Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Verwertungskündigung; erheblicher Nachteil

Verletzung des rechtlichen Gehörs (hier: im Rahmen einer Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit; Leitsatz der Redaktion).

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, mit dem eine auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist. I. 1. Der Beschwerdeführer hat 1986 eine in Berlin belegene Eigentumswohnung für 150.000 DM erworben. Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm er zusammen mit seiner Ehefrau ein Darlehen von 144.000 DM auf. Die Wohnung ist seit 1979 für 650 DM monatlich an die Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet.

Der Beschwerdeführer kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, er wolle die Wohnung verkaufen. Durch die Fortsetzung des Vertrages werde er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Objektes gehindert; dadurch erleide er auch erhebliche Nachteile. Die vermietete Wohnung könne er für höchstens 150.000 DM bis 155.000 DM veräußern. Bei einem Verkauf ohne bestehenden Mietvertrag könne er dagegen einen Erlös von 240.000 DM erzielen. Auf den Mehrerlös sei er dringend angewiesen, um bestehende Verbindlichkeiten, die insbesondere durch den Ankauf des Geschäftsanteils eines Mitgesellschafters im Jahre 1989 entstanden seien, zurückführen zu können. Im übrigen könne er die Wohnung auch nicht mehr kostendeckend bewirtschaften. Das monatlich zu zahlende Wohngeld betrage rund 235 DM. Der Zinssatz für das zum Ankauf des Objektes aufgenommene Darlehen erhöhe sich ab 1. November 1990 von 4,2 auf etwa 9 v. H. per anno. Die Bekl. widersprach der Kündigung.

2. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil der Beschwerdeführer nicht konkret dargelegt habe, wie hoch seine monatliche Belastung sei, die ihm durch die Bewirtschaftung der Wohnung entstehe. Unklar bleibe auch, inwieweit er persönlich durch das Ausscheiden seines früheren Mitgesellschafters finanziell belastet werde. Der Beschwerdeführer legte gegen das Urteil Berufung ein. In der Berufungsinstanz vertiefte er insbesondere sein Vorbringen zu der Behauptung, er sei dringend auf den Mehrerlös angewiesen, den er bei einem Verkauf der Wohnung im unvermieteten Zustand erzielen könne. Das Landgericht wies die Berufung mit dem angegriffenen Urteil zurück. Es führte unter anderem aus, der Beschwerdeführer werde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert und erleide dadurch auch keinen erheblichen Nachteil. Dieser folge nicht schon daraus, daß bei einer Veräußerung der Wohnung im unvermieteten Zustand ein höherer Erlös erzielt werden könne. Jede Eigentumswohnung sei leichter und teurer zu veräußern, wenn sie bezugsfrei sei. Es müßten vielmehr weitere Umstände hinzukommen, die den Nachteil zu einem erheblichen im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB machten. Dabei komme es nicht auf die Vermögenslage des Vermieters zum Zeitpunkt des beabsichtigten Verkaufs an. Vielmehr sei ein Vergleich zwischen seiner Vermögenslage bei Erwerb der Wohnung und bei Ausspruch der Kündigung anzustellen. Könne er die im vermieteten Zustand erworbene Wohnung zum selben oder sogar zu einem höheren als dem Erwerbspreis veräußern, dann liege kein erheblicher Nachteil vor. So lägen die Dinge hier. Der Beschwerdeführer habe die streitbefangene Wohnung im vermieteten Zustand für 150.000 DM erworben. Nach seinem Vortrag hätte er sie zum Kündigungszeitpunkt im Juni 1989 bei fortbestehendem Mietverhältnis für 155.000 DM veräußern können. Bei dieser Sachlage werde der Beschwerdeführer weder an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Eigentumswohnung gehindert noch sei erkennbar, daß er bei Fortsetzung des Mietvertrages einen erheblichen Nachteil erleide.

II. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seiner Rechte aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und Art. 103 Abs. 1 GG. Das Landgericht habe sein entscheidungserhebliches Vorbringen nur teilweise zur Kenntnis genommen und gewürdigt. In der Berufungsbegründung habe er im einzelnen dargelegt, daß er aufgrund seines monatlichen Nettoeinkommens von 3.500 DM dringend darauf angewiesen sei, das für den Erwerb der Wohnung aufgenommene Darlehen von 144.000 DM abzulösen, weil die Zinsbelastung dafür seit November 1990 von 630 DM auf 1.296 DM monatlich gestiegen sei. Ferner habe er vorgetragen, daß er weitere 60.000 DM für die Rückführung eines Kontokorrentkredites der Firma D. & A. GmbH, deren Alleingesellschafter er sei, benötige. Wenn die Zurückzahlung des Kredites unterbleibe, führe das zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung. III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Die angegriffene Entscheidung verletzt den Beschwerdeführer in seinem Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Zwar sind die Gerichte nicht verpflichtet, sich mit jeder Einzelheit des Parteivorbringens ausdrücklich zu befassen, namentlich nicht bei letztinstanzlichen, mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht mehr anfechtbaren Entscheidungen (vgl. BVerfGE 65, 293 [295]; st. Rspr.); allein aus dem Fehlen einer Erwägung zu entscheidungserheblichem Parteivortrag in den Entscheidungsgründen kann deshalb nicht ohne weiteres der Schluß gezogen werden, das Gericht habe sich mit diesem Vortrag nicht befaßt. Im vorliegenden Fall liegt es jedoch anders. Das Landgericht hat Vortrag des Beschwerdeführers, mit dem er die Erheblichkeit des ihm entstehenden Nachteils bei einem Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand begründet hat, teilweise nicht zur Kenntnis genommen. Es hat sich auf den Standpunkt gestellt, ein "erheblicher Nachteil" im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB liege nicht schon dann vor, wenn bei einer Veräußerung der Eigentumswohnung im unvermieteten Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis erzielt werden könne; für die Feststellung der Erheblichkeit des Nachteils müßten vielmehr weitere Umstände hinzukommen. Der Beschwerdeführer hatte seine Behauptung, ihm entstehe bei einer Veräußerung der Wohnung mit bestehendem Mietverhältnis ein erheblicher Nachteil, nicht nur darauf gestützt, daß er einen um rund 90.000 DM höheren Erlös erzielen könne, wenn er das Objekt unvermietet verkaufe. Zur Begründung der Erheblichkeit des Nachteils im Falle der Veräußerung der Wohnung im vermieteten Zustand hatte er in der Berufungsbegründung insbesondere auch vorgetragen, welche weiteren finanziellen Nachteile ihm entstünden, wenn er den Mehrerlös, den er im Falle des Verkaufes der Wohnung ohne bestehendes Mietverhältnis erzielen könne, nicht erhalte. Er hatte in diesem Zusammenhang dargelegt, welche Mehrbelastungen ihm aufgrund höherer Zinszahlungen entstünden, wenn er den erzielbaren Mehrerlös nicht erlange. Nach dem vom Landgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt konnte dieses Vorbringen zugunsten des Beschwerdeführers entscheidungserheblich sein. Es hätte deshalb berücksichtigt und in Erwägung gezogen werden müssen. Die Darlegungen des Beschwerdeführers zu seiner Behauptung, er sei dringend auf den höheren Erlös angewiesen, nahmen in der Berufungsbegründung breiten Raum ein. Es war daher offensichtlich, daß er darauf die behauptete Erheblichkeit des Nachteils im Falle des Verkaufes der Wohnung mit bestehendem Mietverhältnis maßgeblich stützen wollte. Das Landgericht ist auf dieses Vorbringen überhaupt nicht eingegangen. Es hat lediglich ausgeführt, ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil des Beschwerdeführers sei nicht erkennbar; er habe die Wohnung für 150.000 DM erworben und hätte sie im Zeitpunkt der Kündigung mit bestehendem Mietverhältnis für 155.000 DM wieder veräußern können. Diese Darlegungen rechtfertigen die Annahme, daß wesentliches Vorbringen des Beschwerdeführers zur Begründung der Erheblichkeit des Nachteils nicht berücksichtigt worden ist.

2. Das angegriffene Urteil beruht auch auf der festgestellten Verfassungsverletzung. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Gericht im Falle der Beachtung des gesamten Vortrages des Beschwerdeführers zur Erheblichkeit des behaupteten Nachteils zu einer ihm günstigeren Entscheidung gelangt wäre. IV. Die angegriffene Entscheidung ist gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG aufzuheben und die Sache an eine andere Kammer des LG zurückzuverweisen.

Das Bundesverfassungsgericht soll eigentlich letzte - und selten angerufene - Instanz sein. Das ist es längst nicht mehr, worüber nicht nur die Karlsruher Richter klagen, sondern viele bis hin zu Rechtsphilosophen. "Richterwillkür" (siehe die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten GE 1992, 559) ist ein Grund für die Schwemme von Verfassungsbeschwerden, das ausufernde Rechthaben-Wollen der Bürger ein weiterer. Immer mehr wird das Bundesverfassungsgericht auch zum höchsten deutschen Miet-Gericht. Offenbar begehen die unteren Instanzen in diesem Bereich besonders viele Verfassungsverstöße. Denn immer wieder haben Verfassungsbeschwerden in diesem Bereich auch Erfolg. Eine ganze Reihe von neuen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts enthält unser Rechtsprechungsteil. Die Entscheidungen sollen im folgenden kurz besprochen werden.

In der Entscheidung des BVerfG vom 7. April 1992 ging es um folgenden Fall:

Ein Eigentümer hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er wollte die gekündigte Wohnung mit einer daneben gelegenen freien anderen Wohnung zusammenlegen und darin wohnen. Das Landgericht hatte die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung abgewiesen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, weil durch die Zusammenlegung der Wohnungen Wohnraum vernichtet werde.

Erinnern wir uns: Auch die Berliner Wohnungsämter haben, bis zur Belehrung durch eine entsprechende Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, diese Auffassung vertreten.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das aber ganz anders.

Das Mietrechtsverbesserungsgesetz und die darauf fußenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen seien darauf ausgerichtet, zu verhindern, daß dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen und daraus Gewerberaum geschaffen werde.

Einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe es danach nur, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden solle. Einer Genehmigung bedürfe es dagegen nicht, wenn sich an der Nutzung als Wohnraum nichts ändere, weil der Wohnzweck erhalten bleibe.

Es treffe bereits nicht zu, wie das Landgericht ausgeführt habe, daß durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnung Wohnraum vernichtet werde und vom Markt verschwinde. Das Gegenteil sei richtig. Nach wie vor stehe der gesamte Wohnraum dem Markt zur Verfügung, denn auch der Vermieter befriedige an diesem seinen Wohnbedarf. Lediglich die Zahl der Wohneinheiten habe sich verändert.

Zwar hält das Bundesverfassungsgericht es offenbar auch für zulässig, die Zusammenlegung von Wohnungen durch den Gesetzgeber untersagen zu lassen. Dann müßte eine solche Absicht aber wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext ihren Niederschlag gefunden haben.

Den Landrichtern müssen angesichts der Entscheidung die Ohren klingeln. Die Karlsruher Richter attestierten nämlich dem Landgericht, willkürlich gehandelt zu haben. Gegen das Willkürverbot des Grundgesetzes wird ja nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzu kommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren "unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht."

Diese Voraussetzungen sah das Bundesverfassungsgericht in der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts als erfüllt an.

Durch eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahre 1990 wurde durch die neugeschaffene Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB einem Vermieter die - an und für sich nicht zulässige - Möglichkeit eingeräumt, eine Teilkündigung für "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" eines Gebäudes auszusprechen. Voraussetzung: daß diese Nebenräume "in zulässiger Weise" zu Wohnraum und zum Zwecke der Vermietung ausgebaut werden sollen.

Das betrifft insbesondere die Möglichkeit der Sonder-Teilkündigung von Dachraum, der - z. B. der Trockenboden - Mietern überlassen ist.

Kürzlich hatten wir über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts berichtet, wonach es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn die Gerichte eine solche Teilkündigung für den Fall ablehnen, daß der Vermieter die neu zu bauenden Räume selbst beziehen will (vgl. GE 1992, 145). Denn das Sonder-Kündigungsrecht gilt nur, wenn die Nebenräume

a) zu Wohnraum ausgebaut werden und

b) vermietet werden sollen.

Wie wir aber jetzt erfahren, wird auch anders herum ein Schuh daraus, in den unsere Verfassung paßt. Denn jetzt entschied das Bundesverfassungsgericht durch Urteil vom 11. März 1992, daß es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei, wenn die Gerichte eine Teilkündigung von Nebenräumen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB auch für den Fall für zulässig halten, daß der Vermieter die auszubauenden Räume bei gleichzeitiger Vermietung der bisher von ihm genutzten Räume selbst nutzen will. Diese Auffassung der Unter-Gerichte, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, überschreite nicht die Grenzen, die der richterlichen Rechtsfortbildung gesetzt seien. Amtsgericht und Landgericht hatten in dem Ausgangsfall einen gekündigten Mieter antragsgemäß zur Räumung der Nebenräume verurteilt. Diese Rechtsauslegung, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, habe durchaus das gesetzgeberische Grundanliegen, zusätzlichen Wohnraum für Dritte zu schaffen, im Auge gehabt. Aus dem Gesetzgebungsverfahren las auch das Bundesverfassungsgericht heraus, daß mit der Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes auf Nebenräume, die zu Mietzwecken ausgebaut werden sollten, lediglich das Ziel verfolgt wurde, daß tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entstehe und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers erweitert werde.

Auch die Entscheidung einer Berliner Mietrechtskammer wurde kürzlich kassiert (Urteil vom 15. April 1992). Vorwurf an das Berliner Gericht: Es habe Grundsätze rechtlichen Gehörs verletzt.

Gegangen war es um eine Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit.

Der Eigentümer hatte eine vermietete Wohnung mit der Begründung gekündigt, er könne dafür in vermietetem Zustand höchstens 150.000 bis 155.000 DM erlösen; wäre die Wohnung leer, könne er dagegen einen Erlös von 240.000 DM erzielen, denn auf den Mehrerlös sei er dringend angewiesen, um bestehende Verbindlichkeiten, die durch Ankauf eines Geschäftsanteiles eines Mitgesellschafters entstanden seien, ablösen zu können. Der Eigentümer hatte vor Gericht detailliert dargelegt, daß er aufgrund seines monatlichen Einkommens, seiner Schulden usw. dringend auf den Mehrerlös angewiesen sei.

Das Berliner Landgericht hatte diesen Vortrag des Eigentümers teilweise nicht zur Kenntnis genommen, sondern sich auf den Standpunkt gestellt, ein erheblicher Nachteil im Sinne der gesetzlichen Vorschrift (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB) liege nicht schon dann vor, wenn bei einer Veräußerung einer Eigentumswohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis erzielt werden könne. Für die Feststellung der Erheblichkeit des Nachteils müßten, so das Landgericht, vielmehr weitere Umstände hinzukommen.

Das Bundesverfassungsgericht hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies sie - allerdings an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin - zurück.

Wer die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 (GE 1992, 427) gelesen hat und daraus erfahren durfte, daß eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann, wenn man nicht mitteilt, daß man neben der durch die Kündigung begehrten Wohnung (die am Ort der Arbeit liegt) ein 75 km davon entfernt liegendes Anwesen zusätzlich sein eigen nennt, darf sich die Augen reiben angesichts der Lektüre der Entscheidung vom 31. März 1992. Da entschied das Bundesverfassungsgericht nämlich, daß die berechtigte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nicht durch Formerfordernisse an die Kündigung unzumutbar erschwert werden dürfe, und es zog dazu eine deutliche Parallele zu seiner Rechtsprechung an die Anforderungen bezüglich der Wirksamkeit in Mieterhöhungsschreiben. Unzumutbar strenge Anforderungen, befand das Verfassungsgericht in diesem Fall, hätten Amts- und Landgericht an eine Wohnraumkündigung gestellt, indem sie sie durch Formerfordernisse erschwert hätten, die zum Schutz des Mieters nicht erforderlich gewesen seien. In dem betreffenden Fall war es u. a. darum gegangen, daß mehrere Kündigungsschreiben existiert hatten, in denen sich der Eigentümer jeweils auf vorherige Kündigungsschreiben bezog. Diese Bezugnahme auf die in früheren Schreiben genannten Kündigungsgründe erschien dem Bundesverfassungsgericht ausreichend.

Liest man die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten Herzog (vgl. GE 1992, 559: "Ich würde mein Geld unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht in den Wohnungsbau stecken"), so darf man sich fragen, ob der Herr Präsident die Entscheidung seines eigenen Senats vom 3. April 1990 (schon etwas betagt, aber auch erst jetzt bekannt geworden durch eine Veröffentlichung in der NJW und im Zusammenhang mit dem neuen Mietspiegel durchaus nützlich) kennt. Mit der Entscheidung rechtfertigt das Bundesverfassungsgericht die Anwendung eines veralteten Mietspiegels, obwohl unstreitig ein neuer vorhanden war, dessen Anwendung für jeden, der sich mit der Erstellung von Mietspiegeln schon einmal beschäftigt hat, zwingend notwendig gewesen wäre. Das Bundesverfassungsgericht bricht in dieser Entscheidung eine große Lanze für den Mietspiegel und vertritt tatsächlich die Auffassung, eine "unverhältnismäßige" Verkürzung des Anspruchs, für die Wohnung eine marktorientierte Miete verlangen zu können, liege in der Anwendung - auch letztlich veralteter - Mietspiegel nicht.