Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Rechtsstaatsprinzip; Verwertungskündigung; Kündigungsgründe

Zum Gebot effektiven Rechtsschutzes bei Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, durch das eine auf Räumung von Wohnraum gerichtete Klage abgewiesen worden ist.

I. 1. a) Die Beschwerdeführer sind Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses, dessen 126 m2 große Erdgeschoßwohnung die Beschwerdeführerin zu 1) allein bewohnt. Die Bekl. des Ausgangsverfahrens haben seit 1965 im 2. Obergeschoß des Hauses eine 85 m2 große Wohnung gemietet. Die Beschwerdeführer kündigten den Mietvertrag im Jahre 1985 mit der Begründung, die Beschwerdeführerin zu 1) benötige die Wohnung, weil ihr die Erdgeschoßwohnung nach dem Tode ihres Ehemannes zu groß geworden sei. Außerdem seien sie gezwungen, diese Wohnung zu einem marktüblichen Mietzins zu vermieten, da anderenfalls die Erhaltung des Hauses nicht möglich sei. Von den Mieteinnahmen müsse ihr Lebensunterhalt bestritten werden. Das Amtsgericht wies die im Anschluß an diese Kündigung erhobene Räumungsklage ab. Ein Eigenbedarf gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht anzuerkennen, weil die Beschwerdeführerin zu 1) nicht ihren notwendigen Wohnungsbedarf decken, sondern sich lediglich räumlich verkleinern wol-le. Die wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdeführer an gewinnbringender Vermietung der Erdgeschoßwohnung seien nur im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen.

Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung der Beschwerdeführer blieb erfolglos. Das Landgericht schloß sich zum Kündigungsgrund aus § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB der Auffassung des Amtsgerichts an. Das Vorbringen zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ließ es gemäß § 564 b Abs. 3 BGB unberücksichtigt, weil das Kündigungsschreiben keine konkrete Identifizierung des genannten Kündigungsgrundes enthalten habe.

b) Daraufhin kündigten die Beschwerdeführer im Jahre 1988 erneut und stützten die Kündigung wiederum auf Eigenbedarf der Beschwerdeführerin zu 1) und die Absicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Sie benötigten die höheren Einnahmen aus der Vermietung des Erdgeschosses zur Unterhaltung des Hauses und zur Deckung ihres Lebensbedarfs. Das Amtsgericht gab der erneut erhobenen Räumungsklage statt, weil die im Kündigungsschreiben dargelegten Umstände zur Begründung eines berechtigten Interesses im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreichten.

Das Landgericht wies die Räumungsklage hingegen ab. Auf Eigenbedarf könnten die Beschwerdeführer die erneute Klage nicht stützen; über die-sen Kündigungsgrund sei im Vorprozeß entschieden worden. Zwar stehe die frühere Entscheidung einer Berufung auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen, jedoch lägen dessen Voraussetzungen nicht vor. Verstehe man unter dem Begriff des Grundstücks, das angemessen wirtschaftlich verwertet werden solle, das gesamte Grundstück, sei der Tatbestand nicht er-füllt, weil es nur um eine Teilverwertung gehe. Verstehe man unter Grund-stücken hingegen nur die gekündigten Räume, sei der Tatbestand ebenfalls nicht erfüllt, weil nicht die gekündigten, sondern andere Räume ver-wertet werden sollten.

2. Gegen dieses Urteil des Landgerichts richtet sich die Verfassungsbeschwerde, mit der die Beschwerdeführer eine Verletzung der Art. 12 Abs. 1 Satz 1 und 14 Abs. 1 Satz 1 GG rügen.

Die Vermietung der Wohnungen stelle ihren Beruf dar, weil sie von den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten müßten. Hieran würden sie gehindert, wenn sie die Wohnung des Erdgeschosses nicht zu einem höheren Mietzins vermieten könnten.

Ihr Eigentum werde verletzt, weil ihnen verwehrt worden sei, sich auf Eigenbedarf zu berufen. Das entbehre einer gesetzlichen Grundlage. Der wirtschaftliche Hintergrund ihrer beiden Kündigungen sei nicht geprüft worden, und zwar weder bei der Frage, ob sie die von den Bekl. gemietete Wohnung wegen Eigenbedarfs benötigten, noch bei der Frage, ob sie zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen durften. Selbst wenn das Landgericht ihre Kündigung nicht nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB als gerechtfertigt ansähe, hätte es doch der Frage nachgehen müssen, ob die Küdigung aus sonstigen Gründen berechtigt sei.

3. a) Der Justizsenator der Freien und Hansestadt Hamburg hält die Ver-fassungsbeschwerde für unbegründet. Sie richte sich gegen die Auslegung und Anwendung einfachen Rechts. Dem angegriffenen Urteil könne nicht entnommen werden, daß Grundrechte der Beschwerdeführer verletzt worden seien. Das Landgericht habe den Vortrag der Beschwerdeführer zur Kenntnis genommen, sie seien mit dem Kündigungsgrund Eigenbe-darf trotz der Klagabweisung im Vorprozeß nicht ausgeschlossen; es ha-be dazu lediglich eine andere Auffassung vertreten, die mit einfachem Recht in Einklang stehe. Wenn das Landgericht den Kündigungsgrund der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht habe durchgreifen lassen, so lasse das keine Verletzung der verfassungsrechtlichen Grenzen der Eigentumsgarantie erkennen.

b) Die Bekl. verteidigen das angegriffene Urteil. Das Grundrecht aus Art. 12 Abs. 1 GG sei nicht berührt; Auslegungsfehler bei der Anwendung des § 564 b BGB, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung des Art. 14 Abs. 1 GG beruhten, seien nicht hervorgetreten.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführer in ihren Grundrechten aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG).

1. Die Beschwerdeführer haben zwar nur Art. 12 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG als verletzt bezeichnet. Das hindert jedoch nicht eine Prüfung des an-gegriffenen Urteils auch am Maßstab des Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip. Die Beschwerdeführer haben den maßgeblichen Sachverhalt vorgetragen und insbesondere gerügt, über den wirtschaftlichen Hintergrund ihres Räumungsbegehrens sei zu keiner Zeit ent-schieden worden. Damit haben sie einen möglichen Verstoß auch gegen diese Grundrechtsnorm dargelegt und dem Begründungserfordernis der §§ 23, 92 BVerfGG genügt. Eine ausdrückliche Benennung des als verletzt gerügten Grundrechtsartikels verlangen diese Vorschriften nicht (vgl. BVerfGE 47, 182 <187>).

2. Aus dem Rechtsstaatsprinzip des Grundgesetzes ist für bürgerlich-rechtliche Streitigkeiten im materiellen Sinn die Gewährleistung eines wir-kungsvollen Rechtsschutzes abzuleiten. Dieser muß die grundsätzlich umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des Streitgegenstandes durch den Richter ermöglichen (vgl. BVerfGE 54, 277 <291>). Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, die Durchsetzbarkeit des materiellen Anspruchs des rechtsuchenden Bürgers von formellen Voraussetzungen ab-hängig zu machen. So hat es das Bundesverfassungsgericht auch unter dem Blickwinkel eines effektiven Rechtsschutzes verfassungsrechtlich nicht beanstandet, daß der Gesetzgeber das auf § 2 MHG gestützte Ver-langen des Vermieters auf Zahlung höheren Mietzinses mit dem Vorliegen bestimmter verfahrensrechtlicher Voraussetzungen verknüpft hat (vgl. BVerfGE 37, 132 <141 f.>; 49, 244 <247 ff.>; 53, 352 <357 f.>; 79, 80 <84>). Dem Richter ist es jedoch verwehrt, durch übermäßig strenge Handhabung verfahrensrechtlicher Schranken den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung des materiellen Rechts unzumutbar zu verkürzen (so für § 2 MHG BVerfGE 37, 132 <141 ff.>; 49, 244 <248 ff.>; 53, 352 <356>; 79, 80 <84 f.>). Jedenfalls darf es dem Rechtsuchenden nicht von vornherein un-möglich gemacht werden, eine umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung seines Begehrens zu erreichen.

Es ist danach zwar verfassungsrechtlich unbedenklich, daß ein Kündigungsgrund, über den in einem früheren Verfahren entschieden worden ist, bei einer erneuten Kündigung nicht mehr berücksichtigt wird. Rechtsstaatswidrig ist es jedoch, einen Sachvortrag, über den im Vorprozeß sachlich noch nicht entschieden worden ist, zu präkludieren.

3. Amts- und Landgericht haben die Kündigung von 1985 nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB geprüft, aber nur unter dem Gesichtspunkt, ob die Be-schwerdeführerin zu 1) ihren notwendigen Wohnungsbedarf decken müsse. Das haben sie mit der Erwägung verneint, sie wolle sich lediglich räumlich verkleinern; wirtschaftliche Interessen seien in diesem Zusammenhang nicht zu berücksichtigen. Ob die Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung durchgreift, hat das Landgericht nicht untersucht, weil das Kündigungsschreiben keine konkrete Identifizierung dieses Kündigungsgrundes gemäß § 564 b Abs. 3 BGB enthalten hat.

Die erneut ausgesprochene Kündigung von 1988 hat das Landgericht nicht für wirksam gehalten. Die Berufung auf Eigenbedarf sei wegen der Entscheidung im Vorprozeß ausgeschlossen. Die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB seien nicht erfüllt, weil nicht das ganze Grund-stück und auch nicht die gekündigten Räume verwertet werden sollten.

Mit dieser Begründung versagt das Landgericht den Beschwerdeführern den effektiven Rechtsschutz.

a) Verfassungsrechtlich ist allerdings seine Auffassung nicht zu beanstanden, daß der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sei. Die-se auf dem Gebiet des einfachen Rechts liegende Subsumtion ist so lange der Nachprüfung des Bundesverfassungsgerichts entzogen, wie nicht Auslegungsfehler sichtbar werden, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereichs, beruhen (vgl. BVerfGE 18, 85 <93>; st. Rspr.). Einfachrechtlich werden unterschiedliche Auffassungen zu der Frage vertreten, ob sich die Verwertungsmaßnahme auf das Grundstück im Ganzen beziehen muß (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 148; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 117 Rdnr. 2) oder nur auf einen Teil, also etwa auf eine einzelne Wohnung (vgl. Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 90). Die Entscheidung hält sich in diesem Rahmen und läßt auch keine unrichtige Anschauung vom Schutzbereich eines Grundrechtes erkennen.

b) Verfassungsrechtlich verfehlt ist es jedoch, das materielle Anliegen der Beschwerdeführer nicht unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen. Das Landgericht beantwortet nicht die zu sei-ner Entscheidung gestellte Frage, ob die Beschwerdeführer ein berechtigtes Interesse daran haben - das ist der Kern ihres Anliegens -, die kleinere Wohnung von der Beschwerdeführerin zu 1) deshalb beziehen zu lassen, weil sie auf den Zins aus der Vermietung der größeren Wohnung wirtschaftlich angewiesen sind und die Beschwerdeführerin zu 1) diese für sich allein nicht mehr benötigt. Wenn das Landgericht schon glaubte, den Vortrag der Beschwerdeführer nicht unter § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB sub-sumieren zu können, so durfte sich seine Prüfung unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten nicht hierauf beschränken. Denn zum einen konnte die-ser Sachvortrag auch für den Kündigungstatbestand des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB von Bedeutung sein; darüber war im Vorprozeß noch nicht ent-schieden worden. Zum anderen stellt das Gesetz mit § 564 b Abs. 1 BGB einen generalklauselartigen Kündigungstatbestand zur Verfügung, der den in § 564 b Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen nach allgemeiner Meinung gleichgewichtig ist (vgl. Barthelmess, a. a. O., Rdnrn. 52 und 102; Sternel, a. a. O., Rdnr. 115; Köhler, a. a. O., § 113 Rdnr. 9; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. IV Rdnr. 85; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 66; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 665; KG, RES, § 564 b BGB Nr. 4; OLG Frankfurt, RES, § 564 b BGB Nr. 5; OLG Hamm, RES, § 564 b BGB Nr. 20). Auch unter diesem Gesichtspunkt konnte das Vorbringen der Beschwerdeführer von Bedeutung sein.