Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Selbstnutzungswunsch; Rechtsmissbrauch

Die Fachgerichte haben bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Räumungsklage nach Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs.

I. Die Beschwerdeführer sind seit 1978 Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. In diesem bewohnen sie seit diesem Zeitpunkt eine im dritten Obergeschoß links gelegene Vier-Zimmer-Wohnung (nebst Küche, Duschbad und WC), seit Beginn der 80er Jahre zusätzlich eine im zweiten Obergeschoß unmittelbar darunter gelegene Wohnung gleichen Grundrisses. Sie haben ein Kleinkind adoptiert und beabsichtigen die Annahme eines weiteren. Sie beziehen ihre Einkünfte im wesentlichen aus der Vermietung von etwa 200 Wohneinheiten, deren Verwaltung sie teilweise mit entsprechender büromäßiger Ausstattung in den Räumen ihrer Wohnung erledigen. Die Räume im dritten Obergeschoß werden derzeit als Wohn-, Arbeits- und Schlafzimmer, das vierte Zimmer als Bibliothek, Musikzimmer und Wickelraum genutzt. Die Räume im zweiten Obergeschoß dienen als Kinder-, Gäste-, weiteres Arbeitszimmer und Hauswirtschaftsraum, die Küche wird als Trockenraum genutzt. Um von der einen in die andere Wohnung zu gelangen, müssen die Beschwerdeführer das Treppenhaus benutzen.

Die Bekl. des Ausgangsverfahrens sind seit 1957 Mieter der im dritten Obergeschoß rechts gelegenen Vier-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 3. November 1991 kündigten die Beschwerdeführer das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1992 wegen Eigenbedarfs. Ein Angebot der Beschwerdeführer, die Wohnung im zweiten Obergeschoß bei gleichzeitiger Erstattung der Kosten für den Umzug und den Teppichboden zu übernehmen, hatten die Bekl. zuvor abgelehnt. Die Beschwerdeführer begründeten die Kündigung damit, daß sie die beiden Wohnungen im dritten Obergeschoß zu einer Einheit zusammenlegen wollten. Die derzeitige räumliche Trennung ihrer Wohnungen auf zwei Stockwerken sei mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden. Dazu gehörten zum einen die häufigen Etagenwechsel, zum anderen sei es aus räumlichen Gründen nicht möglich, anstatt des Duschbades im gleichen Stockwerk wie das Schlafzimmer ein (vollwertiges) Badezimmer einzurichten. Im Hinblick auf die (damals kurz bevorstehende) Adoption ihres Kindes seien ihnen diese Beschwernisse nicht mehr zumutbar. Schon wegen der Beaufsichtigung des Kindes sei es erforderlich, daß sich alle Räume in einer Wohnung befänden.

Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Im Räumungsprozeß bestritten sie, daß die von den Beschwerdeführern angeführten Unannehmlichkeiten wegen der derzeitigen Wohnsituation tatsächlich entstünden. Die Wohnung im zweiten Obergeschoß werde kaum genutzt; daß die Beschwerdeführer - wie behauptet - ihr Kleinkind ständig im Treppenhaus von der einen in die andere Wohnung trügen, sei ihnen noch nie aufgefallen. Jedenfalls seien die behaupteten Beschwernisse bei einer nach ihrer Ansicht zweckmäßigeren Aufteilung der Wohnräume vermeidbar.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Die Beschwerdeführer hätten im Hinblick auf die Bedürfnisse und Betreuung ihres Adoptivkindes vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf.

Auf die Berufung der Bekl. wies das Landgericht die Klage ab. Die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Eigenbedarfsgründe seien zwar nachvollziehbar, aber nicht vernünftig. Ihr bloßer Wunsch, die Wohnungen im dritten Obergeschoß zu einer Einheit zu verbinden, um die Unannehmlichkeiten des Wohnens auf zwei Etagen unter Benutzung des allgemeinen Treppenhauses zu beseitigen, begründe kein billigenswertes Interesse an der Erlangung der begehrten Räume. Die erwähnten Unannehmlichkeiten hätten die Beschwerdeführer zu einem großen Teil durch die derzeitige Aufteilung der von ihnen genutzten Räume selbst hervorgerufen. Abhilfe sei durch eine veränderte Gestaltung möglich; hierfür sei es zweckmäßig, die Gebrauchsräume, nämlich die beiden Arbeits-, das Musikzimmer und den Hauswirtschaftsraum auf der einen Ebene (zweites Obergeschoß) und die Wohnräume im engeren Sinne auf der anderen Etage (drittes Obergeschoß) einzurichten. Mit einer solchen Trennung von Wohn- und Arbeitsbereich und deren jeweiliger Unterbringung auf einem Stockwerk ließen sich die derzeitigen Lebensverhältnisse der Beschwerdeführer erheblich verbessern, wenn auch gewisse Beeinträchtigen nicht völlig zu beseitigen seien.

II. 1. Mit ihrer rechtzeitig erhobenen Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Landgericht greife unbefugterweise in ihren in eigenverantwortlicher Lebensplanung gefaßten Entschluß ein, ihr Eigentum selbst zu nutzen, und maße sich an, an ihrer Stelle eine nach seiner Auffassung zweckmäßige Aufteilung ihrer derzeit bewohnten Räume vorzunehmen, mit der sich die gegenwärtigen Probleme halbwegs beseitigen ließen. Dies stehe dem Landgericht nicht zu. Im übrigen komme die von ihm vorgeschlagene Lösung ihren Vorstellungen in keiner Weise auch nur nahe. Es sei ihnen wichtig, die verschiedenen Räume mit ihren zum Teil ganz unterschiedlichen Nutzungen (Arbeits-, Musikzimmer) zu einer wirklichen Einheit zusammenzufügen, um ihre Kinder in ihre sämtlichen häuslichen Aktivitäten zu integrieren und sie ganz am Familienleben teilhaben zu lassen. Bei einem Leben auf zwei Etagen ließe sich dies nicht verwirklichen.

2. Die hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde aus im wesentlichen mit dem Beschwerdevorbringen übereinstimmenden Gründen für begründet.

3. Die Bekl. sind der Auffassung, daß die angegriffene Entscheidung rechtlich nicht zu beanstanden sei. Der Erlangungswunsch der Beschwerdeführer sei von keinem vernünftigen Grund getragen. Die vom Landgericht vorgeschlagene räumliche Trennung von Wohn- und Arbeitsbereich auf zwei Etagen sei im Hinblick auf zu erwartende Geräuschimmissionen im Arbeitsbereich, die sich naturgemäß auf den Wohnbereich störend auswirkten, geradezu sinnvoll. Die Beschwerdeführer könnten beispielsweise auch einen Durchbruch und eine Treppe zwischen den Etagen schaffen, um die gewünschte Wohneinheit zu verwirklichen.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Die angegriffene Entscheidung verletzt die Beschwerdeführer in ihrem Recht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist geklärt, daß das grundgesetzlich geschützte Eigentum seinem Inhaber das Recht gewährt, den Eigentumsgegenstand entsprechend seiner eigenverantwortlichen Lebensgestaltung so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für richtig hält (vgl. BVerfGE 52, 1 [30]). Deshalb haben die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen; ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Eigentümer für sich als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]; 79, 292 [304 f.]). Die Fachgerichte haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen oder ihn als vorgeschoben erscheinen lassen; einer mißbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Letzteres mag dann der Fall sein, wenn ein weit überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird oder wenn der Wohnbedarf in einer anderen (freien) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Auch in diesem Fall müssen die Gerichte jedoch bedenken, daß der Nutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten ist; trotz vorhandener Alternativwohnung ist es daher nicht mißbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Eigennutzungswunsch anführen kann. Auch insoweit gilt, daß die Gerichte nicht berechtigt sind, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, 292 [306]).

2. Diesen Grundsätzen wird die angegriffene Entscheidung nicht gerecht. Mit seiner fallbezogenen Annahme, die von den Beschwerdeführern vorgebrachten Gründe rechtfertigten - weil nicht vernünftig - die Eigenbedarfskündigung nicht, läßt es das Landgericht an der verfassungsrechtlich gebotenen Achtung vor dem Selbstnutzungswunsch der Beschwerdeführer und ihren selbstverantworteten Plänen über ihre künftige Lebens- und Wohnungsgestaltung fehlen. Wenn die Beschwerdeführer im Hinblick auf die mit einem Leben auf zwei Etagen verbundenen Erschwernisse im Alltag, insbesondere wegen der Beaufsichtigung und Betreuung ihres Kindes sowie seiner Integration in ihr Familienleben, es für richtig halten, sämtliche von ihnen genutzten Räume zu einer Wohnungseinheit auf einer Ebene zusammenzulegen, ist dies von den Gerichten grundsätzlich zu akzeptieren. Es steht dem Landgericht nicht an, seine Vorstellungen von angemessenem oder zweckmäßigem Wohnen an die Stelle derjenigen der Beschwerdeführer zu setzen (vgl. BVerfGE 79, 292 [306, 307 f.], ebenfalls zum Zusammenlegen zweier Wohnungen zu einer Einheit). Indem das Landgericht den Beschwerdeführern vorhält, wie sich die Räume der beiden Wohnungen im zweiten und dritten Obergeschoß - nach seiner Ansicht - zweckmäßiger nutzen ließen, greift es in den höchstpersönlichen Bereich privater Lebensgestaltung ein, der seiner Beurteilung entzogen ist. Das Landgericht ist nicht dazu berufen, den Beschwerdeführern entgegen deren ausdrücklichen Vorstellungen von einem alle häuslichen Aktivitäten einschließenden Familienleben eine - schon wegen der begrifflichen Schwierigkeiten fragwürdige - Trennung von Wohn- und Arbeitsbereich aufzuerlegen, geschweige denn - wie geschehen - einzelne (von ihm so bezeichnete) Gebrauchsräume der einen oder anderen Etage zuzuordnen. Im übrigen verkennt das Landgericht die eingangs geschilderten verfassungsrechtlichen Maßstäbe, wenn es die den Beschwerdeführern derzeit - aber auch bei der von ihm vorgeschlagenen Lösung - entstehenden Unannehmlichkeiten als gering und ihren Zusammenlegungswunsch als nicht vernünftig abtut: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genügt als vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für eine Eigenbedarfskündigung jedes auch höchstpersönliche Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. BGHZ 103, 91 [100]); diese in Anwendung einfachen Rechts gewonnene Auslegung entspricht auch der verfassungsrechtlichen Lage. Deshalb ist allein schon der Umstand, daß die Beschwerdeführer einen Teil der derzeit von ihnen genutzten Räume nur über das allgemeine Treppenhaus erreichen können, somit ihren privaten Lebensbereich zumindest kurzfristig verlassen und sich in einen teilöffentlichen Bereich begeben müssen, als ein beachtlicher Grund anzusehen, der ihren Zusammenlegungswunsch als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen läßt. Dies gilt erst recht, wenn - wie behauptet - sie bei jedem Etagenwechsel ihr Kleinkind mitnehmen müssen, damit es nicht in der jeweils anderen Etage unbeaufsichtigt bleibt.

3. Daß hier einer der eingangs beschriebenen Fälle des Mißbrauchs gegeben wäre, hat das Landgericht nicht festgestellt und auch nicht darauf abgehoben, daß die Beschwerdeführer mit den beanspruchten acht Zimmern und einer Fläche von etwa 200 qm einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend machten. Es stellt vielmehr darauf ab, Zweck der Kündigung sei nicht Raumbedarf. Den von den Bekl. vorgetragenen weiteren Einwänden (der Eigenbedarfsgrund sei nur vorgeschoben, die behaupteten häufigen Etagenwechsel über das Treppenhaus fänden gar nicht statt, die Wohnung im zweiten Obergeschoß werde kaum genutzt), ist das Landgericht nicht nachgegangen. Sie sind im verfassungsgerichtlichen Verfahren nicht zu berücksichtigen, weil es sich zunächst um einfachrechtliche Fragen handelt.

4. Die angegriffene Entscheidung beruht auf dem festgestellten Verfassungsverstoß. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht bei der von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geforderten Achtung vor dem Selbstnutzungswunsch der Beschwerdeführer zur Wirksamkeit der Kündigung und damit zum Erfolg der Räumungsklage gelangt wäre.

5. Es schien angezeigt, die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen. Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen beruht auf § 34 a Abs. 2 BVerfGG.

Ein Eigentümer wollte die von ihm bewohnte Wohnung mit einer vermieteten Wohnung in derselben Etage zusammenlegen und kündigte deshalb wegen Eigenbedarfs. Das Landgericht wies die Klage ab, weil der Eigenbedarf zwar nachvollziehbar, aber nicht vernünftig sei.

Die dagegen eingelegte Verfassungsbeschwerde war erfolgreich, denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dürfen die Gerichte nicht ihre Vorstellungen der Lebensplanung des Eigentümers entgegensetzen.

Nichts besonderes also und eigentlich der Veröffentlichung nicht wert, wenn es nicht den Beschluß des Bundesverfassungsgerichts über die Eigentümerstellung des Mieters gäbe, den die Entscheidung mit keinem Wort erwähnt. Das Bundesverfassungsgericht sieht also keine Veranlassung, seine bisherige eigentümerfreundliche Rechtsprechung zu modifizieren.