Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit; Eigenbedarfskündigung; Alternativwohnung

Die Gerichte haben die Entscheidung des Mieters zu achten, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken. Das schließt die Berücksichtigung entgegenstehender Interessen des Vermieters und öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht aus.

I. Die Verfassungsbeschwerde betrifft die Frage, ob eine vom Fachgericht unterstellte Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Ver-mieters, ersatzweise eine gleich große Wohnung in demselben Gebäude anzubieten, mit der Begründung verneint werden darf, diese Wohnung sei angesichts der familiären Situation nach "objektivierenden Zumutbarkeitserwägungen" nicht angemessen.

1. Die Beschwerdeführerin bewohnt seit 1986, inzwischen mit ihren drei später geborenen Kindern, eine 56 qm große Obergeschoßwohnung mit zwei Zimmern, Korridor, Bad mit Toilette und Kellerraum. Anfang 1990 kündigte die Kl. des Ausgangsverfahrens das Mietverhältnis mit der Be-gründung, sie benötige die Wohnung für ihre Tochter und deren künftige Familie. Das gesamte Obergeschoß solle zu einer einzigen Wohnung um-gebaut werden. Die Beschwerdeführerin widersprach unter anderem mit dem Hinweis, daß im Parterre eine ebenfalls 56 qm große Wohnung frei werde, die ihr als Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden könne. Dies lehnte die Kl. wegen deren Renovierungsbedürftigkeit ab; außerdem sei eine 56 qm große Wohnung mit einem Erwachsenen und drei Kleinkindern überbelegt, zumal die Beschwerdeführerin auch Freunde von sich in die Wohnung aufnehme.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt; es sei bewiesen, daß die - inzwischen schwangere - Tochter der Kl. zusammen mit ihrem Ehemann in die der Beschwerdeführerin vermietete Wohnung einziehen wolle. Der-zeit lebe sie mit diesem in ihrem Mädchenzimmer im elterlichen Anwesen. Die Kl. könne der Beschwerdeführerin keinen angemessenen Ersatz-wohnraum zur Verfügung stellen, weil das gesamte Haus und damit auch die zwischenzeitlich freigewordene Erdgeschoßwohnung wegen Feuchtigkeit und Pilzbefall renoviert werden müsse.

2. Mit der angegriffenen Entscheidung wies das Landgericht die Berufung der Beschwerdeführerin zurück.

Die Kl. habe die Voraussetzungen für die auf Eigenbedarf gestützte Kün-digung nachgewiesen. Eine Renovierung des Hauses nach Abschnitten, wie von der Beschwerdeführerin vorgeschlagen, verursache höhere Kosten und sei der Kl. nicht zumutbar. Eine im Rahmen des § 556 a BGB gege benenfalls zu bedenkende "Anbiet-Pflicht" des Vermieters könne nur an-genommen werden, wenn die andere Wohnung als "geeignete" Ersatz-wohnung zu bewerten sei. Eine 56 qm große Zwei-Zimmer Wohnung sei für eine Mutter mit drei Kleinkindern nicht angemessen, selbst wenn ihr Le-bensgefährte nicht für längere Zeiträume bei ihr wohne. Die Frage der An-gemessenheit richte sich nicht entscheidend nach den vom Mieter an Wohnraum gestellten Anforderungen, sondern nach objektivierenden Zu mutbarkeitserwägungen.

II. 1. Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung ihrer Rechte aus Art. 3, 13, 14 und 103 GG. Insbesondere hält sie das Urteil für willkürlich, soweit es eine Anbietepflicht für die 56 qm große Zwei Zimmer-Wohnung verneine. Hinsichtlich der Angemessenheit einer solchen Wohnung für eine Mut-ter mit drei kleinen Kindern nenne das Landgericht weder objektive noch subjektive Zumutbarkeitsgesichtspunkte. Eine Überbelegung liege nicht vor; die Wohnung habe weit mehr als die Mindestgröße nach dem Woh-nungsbindungsgesetz. Das Landgericht mache in unzulässiger Weise sei-ne eigenen Lebensvorstellungen zum Maßstab seiner Entscheidung. Eine Abwägung mit den sozialen Belangen der Mieterin habe nicht stattgefunden.

Die Beschwerdeführerin hat ferner beantragt, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde einstweilen auszusetzen.

2. Nach Auffassung des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz sind die Ausführungen des Landgerichts zum Maßstab der objektivierenden Zumutbarkeitserwägungen sachlich nachvollziehbar. Es komme nicht dar-auf an, welche Wohnungsgröße der Beschwerdeführerin subjektiv als an gemessen und ausreichend erscheine.

3. Die Kl. verteidigt die Entscheidung. Sie sei grundsätzlich nicht verpflichtet gewesen, der Beschwerdeführerin eine Ersatzwohnung anzubieten. Darüber hinaus wäre die Wohnung schon mit vier Personen überbelegt; tatsächlich habe die Beschwerdeführerin aber auch noch einen Lebensgefährten, der sich ständig bei ihr aufhalte.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin in ihrem Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG.

1. Das Urteil des Landgerichts verstößt allerdings nicht schon dadurch ge-gen Grundrechte der Beschwerdeführerin, daß es den Eigenbedarf der Kl. anerkannt und aus diesem Grund der Räumungsklage stattgegeben hat. Wenn das Landgericht deren Erlangungsinteresse im Hinblick auf die un-zureichende Unterbringung ihrer Tochter und deren Familie höher bewertet hat als das Interesse der Beschwerdeführerin, ihre Wohnung nicht räu-men zu müssen, läßt dies keine verfassungsrechtliche Fehlgewichtung er-kennen.

2. a) Die Beschwerdeführerin wird jedoch in ihrem Grundrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG verletzt, weil das Landgericht dessen Tragweite verkannt hat. Zwar hat die Beschwerdeführerin nur Verstöße gegen andere Grundrechte gerügt. Das hindert jedoch nicht eine Prüfung des angegriffenen Urteils auch am Maßstab des Art. 2 Abs. 1 GG. Die Beschwerdeführerin hat den maßgeblichen Sachverhalt vorgetragen und insbesondere gerügt, das Landgericht habe ihr die Nutzung der Erdgeschoßwohnung als für sie nicht angemessen versagt. Damit hat sie einen möglichen Verstoß auch gegen diese Grundrechtsnorm dargelegt und dem Begründungserfordernis der §§ 23, 92 BVerfGG genügt.

Eine ausdrückliche Benennung des als verletzt gerügten Grundrechtsartikels verlangen diese Vorschriften nicht (vgl.

BVerfGE 47, 182 [187]).

b) Das Landgericht hält es für möglich, daß den Vermieter die Pflicht trifft, dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine vergleichbare Wohnung zum Bezug anzubieten, wenn ihm eine solche zur Verfügung steht. Diese Auffassung unterliegt als Ergebnis der Auslegung der vertraglichen Beziehungen zwischen Beschwerdeführerin und Kl. und damit als einfachrechtliche Vorfrage nicht der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht; sie wird von der Beschwerdeführerin als ihr günstig auch nicht in Frage gestellt.

Das Landgericht verneint jedoch eine solche Pflicht im Hinblick auf die Erd-geschoßwohnung allein mit der Begründung, daß diese nach objektivierenden Zumutbarkeitserwägungen für eine Mutter mit drei Kleinkindern nicht angemessen sei. Damit stellt es weder auf polizei- oder baurechtliche Mindestanforderungen noch auf den Vortrag der Kl. ab, daß die Wohnung (zumal wegen des Lebensgefährten) überbelegt sein würde.

Letzteres legt es möglicherweise deshalb nicht zugrunde, weil die Kl. die Beschwerdeführerin im Ausgangsverfahren - im Widerspruch zu ihrem Vortrag hinsichtlich der Überbelegung - sogar auf Angebote über noch kleinere Woh-nungen von 50 und 46 qm verwiesen hatte. Bei der Beurteilung der von ihm für möglich gehaltenen Anbietepflicht orientiert sich das Landgericht aus-schließlich an abstrakten Vorstellungen darüber, wieviel Platz die Beschwerdeführerin mit ihren drei Kindern zu einem familiengerechten Woh-nen benötige.

Das ist verfassungsrechtlich unzulässig, weil das Landgericht der Beschwerdeführerin damit die eigenverantwortliche Entscheidung darüber abspricht, wie sie ihr Leben gestalten will. Nur ein Teil der Bevölkerung kann sich seine Wohnverhältnisse allein nach seinem subjektiven Raumbedarf und nach dem objektiv Wünschenswerten einrichten. In der Regel werden die Wohnwünsche durch die finanziellen Verhältnisse begrenzt. Selbst Mieter, die keine finanziellen Rücksichten nehmen müssen, richten ihre Bedürfnisse nicht stets nach allgemeinen Vorstellungen aus, sondern begnügen sich zum Teil mit Räumlichkeiten, die anderen Menschen unzumutbar beengt erscheinen, weil das für ihre Vorstellungen vom Wohnen ausreicht. Es gehört aber zum Recht des Wohnungssuchenden auf freie Entfaltung der Persönlichkeit, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen, also auch einzuschränken.

Diese Entscheidung haben die Gerichte ebenso zu achten wie die Entscheidung des Ver-mieters über seinen Eigenbedarf (vgl.

BVerfGE 79, 292 [305]). Im übrigen würde die Sorge um das Wohlergehen der Betroffenen, von der das Land-gericht sich hat leiten lassen, auch dazu führen, daß der Wohnungsmarkt für schlechterverdienende und bedürfnislosere Mieter zusätzlich eingeschränkt würde. Die Gerichte sind allerdings nicht daran gehindert zu prüfen, ob eine dem Vermieter nicht mehr zumutbare Überbelegung vorliegt, und die gegebenen Wohnmöglichkeiten an bau- oder polizeirechtlichen Vorschriften zu messen. Denn das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit wird nur unter dem Vorbehalt des Art. 2 Abs. 1 Halbsatz 2 GG gewährleistet.

Das Bundesverfassungsgericht hatte sich erneut mit Problemen von Eigenbedarfskündigungen zu befassen.

In dem Beschluß vom 28. Februar 1992 - 1 BvR 1054/91 - ging es darum, daß eine wegen Eigenbedarfs gekündigte Mieterin der Auffassung war, der Vermieter habe eine im selben Gebäude befindliche gleichgroße Wohnung als Ersatz anbieten müssen. Eine solche Pflicht besteht zwar generell nicht, kann sich jedoch im Einzelfall aus der Vertragsauslegung ergeben. Das Landgericht hatte es in dem betreffenden Fall jedenfalls für möglich gehalten, daß den Vermieter diese Pflicht treffe. Es hatte jedoch im konkreten Fall die von der Mieterin gewünschte Ersatzwohnung als ungeeignet angesehen, und zwar deshalb, weil die 56 m2 große Zwei-Zimmer-Wohnung für die Mieterin und ihre drei Kleinkinder nicht angemessen, weil zu klein sei.

In dieser Auffassung sah das Bundesverfassungsgericht einen Verfassungsverstoß. Die Gerichte hätten nämlich die Entscheidung des Mieters zu achten, seinen Wohnbedarf nach seinen eigenen Vorstellungen zu bestimmen. Dazu gehöre auch das Recht des Mieters, seinen Wohnbedarf einzuschränken.

Allerdings: Die eigenen Vorstellungen des Mieters finden auch unter Verfassungsgesichtspunkten dort ihre Grenze, wo eine nicht mehr zumutbare Überbelegung vorliegt, die gegebenenfalls an bau- oder polizeirechtlichen Vorschriften zu messen seien.

In einem Beschluß vom selben Tage - 1 BvR 1319/91 - beschäftigten sich die Bundesverfassungsrichter mit der Frage, in welchem Umfang ein Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung seine persönlichen Lebensverhältnisse offenlegen muß. In dem betreffenden Fall hatte der Vermieter nicht erwähnt, daß er etwa 75 km von München entfernt, wo er arbeitete und ein 16 m2 großes Appartement bewohnte, noch ein Haus besaß.

Das Landgericht hatte die auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage abgewiesen, weil der Vermieter diesen Umstand zumindest schlagwortartig hätte erwähnen müssen.

Dem stimmte das Bundesverfassungsgericht zu.

Die Verfassungsrichter stellten allerdings auch klar, daß die Räumung nicht deshalb versagt worden sei, weil dem Eigentümer zugemutet werde, jeden Tag rund drei Stunden hin und zurück mit dem Auto zu seinem Arbeitsplatz unterwegs zu sein. Zu einer solchen Anforderung führe die Sozialpflichtigkeit nicht. Wohl aber verstoße es nicht gegen die Verfassung, wenn vom kündigenden Eigentümer die Informationen verlangt werden, die für einen Mieter objektiv bedeutsam für den Entschluß sind, eine Kündigung hinzunehmen oder nicht.