Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; rechtliches Gehör; Eigenbedarfskündigung; Wohnbedarf; Alternativwohnung

Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter vor Entstehen des Eigenbedarfs eine andere Wohnung weitervermietet. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. Der Beschwerdeführer vermietete den Bekl. des Ausgangsverfahrens die Wohnung im 1. Obergeschoß seines Dreifamilienhauses in F. Nachdem er den Zeitmietvertrag mit der Mieterin über die gleich große Erdgeschoßwohnung im April 1991 um weitere zwei Jahre verlängert hatte, kündigte er den Bekl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 3. Juli 1991 wegen Eigenbedarfs und führte hierzu aus, er beabsichtige, seinen Beruf in F. wieder auszuüben. Letzteres sei aus räumlichen, organisatorischen sowie technischen Gründen in seiner Wohnung im Taunus nicht möglich. Die Bekl. widersprachen der Kündigung, weshalb der Beschwerdeführer Räumungsklage erhob und zur näheren Begründung vortrug, er habe erst Ende Juni 1991 eine mündliche Zusage für eine freie Mitarbeit (als Architekt) erhalten, die ihm am 10. Juli 1991 schriftlich von seinem Vertragspartner bestätigt worden sei.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, der Beschwerdeführer habe im Kündigungsschreiben keine vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe für die Kündigung angegeben (§ 564 b Abs. 3 BGB).

Dagegen legte der Beschwerdeführer Berufung ein, mit der er hilfsweise beantragte, die Bekl. zur Räumung der Wohnung zum 31. Oktober 1992 zu verurteilen. Diesen Hilfsantrag begründete er mit seiner am 22. Januar 1992 ausgesprochenen Kündigung, die er ebenfalls auf Eigenbedarf zu Wohnzwecken stützte. Er sei dringend darauf angewiesen, die Wohnung wieder selbst zu nutzen. Seine gegenwärtigen Wohnverhältnisse in einer 20 m2 großen Wochenendhütte hätten sich für ihn und seine Ehefrau unter anderem aus gesundheitlichen Gründen als untragbar erwiesen.

Die Bekl. verteidigten die erstinstanzliche Entscheidung und führten weiter aus:

Diese angebliche Unzumutbarkeit der Wohnverhältnisse und die angeblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen werden voll inhaltlich bestritten, auch soweit es sich um die Behauptungen des Kl. in seiner erneuten Kündigung vom 22. Januar 1992 handelt.

(...) Aus den gleichen Gründen ist auch die vom Kl. mit Schreiben vom 22. Januar 1992 ausgesprochene Kündigung unwirksam. Auch hier wiederum hat sich der Kl. die falsche Mietpartei ausgesucht, um seinen angeblichen Eigenbedarf durchzusetzen.

(...) Namens und in Vollmacht der Bekl. erheben wir hiermit ausdrücklich gegen die Kündigung vom 22. Januar 1992 Widerspruch gemäß § 556 a BGB und verlangen namens der Bekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses, da die Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Kl. nicht zu rechtfertigen ist.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Der Beschwerdeführer habe entgegen der Ansicht des Amtsgerichts seine Eigenbedarfsgründe gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB im Kündigungsschreiben in ausreichender Weise dargelegt. Ihm sei zuzugestehen, daß seine ab Januar 1992 geplante Tätigkeit als freier Mitarbeiter in einem Frankfurter Architektenbüro durch die derzeitigen provisorischen Wohnverhältnisse beeinträchtigt würde. Der Zeitmietvertrag über die Erdgeschoßwohnung wäre zum 31. Mai 1991 ausgelaufen. Als er ihn im April 1991 auf weitere zwei Jahre verlängert habe, sei seine persönliche Situation bereits verändert gewesen. Denn er sei entschlossen gewesen, wieder berufstätig zu sein, und habe sich seit einiger Zeit um eine Tätigkeit bemüht. Er habe deshalb damit rechnen können und müssen, demnächst eine Anstellung als Architekt zu finden und für diesen Fall auf eine Wohnung in F. angewiesen zu sein. Deshalb hätte er seinen bevorstehenden Eigenbedarf nach Ablauf des Zeitmietvertrages über die Erdgeschoßwohnung zum 31. Mai 1991 durch diese Wohnung decken können. Jedenfalls sei die nur fünf Wochen nach Vertragsablauf erklärte Kündigung mit Schreiben vom 3. Juli 1991 aus diesem Grunde unwirksam.

Soweit der Beschwerdeführer seinen Räumungsanspruch auf die Eigenbedarfskündigung vom 22. Januar 1992 stütze, sei die Klage gemäß § 259 ZPO unzulässig. Da das Mietverhältnis zunächst bis zum 31. Oktober 1990 befristet gewesen sei und sich mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert habe, könne es erst zum 31. Oktober 1992 beendet werden. Die Bekl. hätten sich zu der neuen Kündigung auch noch nicht geäußert, wozu sie derzeit auch nicht verpflichtet gewesen seien. Infolgedessen sei vor Ablauf der zweimonatigen Widerspruchsfrist die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung nicht zu bejahen.

II. 1. Mit der Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seiner Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG sowie die Verletzung des Rechtsstaatsprinzips.

Das Landgericht greife in unzulässiger Weise in seine Lebensplanung ein, wenn es ausführe, er hätte bereits eine andere Wohnung im Hause beziehen können, bevor der Eigenbedarf entstanden sei. Es sei unzulässig, ihm zu erklären, er hätte schon früher vorhersehen können, daß er eine Arbeitsstelle finden würde, und deshalb gewissermaßen auf Vorrat eine andere Wohnung kündigen müssen. Schließlich sei er auf die Mieteinnahmen angewiesen und habe auch aus wirtschaftlichen Gründen seinen Eigenbedarfswunsch für eine der Wohnungen zurückgestellt bis zu dem Zeitpunkt, in dem er tatsächlich eine Arbeitsstelle erhalten habe. Das befristete Mietverhältnis über die Erdgeschoßwohnung hätte er auch bei Vorliegen eines Eigenbedarfsgrundes beenden können, was im April 1991 aber noch nicht der Fall gewesen sei.

Die angegriffene Entscheidung verletze auch Art. 103 Abs. 1 GG. Unstreitig hätten die Mieter der Kündigung vom Januar 1992 widersprochen. Wenn das Gericht auch im Hinblick auf die Erklärung in der Berufungserwiderung ausführe, die Bekl. hätten sich hierzu nicht geäußert, handele es sich um eine unzulässige Überraschungsentscheidung. Die Kammer hätte zumindest in geeigneter Form vor Verkündung der Entscheidung darauf hinweisen müssen, daß sie trotz dieser ausdrücklichen Erklärung der Auffassung sei, die Bekl. hätten sich zur Kündigung nicht geäußert. Der Beschwerdeführer hätte dies zum Anlaß genommen, zusätzlich noch den Widerspruch der Mieter vom 27. Mai 1992 vorzulegen. (...)

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Das Urteil des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinen Rechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

1. Die Fachgerichte haben bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, der mit der Verfassung vereinbar ist (vgl. BVerfGE 68, 361 [367 ff.]; 79, 292 [302]), den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Sie haben zwar sämtlichen Gesichtspunkten nachzugehen, welche Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen, und haben einer mißbräuchlichen Ausübung des Rechts zu begegnen. Das alles berechtigt sie jedoch nicht, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, 292 [306]).Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen ist das Landgericht nicht gerecht geworden. Es hält die Kündigung des Beschwerdeführer vom 3. Juli 1991 im Hinblick auf seinen bevorstehenden Eigenbedarf, den er in der Erdgeschoßwohnung hätte befriedigen können, für unwirksam. Damit verlangt es vom Beschwerdeführer eine Lebensplanung, die er im Zeitpunkt der erneuten Vermietung der Erdgeschoßwohnung noch nicht vorzunehmen brauchte. Denn die Verhandlungen des Beschwerdeführers über eine berufliche Tätigkeit besagten noch nichts darüber, ob sie erfolgreich sein und zu einer vertraglichen Bindung führen würden. Tatsächlich ist das erst nach Verlängerung des zeitlich befristeten Mietvertrages über die Erdgeschoßwohnung der Fall gewesen. Erst von diesem Zeitpunkt an konnte er beurteilen, ob er eine Wohnung in seinem Haus benötigte und damit die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB vorlagen.

Das Landgericht bleibt auch jede Begründung dafür schuldig, ob der Beschwerdeführer rechtlich in der Lage war, auf die Erdgeschoßwohnung zurückzugreifen. Denn der Vermieter muß bei einem Zeitmietverhältnis angesichts eines Fortsetzungsverlangens des Mieters ein berechtigtes Interesse an der Erlangung der Wohnung haben (§ 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach dem Vortrag der Bekl. hatte die Mieterin der Erdgeschoßwohnung an den Beschwerdeführer ein Fortsetzungsverlangen, wenn auch nicht schriftlich, gerichtet. Beträgt die Befristung des Zeitmietvertrages nicht mehr als fünf Jahre, so muß der Vermieter seine Verwendungsabsicht, die vermieteten Räume für sich zu nutzen, dem Mieter schriftlich drei Monate vor Ablauf der Mietzeit mitteilen, wenn er dessen Widerspruch ausräumen will (§ 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 BGB). Das bedeutet, daß der Beschwerdeführer bereits im Februar 1991 der Mieterin der Erdgeschoßwohnung hätte mitteilen müssen, er wolle in diese einziehen, obwohl er zu diesem Zeitpunkt noch sehr viel weniger hat wissen können, ob er sie zukünftig wegen der Aufnahme seiner beruflichen Tätigkeit in F. benötigen werde. Zudem hätte er sich in einem gerichtlichen Verfahren dem Einwand ausgesetzt, er habe kein berechtigtes Interesse, weil er noch gar nicht wisse, ob er die Wohnung angesichts seiner noch nicht erfolgreichen Bemühungen um den Abschluß eines Dienstvertrages zukünftig benötige. Der künftige Eigenbedarf könne noch nicht als sicher angesehen werden; Vorratskündigungen seien unzulässig (vgl. Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., § 564 b Rdnr. 68 b; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b Rdnr. 28; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Kap. B 622; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. IV Rdnr. 74; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdnr. 444).

Die Auffassung des Landgerichts führt im Ergebnis dazu, daß dem Beschwerdeführer eine mit allen rechtlichen Risiken eines Räumungsverfahrens behaftete Lebensplanung angesonnen wird, die er im Rahmen seines Rechts, sein Eigentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen braucht.

2. Die angegriffene Entscheidung verletzt den Beschwerdeführer ferner in seinem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG).

Danach ist das Gericht verpflichtet, die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. BVerfGE 65, 293 [295]; st. Rspr.). Da das Gericht jedoch nicht ausdrücklich jedes Vorbringen zu bescheiden hat, kann ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG nur festgestellt werden, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich ergeben, daß tatsächliches, erhebliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist (vgl. BVerfGE 27, 248 [251 f.]; 47, 182 [187 f.]).

So liegt es im Ausgangsfall. Die Begründung des Landgerichts, die Bekl. hätten sich zu der neuen Kündigung noch nicht geäußert, steht nicht im Einklang mit dem unstreitigen Sachverhalt. Denn die Bekl. haben durch ihre Prozeßbevollmächtigte ausdrücklich Widerspruch gemäß § 556 a BGB gegen die Kündigung vom 22. Januar 1992 erhoben und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Gleichzeitig haben sie darauf hingewiesen, diesen Widerspruch nochmals durch gesondertes Schreiben direkt gegenüber dem Beschwerdeführer aussprechen zu wollen. Dieser Widerspruch war nach Auffassung des Landgerichts auch erheblich. Denn es hat das auf die Eigenbedarfskündigung vom 22. Januar 1992 gestützte Räumungsbegehren deswegen für unzulässig erachtet, weil die Bekl. sich zu der neuen Kündigung noch nicht geäußert hätten und infolgedessen vor Ablauf der zweimonatigen Widerspruchsfrist die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung nicht zu bejahen sei.

Es läßt sich nicht ausschließen, daß das Landgericht anders entschieden hätte, wenn es die auf die Kündigung vom 22. Januar 1992 gestützte Räumungsklage nicht aus diesem Grund für unzulässig erachtet hätte.

IV. Es erschien angezeigt, die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.

Gemäß § 34 a Abs. 2 BVerfGG hat das Land Hessen dem Beschwerdeführer die notwendigen Auslagen zu erstatten.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Die Berufung des Vermieters auf eine grundsätzlich wirksame Eigenbedarfskündigung kann rechtsmißbräuchlich sein, wenn eine andere Wohnung frei wird, die den Selbstnutzungswunsch des Vermieters angemessen befriedigt. Auch ist die Eigenbedarfskündigung dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter in Kenntnis des Eigenbedarfs eine Wohnung vermietet.

Mit einer ähnlichen Begründung hat das Landgericht Frankfurt/Main die Räumungsklage eines Vermieters abgewiesen, der sich darauf berufen hatte, er wolle seine Erwerbstätigkeit wieder am Wohnort des Mieters ausüben. Die Kündigung sei auch rechtsmißbräuchlich, weil der Vermieter vorher ein befristetes Mietverhältnis für eine andere Wohnung verlängert habe.

Das Bundesverfassungsgericht hielt in seinem Beschluß vom 28. Mai 1993 die Verfassungsbeschwerde des Vermieters für offensichtlich begründet. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, sein Leben längere Zeit im voraus zu planen. Bei der Vermietung der Alternativwohnung habe er Einzelheiten noch nicht voraussehen können.