Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Gleichheitssatz; gesetzlicher Richter; Miethöhebegrenzung; Gemeinnützigkeit

Es verstößt nicht gegen Art. 14 GG, die Verordnung zur Begrenzung der Miethöhe nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts auch auf solche Wohnungen anzuwenden, die nicht im Eigentum des Vermieters stehen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG).

I. 1. Die Beschwerdeführerin war bis zum Außerkrafttreten des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes als Gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt. Sie ist Vermieterin einer der Bekl. des Ausgangsverfahrens vermieteten, in Kassel gelegenen Wohnung, deren Bau mit öffentlichen Mitteln gefördert worden war. Diese Wohnung hatte die Beschwerdeführerin zusammen mit anderen Wohnungen gepachtet. Die Wohnungsbindung endete nach vorzeitiger Rückzahlung der öffentlichen Fördermittel am 31. Dezember 1992.

2. Die Beschwerdeführerin verklagte ihre Mieterin auf Zustimmung zu ei-ner Mieterhöhung von monatlich 381,10 DM auf 463,86 DM, also um 21,7 vom Hundert. Das Amtsgericht verurteilte die Bekl., der Erhöhung auf 400,06 DM zuzustimmen und wies die weitergehende Klage ab. Die Beru-fung der Beschwerdeführerin blieb erfolglos.

Nach der Verordnung zur Begrenzung der Miethöhe nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts (Miethöheverordnung) der Hessischen Landesregierung vom 12. Dezember 1989 in Verbindung mit § 4 des Ge-setzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt (Art. 21 Steuerreformgesetz 1990) sei die Mieterhöhung auf 5 vom Hundert begrenzt. Diese Verordnung gelte nicht nur für Wohnraum, der im Eigentum eines ehemals Gemeinnützigen Wohnungsun-ternehmens stehe, sondern auch für solchen, dessen Besitz sich das Un-ternehmen beispielsweise durch Pacht verschafft habe.

3. Dagegen richtet sich die Verfassungsbeschwerde, mit der die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Art. 3 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG rügt. Sie vertritt die Auffassung, sie unter-liege nicht der Mieterhöhungsgrenze, weil sie nicht Eigentümerin des ver-mieteten Wohnraumes sei, sondern diesen gepachtet habe. Überdies ha-be das Landgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts einholen müssen.

II. 1. Die angegriffenen Urteile verletzten nicht die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Auch wenn in Art. 21 § 4 Steuerreformgesetz 1990 in Verbindung mit § 1 der Hessischen Miethöheverordnung Wohnraum einbezogen wird, der nicht im Eigentum des ehemals Gemeinnützigen Wohnungsunternehmens steht und der bei Außerkrafttreten des Woh nungsgemeinnützigkeitsgesetzes noch einer Preisbindung nach dem Woh-nungsbindungsgesetz unterlag, berührt diese Auslegung der genannten Vorschriften nicht den von Art. 14 GG geforderten ausgewogenen Ausgleich der Belange von Mietern und Vermietern (zur Verfassungsmäßigkeit der Regelungen im allgemein vgl. BverfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1992, S. 3031). Auf beide Sachverhalte trifft der Schutzzweck der Vorschrift zu, den Mieter nach Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit vor einem sprunghaften Anstieg der Miete zu schützen. Dies hat namentlich das Landgericht überzeugend dargelegt.

2. Art. 21 § 4 Steuerreformgesetz 1990 und § 1 der Hessischen Miethöheverordnung verstoßen auch in ihrer Auslegung durch die angegriffenen Urteile nicht gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. auch inso-weit zunächst BVerfG, a. a. O.). Soweit die Beschwerdeführerin gegenüber anderen Wohnungsunternehmen vorübergehend in ihrer Möglichkeit eingeschränkt ist, für bestimmten Wohnraum Mieterhöhungen in demselben Umfang durchzusetzen, ist diese Ungleichbehandlung durch die Steu-ervorteile und deren Nachwirkungen gerechtfertigt, die die Beschwerdeführerin als Gemeinnütziges Wohnungsunternehmen früher in Anspruch genommen hat. Diese Vorteile betrafen ihr Unternehmen insgesamt, also nicht nur den selbst geschaffenen, sondern auch den zugepachteten Wohnraum.

3. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin nicht in ih-rem Anspruch auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Das Landgericht hat die Einholung eines Rechtsentscheids des Oberlandesgerichts gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 3 ZPO nicht willkürlich un-terlassen (zum Maßstab vgl. BVerfGE 87, 282 [284 f.]). Wenn das Land-gericht sich darauf stützt, die hier aufgeworfenen Fragen seien nach dem Gesetzeszweck eindeutig zu beantworten, ferner handele es sich um blo-ße Übergangsvorschriften, und deshalb eine grundsätzliche Bedeutung dieser Frage verneint, greift es auf anerkannte Grundsätze zur Auslegung des § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO zurück (vgl. zum Beispiel Zöller, ZPO, 18. Aufl., § 541 Rdnr. 39; OLG Karlsruhe, WuM 1984, S. 7 [8]). Die Entscheidung des Landgerichts ist damit jedenfalls nachvollziehbar.

Nach dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit wurden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung die Mieterhöhung für Wohnraum ehemals gemeinnütziger Wohnungsunternehmen auf 5 % jährlich zu begrenzen. Eine solche Verordnung ist beispielsweise in Berlin erlassen worden. Zweifelhaft war, ob die Begrenzung des Mietanstiegs nur für Wohnraum gilt, der vom gemeinnützigen Wohnungsunternehmen als Eigentümerin vermietet worden war oder auch für lediglich gepachtete Wohnungen.

Das Landgericht Kassel meinte, auf das Eigentum könne es hier nicht ankommen und wurde vom Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 27. Juli 1993 bestätigt. Die Miethöheverordnung gilt also für alle Wohnungen, die von ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen vermietet worden sind.