Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Wohnungszuweisung; konkludenter Mietvertragsabschluss in den neuen Bundesländern und Ost-Berlin

Annahme eines konkludent nach den §§ 98 ff. ZGB geschlossenen Mietvertrages verstößt nicht gegen Art. 14 GG. (Leitsatz der Redaktion)

Mit der Verfassungsbeschwerde wird die Frage aufgeworfen, ob die Annahme eines konkludent nach den §§ 98 ff. des Zivilgesetzbuches - ZGB - der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 (GBl. I Nr. 27 S. 467 ff.) geschlossenen Mietvertrages gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstößt.

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin einer Wohnung in Wismar, die den Bekl. durch den Rat der Stadt Wismar, Abteilung Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft, am 5. März 1988 zugewiesen wurde.

Das Kreisgericht wies die auf § 985 BGB gestützte Räumungsklage der Beschwerdeführerin ab. Ihre dagegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Das Bezirksgericht führte in der angegriffenen Entscheidung aus, dem Räumungsbegehren stehe ein wirksames Mietverhältnis mit den Bekl. entgegen. Dieser Mietvertrag sei zwischen ihr, vertreten durch ihren damaligen Pfleger, und den Bekl. 1988 durch schlüssiges Handeln der Vertragsparteien wirksam zustande gekommen. Denn unstreitig habe sie durch den Pfleger als ihrem gesetzlichen Vertreter die Nutzung der Wohnung eingeräumt und aufrecht erhalten, die Bekl. hätten den Mietzins entrichtet. Dem stehe auch nicht die Behauptung entgegen, es habe sich bei der Einräumung des Nutzungsrechts an der Wohnung um eine "Quasi-Enteignung durch das Wohnungsamt gehandelt". In Ansehung der Besonderheiten der DDR Gesetzgebung habe ein Mietvertrag nicht der Privatautonomie unterlegen. Gemäß § 99 ZGB sei für seine Begründung die Wohnraumzuweisung durch das staatliche Organ Voraussetzung gewesen; Mieter und Vermieter habe die Verpflichtung oblegen, auf dieser Grundlage einen Mietvertrag abzuschließen. Deshalb sei davon auszugehen, daß der Abschluß des Mietvertrages dem Willen der Parteien entsprochen habe.

II. Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Die Wohnungszuweisung müsse als enteignender Akt gewertet werden, gegen den sie sich nicht habe wehren können. Dadurch sei ihr das Nutzungsrecht entzogen worden, so daß sie nicht mehr über ihr Eigentum verfügen könne. Bei dieser Sachlage von einem konkludenten Einverständnis zu sprechen, widerspreche Art. 14 Abs. 1 GG.

III. Die Verfassungsbeschwerde wird mangels hinreichender Erfolgsaussicht nicht zur Entscheidung angenommen, § 93 b Abs. 1 Nr. 2 BVerfGG.

Das Eigentumsgrundrecht der Beschwerdeführerin wird nicht durch die Annahme des Bezirksgerichts verletzt, es sei konkludent ein wirksamer Vertrag zustande gekommen, auch wenn die Beschwerdeführerin nach den Gründen der angegriffenen Entscheidung aufgrund der Wohnungszuweisung zum Vertragsschluß verpflichtet war. Es ist verfassungsrechtlich auch nicht zu beanstanden, daß die Beschwerdeführerin an dem Vertrag weiterhin festgehalten wird.

1. Soweit sie sich dagegen wendet, daß die Wohnung den Bekl. 1988 vom Rat der Stadt Wismar zugewiesen worden ist, ist das nicht an Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu messen. Da diese Maßnahme außerhalb des räumlichen und zeitlichen Geltungsbereichs des Grundgesetzes erfolgte, das erst zum 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet in Kraft gesetzt wurde, können etwaige darin enthaltene Eigentumsbeeinträchtigungen nicht dem Verantwortungsbereich der dem Grundgesetz verpflichteten Staatsgewalt der Bundesrepublik Deutschland zugerechnet werden, auch wenn sich diese im Sinne der Präambel des Grundgesetzes stets für das gesamte Deutschland verantwortlich gefühlt hat (vgl. BVerfG 36, 1 [16]; 84, 90 [122]). Ihre Staatsgewalt beschränkte sich tatsächlich und staatsrechtlich auf das damalige Gebiet der Bundesrepublik, Art. 23 Abs. 1 GG.

Die Annahme des Bezirksgerichts, daß auf der Grundlage der Wohnungszuweisung durch konkludentes Handeln ein wirksamer Vertrag zustande gekommen sei, ist deshalb verfassungsrechtlich hinzunehmen.

2. Wenn die Beschwerdeführerin nach dem Beitritt der Deutschen Demokratischen Republik weiterhin an dem auf diese Weise zustande gekommenen Vertrag festgehalten wird und ihr kein besonderes Kündigungsrecht eingeräumt worden ist, so verletzt das nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Nach wie vor ist der konkrete Bestand in ihrer Hand als Eigentümerin gesichert (vgl. BVerfGE 74, 264 [281]). Die Einschränkung ihrer Verfügungsbefugnis - Ausschluß eines besonderen Kündigungsrechts, obwohl der Mietvertrag aufgrund einer Wohnungszuweisung konkludent zustande gekommen ist - stellt sich als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar und trägt dem Modell eines sozial gebundenen Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG Rechnung. Diese Beschränkung ist um so unbedenklicher, als der Beschwerdeführerin weiterhin die Nutzungen aus dem Eigentumsgegenstand durch die Mietzinszahlungen zustehen. Es kommt hinzu, daß sich das Mietverhältnis nach dem Zeitpunkt des Beitritts nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches richtet, Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB. Damit hat die Beschwerdeführerin wenigstens teilweise gegenüber dem früheren Rechtszustand bessere Nutzungsmöglichkeiten. Sie ist in der Lage, wenn auch im Rahmen der geltenden preisrechtlichen Beschränkungen in den neuen Bundesländern, höheren Mietzins zu fordern. Auch ihre Verfügungsbefugnis ist jedenfalls insoweit verbessert, als sie durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis beenden kann, indem sie bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kündigt. Gegen den Willen des Mieters konnte nach dem früher in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden Recht ein Mietverhältnis, wie es hier in Rede steht, nur durch das Gericht in den gesetzlich geregelten Fällen aufgehoben werden, § 120 Abs. 1 ZGB.

3. Zwar ist nicht zu übersehen, daß die Beschwerdeführerin weiterhin an einem Vertrag festgehalten wird, der aufgrund staatlicher Zuweisung durch konkludentes Handeln - diese Würdigung des Bezirksgerichts unterliegt grundsätzlich nicht der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht (vgl. BVerfGE 18, 85 [92]) - zustande gekommen ist. Sie befindet sich insoweit in einer schlechteren Rechtsposition als die Vermieter in den alten Bundesländern, die nach Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftung einem derartigen Zwang nicht mehr unterliegen. Selbst wenn das gesondert nach Art. 3 Abs. 1 GG zu prüfen und nicht bereits im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen ist (vgl. BVerfGE 71, 230 [255]), begegnet das angegriffene Urteil aber keinen Bedenken.

Der Bundesgesetzgeber hatte nach Art. 23 Satz 2 GG die Voraussetzungen für den Beitritt der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik zu schaffen (vgl. BVerfGE 82, 316 [320 f.]; 84, 133 [148]). Er war deshalb befugt, entsprechende vertragliche Bindungen einzugehen und an die tatsächlichen Verhältnisse im Beitrittsgebiet anzuknüpfen. Für den Bereich der Wohnraummietverhältnisse ist er in Teil II Anlage I Kap. III B Abschn. II Nr. 1 Art. 232 § 2 Abs. 1 des Vertrages vom 31. August 1990 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands - Einigungsvertrag - in Verbindung mit dem Gesetz zu die-sem Vertrag - Einigungsvertragsgesetz vom 23. September 1990 - und der Vereinbarung vom 18. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885 ff.) von den auf der Grundlage des ZGB und der entsprechenden öffentlich-recht-lichen Vorschrift - der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes - WLVO - vom 16. Oktober 1985 (GBl. I Nr. 27 S. 301) - geschlossenen Mietverträgen ausgegangen. Das stellt einen die unterschiedliche rechtliche Ausgestaltung rechtfertigenden sachlichen Grund dar.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Das war passiert: Die Eigentümerin einer Wohnung in Wismar erhielt im März 1988 durch den Rat der Stadt einen Mieter zugewiesen. Zum Zeitpunkt der Zuweisung war die Eigentümerin durch einen Pfleger rechtlich vertreten worden. Ein schriftlicher Mietvertrag wurde aber nicht abgeschlossen, es gab eben nur die Wohnraumzuweisung, die nach § 99 des damaligen Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) Voraussetzung für die Begründung eines Wohnraummietvertrages war. Mieter und Vermieter hatten danach die Verpflichtung, auf dieser Grundlage einen Mietvertrag abzuschließen - das war allerdings nicht geschehen.

Der Mieter hatte die Wohnung aber bezogen, und er hatte auch Miete bezahlt.

Nunmehr wollte die Eigentümerin den Mieter aus der Wohnung heraus haben. Und da sie der Auffassung war, es liege kein Mietvertrag vor, stützte sie den Räumungsanspruch auf § 985 des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen kann, wenn der Besitzer die Sache unberechtigt besitzt.

Das Kreisgericht hatte die Räumungsklage aber abgewiesen und die Auffassung vertreten, ein Mietvertrag sei konkludent, also durch schlüssiges Handeln beider Seiten, zustande gekommen. Dieser Auffassung schloß sich auch das Bezirksgericht an. Dagegen zog die Eigentümerin vor das Bundesverfassungsgericht. Dieses lehnte es jedoch mit Beschluß vom 14. August 1992 ab, die Verfassungsbeschwerde anzunehmen. Begründung: Sie habe keine hinreichende Erfolgsaussicht.

Die Bundesverfassungsrichter meinten - und das ist von besonderer Bedeutung -, daß die Wohnungszuweisung durch den Rat der Stadt im Jahre 1988 nicht an der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes zu messen sei, da diese Maßnahme "außerhalb des räumlichen und zeitlichen Geltungsbereiches des Grundgesetzes erfolgte".

Etwaige Eigentumsbeeinträchtigungen aus der Zeit vor Inkrafttreten des Grundgesetzes könnten deshalb nicht der dem Grundgesetz verpflichteten Staatsgewalt der Bundesrepublik Deutschland zugerechnet werden, auch wenn sich diese im Sinne der Präambel des Grundgesetzes stets für das gesamte Deutschland verantwortlich gefühlt habe. Deshalb sei die Annahme des Bezirksgerichtes, daß auf der Grundlage der Wohnungszuweisung 1988 durch konkludentes Handeln ein wirksamer Vertrag zustande gekommen sei, verfassungsrechtlich hinzunehmen.

Damit waren die Überlegungen der Bundesverfassungsrichter allerdings noch nicht am Ende, denn es stellt sich immerhin die Frage, wie ein solcher Fall zu beurteilen ist, nachdem nun das Grundgesetz zweifelsfrei für das ganze Deutschland gilt. Kurzum: Ist die Verfassung verletzt, wenn die Eigentümerin weiterhin an dem Mietvertragsverhältnis festgehalten wird?

Das Bundesverfassungsgericht verneinte auch diese Frage. Die Einschränkung der Verfügungsbefugnis, die fehlende Möglichkeit eines besonderen Kündigungsrechtes, sei verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Beschränkung sei um so unbedenklicher, als der Eigentümerin ja weiterhin die Nutzungen (in Form der Mietzahlung) zustünden. Und mit dem Einigungsvertrag habe die Eigentümerin jedenfalls teilweise gegenüber dem früheren Rechtszustand bessere Nutzungsmöglichkeiten.

Zwar sei unverkennbar, daß die Rechtsposition von Vermietern in den neuen Bundesländern schlechter sei als die von Vermietern in den alten Bundesländern. Eine solche Situation zu schaffen, sei aber der Bundesgesetzgeber berechtigt gewesen. Er sei im Rahmen des Beitritts der ehemaligen DDR befugt gewesen, entsprechende vertragliche Bindungen einzugehen und "an die tatsächlichen Verhältnisse im Beitrittsgebiet anzuknüpfen".