleich sei grundsätzlich die Angabe der effektiven Kosten einer Eigennutzung der umstrittenen Wohnung erforderlich. Da der Beschwerdeführer die Wohnfläche seiner jetzigen Wohnung nicht angebe, könne aufgrund der Preisangaben im Kündigungsschreiben nicht einmal ermittelt werden, ob die Gesamtkosten seiner jetzigen Wohnung höher oder niedriger als die Mieteinnahmen aus der umstrittenen Wohnung lägen. Soweit der Beschwerdeführer seinen Eigenbedarf damit begründe, er wolle sein Haus selbst verwalten, habe er versäumt, dies über diese letztlich formelhafte Wendung hinaus näher darzulegen.

II. Mit seiner rechtzeitig erhobenen Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seiner Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

In den angegriffenen Entscheidungen würden im Hinblick auf die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie unzumutbar hohe Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung gestellt. Die näheren Angaben über seine derzeitigen Wohnverhältnisse und die seiner Familie hätten nicht verlangt werden dürfen, weil die Kündigung nicht damit begründet worden sei, daß er und seine Familie unzureichend untergebracht seien, sondern daß sie nicht mehr zur Miete wohnen wollten. Die von den Fachgerichten geforderten Angaben seien für ihn, weil sie mit dem konkreten Kündigungsgrund in keinem Zusammenhang stünden, nicht vorhersehbar gewesen. In diesen formellen Erschwernissen liege zugleich eine gleichheitssatzwidrige Benachteiligung der Vermieter gegenüber Mietern. Das Landgericht komme zu dieser Forderung auch nur deshalb, weil es eine völlig abwegige Interpretation des Kündigungsschreibens vorgenommen habe: Durch die Wahl der Worte "Lebensgefährtin" und "Familie" im Kündigungsschreiben werde hinreichend deutlich, daß er bereits jetzt mit den von ihm genannten Bedarfspersonen gemeinsam wohne. Die vom Landgericht angeführte Möglichkeit, sie lebten in verschiedenen Wohnungen, sei so fernliegend, daß sie nicht einmal von den Bekl. erwogen worden sei. Ebensoweit hergeholt sei die Annahme, der von ihm genannte Mietzins könne sich auf eine andere Wohnung beziehen. Auch die Forderung nach Angabe der absoluten Mietzinshöhe für seine jetzige und die gekündigte Wohnung sei überzogen; der im Kündigungsschreiben genannte vierfache Mietzinsunterschied sei für sich allein schon ein hinreichender Kündigungsgrund. Der Beschwerdeführer rügt ferner eine Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts (Art. 2 Abs. 1 GG), weil er im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nicht zur Mitteilung solcher Daten seines persönlichen Lebensbereichs verpflichtet sei, die für die Abwägung der Bekl., ob sie der Kündigung widersprechen oder sie hinnehmen sollten, nicht von Bedeutung sein könnten. Soweit seine weiteren Ausführungen im Laufe des Gerichtsverfahrens als nicht berücksichtigungsfähig zurückgewiesen worden seien, verstießen die angegriffenen Entscheidungen gegen Art. 103 Abs. 1 GG.

Das Bayerische Staatsministerium der Justiz ist der Auffassung, daß die Entscheidungen der Fachgerichte keinen Verfassungsverstoß erkennen ließen. Die Bekl. haben sich nicht zu der Verfassungsbeschwerde geäußert.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet.

Die angegriffenen Entscheidungen verletzen den Beschwerdeführer in seinem Recht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Dabei ist zwischen dem formellen Begründungserfordernis des § 564 b Abs. 3 BGB und der materiellen Begründetheit der ausgesprochenen Kündigung zu unterscheiden:

a) Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, daß die Zivilgerichte bei der Auslegung und Anwendung der mietrechtlichen Verfahrensvorschriften den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten haben. Die mietrechtlichen Formvorschriften dürfen nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert (zu Mieterhöhungsverlangen vgl. BVerfGE 79, 80 [84 f.]; zu Eigenbedarfskündigungen BVerfGE 85, 219 [223 f.]). Im Hinblick auf den Zweck des Begründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, ist der Vermieter nicht verpflichtet, solche Daten seines persönlichen Lebensbereiches im Kündigungsschreiben mitzuteilen, die für den Entschluß des Mieters, der Kündigung zu widersprechen oder sie hinzunehmen, nicht von Bedeutung sein können (BVerfGE 85, 219 [224]).

b) Hinsichtlich der materiellen Begründetheit einer Eigenbedarfskündigung ist in der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts geklärt, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum seinem Inhaber auch das Recht gewährt, den Eigentumsgegenstand entsprechend seiner eigenverantwortlichen Lebensgestaltung so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für richtig hält (vgl. BVerfGE 52, 1 [30]). Deshalb haben die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen; ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Eigentümer für sich und den von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB begünstigten Personenkreis als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]; 79, 292 [304 f.]). Damit ist der Mieter nicht schutzlos gestellt: Von den Gerichten zu prüfende Grenzen des Erlangungswunsches sind, ob dieser ernsthaft verfolgt wird, ob er mißbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist oder weil die gekündigte Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann, oder ob der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann; ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 556 a BGB geschützt (zu diesen Grenzen vgl. BVerfGE 79, 292 [305]; 83, 82 [86 f.]).

2. Diesen Grundsätzen werden die angegriffenen Entscheidungen nicht gerecht. Das Urteil des Amtsgerichts sieht die formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung nicht als erfüllt an; daneben beruht es auf der weiteren, die Entscheidung selbständig tragenden Erwägung, die Kündigung sei auch materiell nicht gerechtfertigt. In beiden Punkten verkennt das Amtsgericht den dargestellten verfassungsrechtlichen Rahmen. Dasselbe gilt für das Urteil des Landgerichts: Dessen Begründung nachzuvollziehen, unterliegt schon deshalb Schwierigkeiten, weil es auf die erstinstanzliche Entscheidung "nach Maßgabe" weiterer eigener Ausführungen Bezug nimmt, ohne daß klar wird, welche Erwägungen und Begründungselemente des amtsgerichtlichen Urteils es sich zu eigen macht und welche durch die "Maßgabe"-Klausel modifiziert werden sollen. In welchem Umfang letzteres geschieht, kann indessen offenbleiben, weil jedenfalls auch diese eigenen Ausführungen des Landgerichts einer verfassungsrechtlichen Überprüfung nicht standhalten.

a) Beide angegriffenen Entscheidungen überziehen in verfassungsrechtlich zu beanstandender Weise - weil den Beschwerdeführer unverhältnismäßig belastend - die formellen Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung. Der Beschwerdeführer hat im Kündigungsschreiben mitgeteilt, daß er das Anwesen erworben habe, weil er nicht mehr Mieter sein, sondern im eigenen Haus wohnen wolle. Er hat weiter durch Angabe des einerseits von ihm, andererseits von den Bekl. zu zahlenden Quadratmeterpreises dargelegt, daß er derzeit einen etwa vierfach höheren Betrag als die Bekl. zahle. Die weiteren Angaben des Beschwerdeführers zu seinen Zusammenlegungsplänen, zur Zahl der in die Wohnung aufzunehmenden Personen und einzelne Nutzungsangaben (Arbeits-, Gästezimmer) dienten ersichtlich dazu, einem etwaigen Einwand des überhöhten Wohnbedarfs von vornherein zu begegnen und den geltend gemachten, in der Tat nicht unbeträchtlichen Wohnbedarf von etwa 220 m2 sowie den Zugriff auf die Wohnung der Bekl. (Verbindung mit der Dachgeschoßwohnung) zu erläutern. Dies entsprach dem Sinn und Zweck des vorprozessualen Begründungserfordernisses, nämlich die Bekl. in die Lage zu versetzen, sich darüber klar zu werden, ob sie die Kündigung akzeptieren wollten oder nicht. Die in den angegriffenen Entscheidungen verlangten weitergehenden Angaben zu den derzeitigen Wohnverhältnissen des Beschwerdeführers, seiner Lebensgefährtin und seiner Kinder gehen darüber hinaus. Da die Kündigung nicht auf bislang unzureichende Unterbringung, sondern auf den Wunsch gestützt ist, nicht mehr zur Miete, sondern im eigenen Haus zu wohnen, stehen die geforderten weiteren Angaben in keinerlei Zusammenhang mit dem konkreten Kündigungsgrund. Zur Mitteilung solcher Daten aber ist ein Vermieter, da sie über das dargestellte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen, nicht verpflichtet (vgl. BVerfGE 85, 219 [224]). Diesen fehlenden Bezug zum konkreten Kündigungsgrund hat letztlich auch das Landgericht eingeräumt, aber gleichwohl zumindest die Angabe im Kündigungsschreiben für erforderlich gehalten, ob sämtliche Bedarfspersonen zur Miete wohnten. Auch damit überspannt das Landgericht die im konkreten Fall zu stellenden Anforderungen: Daß der Beschwerdeführer selbst zur Miete wohnte, ergab sich mit hinreichender Deutlichkeit aus dem Kündigungsschreiben. Bei verständiger Würdigung des Schreibens ("meine Familie", "meine Lebensgefährtin") war dieses auch dahin zu verstehen, daß die Lebensgefährtin des Beschwerdeführers und die beiden Kinder bei ihm wohnten. Selbst wenn dies - wie das Landgericht in seiner eher fernliegenden Interpretation in Frage stellt - nicht der Fall gewesen wäre, hätte es für die oben erwähnte Entscheidungsfindung der Bekl. keinerlei Bedeutung haben können, ob die Lebensgefährtin des Beschwerdeführers in einer Mietwohnung wohnt oder ob sie eine Eigentumswohnung besitzt, weil sie in jedem Fall ihre bisherige Wohnung aufgeben und in die umstrittene gemeinsame Wohnung im Anwesen des Beschwerdeführers einziehen wollte.

b) Die angegriffenen Entscheidungen verstoßen ferner insofern gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, als sie bei der materiellrechtlichen Prüfung der Eigenbedarfskündigung den verfassungsrechtlich geschützten Eigennutzungswunsch des Beschwerdeführers nicht hinreichend achten. Wer - wie der Beschwerdeführer - bislang selbst zur Miete wohnt und finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, ein Haus zu Eigentum zu erwerben, um selbst darin zu wohnen und nicht mehr den Abhängigkeiten eines Mietverhältnisses und der damit - nicht nur in finanzieller Hinsicht - verbundenen Fremdbestimmung zu unterliegen, nimmt sein von der Eigentumsgarantie mitverbürgtes Recht in Anspruch, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält. Ein solchermaßen begründeter Erlangungswunsch eines Vermieters ist - zumal vor dem Hintergrund der hier gegebenen Differenz der Quadratmeterpreise der beiden Wohnungen - grundsätzlich als vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung zu respektieren (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Das Begehren des Beschwerdeführers konnte insbesondere nicht mit der Begründung, eine der zu verbindenden Wohnungen werde - vom Zeitpunkt der amtsgerichtlichen Entscheidung aus - erst sieben Monate später frei, als unzulässige Vorratskündigung abgetan werden. Damit wird dem Beschwerdeführer ein Zuwarten bei der Umsetzung seiner Wohnungspläne angesonnen, das ihm bei Einkalkulierung eines - dann auch tatsächlich durchgeführten - Berufungsverfahrens sowie etwaiger längerer Räumungsfristen nicht zuzumuten ist und ihn in seiner verfassungsrechtlich verbürgten Verfügungsbefugnis über sein Eigentum unangemessen belastet.

Hat die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vorstehenden Gründen Erfolg, braucht auf die weiter erhobenen Rügen des Beschwerdeführers nicht eingegangen zu werden.

Ein Eigentümer hatte ein Mehrfamilienhaus gekauft, in das er später nach Umbauarbeiten selbst einziehen wollte. Er kündigte deshalb den Mietern von zwei Wohnungen im 4. Obergeschoß und auch dem Mieter einer Wohnung im 2. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Mieter im 3. Obergeschoß, dem ebenfalls wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde, wandte sich gegen die Räumung; die Klage wurde zunächst von Amtsgericht und Landgericht abgewiesen.

Mit seinem Beschluß vom 23. November 1993 hob das Bundesverfassungsgericht beide Entscheidungen einstimmig auf und führte aus, die Anforderungen an das Kündigungsschreiben dürften nicht überspannt werden. Ausreichend sei es gewesen, wenn der Vermieter dargelegt habe, er wohne bisher zur Miete zu einem bestimmten Mietpreis und wolle nunmehr selbst die Wohnung beziehen. Der Eigenbedarf sei auch nachvollziehbar und nicht überhöht. Für die Dauer der Bauarbeiten im 4. Obergeschoß könne der Eigentümer die Wohnung im 3. Obergeschoß beanspruchen.