Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Willkürverbot; Räumungsverzicht; Kündigungsheilung

1. Die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß nachträglich entstandene Kündigungsgründe nicht zur Heilung einer unwirksamen Kündigung nachgeschoben werden können, steht mit Artikel 14 Grundgesetz in Einklang.

2. Eine nicht nachvollziehbare Begründung einer gerichtlichen Entscheidung, die unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist, ist willkürlich und verstößt gegen Artikel 3 Grundgesetz.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts Berlin, durch das eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage abgewiesen wurde.

Der 86jährige Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Miethauses in Berlin. Er bewohnt in diesem Haus die zweite Etage. Seine Enkeltochter wohnt mit ihrem Ehemann und zwei Kindern in der vierten Etage des dazugehörigen Hinterhauses in einer 50 qm großen Wohnung. Die Bekl. des Ausgangsverfahrens bewohnen im (Vorder-) Haus eine in der dritten Etage gelegene Wohnung. Eine weitere Wohnung im (Vorder-) Haus ist an den Mieter R. und dessen 84jährige Mutter, Frau L., vermietet.

Im Rahmen eines zwischen dem Beschwerdeführer und den Mietern L./R. geführten Rechtsstreits kam es am 21. Dezember 1988 zu einem Prozeßvergleich, in dem eine Räumung der Wohnung bis zum 31. Dezember 1990, später verlängert bis 31. März 1991, vereinbart wurde. Nachdem sich der Mieter R. in den Monaten Januar und Februar 1990 wegen einer schweren Erkrankung einer stationären Behandlung im Krankenhaus unterziehen mußte, kam es in der Folgezeit zu Verhandlungen über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 11. Juli 1990 und nochmals mit Schreiben vom 8. Februar 1991 stimmte der Mieter R. den vom Beschwerdeführer geplanten Modernisierungsmaßnahmen zu, die den Anlaß für die gerichtliche Auseinandersetzung gebildet hatten. Ferner heißt es in dem Schreiben vom 8. Februar 1991:

"Auch mit Herrn S. (Beschwerdeführer) habe ich mehrere Gespräche geführt, besonders aber am 15. Januar 1991 eine ausführliche Unterredung gehabt, in welcher es ebenfalls zu einer Einigung kam."

Am 26. August 1991 richtete der Beschwerdeführer an die Mieter L./R. ein Schreiben, in dem es unter anderem heißt:

"Hiermit teile ich Ihnen mit, daß wir, wie bereits zum Anfang des Jahres besprochen, auf die Räumung der Wohnung verzichten. Der Mietvertrag bleibt wie besprochen bestehen."

Mit Schreiben vom 13. März 1990 hatte der Beschwerdeführer erstmals das mit den Bekl. des Ausgangsverfahrens bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Kündigung war auf den Wunsch des Beschwerdeführers gestützt, seiner Enkeltochter und deren Familie eine größere Wohnung zu verschaffen und es ihr zu ermöglichen, den Beschwerdeführer zu pflegen. Der Räumungstitel gegen die Mieter L./R. war in dem Kündigungsschreiben nicht erwähnt. Eine nachfolgende (erste) Räumungsklage war in beiden Instanzen erfolglos geblieben.

Nachdem das Landgericht den Beschwerdeführer im Zuge des Berufungsverfahrens darauf hingewiesen hatte, daß bei der Entscheidung über die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung nur solche Umstände berücksichtigt werden könnten, die zum Zeitpunkt der Kündigung bestanden hätten und im Kündigungsschreiben angesprochen seien, kündigte der Beschwerdeführer den Bekl. des Ausgangsverfahrens mit Schreiben vom 4. Februar 1991 vorsorglich erneut wegen Eigenbedarfs; in diesem Schreiben wies er nun auch entsprechend dem Hinweis des Landgerichts darauf hin, daß er auf eine Räumung der Wohnung L./R. mit Rücksicht auf die Erkrankung des Mieters R. und das fortgeschrittene Alter der Mutter verzichtet habe. Am 20. September 1991 erhob er - gestützt auf diese Kündigung - erneut beim Amtsgericht Schöneberg Räumungsklage. In diesem Rechtsstreit trug er vor, er habe bereits am 15. Januar 1991 in einem Gespräch mit dem Mieter R. auf die zwangsweise Räumung verzichtet; dies werde durch das Schreiben des Mieters R. vom 8. Februar 1991 und sein Schreiben vom 26. August 1991 belegt, in denen diese Unterredung in Bezug genommen sei. Zum Beweis für dieses Vorbringen benannte der Beschwerdeführer den Mieter R. als Zeugen; außerdem legte er die genannten Schreiben vor.

Durch Urteil vom 4. Dezember 1991 - 14 C 394/91 - wies das Amtsgericht die Klage mit der Begründung ab, die Kündigung vom 4. Februar 1991 sei als rechtsmißbräuchlich zu werten, da der Beschwerdeführer zu diesem Zeitpunkt noch die Möglichkeit gehabt habe, die Räumung der Wohnung der Mieter L./R. zu erzwingen. Der Vortrag des Beschwerdeführers, er habe bereits am 15. Januar 1991 auf den Räumungstitel gegenüber dem Mieter R. verzichtet, sei in Anbetracht seiner Pauschalität unsubstantiiert und daher unbeachtlich.

Die hiergegen erhobene Berufung wies das Landgericht Berlin durch Urteil vom 26. März 1992 - 62 S 32/92 - zurück. Ebenso wie das Amtsgericht wertete es den Vortrag des Beschwerdeführers, er habe bereits am 15. Januar 1991 gegenüber dem Mieter R. mündlich auf die Räumung verzichtet, als unsubstantiiert. Das Vorbringen des Beschwerdeführers sei widersprüchlich: Zum einen habe er vorgetragen, daß der Mieter R. noch im Monat Februar 1990 im Krankenhaus gelegen habe und Gespräche, bei denen es um einen Erhalt der Wohnung für die Mieter L./R. gegangen sei, erst Anfang März 1990 stattgefunden hätten. Hierzu stehe in Widerspruch, daß der Beschwerdeführer nunmehr vortrage, bereits am 15. Januar 1991 habe er gegenüber den Mietern L./R. wirksam auf die Vollstreckung aus dem Vergleich verzichtet.

Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet.

1. Keine Aussicht auf Erfolg hat allerdings die zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erhobene Rüge.

Mit dieser Rüge will der Beschwerdeführer ersichtlich die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung zur Nachprüfung stellen, ein "Nachschieben" von nach dem Zeitpunkt der Kündigung entstandenen, den Eigenbedarf rechtfertigenden Tatsachen während des Räumungsprozesses und damit eine Berücksichtigung des schriftlichen Räumungsverzichts vom 26. August 1991 sei nicht möglich.

Diese Rüge ist unbegründet. Die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der dafür zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (BVerfGE 18, 85 [92 f.]; 68, 361 [372]; st. Rspr.).

Ein solcher Auslegungsfehler liegt hier nicht vor. Die Annahme des Landgerichts, erst nach der Kündigungserklärung eingetretene, den Eigenbedarf rechtfertigende Umstände könnten nicht mit dem Ziel der Heilung einer zunächst unwirksamen Kündigung nachgeschoben werden, findet zwar im Wortlaut des § 564 b Abs. 3 BGB keine Stütze. Sie steht aber im Einklang mit dem Zweck der Vorschrift, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn so in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. die Begründung des Entwurfs eines Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des Mietanstiegs, BTDrucks. VI/1549, S. 6 f.). Demgemäß entspricht es auch herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum, daß nachträglich entstandene Kündigungsgründe nicht zur Heilung einer unwirksamen Kündigung nachgeschoben werden können und die Ausnahmeregelung des § 564 b Abs. 3 2. Halbsatz BGB auf die Fälle beschränkt ist, in denen ein zunächst gegebener Kündigungsgrund nachträglich durch einen anderen ersetzt wird (s. die Nachweise bei Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., 1981, § 564 b, Rdnr. 125; a. A. etwa MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 b, Rdnr. 68 m. w. N.). Die Berücksichtigung dieses Interesses des Mieters an frühzeitiger Klarheit über die Aussichten einer Verteidigung gegen die Kündigung durch § 564 b Abs. 3 BGB ist angemessen und steht mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in Einklang (vgl. BVerfG, Beschluß vom 28. Januar 1992 - 1 BvR 1319/91 -; ZMR 1992, 232 [233]). Daher ist es von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden, daß sich das Landgericht bei der Auslegung des § 564 b Abs. 3 BGB am Zweck dieser Vorschrift orientiert hat.

2. Die Rüge des Beschwerdeführers, die Ausführungen des Landgerichts zur mangelnden Substantiierung des mündlichen Verzichts auf den Räumungstitel am 15. Januar 1991 seien nicht nachvollziehbar, ist offensichtlich begründet.

a) Art. 103 Abs. 1 GG ist allerdings nicht verletzt. Das Landgericht hat das Beweisangebot des Beschwerdeführers für den behaupteten mündlichen Räumungsverzicht am 15. Januar 1991 nicht berücksichtigt, weil es den diesbezüglichen Vortrag als nicht substantiiert und deshalb unerheblich angesehen hat. Gegen derartige Entscheidungen, die den Sachvortrag eines Beteiligten aus Gründen des formellen Rechts unberücksichtigt lassen, schützt Art. 103 Abs. 1 GG nicht (BVerfGE 21, 191 [194]; 46, 315 [319]; 82, 209 [235]).

b) Das Landgericht hat aber, indem es den Vortrag des Beschwerdeführers zum Räumungsverzicht als unsubstantiiert angesehen hat, gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen. Der Gleichheitssatz wird durch eine gerichtliche Entscheidung verletzt, wenn die Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht (BVerfGE 4, 1 [7]; 80, 48 [51]; st. Rspr.). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Begründung, mit der das angefochtene Urteil das Vorbringen des Beschwerdeführers als widersprüchlich wertet, ist unverständlich. Es ist nicht nachvollziehbar, warum es einen Widerspruch darstellen soll, wenn der Beschwerdeführer zum einen vorträgt, der Mieter R. habe im Monat Februar 1990 im Krankenhaus gelegen, es hätten daher erst Anfang März 1990 mit diesem Verhandlungen begonnen werden können, und andererseits behauptet, er habe am 15. Januar 1991 auf den Räumungstitel gegenüber den Mietern R./L. verzichtet. Dieses Vorbringen läßt sich ohne Widerspruch dahin verstehen, daß sich die im März 1990 aufgenommenen Verhandlungen über das Jahr 1990 hingezogen haben und erst im Januar 1991 zu einem erfolgreichen Abschluß gebracht worden sind.

3. Das angefochtene Urteil beruht auf dieser Verletzung von Art. 3 Abs. 1 GG.

Die Auffassung des Landgerichts, das Vorbringen zum Räumungsverzicht sei unsubstantiiert, läßt sich nicht ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG mit der im Beschluß vom 11. Juni 1992 gegebenen Hilfsbegründung rechtfertigen, da auch diese nicht nachvollziehbar ist. Ein Wechsel der Motive, aus denen der Beschwerdeführer sich zu einem Verzicht auf den Räumungstitel bereitgefunden hat, ist für die Frage, ob und zu welchem Zeitpunkt ein solcher Verzicht zustande gekommen ist, ohne Bedeutung. Im übrigen ist nicht ersichtlich, warum die vom Landgericht als einander widersprechend erachteten Motive nicht nebeneinander bestanden haben können.

Schließlich kann das Vorbringen des Beschwerdeführers zum Räumungsverzicht auch nicht - wie das Amtsgericht gemeint hat - unter Hinweis auf seine Pauschalität als unsubstantiiert bewertet werden. Der Beschwerdeführer hat den Inhalt und den genauen Zeitpunkt dargetan, zu dem die von ihm behauptete Vereinbarung getroffen worden sein soll. Er hat darüber hinaus zulässigerweise (§ 137 Abs. 3 ZPO) auf die Korrespondenz mit dem Mieter R. Bezug genommen, aus der sich nicht nur der Anlaß für den Räumungsverzicht, sondern auch eine Bestätigung dieses Verzichts durch den Mieter R. ergibt. In dieser Situation ist es nicht vertretbar, das Vorbringen des Beschwerdeführers als unsubstantiiert zu werten.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ist bekanntlich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverfassungsgerichts seit geraumer Zeit erleichtert worden. Maßgeblich sind allein die Interessen des Eigentümers und Vermieters; sind sie einigermaßen nachvollziehbar, kann der Mieter nur auf Anwendung der Sozialklausel oder auf eine Räumungsfrist hoffen. Trotzdem ergeben sich aus solchen Kündigungen noch immer juristische (und menschliche) Probleme, wie der Fall aus Berlin-Schöneberg zeigt.

Der sehr betagte Eigentümer eines Miethauses, das er selbst bewohnt, kündigte einem Mieter wegen Eigenbedarfs, da er die Wohnung für seine Enkeltochter und deren Familie benötigte, die ihn auch pflegen sollte. Dabei hatte er nicht erwähnt, daß eine andere Wohnung im Hause aufgrund eines Räumungsvergleichs mit einem Mieter und dessen - wiederum sehr betagter - Mutter freiwerden würde. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage ab, denn in der Tat kann das Freiwerden einer anderen Wohnung dem Eigenbedarf entgegenstehen (BVerfG NJW 1991, 157). Aufgrund des Hinweises des Landgerichts kündigte der Vermieter das Mietverhältnis erneut, nunmehr auch unter Erwähnung des Räumungsvergleichs mit dem anderen Mieter.

In dem daraufhin angestrengten zweiten Räumungsprozeß erklärte der Vermieter, er habe wegen des hohen Alters der Mutter des anderen Mieters auf die Rechte aus dem Räumungsvergleich verzichtet und benötige nunmehr die durch die Kündigung und die Räumungsklage herausverlangte Wohnung des Mieters für seine Enkeltochter.

Amtsgericht und Landgericht Berlin wiesen die Klage als unsubstantiiert ab, da der vom Vermieter behauptete Verzicht auf den Räumungsvergleich zu pauschal vorgetragen sei.

Dem konnte das Bundesverfassungsgericht nicht folgen. Es verneinte zwar einen Verstoß gegen Artikel 14 GG ebenso wie einen vom Vermieter in der Verfassungsbeschwerde gerügten Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 GG; vgl. dazu BVerfG GE 1992, 918). Es hielt aber die Ausführungen des Landgerichts Berlin zum Räumungsverzicht gegenüber dem anderen Mieter für nicht nachvollziehbar, sondern für willkürlich, da der Gleichheitssatz des Art. 3 GG verletzt sei.