Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Eigenbedarfskündigung; Beweislast

1. Der Mieter darf den Eigenbedarf des Vermieters mit Nichtwissen bestreiten.

2. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist verletzt, wenn ein Gericht ohne Beweisaufnahme bestrittenen Eigenbedarf als erwiesen ansieht (Leitsätze der Redaktion).

Die Beschwerdeführerin wendet sich gegen ein Räumungsurteil.

I. Die Beschwerdeführerin ist Mieterin einer Wohnung in Frankfurt am Main. Eigentümer und Vermieter ist der Kl. des Ausgangsverfahrens. Dieser bewohnt derzeit in K. bei seiner Mutter in deren Einfamilienhaus ein Zimmer mit Bad, die keine abgeschlossene Wohneinheit bilden.

Der Kl. kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs: Er wolle mit nunmehr über 50 Jahren einen eigenen Hausstand gründen und am kulturellen Leben einer Großstadt teilhaben. Seine Mutter habe den Wunsch, in ein Alten- und Pflegeheim überzusiedeln; sie wolle den Heimplatz aus den Einnahmen finanzieren, die sie durch die Vermietung ihres Einfamilienhauses erziele. Eine Vermietung sei aber nur möglich, wenn er sein Zimmer in dem Haus räume.

Die Beschwerdeführerin widersprach der Kündigung. Das Amtsgericht wies die daraufhin erhobene Räumungsklage ab.

Im Berufungsverfahren wiederholte die Beschwerdeführerin ihren Vortrag erster Instanz, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für sie eine Härte im Sinne des § 556 a BGB dar; darüber hinaus bestreitet sie, daß die Mutter des Kl. in ein Altersheim übersiedeln wolle, das Anwesen dann vermieten und von den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten wolle. Sie bestreitet ferner, der Kl. wolle in die ihr vermietete Wohnung einziehen.

Das Landgericht nahm die Wohnung des Kl. im Haus seiner Mutter in Augenschein und gab der Räumungsklage durch das angegriffene Urteil statt. Im Tatbestand ist erwähnt, die Beschwerdeführerin bestreitet insbesondere den Eigenbedarf. Gestützt ist das Urteil unter anderem darauf, der Kl. habe ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 2 Satz 1 BGB in ausreichender Weise dargelegt und seinen Eigenbedarf nachgewiesen. Aufgrund der Ortsbesichtigung stehe fest, daß er eine nicht abgeschlossene Wohneinheit im Obergeschoß des Einfamilienhauses bewohne. Infolgedessen könne seine Mutter, die das Haus aufgeben möchte, dieses nicht verwerten, weder durch Verkauf noch durch Vermietung, da der Erwerber oder Mieter in seinen Räumen eine dritte Person dulden müßte. Aus diesem Grunde sei der Auszug des Kl. geboten, damit seine Mutter das Haus entsprechend ihren Plänen aufgeben könne. Da der Kl. somit anderweitigen Wohnraum benötige, sei die Kündigung wirksam.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 2 Abs. 2 Satz 1, Art. 14 Abs. 1 Satz 1 sowie Art. 103 Abs. 1 GG. Sie macht unter anderem geltend:

Wesentlicher Kern ihres Tatsachenvortrages sei das Bestreiten der Selbstnutzungsabsicht und des Eigenbedarfs gewesen. Das Landgericht habe bei seiner Entscheidungsfindung gänzlich unbeachtet gelassen, daß sie bestritten habe, der Kl. wolle in ihre Wohnung einziehen, seine Mutter wolle in ein Altersheim umsiedeln und das Anwesen vermieten.

2. Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde für begründet, weil das angegriffene Urteil den Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verletze. Das Landgericht habe außer acht gelassen, daß die Beschwerdeführerin die Absicht der Mutter des Kl. bestritten habe, in ein Altersheim zu übersiedeln und ihr Anwesen dann zu vermieten, um aus den Mieteinnahmen den Lebensunterhalt zu bestreiten. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, daß das Landgericht das Vorbringen der Beschwerdeführerin aus Rechtsgründen, namentlich wegen mangelnder Substantiierung, nicht berücksichtigt habe oder nicht hätte berücksichtigen müssen.

Der Kl. des Ausgangsverfahrens hat sich nicht geäußert.

III. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des Rechts aus Art. 103 Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Die Verfassungsbeschwerde ist insoweit offensichtlich begründet. Die dafür maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozeßbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, so läßt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfGE 86, 133 [146 f.] m. w. N.).

Die Beschwerdeführerin hat in ihrer Berufungserwiderung ausdrücklich bestritten, daß die Mutter des Kl. in ein Alters- und Pflegeheim umsiedeln und zur Finanzierung dieses Aufenthalts das Einfamilienhaus vermieten will. Sie hat ferner in der mündlichen Verhandlung bestritten, daß der Kl. in die von ihr gemietete Wohnung umziehen will. Das Landgericht hat im Tatbestand seines Urteils zwar erwähnt, die Beschwerdeführerin bestreite insbesondere den Eigenbedarf. In den Entscheidungsgründen hat das Landgericht indes als feststehende Tatsache den Umstand behandelt, daß die Mutter des Kl. das Haus durch Vermietung oder Verkauf an einen Dritten aufgeben möchte. Deshalb hat das Landgericht den Auszug des Kl. aus dem Haus seiner Mutter für geboten gehalten und angenommen, der Kl. benötige anderweitigen Wohnraum, nämlich die an die Beschwerdeführerin vermietete Wohnung. Ohne dies ausdrücklich zu erwähnen, ist das Landgericht dabei als feststehend von der Absicht des Kl. ausgegangen, die Wohnung der Beschwerdeführerin zu beziehen, wenn diese von ihr geräumt werde. Jedenfalls in den Entscheidungsgründen hat das Landgericht sich an keiner Stelle damit auseinandergesetzt, daß die Beschwerdeführerin beide Behauptungen des Kl. bestritten hatte. Das Landgericht geht vielmehr erkennbar von einem insoweit unstreitigen oder sonst festgestellten Sachverhalt aus. Dies läßt nur den Rückschluß zu, daß es das Bestreiten der Beschwerdeführerin bei der Entscheidungsfindung nicht mehr in Erwägung gezogen hat.

Dieser Rückschluß ist zum einen deshalb gerechtfertigt, weil es sich bei dem Bestreiten der Tatsachen, die den behaupteten Eigenbedarf begründen sollten, um einen wesentlichen Teil der Verteidigung der Beschwerdeführerin gehandelt hat. Das Fachgericht muß sämtlichen vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten nachgehen, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen. Vorgeschobene Kündigungen verdienen keinen Schutz (BVerfGE 79, 292 [305]).

Die bestrittenen Tatsachen waren zum anderen nach dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts erheblich. Der Kl. hatte seinen Eigenbedarf zwar auf mehrere Gründe gestützt. Er hatte namentlich geltend gemacht, unabhängig von dem drohenden Verlust seiner Wohnung im Hause seiner Mutter wolle er mit über 50 Jahren endlich einen eigenen Hausstand gründen. Hierauf ist das Landgericht aber nicht eingegangen. Es hat den geltend gemachten Eigenbedarf und damit die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung allein daraus hergeleitet, daß die Mutter des Kl. ihr Haus aufgeben wolle und der Kl. im Zusammenhang damit seine bisherige Wohnung verlieren werde.

Das Bestreiten der Beschwerdeführerin war nicht offensichtlich unsubstantiiert. Die Umzugsabsicht des Kl. betraf innere Tatsachen. Die Pläne seiner Mutter entzogen sich eigener Kenntnis der Beschwerdeführerin. Sie waren schon vom Kl. mehr plakativ behauptet als etwa unter Heranziehung von Indiztatsachen konkret geschildert. Prozeßrechtlich durfte die Beschwerdeführerin sich deshalb gemäß § 138 Abs. 4 ZPO auf ein bloßes Bestreiten beschränken, selbst wenn dieses Bestreiten seine Grundlage in Vermutungen hatte (vgl. BVerfG, 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1990, S. 3259, 3260).

Die angegriffene Entscheidung beruht auf dieser Verletzung rechtlichen Gehörs. Es läßt sich nicht ausschließen, daß das Landgericht Eigenbedarf verneint hätte, wenn es dem Bestreiten der dafür herangezogenen Tatsachen durch die Beschwerdeführerin die von Verfassungs wegen gebotene Beachtung geschenkt hätte. Es hätte dann entweder den Kl. als beweisfällig behandeln müssen oder aber von diesem etwa noch angebotenen Beweisen nachgehen müssen.

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er einen eigenen Hausstand gründen und nicht mehr bei seiner Mutter in deren Haus wohnen wollte. In der Kündigung hieß es, seine Mutter wolle in ein Altersheim übersiedeln und das Einfamilienhaus vermieten.

Das Landgericht nahm das Einfamilienhaus in Augenschein und gab der Räumungsklage statt. Ein Eigenbedarf sei bewiesen. Auch die Verfassungsbeschwerde der Mieterin hob das Bundesverfassungsgericht mit Beschluß vom 13. Januar 1995 gegen die Entscheidung des Landgerichts auf. Es verstoße gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs, wenn der vom Mieter bestrittene Eigenbedarf als nachgewiesen behandelt worden sei.

Die Ortsbesichtigung reichte dem Bundesverfassungsgericht also nicht. Welche Beweismittel der Vermieter für seinen Wunsch, aus dem Einfamilienhaus auszuziehen, noch hätte angeben sollen, erwähnt das Bundesverfassungsgericht leider nicht.