Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsschutz des Mieters; Kündigung; Überbelegung

Bei einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen Überbelegung ist der Eigentumsschutz des Mieters nach Artikel 14 Grundgesetz an-gemessen zu berücksichtigen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde betrifft Anforderungen an eine fristlose Kündigung wegen Überbelegung einer Wohnung.

I. 1. Die Beschwerdeführer haben von der Kl. eine etwa 70 qm große Woh-nung gemietet; diese besteht aus vier Zimmern, einer Küche und einem Bad mit WC. Sie wurde Mitte 1977 von den Beschwerdeführern mit ihren drei Kindern bezogen. Die älteste Tochter zog 1988 aus; sie heiratete und hat inzwischen selbst drei Kinder im Alter zwischen einem Jahr und vier Jahren. Ihr Ehemann ist seit Jahren arbeitslos. In ihrer Wohnung ist seit Mitte 1991 die Stromzufuhr gesperrt.

Seitdem hielt sich die Familie der Tochter so gut wie täglich bis etwa 20.30 Uhr in der Wohnung der Beschwerdeführer auf. Ab Silvester 1991 war sie für mindestens zwei Monate auch ganz in die Wohnung aufgenommen worden. Mit der Geburt des dritten Kindes wurden die Besuche Mitte 1992 mit einigen Ausnahmen auf die Nachmittags- und Abendstunden beschränkt (12.00 bis 20.30 Uhr), bis sie Ende 1992 im wesentlichen auf Wo-chenendbesuche zurückgeführt worden sind.

Die anderen Mieter erhoben unter anderem Einwände dagegen, daß die Wasserrechnung wegen ständigen Wäschewaschens höher ausgefallen sei. Die Beschwerdeführer und ihre Kinder hätten außerdem im gesamten Haus Unrat und Müll verteilt.

Nach einer Abmahnung kündigte die Kl., betrieb die Räumung aber zu-nächst nicht. Im Mai 1992 forderte sie die Beschwerdeführer erneut auf, die Familie ihrer Tochter aus der Wohnung zu weisen. Im Juni 1992 kündigte sie fristlos.

2. Das Amtsgericht verurteilte die Beschwerdeführer auf Grund der zweiten Kündigung mit Frist bis Ende Juni 1993 zur Räumung. Zwar liege nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keine unbefugte Überlassung des Mietobjekts an Dritte vor. Der Mieter dürfe Besuche von nahen Angehörigen empfangen. Führe dies jedoch zur Überbelegung der Wohnung und zur Störung des Hausfriedens, so sei eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnungen nichts unternehme, um die Ver-hältnisse zu ändern.

Nach dem Ergebnis der Zeugenvernehmung werde die Wäsche zwar überwiegend von der Schwiegermutter gewaschen, jedoch laufe auch in der Wohnung der Beschwerdeführer vermehrt die Waschmaschine, um die tägliche Wäsche der Kinder zu säubern. Es könne dahingestellt blei-ben, ob sich dadurch der Wasserverbrauch im Hause erheblich gesteigert habe, was der Vertreter der Beschwerdeführer zu Recht in Zweifel ziehe.

Jedenfalls bedeute die zusätzliche tägliche Anwesenheit von zwei Erwachsenen und drei Kindern eine Überbelegung der Wohnung, die auch die Rechte der Kl. in erheblichem Maße verletze, weil die Wohnung da-durch stärker abgenutzt werde.

Durch das Verhalten der Beschwerdeführer sei ferner der Hausfrieden nachhaltig gestört, wie sich aus den Bekundungen der Mitbewohner erge-be. Diese brauchten es auch nicht hinzunehmen, daß durch die täglichen Besuche zwangsläufig mehr Lärm entstehe.

Das Landgericht wies die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung der Be-schwerdeführer zurück. Ein Mieter verstoße nicht gegen seine vertraglichen Pflichten, wenn er nahe Familienangehörige und deren Kinder be-suchsweise aufnehme. Diese Befugnis finde ihre Grenze nach allgemeiner Auffassung aber dort, wo die Mieträume auf Dauer überbelegt und da-durch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt würden. Davon könne nicht bei jeder die Benutzerzahl der Wohnung überschreitenden Belegung die Rede sein. Vielmehr sei dies anhand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen, insbesondere an dem Verhalten der die Wohnung nutzenden Personen und danach, ob die die Benutzerzahl überschreitende Belegung mit der Größe und Einrichtung der Wohnung unvereinbar sei. Letzteres sei der Fall, wenn sich die Anzahl der Wohnungsbenutzer und der verfügbaren Räume nicht decke und die konkreten Wohnverhältnisse nicht mehr als sozial üblich angesehen würden.

Hier hätten zeitweise vier erwachsene Personen und drei Kinder die Woh-nung belegt. Objektiv decke sich die Anzahl der verfügbaren Räume nicht mit der Anzahl der Bewohner; derartige Wohnverhältnisse seien auch nicht sozial üblich. Eine ursprünglich an zwei Personen vermietete und mit vier Zimmern ausgestattete Wohnung biete einer aus sieben Personen bestehenden Familie für längere Zeit nur unzureichenden Wohnraum. Die kon-krete Nutzung der Wohnung sei schlechterdings unvereinbar mit deren Größe und Einrichtung. Dabei sei allerdings weniger die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen entscheidend, die noch in vertretbarem Rahmen liege. Maßgeblich sei vielmehr die Dauer der Anwesenheit der Familienangehörigen über längere Zeiträume und in regelmäßigen, fast täglichen Intervallen. Hierbei noch von einem durch angemessene Dauer gekennzeichneten "Besuch" zu sprechen, würde dem Wortsinn zuwiderlaufen.

Der Annahme, daß eine Überbelegung und damit ein vertragswidriger Ge-brauch vorliege, könne nicht entgegengehalten werden, daß diese Umstände den ureigensten persönlichen Lebensbereich der Bekl. beträfen. Der Begriff des vertragswidrigen Gebrauches bestimme sich rein objektiv nach dem Inhalt des vereinbarten Mietverhältnisses. Das nach § 553 BGB ausreichende Verschulden liege in der Fortsetzung dieses vertragswidrigen Zustandes trotz Abmahnung.

II. 1. Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 2 Abs. 1, Art. 6 Abs. 1 sowie Art. 13 Abs. 1 und 2 GG.

Die Gerichte hätten die Gründe, die sie dazu veranlaßt hätten, die Familie ihrer Tochter in ihre Wohnung aufzunehmen, nicht berücksichtigt; es fehle an der verfassungsrechtlich gebotenen Interessenabwägung.

Die Familie ihrer Tochter befinde sich seit Jahren in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten. Sie selbst könne wegen der Betreuung der drei Klein-kinder nicht zum Barunterhalt beitragen; ihr Ehemann sei seit langem ar-beitslos. Sie seien deshalb auf Sozialhilfe angewiesen. Die Probleme mit der Stromsperre in der eigenen Wohnung seien der Gemeinde und der Kl. als Verwalterin dieser Wohnung bekannt, würden aber ignoriert.

Es entspreche einer sozialen familiären Verpflichtung, wenn sie der Fami-lie ihrer Tochter zumindest zeitweise Aufenthalt in ihrer Wohnung gewährten; sie handelten in ihrer Verantwortung als Eltern und Großeltern. Sie hätten darauf vertrauen dürfen, daß dieses Verhalten gerechtfertigt sei und keine Vertragsverletzung darstelle.

Auf der anderen Seite hätte zu ihren Gunsten berücksichtigt werden müs-sen, daß die Vermieterin den Nachweis einer unzumutbaren Beeinträchti-gung durch "Überbelegung" nicht habe führen können. Die Behauptung ei-nes höheren Wasserverbrauchs sei widerlegt worden. Eine möglicherweise erhöhte Abnutzung gehe nur zu ihren eigenen Lasten, weil sie die Schönheitsreparaturen durchführen müßten. Eine Beeinträchtigung der Substanz der Wohnung sei nicht behauptet worden.

2. Zugleich beantragen die Beschwerdeführer den Erlaß einer einstweiligen Anordnung dahin, daß die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde ausgesetzt wird.

3. Die Kl. des Ausgangsverfahrens verteidigt die angegriffenen Entscheidungen, in denen die Interessen richtig abgewogen seien. Die Überbelegung habe zu einer Störung des Hausfriedens geführt; unter anderem sei-en die anderen Hausbewohner mit zusätzlichen Verbrauchskosten für Wasser, Strom und Kanalgebühren belastet worden. Außerdem habe es sich die Familie der Tochter selbst zuzuschreiben, daß in ihrer eigenen Wohnung der Strom abgestellt worden sei.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig. Hinsichtlich der Entscheidung des Amtsgerichts wird sie mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 93 a Abs. 2 BVerfGG nicht zur Entscheidung angenommen. In bezug auf die Berufungsentscheidung ist ihre Annahme dagegen zur Durchsetzung der in § 90 Abs. 1 BVerfGG genannten Rechte angezeigt. Insoweit ist sie offensichtlich begründet; das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 BVerfGG). Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Die Beschwerdeführer haben nur Art. 2 Abs. 1, Art. 6 Abs. 1 und Art. 13 Abs. 1 und 2 GG als verletzt bezeichnet. Das hindert jedoch nicht eine Prü-fung der angegriffenen Entscheidungen auch am Maßstab des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Die Beschwerdeführer haben den maßgeblichen Sach-verhalt vorgetragen und insbesondere gerügt, daß ihre Interessen nicht hinreichend mit denen der Vermieterin abgewogen worden seien. Damit haben sie einen möglichen Verstoß auch gegen diese Grundrechtsnorm dargelegt und dem Begründungserfordernis der §§ 23, 92 BVerfGG ge-nügt. Eine ausdrückliche Benennung des als verletzt gerügten Grundrechtsartikels verlangen diese Vorschriften nicht (vgl. BVerfGE 47, 182 [187]; 85, 214 [217]).

2. Verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab ist Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG; das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne die-ser Freiheitsgewährleistung (BVerfG, NJW 1993, S. 2035). Der vertragstreue Mieter wird hiernach gegen einen Verlust seiner Wohnung ge-schützt, der nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet ist. Die Wohnung als der räumliche Mittelpunkt freier Entfaltung seiner Per-sönlichkeit, als Freiraum eigenverantwortlicher Betätigung darf ihm nicht ohne beachtliche Gründe durch Kündigung entzogen werden (vgl. BVerfG, a. a. O., S. 2036).

Soweit der Schutzbereich von Art. 2 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG (vgl. dazu auch BVerfG, NJW 1993, S. 1751 [1755]) und von Art. 6 GG berührt sein kann, treten diese Bestimmungen hinter Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zurück. Die Nutzung des Eigentums soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten; die grundrechtliche Eigentumsverbürgung enthält damit Ele-mente der allgemeinen Handlungsfreiheit sowie des allgemeinen Persönlichkeitsrechts (BVerfGE 79, 292 [303 f.]. Wird das Eigentum dazu genutzt, rechtlichen oder sittlichen Pflichten gegenüber nahen Familienangehörigen nachzukommen, kann dies den im Rahmen des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu berücksichtigenden Interessen des Mieters besonderes Gewicht verleihen.

3. Die Vorschrift des § 553 BGB hält den genannten verfassungsrechtlichen Anforderungen stand. Nach ihrer einfachrechtlich maßgeblichen Auslegung durch den Bundesgerichtshof (NJW 1993, S. 2529) setzt eine fristlose Kündigung wegen Überbelegung neben der Vertragswidrigkeit des Gebrauchs der Mietsache zusätzlich voraus, daß die Vermieterrechte erheblich verletzt worden sind. Zwar bedarf es besonderer Feststellungen hierzu nicht, wenn die Wohnung unbefugt an "Dritte" zum Gebrauch über lassen worden ist. Schon das Amtsgericht ist jedoch ausdrücklich davon ausgegangen, daß ein Fall unbefugter Überlassung an Dritte nicht vorliegt; auch das Landgericht hat dies nach dem Zusammenhang seiner Entscheidungsgründe zugrunde gelegt. Das ist als den Beschwerdeführern günstige einfachrechtliche Auslegung und Anwendung des § 553 BGB verfassungsrechtlich hinzunehmen.

Unter solchen Umständen erfordert die Feststellung einer erheblichen Verletzung der Rechte des Mieters nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Abwägung der Interessen beider Parteien nach den be-sonderen Umständen des Einzelfalles; dabei sind an die Bejahung des Vorliegens der Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung hohe Anforderungen zu stellen, weil sie regelmäßig einen schweren Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Benutzer darstellt (BGH, a. a. O., S. 2529 und 2530). Diese Auslegung des § 553 BGB stellt die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters angemessen in Rechnung.

4. Die Gerichte müssen diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundla-ge zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den beiderseitigen Eigentumsschutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet. Die Schwelle eines Verstoßes gegen Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Auslegung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen läßt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind. Der Ei-gentumsschutz des Mieters steht also gerichtlichen Entscheidungen entgegen, die Bedeutung und Tragweite von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG für das Besitzrecht verkennen (BVerfG, NJW 1993, S. 2035 [2036]). Das ist bei der Berufungsentscheidung der Fall.

a) Dabei hat außer Betracht zu bleiben, daß den anderen Hausbewohnern durch die Aufnahme der Familienangehörigen möglicherweise Nachteile entstanden sind, etwa in Form von Lärmbelästigungen oder Störungen des Hausfriedens. Diese wären bei der gebotenen Interessenabwägung zwar zu berücksichtigen; anders als das Amtsgericht hat das Landgericht seine Entscheidung darauf aber nicht gestützt.

Dem Landgericht ist mangels entsprechenden Parteivortrags auch nicht bekannt geworden, daß sich offenbar - wie erstmals dem Vorbringen zum Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Anordnung zu entnehmen ist - auch noch die beiden anderen Kinder der Beschwerdeführer im Alter von 16 und 20 Jahren in der Wohnung aufhalten. Es hätten danach nicht sieben, son-dern neun Personen die Wohnung benutzt.. Das Bundesverfassungsgericht kann der Überprüfung der angegriffenen Entscheidungen jedoch kei-nen von ihr abweichenden Sachverhalt zugrunde legen, soweit dieser in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise Entscheidungsgrundlage geworden ist.

b) Die Feststellung und Würdigung des Tatbestandes, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind Sache der zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht grundsätzlich entzogen (BVerfGE 18, 85 [92]). Danach ist nicht zu beanstanden, daß das Landgericht eine Überbelegung annimmt, wenn eine Vier-Zimmer-Wohnung von 70 qm Größe während des Nachmittags und Abends von vier Erwachsenen und drei Kindern genutzt wird.

Das Landgericht hat jedoch im Zusammenhang mit der weiteren Frage, ob Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind, Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich verkannt. Denn es hat ohne Feststellungen dazu, welche konkreten Nachteile der Kl. aus der Überbelegung erwuchsen, deren Interessen den Vorrang gegeben, ohne die entgegenstehenden Belange der Beschwerdeführer zu berücksichtigen.

Die Annahme des Landgerichts, daß die Nutzung der Wohnung schlechterdings unvereinbar mit deren Größe und Einrichtung gewesen sei, findet in seinen eigenen Erwägungen keine Stütze. Denn es geht davon aus, daß sich die ihm mitgeteilte Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen noch "in vertretbarem Rahmen" hielt. Dann kann aber der Umstand, daß fünf dieser sieben Personen (zwei Erwachsene und drei Kinder) die Wohnung im maßgeblichen Zeitraum nicht zum Schlafen nutzten und auch vormittags nicht anwesend waren, nur dahin gewertet werden, daß es sich allenfalls um eine "einfache" Überbelegung im Sinne der von ihm selbst herangezogenen Rechtsprechung es Oberlandesgerichts Karlsruhe handelte (NJW 1987, S. 1952 [1953]). Das Landgericht hat auch im übrigen keine Feststellungen dazu getroffen, daß die Überbelegung Auswirkungen auf schutzwürdige Interessen der Kl. hatte. Es hat weder auf die diesbezüglichen Ausführungen de Amtsgerichts Bezug genommen noch lassen sich seine sonstigen Erwägungen dahin verstehen, daß es auf konkrete Nachteile für den Vermieter abstellen wollte.

Bei dieser Ausgangslage hätte das Landgericht nicht unberücksichtigt las-sen dürfen, daß das Verhalten der Beschwerdeführer jedenfalls im Verhältnis zu ihren Angehörigen vor der Wertordnung des Grundgesetzes, insbesondere Art. 6 GG, Achtung verdiente. Sie haben ihnen in einer Si-tuation geholfen, die von ihrer Tochter und deren Ehemann (nicht allerdings von ihren Enkeln) möglicherweise verschuldet, aber objektiv schwierig war. Die Erfüllung einer solchen sittlichen Pflicht Dritten gegenüber ver-mag zwar keine Vertragsverletzungen zu rechtfertigen. Stellt das Gericht jedoch - wie hier - keine konkreten Auswirkungen der Überbelegung auf die berechtigten Interessen des Vermieters fest, so gewinnen die Belange der Mieter bei der gebotenen Abwägung an Gewicht. Das Landgericht hätte dem von ihm in anderem Zusammenhang zur Kenntnis genommenen Ein-wand, es gehe um "Umstände aus dem ureigensten persönlichen Lebensbereich" der Beschwerdeführer, deshalb von Verfassungs wegen auch hinsichtlich der Frage nachgehen müssen, ob Rechte des Vermieters in er-heblichem Maße verletzt wurden.

5. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf dem festgestellten Ver-fassungsverstoß. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß es die Be-rechtigung zur fristlosen Kündigung anders beurteilt hätte, wenn es die konkreten Auswirkungen der Überbelegung auf die Interessen der Kl. die Interessen der Beschwerdeführer gegenübergestellt hätte.

6. Die Annahme der Verfassungsbeschwerde ist hinsichtlich der Entscheidung des Amtsgerichts nicht angezeigt (§ 93 a Abs. 2 b BVerfGG). Das erstinstanzliche Urteil erörtert konkrete Auswirkungen der Überbelegung auf die Interessen der Kl., nämlich eine erhöhte Abnutzung der Wohnung, Störungen des Hausfriedens und zusätzlichen Lärm. Das kann dahin ver-standen werden, daß das Amtsgericht eine Abwägung vorgenommen hat, bei welcher den Interessen der Kl. höheres Gewicht beigemessen wurde als denen der Beschwerdeführer. Selbst wenn hinsichtlich einzelner Abwägungsgesichtspunkte Bedenken bestehen können, läßt dies für sich ge-nommen noch nicht darauf schließen, daß das Amtsgericht Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG grundsätzlich verkannt hat.

Dies war zu vermuten: Die grundlegende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, wonach das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung ebenfalls nach Art. 14 GG geschützt ist, hat Auswirkungen auf jeden Räumungsrechtsstreit vor den Instanzgerichten.

In seinem Beschluß vom 18. Oktober 1993 hatte das Bundesverfassungsgericht über einen extremen Fall der Überbelegung zu entscheiden. In der Vier-Zimmer-Wohnung der Mieter hielten sich häufig auch die erwachsene Tochter mit Ehemann und Kindern auf, weil in deren eigener Wohnung die Stromzufuhr gesperrt war; der Mann war arbeitslos. Zeitweise wohnten neun Personen in der Vier-Zimmer-Wohnung; es kam zu Beschwerden von Mitmietern über Unrat und Müll im Hause und erhöhten Wasserverbrauch.

Nach fristloser Kündigung trotz Abmahnung verurteilte das Amtsgericht die Mieter zur Räumung; das Landgericht wies die Berufung zurück. Diese Entscheidung hatte vor dem Bundesverfassungsgericht keinen Bestand, denn, anders als das Amtsgericht, habe das Landgericht keine umfassende Interessenabwägung vorgenommen und insbesondere das Eigentumsrecht des Mieters nicht berücksichtigt (was aber auch kaum möglich war, denn die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts war bei Verkündung des Berufungsurteils noch nicht veröffentlicht). Der Mieter kann sich aber auch auf andere Grundrechte berufen, wie das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich festgestellt hat. Hier ging es um Artikel 6 Grundgesetz (Schutz der Familie). Nun ist der Katalog der Grundrechte in der Verfassung groß, und bei einer Verfassungsbeschwerde muß nach ständiger Rechtsprechung der verletzte Grundrechtsartikel nicht ausdrücklich angegeben werden. Das Betätigungsfeld des Bundesverfassungsgerichtes, sein Mietrecht weiterzuentwickeln, ist also groß.