Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Mieterhöhungsverlangen; Sachverständigengutachten; Offenlegung von Vergleichswohnungen

Der Sachverständige muß die Vergleichswohnung nur offenlegen, wenn der Beweiswert seines Gutachtens erschüttert ist und auch durch Befragung des Sachverständigen keine Klarheit gewonnen werden kann. (Leitsatz der Red.)

1. Der Beschwerdeführer ist Vermieter einer 114 qm großen Eigentumswohnung in R. Er verlangte von der Mieterin unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens zunächst vergeblich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von monatlich 614 DM auf monatlich 798 DM. Das Amtsgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. Es stützte sich auf ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten, das die ortsübliche Miete noch etwas höher festgelegt hatte. Schon im amtsgerichtlichen Verfahren hatte die Mieterin darauf bestanden, daß der Sachverständige die Vergleichswohnungen offenlege, jedoch selbst keine Wohnung benannt, um ihre Zweifel an den Ergebnissen der Sachverständigen zu begründen. Nachdem sich die vom Amtsgericht angeschriebenen Sachverständigen geweigert hatten, die Vergleichswohnungen offenzulegen, verwertete das Amtsgericht das von ihm eingeholte und für überzeugend erachtete Sachverständigengutachten. Mit ihrer Berufung machte die Mieterin geltend, dieses Gutachten sei nach den Maßstäben der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Oktober 1994 (BVerfGE 91, 176 ff.) nicht verwertbar. Dem folgte das Landgericht, änderte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage ab. Nach seiner Auffassung war auch eine weitere Befragung des Sachverständigen nicht möglich, weil er der Schweigepflicht unterliege.

2. Mit seiner gegen das Urteil des Landgerichts eingelegten Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung von Art. 103 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG. Das Landgericht habe seinen Antrag, den Sachverständigen anzuhören, nicht übergehen dürfen. Durch eine Anhörung hätte es sich Gewißheit verschaffen können, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben habe.

II. Annahmegründe nach § 93 a Abs. 2 BVerfGG liegen nicht vor. Der Verfassungsbeschwerde kommt weder grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung zu noch ist ihre Annahme zur Durchsetzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten angezeigt.

Die mit der Verfassungsbeschwerde aufgeworfenen Fragen sind in der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung geklärt. Die Annahme ist auch nicht zur Durchsetzung von Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).

Das angefochtene Urteil verletzt nicht Art. 103 Abs. 1 GG. Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer gestellten Beweisantrag, den Sachverständigen anzuhören, zur Kenntnis genommen und in seine Erwägungen einbezogen. Es hat den Beweisantrag jedoch für unerheblich gehalten, da es davon ausging, daß eine weitere Befragung des Sachverständigen angesichts der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11. Oktober 1994 (BVerfGE 91, 176 ff.) nicht möglich sei. Darin liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Art. 103 Abs. 1 GG gewährt keinen Schutz dagegen, daß die Gerichte Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt lassen (BVerfGE 79, 51 [62]).

Die insofern maßgebliche Rechtsauffassung des Landgerichts ist auch nicht aus anderen Gründen verfassungswidrig. Als Maßstab kommt insoweit nur Art. 3 Abs. 1 GG in der Form des Willkürverbots in Betracht. Objektiv willkürlich und damit verfassungswidrig ist ein Richterspruch aber nur dann, wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich der Schluß aufdrängt, daß er auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. BVerfGE 89, 1 [13]; stRspr). So liegt es hier nicht. Die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung ist jedenfalls nicht gänzlich unvertretbar.

Es hat allerdings die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, auf die es sich bezieht, erkennbar mißverstanden. Aus dieser Entscheidung läßt sich nämlich nicht entnehmen, daß der Sachverständige stets die Vergleichswohnungen offenlegen muß, damit sein Gutachten verwertbar ist. Ob und inwieweit das Gericht und die Verfahrensbeteiligten die Kenntnis von Tatsachen, die ein Sachverständiger seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, für eine kritische Würdigung des Gutachtens tatsächlich benötigen, läßt sich nicht generell entscheiden. Die Frage muß vom Richter unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles entschieden werden (BVerfGE 91, 176 [182]). Grenzen können insbesondere dann gesetzt werden, wenn ein Beteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn bei vernünftiger Würdigung der Gesamtumstände nicht zu erwarten ist, daß durch eine Überprüfung das Gutachten in Frage gestellt wird (BVerfG, a.a.O., S. 183). lm vorliegenden Fall haben die Mieter Zweifel an der vom Sachverständigen ermittelten Höhe des ortsüblichen Mietzinses nicht substantiiert dargelegt. Sie haben selbst keine vergleichbaren Objekte mit wesentlich niedrigerem Mietzins benannt (vgl. hierzu BVerfG, a.a.O., S. 178). Im übrigen hätte das Landgericht eigene verbliebene Zweifel auch durch Befragung des Sachverständigen klären können (BVerfG, a.a.O., S. 184). Nur wenn der Beweiswert des Sachverständigengutachtens erschüttert ist und auch durch Befragung keine Klarheit gewonnen werden kann, kann es erforderlich sein, vom Sachverständigen die Offenlegung der Vergleichswohnung zu verlangen.

Das Gutachten eines Sachverständigen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete muß nachvollziehbar und auch überprüfbar sein. Andererseits sprechen Gründe des Datenschutzes dagegen, daß der Sachverständige im einzelnen angibt, auf welche konkreten Wohnungen er seine Erkenntnisse stützt.

Mit Beschluß vom 11. Oktober 1994 hatte das Bundesverfassungsgericht gemeint, es sei eine Frage des Einzelfalles, ob ein Gericht vom Sachverständigen konkrete Angaben fordern kann und muß. Unter Berufung auf diese Entscheidung hatte das LG Baden-Baden eine Zustimmungsklage des Vermieters auf Mieterhöhung abgewiesen, weil der Sachverständige sich geweigert hatte, die Daten offenzulegen. Die Verfassungsbeschwerde des Vermieters war erfolglos. Mit Beschluß vom 16. Oktober 1996 meinte das BVerfG, das LG habe zwar seine Entscheidung "erkennbar mißverstanden". Der Mieter hätte seine Einwendungen gegen das Gutachten substantiieren, etwa andere Vergleichswohnungen mit niedrigerer Miete benennen müssen. Daraufhin hätte das LG dann den Sachverständigen befragen müssen, um Zweifel auszuräumen. Erst danach hätte vom Sachverständigen die "Offenlegung der Vergleichswohnung" (gemeint also: konkrete Angabe der Wohnungen) verlangt werden können. Ein Verfassungsverstoß des LG liege darin jedoch nicht.

Der Beschluß zeigt, daß die Rechtsprechung zur Offenlegung von Vergleichswohnungen nicht überzeugt. Es ist nicht einzusehen, daß zwar der Vermieter die Vergleichswohnungen konkret benennen muß, der Sachverständige sich aber auf seine Schweigepflicht zurückziehen darf. Wenn drei Landrichter eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts "erkennbar mißverstehen", muß das nicht an ihnen liegen.