Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf

1. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist das Gericht nicht befugt, die vom Vermieter nachvollziehbar festgelegten Wohnbedürfnisse nach seinen eigenen Vorstellungen zu modifizieren.

2. Der Wunsch auf Einrichtung eines Arbeitszimmers, Aufnahme eines Au-pair Mädchens als Betreuerin für den Sohn und Unterbringung einer umfangreichen Puppensammlung und sonstigem Hausrat in der Wohnung ist nachvollziehbar. (Leitsätze der Redaktion)

Die Beschwerdeführer wenden sich gegen die Abweisung einer Räumungsklage.

I. Die Beschwerdeführer, ein Ehepaar, bewohnen mit ihrem jetzt sieben Jahre alten Sohn die etwa 100 qm große Wohnung im Erdgeschoß ihres 1987 erworbenen Hauses. Die ebenso große Wohnung im ersten Stock ist seit 1978 dem Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet. Eine dritte, 65 qm große Wohnung im Dachgeschoß vermieteten die Beschwerdeführer im September 1989 an zwei Studenten. Diese Wohnung ist nur mit Kohleöfen beheizbar; sie hat kein Bad, lediglich im Treppenhaus eine Toilette ohne Waschmöglichkeit und in einer Kammer ein Waschbecken. In einer etwa 15 qm großen Mansarde haben die Beschwerdeführer unter anderem eine in etwa 30 Kisten verpackte Puppensammlung, Fachliteratur, Möbel und einen Computer abgestellt.

Die Beschwerdeführer kündigten das Mietverhältnis mit dem Bekl. wegen - im Ausgangsverfahren weiter erläuterten - Eigenbedarfs: Sie benötigten weiteren Wohnraum. Ein Teil ihrer Möbel, des Hausrates und der Bücher sei außer Haus oder in der Mansarde untergebracht. Sie seien aus einer 180 qm großen Wohnung in das von ihnen erworbene Haus umgezogen. In ihrer Erdgeschoßwohnung könnten sie nicht ihren gesamten bisherigen Hausrat, darunter ein Klavier, unterbringen. Die Beschwerdeführerin sei Inhaberin einer Ballettschule, Lehrbeauftragte an der Musikhochschule und ferner als freie Choreographin tätig. Sie habe außerhalb der Wohnung kein Büro. Der Beschwerdeführer sei als selbständiger Psychologe tätig und ebenfalls auf ein häusliches Arbeitszimmer angewiesen, um Gutachten anzufertigen, Schriftverkehr sowie Büroarbeiten zu erledigen. Die Tochter des Beschwerdeführers aus dessen erster Ehe, die zur Zeit bei ihrer Mutter in Kanada lebe, wolle nach Frankfurt am Main kommen, um hier ihr Sprachstudium weiterzuführen. Sie solle bei ihnen wohnen. Zur Betreuung ihres Sohnes solle ein Au-pair-Mädchen eingestellt und in die Wohnung aufgenommen werden.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; das Landgericht wies die Berufung der Beschwerdeführer durch das angegriffene Urteil zurück: Die beengten Wohnverhältnisse hätten bereits bei Kauf des Hauses im Jahre 1987 bestanden. Die Beschwerdeführer hätten deshalb im Herbst 1989 die Dachgeschoßwohnung beziehen können, um diesem Mißstand abzuhelfen. Die Dachwohnung sei vermietet worden. Um menschenunwürdige Räume scheine es sich danach nicht zu handeln. Ob Umbauten notwendig geworden wären, könne offen bleiben. Die Beschwerdeführer wollten nämlich auch die Wohnung des Bekl. nach Räumung umbauen und mit der Erdgeschoßwohnung verbinden. Zwar seien das Dachgeschoß und das Erdgeschoß nicht direkt verbunden, sondern nur über das Treppenhaus erreichbar. Ein unzumutbares Hindernis sei das nicht. Denn lediglich der Bekl. und dessen Sohn benutzten das Treppenhaus mit. Die Unterbringung der Puppensammlung und sonstiger Möbel begründe keinen Eigenbedarf. Was den Zuzug der Tochter aus Kanada anlange, werde offenbar kein dauerndes Wohnen, sondern eine zunächst übergangsweise Unterbringung in Aussicht genommen. Kündigungsrelevanter Wohnbedarf verlange aber eine auf längere Dauer angelegte Nutzung. Daß die Beschwerdeführer für die Betreuung ihres Sohnes ein Au pair-Mädchen einstellen wollten, sei nachvollziebar und vernünftig. Allerdings könne dieses in der Mansarde untergebracht werden. Sie halte sich tagsüber überwiegend in der Wohnung auf und sei in den Haushalt eingebunden. Die Mansarde diene deshalb vorrangig zum Schlafen und zu gelegentlichen Aufenthalten.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 6 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG:

Das Landgericht achte nicht den von ihnen festgelegten Wohnbedarf, sondern plane unzulässigerweise an ihrer Stelle und dränge ihnen seine Vorstellung über angemessenes Wohnen auf. Es hätte ihnen nicht entgegenhalten dürfen, ihre Lage sei bei Kauf des Hauses keine andere gewesen als bei Ausspruch der Kündigung. Das grundrechtlich geschützte Recht des Eigentümers, sein Eigentum für sich zu verwenden, hänge in seinem Bestand nicht davon ab, zu welchem Zeitpunkt der Eigennutzungswunsch durch eine Kündigung geltend gemacht werde, zumal sie sich bereits unmittelbar nach dem Erwerb des Hauses um eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses bemüht hätten. Das Landgericht habe sie nicht darauf verweisen dürfen, das Au-pair-Mädchen in der Mansarde unterzubringen. Diese diene der Unterbringung von Möbeln. Zudem weise das Dachgeschoß keine sanitären Einrichtungen auf. Was die Arbeitszimmer anlange, plane das Landgericht an ihrer Stelle, indem es sie darauf verweise, das Dachgeschoß umzubauen. Wenn es meine, die Notwendigkeit, häusliche Arbeitszimmer einzurichten, erfülle nicht den Tatbestand des "berechtigten Interesses" im Sinne von § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB, verkenne es ihre Grundrechte aus Art. 12 Abs. 1 GG. Nachvollziehbar und vernünftig sei ihr Wunsch, nach Größe und Zuschnitt verbesserten Wohnraum zur Verfügung zu haben, um darin den gesamten Hausrat unterbringen zu können. Daß das Landgericht den Wunsch der Tochter des Beschwerdeführers, in die Familie ihres Vaters zurückzukehren, nicht für ernsthaft gehalten habe, bedeute zugleich einen Eingriff in den Schutzbereich von Ehe und Familie. Sie hätten zudem für die Ernsthaftigkeit des Rückkehrwunsches Beweis angeboten durch Zeugnis der Tochter. Diesen Beweisantritt habe das Landgericht nicht beachtet. Es hätte ferner eine nach Schluß der mündlichen Verhandlung zu den Akten gelangte eidesstattliche Versicherung der Tochter berücksichtigen müssen. Insoweit sei der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

2. Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde für begründet. Das Landgericht habe die zivilrechtlichen Kündigungsvorschriften in einer Weise ausgelegt und angewendet, die den Grundrechtsschutz des Eigentums mißachte. Der Bekl. hat sich nicht geäußert.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet; das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

Das angegriffene Urteil verletzt die Beschwerdeführer in ihren Grundrechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Dem Grundrecht der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) und dem Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben keine selbständige Bedeutung zu. Die insoweit angesprochenen Belange werden hier von der Eigentumsgarantie mit erfaßt.

Das Landgericht hat bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Bedeutung und Tragweite der grundrechtlichen Garantie des Eigentums grundlegend verkannt. Wenn die Gerichte über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben, müssen sie die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Es ist nicht Sache des Gerichts, den geltend gemachten Wohnbedarf daraufhin zu überprüfen, ob er aus Gründen der Wohnraumbewirtschaftung gerechtfertigt ist, etwa weil der Vermieter und seine Angehörigen bisher unzureichend untergebracht sind (vgl. BVerfGE 68, 361 [374]). Die Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung wieder für sich zu erlangen, daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird oder ob er im Gegenteil mißbräuchlich ist, etwa weil der Vermieter einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]).

Diesen Anforderungen hält das angegriffene Urteil nicht stand.

Das Landgericht will den Wunsch der Beschwerdeführer, die vermietete Wohnung für sich zu erlangen, zwar an dem verfassungsrechtlich unbedenklichen Maßstab prüfen, ob die Beschwerdeführer dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen können. Es achtet dabei aber nicht den von ihnen festgelegten Wohnbedarf, sondern modifiziert die von ihnen nachvollziehbar festgelegten Wohnbedürfnisse nach seinen eigenen Vorstellungen.

Die Bestimmung der Beschwerdeführer ging zum einen dahin, die Wohnung des Bekl. mit ihrer Wohnung zu verbinden, um dadurch zu insgesamt mehr Wohnraum zu gelangen, der ihren Bedürfnissen entspricht. Diese werden wesentlich bestimmt durch den bisherigen Lebenszuschnitt der Beschwerdeführer, ferner durch ihre berufliche Tätigkeit. Der Eigentümer braucht sich durch das Gericht nicht vorschreiben zu lassen, daß er etwa eine vorhandene Puppensammlung, statt sie in seiner Wohnung aufzustellen, außerhalb derselben in Kisten verpackt lagern muß. Ebenso ist es nachvollziehbar, wenn beide Beschwerdeführer je für sich wegen ihrer selbständigen Berufstätigkeit in ihrer Wohnung ein Arbeitszimmer einrichten wollen.

Als vernünftig und nachvollziehbar hat das Landgericht hingenommen, daß die Beschwerdeführer eine Betreuungsperson für ihren damals sechsjährigen Sohn in ihren Haushalt aufnehmen und dort wohnen lassen wollten. Es plant aber auch insoweit unzulässig an Stelle der Beschwerdeführer, wenn es diese darauf hinweist, sie könnten die Betreuungsperson in der Mansarde unterbringen. Es ist deren Sache, festzulegen, wie die in ihrem Haushalt aufzunehmende Person untergebracht sein soll. Insoweit ist es aber nachvollziehbar und vernünftig, wenn die Beschwerdeführer die Mansarde hierfür nicht in Anspruch nehmen wollen, weil diese derzeit nicht beheizbar ist und nicht über sanitäre Einrichtungen verfügt. Im übrigen übersieht das Landgericht, daß die Mansarde - wenn es den Beschwerdeführern die Nutzung der Wohnung des Bekl. verwehrt - weiter zum Lagern von Hausrat benötigt wird.

Das Landgericht durfte die Beschwerdeführer auch nicht darauf verweisen, sie hätten ihren weiteren Wohnbedarf im Dachgeschoß decken können. Die Gerichte haben zwar den Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung wieder für sich zu erlangen, unter anderem daraufhin nachzuprüfen, ob dieser Wunsch deshalb mißbräuchlich ist, weil eine andere im Eigentum des Vermieters stehende Wohnung frei wird oder frei geworden ist und ernsthaft in Betracht kommt, den geltend gemachten Nutzungswunsch dort ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen (vgl. BVerfGE 79, 292 [307]; ferner BVerfGE 83, 82). Mit der Annahme, die Beschwerdeführer hätten in der Dachgeschoßwohnung ihren Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen können, setzt sich das Gericht aber über die Vorstellungen der Beschwerdeführer über angemessenes Wohnen hinweg und setzt seine eigenen Vorstellungen an deren Stelle. Das Landgericht begnügt sich mit dem Hinweis, die Dachgeschoßwohnung lasse ein "menschenwürdiges" Wohnen zu, was sich aus der Vermietung dieser Wohnung ergebe. Es geht nicht darauf ein, daß die Wohnung im Dachgeschoß mit 65 qm deutlich kleiner ist als die Wohnung des Bekl. mit 100 qm, ferner anders als jene nicht renoviert ist, etwa nur mit Hilfe eines Kohleofens beheizbar ist, und insbesondere nicht mit der Erdgeschoßwohnung der Beschwerdeführer verbunden werden kann. Das Landgericht nimmt jedenfalls insoweit eine unzulässige Planung anstelle der Beschwerdeführer vor, als es diese auf einen Umbau der Dachgeschoßwohnung nach seinen - des Landgerichts - Vorstellungen verweist.

Da die Verfassungsbeschwerde bereits aus diesen Gründen Erfolg hat, kann offenbleiben, ob auch die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör begründet ist.

Ein Ehepaar hatte ein Haus gekauft und wohnte seitdem im Erdgeschoß. Die darüber liegende Wohnung wollte es ebenfalls nutzen, da es aus einer wesentlich größeren Mietwohnung in das erworbene Haus umgezogen war und seitdem eine umfangreiche Puppensammlung und Möbel in der Mansarde abgestellt waren. Eine Betreuerin für den Sohn sollte eingestellt werden und im Haus wohnen; darüber hinaus wollten die berufstätigen Eheleute jeder für sich ein Arbeitszimmer einrichten.

Die auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage wiesen Amtsgericht und Landgericht ab - zu Unrecht, wie das Bundesverfassungsgericht in seinem Beschluß vom 31. Januar 1994 mit deutlichen Worten ausführte. Das Landgericht habe Bedeutung und Tragweite des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes "grundlegend verkannt"; es sei nicht befugt gewesen, "aus Gründen der Wohnraumbewirtschaftung" den Erlangungswunsch der Eigentümer daraufhin nachzuprüfen, ob er gerechtfertigt sei.