Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Kündigungsschreiben

Die Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung sind aus verfassungsrechtlicher Sicht mit der Eigentumsgarantie nicht vereinbar, wenn sich ein erneutes Kündigungsschreiben ausdrücklich auf die in einem früheren Kündigungsschreiben genannten Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich dagegen, daß eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist, weil das Kündigungsschreiben nicht den Erfordernissen des § 564 b Abs. 3 BGB entsprochen habe.

I. 1. Die Beschwerdeführer sind seit 1983 Eigentümer einer etwa 80 m2 großen Wohnung in München, die 1966 dem Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet wurde. Mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 30. Oktober 1989 kündigten sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30. November 1990. Zur Begründung der Kündigung wurde in dem Schreiben unter anderem folgendes ausgeführt:

"Das berechtigte Interesse meiner Mandanten an einer Aufhebung des Mietverhältnisses ergibt sich aus dem dringenden Eigenbedarf des Sohnes meiner Mandanten. Dieser ist 24 Jahre alt, verlobt und will nächstens heiraten. Er lebt im Augenblick in einem Wohnheim des Freistaates Bayern, wo er nur ein Zimmer ohne Küche und Bad hat. Lediglich ein WC ist noch vorhanden, während sich beispielsweise die Kochgelegenheit im Wohnraum selbst befindet.

Dieser Zustand ist unhaltbar, abgesehen davon, daß es dem Sohn meiner Mandanten nicht erlaubt ist, seine Frau in das Zimmer mit aufzunehmen."

Unter dem 9. November 1989 richteten die Beschwerdeführer selbst ein Schreiben an den Bekl., in dem unter anderem folgender Hinweis enthalten war:

"Unsere Tochter bekommt im Januar ein Kind, das Attest liegt bei. Sie braucht eine größere Wohnung, mit Kinderzimmer. Sie hat nur eine Zweizimmerwohnung."

Da die Wohnung des Bekl. noch bis zum 31. Dezember 1989 den Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes unterlag, ließen die Beschwerdeführer das Mietverhältnis mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 24. Januar 1990 erneut mit folgender Begründung kündigen:

"Obwohl ich Ihre Auffassung nicht teilen kann, wonach eine vor dem 1.1.1990 ausgesprochene Kündigung eo ipso unwirksam wäre, wiederhole ich vorsorglich die mit Schreiben vom 30.10.1989 erklärte Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstzulässigen Zeitpunkt und stütze diese auf die mit Schreiben vom 30.10.1989 bereits bekanntgegebenen Gründe."

Der Bekl. widersprach auch dieser Kündigung. Er vertrat die Auffassung, die Kündigungserklärung sei unwirksam, weil sie keine Kündigungsgründe enthalte.

2. Die von den Beschwerdeführern erhobene Räumungsklage wies das Amtsgericht ab. Es führt aus, die Kündigung vom 30. Oktober 1989 sei gemäß § 6 Abs. 7 Wohnungsbindungsgesetz unwirksam gewesen, weil die Wohnung bis zum 31. Dezember 1989 als öffentlich gefördert gegolten habe. Die Kündigung vom 24. Januar 1990 sei ebenfalls unwirksam gewesen, da sie keine Kündigungsgründe enthalten habe. In dem Schreiben vom 24. Januar 1990 heiße es lediglich, die Kündigung vom 30. Oktober 1989 werde wiederholt. Materielle Kündigungsgründe seien nicht angegeben worden. Gemäß § 564 b Abs. 3 BGB könnten nur diejenigen Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses berücksichtigt werden, die er im Kündigungsschreiben genannt habe. Im Schreiben vom 24. Januar 1990 seien jedoch überhaupt keine Gründe erwähnt worden. Die Bezugnahme auf eine frühere Kündigung reiche insoweit nicht aus.

3. Die Berufung der Beschwerdeführer wies das Landgericht zurück. Zur Begründung nahm es auf die Gründe der amtsgerichtlichen Entscheidung Bezug (§ 543 Abs. 1 ZPO). Ergänzend führte es aus, es laufe entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht auf eine reine Förmelei hinaus, wenn trotz des Kündigungsschreibens vom 30. Oktober 1989 eine erneute Begründung des Eigenbedarfs verlangt werde. Denn aufgrund des Schreibens der Beschwerdeführer vom 9. November 1989 habe der Bekl. nicht wissen können, ob der Eigenbedarf nunmehr für den Sohn (wie in der Kündigung vom 30. Oktober 1989 dargelegt) oder für die Tochter geltend gemacht werde.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung ihrer Rechte aus Art. 2, 14 Abs. 1 Satz 1 und 103 Abs. 1 GG.

Es sei unzulässig, den Rechtsschutz zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen. Dagegen hätten die Gerichte bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 3 BGB verstoßen. Der Sinn der Begründungspflicht bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, sich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ein Bild zu verschaffen. Aufgrund der Bezugnahme in dem Kündigungsschreiben vom 24. Januar 1990 habe für den Bekl. nicht zweifelhaft sein können, auf welchen Sachverhalt sie diese Kündigung gestützt hätten.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet. Die von den Gerichten vorgenommene Auslegung des § 564 b Abs. 3 BGB entspreche dem Wortlaut dieser Bestimmung. Danach würden "nur" die Gründe als berechtigte Interessen des Vermieters berücksichtigt, die "in" dem Kündigungsschreiben angegeben seien, es sei denn, es handele sich um nachträglich entstandene Gründe. Einem Vermieter, der mehrfach eine Kündigung erkläre, sei es zuzumuten, jede einzelne Kündigung zu begründen.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Die angegriffenen Urteile verletzten Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Das Bundesverfassungsgericht hat zu den formellen Anforderungen an die Wirksamkeit von Vermieterschreiben im Rahmen der Parallelproblematik bei Mieterhöhungsverlangen bereits grundsätzlich Stellung genommen (vgl. BVerfGE 37, 132 [147 f.]; 49, 244 [247 f.]; 53, 352 [357 f.]; 79, 80 [84 f.]). Danach haben die Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist, den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dienen zum Ausgleich für die Beschränkungen, die dem Vermieter im Mieterinteresse auferlegt sind; sie dürfen infolgedessen nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert (vgl. BVerfGE 79, 80 [85]).

Das trifft auch für § 564 b Abs. 3 BGB zu, dessen Zweck unter anderem darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er soll damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises; er hat daher ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (vgl. BVerfG, Beschluß vom 28. Januar 1992 1 BvR 1319/91 , Umdruck S. 7 ff.).

2. Ausgehend von diesem verfassungsrechtlichen Rahmen für die Auslegung des § 564 b Abs. 3 BGB verletzen die angegriffenen Entscheidungen die Grundrechte der Beschwerdeführer aus Art. 1 Satz 1 GG, weil die Gerichte unzumutbar strenge Anforderungen an die Begründung der Kündigung vom 24. Januar 1990 gestellt haben.

Amtsgericht und Landgericht haben die Bezugnahme auf das Kündigungsschreiben vom 30. Oktober 1989 nicht für ausreichend erachtet. Damit haben sie die Kündigung durch Formerfordernisse erschwert, die ersichtlich nicht durch Sinn und Zweck der Begründungspflicht gerechtfertigt, insbesondere zum Schutz des Mieters nicht erforderlich sind. Zwar enthielt das Kündigungsschreiben vom 24. Januar 1990 keine eigenständigen Angaben zum Kündigungsgrund. Die erneute Kündigung wurde jedoch ausdrücklich auf "die mit Schreiben vom 30.10.1989 bereits bekanntgegebenen Gründe" gestützt. Damit war der Kündigungsgrund konkret umschrieben. Denn dem Schreiben war eindeutig zu entnehmen, daß die Beschwerdeführer sich auf ihre Angaben im Schreiben vom 30. Oktober 1989 bezogen. Danach sollten ihr Sohn und dessen künftige Ehefrau die Wohnung beziehen. Durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe hätte der Bekl. keine weiteren für seinen Entschluß bedeutsamen Informationen erhalten können.

Strengere Anforderungen an die Begründungspflicht waren hier auch nicht wegen des Schreibens der Beschwerdeführer vom 9. November 1989 gerechtfertigt. Dieses Schreiben zeigte zwar, daß die Beschwerdeführer zwischenzeitlich eine andere Verwendung der Wohnung erwogen hatten, und konnte möglicherweise geeignet sein, Zweifel am Bestehen eines Eigenbedarfes für den Sohn zu wecken. Für die Beurteilung am Maßstab des § 564 b Abs. 3 BGB konnte es aber nur darauf ankommen, ob das Kündigungsschreiben vom 24. Januar 1990 den Kündigungsgrund hinreichend klar umschrieb. Da in dieser Kündigung das Schreiben vom 9. November 1989 nicht erwähnt und auch von einem Eigenbedarf für die Tochter der Beschwerdeführer nicht die Rede war, sondern schließlich auf die im Schreiben vom 30. Oktober 1989 genannten Gründe Bezug genommen wurde, konnten für den Bekl. aber keinerlei Zweifel darüber aufkommen, aus welchen Gründen die Kündigung erklärt wurde.

Unter diesen Umständen beruht die Auffassung der Gerichte, die Kündigungsgründe hätten im Schreiben vom 24. Januar 1990 noch einmal ausdrücklich genannt werden müssen, auf einer Verkennung der Bedeutung des Eigentumsrechts für die Auslegung des § 564 b Abs. 3 BGB.

Die Urteile mußten deshalb gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG aufgehoben und die Sache an das Amtsgericht zurückverwiesen werden.

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat erneut drei landgerichtliche Urteile aufgehoben, mit denen Eigenbedarfskündigungen abgewiesen worden sind. Da die gesamten Begleitumstände im Regelfall für die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidungen von Bedeutung waren, sind die Sachverhalte im Rechtsprechungsteil auch im vollen Umfang wiedergegeben worden.

In der Entscheidung vom 10. Juli 1992 zum Aktenzeichen 1 BvR 1614/91 ging es um folgende Fallgestaltung: Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kündigten dem Mieter einer 130 m2 großen Erdgeschoßwohnung. Das Kündigungsschreiben datierte vom 5. Oktober 1989. Anfang 1988 hatten die Eigentümer im selben Haus eine rd. 120 m2 große freigewordene Wohnung im 1. Obergeschoß vermietet. Als Begründung für die Eigenbedarfskündigung gaben die Eigentümer an, daß sie zwar das Haus zunächst als Anlageobjekt erworben hätten, zwischenzeitlich aber in dem Haus auch selbst wohnen möchten, und zwar in der Erdgeschoßwohnung. Diese Wohnung solle zusammen mit zwei z. Zt. noch vermieteten Souterrainräumen umgebaut und in die Nutzung der Erdgeschoßwohnung einbezogen werden. Die Eigentümer - ein Ehepaar - wollten künftig gern getrennte Schlafzimmer haben, der Ehemann benötige außerdem ein Arbeitszimmer bzw. ein Büro für seine freiberufliche Nebentätigkeit als Unternehmensberater. Aus diesem Grunde würden auch repräsentative Wohnräume für den Empfang von Geschäftsbesuchern benötigt werden.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Es befand den Eigenbedarf nicht für plausibel, denn bis 1988 hatten die Eigentümer ihre jetzige Wohnung nicht als zu klein empfunden, obwohl sie diese seinerzeit noch mit ihrem Sohn bewohnt hätten - jetzt aber nicht mehr. Außerdem habe sich die berufliche Position des Ehemannes in den letzten Jahren nicht oder nicht entscheidend verändert, so daß ein Repräsentationsbedarf entweder nicht bestanden habe oder anderweitig hätte befriedigt werden können. Die Eigentümer hätten also gefälligst die Anfang 1988 freigewordene und damals vermietete Wohnung im 1. Obergeschoß beziehen können, auch wenn diese 20 m2 kleiner gewesen wäre. Sie wäre nämlich noch immer größer als die jetzige Wohnung der Eigentümer. Im übrigen könnten sich die Eigentümer nicht mit Erfolg darauf berufen, daß ihr Eigenbedarf erst nach Weitervermietung der Obergeschoßwohnung entstanden oder für sie erkennbar geworden sei; die Landgerichtskammer ging vielmehr davon aus, daß die Bedarfssituation damals wie heute im gleichen Umfang objektiv und subjektiv bestanden habe.

Die Karlsruher Richter befanden, daß die Verfassungsbeschwerde gegen das Landgerichtsurteil "offensichtlich begründet" sei. Den Eigentümern sei der grundgesetzliche Anspruch auf rechtliches Gehör verweigert worden. Das Landgericht habe nicht zur Kenntnis genommen, daß den Eigentümern die bisherige Wohnung zu klein geworden sei, weil sie künftig zwei getrennte Schlafzimmer haben möchten; ebenso hat das Landgericht nicht gewürdigt, daß sich die Nebentätigkeit des Ehemannes so ausgeweitet habe, daß er in Zukunft ein Arbeitszimmer im häuslichen Bereich benötige. Und schließlich hatte das Landgericht auch nicht berücksichtigt, daß die Erdgeschoßwohnung gerade deshalb gekündigt worden war, weil sie mit zwei im Souterrain gelegenen Räumen verbunden werden sollte, um darin den geltend gemachten Wohnbedarf zu befriedigen.

In den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 10. Juli 1992 (1 BvR 658/92) und vom 31. März 1992 (1 BvR 1492/91) ging es darum, daß zwei Eigenbedarfsklagen aus formellen Gründen abgewiesen worden waren.

Ausgangssituation war bei beiden Verfahren eine Eigenbedarfskündigung, die von den kündigenden Eigentümern jeweils zur Risikobegrenzung noch einmal wiederholt worden war. In einem Fall wurde die Kündigung deshalb wiederholt, weil sie weniger als drei Jahre nach der ersten Veräußerung nach Umwandlung einer vermieteten Wohnung erfolgt war, im anderen Fall, weil die Wohnung zum Zeitpunkt der ersten Kündigung noch öffentlich gefördert war. Beiden Fällen war jedoch gemeinsam, daß im zweiten Kündigungsschreiben die Eigenbedarfsgründe nicht noch einmal aufgeführt waren, sondern lediglich auf die im ersten Kündigungsschreiben genannten Kündigungsgründe Bezug genommen wurde.

Die Instanzengerichte wiesen die Räumungsklagen in beiden Fällen mit der Begründung ab, in den Kündigungsschreiben seien keine Kündigungsgründe angegeben worden, dies sei jedoch gemäß § 564 b Abs. 3 BGB erforderlich gewesen.

Diese Förmelei machten die Karlsruher Richter nicht mit.

§ 564 b Abs. 3 BGB bezwecke, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er solle damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Wenn der Mieter ein Kündigungsschreiben erhalten habe, in dem die Kündigungsgründe aufgeführt seien, und die eigentliche - sozusagen rechtswirksame - Kündigung dann durch ein weiteres Schreiben erfolge, in dem nur auf das erste Bezug genommen werde, reicht das formal aus. Denn durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe könne der Mieter ja keine weiteren, für seinen Entschluß bedeutsamen Informationen erhalten.

Jedenfalls dann, wenn der Eigentümer sich auf in einem früheren Kündigungsschreiben genannte Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind, ist der Kündigungsgrund nach Ansicht der Verfassungsrichter mit einer Bezugnahme konkret genug umschrieben.