Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Nutzungsverträge über LPG-Wohnungen; Auflösung des Zwischenpachtvertrages; Eintritt des Nutzers in das Mietverhältnis

1. Die analoge Anwendung des § 571 BGB auf Nutzungsverträge über LPG-Wohnungen verletzt nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

2. Hat die zuständige Kreisbehörde ein Bauerngehöft gepachtet und an eine Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft weiterverpachtet, die wiederum mit einem LPG-Mitglied einen Nutzungsvertrag über eine im Bauernhaus liegende Wohnung abgeschlossen hat, so besteht nach Auflösung der Zwischenpachtverträge zwischen der Ursprungsverpächterin und dem Wohnungsnutzer nunmehr ein sich nach Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB richtendes Mietverhältnis. (Leitsätze der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin ist nach ihrer im Januar 1972 verstorbenen Mutter Eigentümerin eines Bauernhofes in B. Dieser war 1968 für 3000 M jährlich an den Rat des Kreises D. (im folgenden: Kreisbehörde) verpachtet worden. Die Kreisbehörde hatte ihrerseits die Flächen der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG "Freie Erde") gemäß § 9 Abs. 1 des LPG-Gesetzes von 1959 übertragen, welche mit den Bekl. des Ausgangsverfahrens im Rahmen ihrer LPG-Mitgliedschaft 1986 einen Nutzungsvertrag über die in dem Bauernhaus liegende Wohnung abschloß. Mit Schreiben vom 24. April 1990 kündigte die Beschwerdeführerin der Kreisbehörde das Pachtverhältnis zum. 30. Dezember 1990. Die - später aufgelöste - LPG kündigte im Juli 1990 den "Nutzungsvertrag" mit den Bekl. unter Hinweis auf jene Kündigung.

Da die Bekl. seit Oktober 1990 keine Nutzungsentschädigung mehr gezahlt hatten, sprach die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 8. Februar 1991 eine weitere - fristlose - Kündigung des möglicherweise bestehenden Mietverhältnisses aus.

Im Ausgangsverfahren verlangte sie Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 3 BGB, machte darüber hinaus Eigen- und Sanierungsbedarf als Grund für die Kündigung geltend und trug Mietrückstände vor. Das Kreisgericht wies die Räumungsklage ab. Entsprechend den Regelungen des Einigungsvertrages könne sich der Vermieter nicht vor dem 31. Dezember 1992 auf Eigenbedarf berufen. Der Ausschluß der Eigenbedarfskündigung bedeute für die Vermieterin angesichts des Wohnbedarfs (für ihren Sohn) und ihrer sonstigen berechtigten Interessen (Sanierungsbedarf) keine Härte.

Die dagegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Nach Auffassung des Bezirksgerichts steht dem Herausgabeanspruch der Beschwerdeführerin ein Recht zum Besitz nach § 986 BGB aufgrund eines bestehenden Mietvertrages entgegen. Die LPG sei zum Abschluß des Mietvertrages nach §§ 18, 28 Abs. 2 LPG Gesetz vom 2. Juli 1982 (GBl. I Nr. 25 S. 443) berechtigt gewesen, nachdem ihr die zuständige Kreisbehörde die Flächen gemäß § 9 Abs. 1 LPG-Gesetz von 1959 und § 2 Nr. 2 des Pachtvertrages übertragen habe. Ein Recht zur Kündigung habe die LPG jedoch nicht gehabt. Ein Mietverhältnis habe nach § 120 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 - ZGB - (GBl. I Nr. 27 S. 465) gegen den Willen des Mieters lediglich durch das Gericht aufgehoben werden können. Gründe, welche eine (einseitige) Kündigung nach § 130 ZGB rechtfertigten, seien nicht vorgetragen worden. Der Mietvertrag sei auch nicht durch die Kündigung des mit der zuständigen Kreisbehörde abgeschlossenen Pachtvertrages untergegangen. Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern könne, welchem sie zum Gebrauch überlassen worden sei, finde keine Anwendung. Denn durch die Überlassung des Grundstücks an die LPG oder durch die LPG an die Bekl. seien keine typischen Untermietverhältnisse im Sinne dieser Vorschrift zustande gekommen. Der nach § 19 Abs. 1 Satz 1 LPG-Gesetz von 1982 in die LPG eingebrachte Boden sei zwar im Eigentum der Genossenschaftsbauern verblieben. Im Hinblick auf die umfassenden Nutzungsbefugnisse der Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften sei dies aber einer faktischen Enteignung gleichgekommen. Insoweit hätten Mieter von Gebäuden, die durch die Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften vermietet worden seien, auch davon ausgehen können, mit dem eigentlichen Hauptvermieter ein Mietverhältnis einzugehen. Ihre Schutzwürdigkeit gehe daher über die derjenigen Mieter hinaus, welche Vertragspartner in typischen Untermietverhältnissen nach dem BGB würden. Deshalb sei der Rechtsgedanke des § 571 BGB analog anzuwenden, wonach im Falle der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks der Erwerber an die Stelle des Vermieters trete. Das Mietverhältnis bestehe somit zwischen der Beschwerdeführerin und den Bekl. fort.

II. Die Beschwerdeführerin rügt, Kreis- und Bezirksgericht hätten ihr nicht das rechtliche Gehör gewährt; das Urteil des Bezirksgerichts verletze sie auch in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Art. 103 Abs. 1 GG sei verletzt, weil die Gerichte die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 8. Februar 1991 nicht berücksichtigt hätten.

2. Das Bezirksgericht hindere sie an der Nutzung ihres Eigentums. Selbst wenn § 556 Abs. 3 BGB nicht anwendbar sei, weil es sich nicht um ein typisches Untermietverhältnis im Sinne der Vorschrift gehandelt habe, könne sie aufgrund der Kündigung des Pachtvertrages Herausgabe verlangen. Die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung seien auf diesen Fall nicht übertragbar, weil das Nutzungsrecht von LPG-Mitgliedern an die Mitgliedschaft in der nunmehr aufgelösten LPG geknüpft gewesen sei. § 571 BGB finde keine Anwendung, weil keine Veräußerung des Objekts oder auch nur ein vergleichbarer Rechtsvorgang stattgefunden hätte.

Im übrigen könnten die Bekl. auch deshalb keinen vertrauens- und/oder mietrechtsähnlichen Schutz in Anspruch nehmen, weil sie ihre Rechte durch ihnen bekannte verfassungswidrige Maßnahmen erhalten hätten. Denn die LPG habe Grund und Boden nur nach einer "entsprechenden quasi Enteignung" der Beschwerdeführerin "erlangt".

III. 1. Die Rüge der Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG ist unzulässig. Die von der Beschwerdeführerin vorgelegte Klageschrift und die ebenfalls vorgelegte Berufungsbegründung lassen nicht erkennen, daß sie ihren Räumungs- und Herausgabeanspruch auch auf die fristlose Kündigung vom 8. Februar 1991 gestützt hat. Der Hinweis in der Klageschrift auf Mietrückstände machte nicht den Vortrag entbehrlich, den Bekl. sei gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB fristlos gekündigt worden. Es läßt sich deshalb nicht feststellen, daß die Gerichte über diesen Kündigungsgrund überhaupt zu befinden hatten. Die Möglichkeit eines Verfassungsverstoßes ist insoweit nicht hinreichend dargelegt worden.

2. Im übrigen hat die Verfassungsbeschwerde keine hinreichende Aussicht auf Erfolg.

a) Die Beschwerdeführerin kann sich nicht auf eine Verletzung ihres Eigentumsrechts durch die Behörden der Deutschen Demokratischen Republik berufen. Die Vorgänge im Zusammenhang mit dem Pachtvertragsabschluß und der Überlassung des Grundbesitzes an die LPG liegen außerhalb des räumlichen und zeitlichen Geltungsbereichs des Grundgesetzes, das erst zum 3. Oktober 1990 im Beitrittsgebiet in Kraft trat. Etwa darin enthaltene Eigentumsbeeinträchtigungen können deshalb nicht dem Verantwortungsbereich der dem Grundgesetz verpflichteten Staatsgewalt der Bundesrepublik zugerechnet werden, auch wenn sich die Bundesrepublik im Sinne der Präambel des Grundgesetzes stets für das gesamte Deutschland verantwortlich gefühlt hat (vgl. BVerfGE 36, 1 [16]; 84, 90 [122]). Ihre Staatsgewalt beschränkte sich tatsächlich und staatsrechtlich auf das damalige Gebiet der Bundesrepublik, Art. 23 Satz 1 GG.

b) Wenn die Beschwerdeführerin nach dem Beitritt in entsprechender Anwendung des § 571 BGB weiterhin an dem Vertrag zwischen der - nach Ausspruch der Kündigung aufgelösten - LPG und den Bekl. festgehalten und ein typisches Untermietverhältnis verneint wird, verletzt das nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Dabei unterliegt es nicht der verfassungsgerichtlichen Überprüfung, ob das Bezirksgericht dieses Ergebnis einfachrechtlich zutreffend gefunden hat. Das Bundesverfassungsgericht greift nur ein, wenn die Entscheidung Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts - hier des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG -, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 79, 292 [303]). Davon kann hier keine Rede sein.

Der konkrete Bestand des Eigentums ist in der Hand der Beschwerdeführerin gesichert (vgl. BVerfGE 74, 264 [281]); angesichts der umfassenden Nutzungsbefugnisse der LPG gemäß § 18 LPG-Gesetz von 1982 erhielt sie erst im Zuge der Vorbereitungen des Beitritts und schließlich mit diesem die Möglichkeit, ihre Eigentümerbefugnisse geltend zu machen, weil jene Vorschrift am 1. Juli 1990 außer Kraft gesetzt wurde (vgl. § 7 Nr. 6 und § 8 des Gesetzes über die Änderung oder Aufhebung von Gesetzen der Deutschen Demokratischen Republik vom 28. Juni 1990 - GBl. I Nr. 38 S. 483).

Die in der angegriffenen Entscheidung enthaltene Einschränkung der Verfügungsbefugnis ist Ausdruck eines sozial gebundenen Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG. Sie ist um so unbedenklicher, als der Beschwerdeführerin jetzt die Nutzungen aus dem Eigentumsgegenstand durch die Mietzinszahlungen zufließen. Hinzu kommt, daß sich Durchführung und Abwicklung des Mietverhältnisses seit dem Beitritt nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches richten, Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB. Gegenüber dem früheren Rechtszustand hat die Beschwerdeführerin erheblich erweiterte Nutzungsmöglichkeiten. Sie kann im Rahmen der geltenden Mieterschutzvorschriften das Wohnungsmietverhältnis einseitig beenden, während früher die Kündigung durch den Vermieter nur für Werkwohnraum vorgesehen war (vgl. §§ 120 und 130 ZGB). Gerade das Ausgangsverfahren beweist die deutliche Verbesserung der Rechtsposition der Beschwerdeführerin, die wegen des Zahlungsverzuges der Bekl. eine auf § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB zu stützende fristlose Kündigung ausgesprochen hatte.

Auch im Hinblick auf eine möglicherweise gesonderte Prüfung nach Art. 3 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 71, 230 [255]) begegnet die angegriffene Entscheidung keinen Bedenken. Wie die Kammer bereits in ihrem Beschluß nach § 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG vom 14. August 1992 - 1 BvR 1026/92 - ausgeführt hat, war der Bundesgesetzgeber im Rahmen der Schaffung der Voraussetzungen für den Beitritt nach Art. 23 Satz 2 GG befugt (vgl. BVerfGE 82, 316 [320 f.]; 84, 133 [148]), für den Bereich der Miet- und Pachtverhältnisse von den tatsächlichen Verhältnissen im Beitrittsgebiet und damit von den auf der Grundlage des ZGB und der sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften - § 28 Abs. 1 und 2 LPG-Gesetz von 1982 - geschlossenen Mietverträgen und Nutzungsverhältnissen auszugehen (Teil II Anlage I Kap. III B Abschn. II Nr. 1 Art. 232 § 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 des Vertrages vom 31. August 1990 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands - Einigungsvertrag - in Verbindung mit dem Gesetz zu diesem Vertrag - Einigungsvertragsgesetz vom 23. September 1990 - und der Vereinbarung vom 18. September 1990 - BGBl. II S. 885 ff.). Das stellt einen die unterschiedliche rechtliche Ausgestaltung rechtfertigenden Grund dar.

Das war geschehen: Eine Bäuerin verpachtete 1968 den Hof einschließlich Gebäude an den damaligen Rat des Kreises. Dieser wiederum übertrug die Flächen einer Landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG). Diese wiederum schloß mit einem LPG-Mitglied 1986 einen Nutzungsvertrag über die im Bauernhaus liegende Wohnung. Die Tochter der Bäuerin, nunmehr Eigentümerin des Bauernhofes, kündigte mit Schreiben vom 24. April 1990 der Kreisbehörde das Pachtverhältnis zum 30. Dezember 1990. Die - später aufgelöste -LPG wiederum kündigte im Juni 1990 den "Nutzungsvertrag" mit den Bewohnern des Bauernhauses unter Hinweis auf die Kündigung durch die Kreisbehörde.

Die Nutzer des Hofes zahlten seit Oktober 1990 keine Nutzungsentschädigung mehr. Deshalb sprach die nunmehrige Eigentümerin des Bauernhofes mit Schreiben vom 8. Februar 1991 eine fristlose Kündigung wegen eines "möglicherweise bestehenden Mietverhältnisses" aus.

Sie verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung und machte darüber hinaus auch noch Eigen- und Sanierungsbedarf als Grund für die Kündigung geltend.

Das Kreisgericht wies die Räumungsklage ab, weil eine Berufung auf Eigenbedarf nicht vor dem 31. Dezember 1992 möglich sei. Der Ausschluß der Eigenbedarfskündigung bedeute für die Vermieterin angesichts ihres eigenen Wohnungsbedarfes im konkreten Fall auch keine Härte.

Die dagegen gerichtete Berufung zum Bezirksgericht blieb erfolglos.

Das Bezirksgericht wertete die Verpachtungskette (Bäuerin - Kreisbehörde - LPG - Nutzer) auch nicht als typisches Untermietverhältnis, denn der nach § 19 Abs. 1 LPG-Gesetz 1982 in die LPG eingebrachte Boden sei zwar im Eigentum der Genossenschaftsbauern verblieben, im Hinblick auf die umfassenden Nutzungsbefugnisse der LPG aber praktisch eine faktische Enteignung gewesen. Deshalb hätten Mieter von Gebäuden, die durch Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften vermietet worden seien, auch davon ausgehen können, mit dem eigentlichen Hauptvermieter ein Mietverhältnis einzugehen. Ihre Schutzwürdigkeit gehe daher über die derjenigen Mieter hinaus, welche Vertragspartner eines typischen Untermietverhältnisses nach dem BGB würden.

Das Gericht wandte deshalb den Rechtsgedanken des § 571 BGB analog an; nach dieser Vorschrift tritt im Falle der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks der Erwerber an die Stelle des Vermieters.

Fazit für das Bezirksgericht: Zwischen den Nutzern des Bauernhauses und der jetzigen Eigentümerin des Bauernhofes bestehe ein Mietverhältnis.

Dagegen zog die betroffene Eigentümerin des Bauernhofes mit der Verfassungsbeschwerde zu Felde - ohne Erfolg (Beschluß vom 28. August 1992).

Gerügt hatte sie vor dem Bundesverfassungsgericht, daß das Kreisgericht ihr rechtliches Gehör versagt habe, weil sie die Räumungsklage ja auch auf die fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstandes gestützt habe. Diesen Einwand schmetterte das Verfassungsgericht aus formalen Gründen ab, weil offensichtlich der Vortrag der Eigentümerin bezüglich der Mietrückstände vor dem Kreisgericht so vage war, daß sich nicht feststellen ließ, ob Kreisgericht und Bezirksgericht über diesen Kündigungsgrund überhaupt zu befinden gehabt hätten.

Aber das Bundesverfassungsgericht hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob nicht das Eigentumsrecht des Grundgesetzes verletzt sei. Die Richter meinten: Nein.

Ob das vom Bezirksgericht gefundene rechtliche Ergebnis zutreffend sei, könne dahinstehen. Das Bezirksgericht hatte - wie erwähnt - § 571 BGB analog angewendet, mithin die Kündigung der Pachtflächen durch die Eigentümerin wie den Neuerwerb behandelt mit der Folge, daß die Nutzer des Bauernhauses wie Mieter zu behandeln seien, das Mietverhältnis also mit zu übernehmen sei. Jedenfalls sei diese Entscheidung des Bezirksgerichts nicht verfassungswidrig. Es sei lediglich die Verfügungsbefugnis eingeschränkt, was durch Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz (Sozialpflichtigkeit ) gedeckt sei.

In seinen weiteren Ausführungen ging das Bundesverfassungsgericht davon aus, daß tatsächlich in einem solchen Fall ein Mietverhältnis vorliegt, das sich nach Art. 232 § 2 Abs. 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch richtet - also ein ganz normales Mietverhältnis.

Und im Rahmen dieses Mietverhältnisses könne sich die Eigentümerin zukünftig auch verhalten. Beispielsweise könne sie auch tatsächlich fristlos wegen Zahlungsverzuges kündigen.