Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; rechtliches Gehör; Eigenbedarfskündigung; Wohnungszusammenlegung; Alternativwohnung; Beweisangebot

Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (hier: im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützten Räumungsklage.

I. 1. Die Beschwerdeführer sind Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Hamburg, in dem die etwa 130 m2 große Erdgeschoßwohnung seit 1975 der Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet ist. Anfang 1988 vermieteten die Beschwerdeführer eine etwa 110 bis 120 m2 große frei gewordene Wohnung im 1. Obergeschoß weiter. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Oktober 1989 kündigten sie das Mietverhältnis mit der Bekl. wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung der Kündigung wurde in dem Schreiben unter anderem folgendes ausgeführt:

"Unsere Mandanten hatten das Grundstück ... im Jahre 1985 zunächst als Anlageobjekt käuflich erworben. Zwischenzeitlich hat sich jedoch ergeben, daß unsere Mandanten nunmehr in diesem Haus auch wohnen möchten und zwar in der Erdgeschoßwohnung, die zur Zeit noch an Sie vermietet ist. Diese Wohnung soll zusammen mit zwei zur Zeit vermieteten Souterrainräumen nach den Vorstellungen unserer Mandanten umgebaut werden, sobald die Möglichkeiten dafür bestehen. Die Gründe für diesen Eigenbedarf haben sich erst jetzt ergeben, weil unsere Mandanten erst jetzt zu der Erkenntnis gekommen sind, daß ihre derzeitige Wohnung zu klein geworden ist ...

Für die Zukunft wünschen unsere Mandanten, künftig getrennte Schlafzimmer zur Verfügung zu haben. Außerdem benötigt unser Mandant dringend ein Arbeitszimmer bzw. ein Bürozimmer für seine freiberufliche Nebentätigkeit als Unternehmensberater sowie für weitere geschäftliche Nebentätigkeiten z. B. als Gesellschafter ... sowie für seine Tätigkeit als Geschäftsführer ...

Aus dem gleichen Grunde benötigt unser Mandant nunmehr auch repräsentative Wohnräume für den Empfang von Geschäftsbesuchen etc."

Die Bekl. widersprach der Kündigung. Die Beschwerdeführer erhoben Räumungsklage, der das Amtsgericht stattgab.

2. Auf die Berufung der Bekl. wies das Landgericht die Klage ab. Es führte aus, Bedenken könnten bereits erhoben werden, ob die im Kündigungsschreiben aufgeführten und im Rechtsstreit vertieft dargestellten Gründe den geltend gemachten Eigenbedarf überhaupt rechtfertigten, weil dieser nicht plausibel erscheine. Es sei zwar nicht Sache des Gerichts, den Beschwerdeführern ihren Wohnbedarf oder ihre Wohnwünsche vorzuschreiben. Die Plausibilität des Bedarfs könne jedoch geprüft werden. Bis 1988 hätten die Beschwerdeführer ihre jetzige Wohnung nicht als zu klein empfunden, obwohl sie diese seinerzeit noch mit ihrem Sohn bewohnt hätten. Die berufliche Position des Beschwerdeführers habe sich in den letzten Jahren nicht oder nicht entscheidend verändert. Der "Repräsentationsbedarf" habe entweder nicht bestanden oder befriedigt werden können. Nach dem Auszug des Sohnes habe sich die Wohnsituation noch verbessert.

Die Klage habe aber auch keinen Erfolg, wenn man die vorgenannten Bedenken zurückstelle. Ein Eigenbedarf sei nicht als "vernünftig und nachvollziehbar" zu bewerten, wenn er durch eine frei gewordene Ersatzwohnung hätte gedeckt werden können. Anfang 1988 sei eine im 1. Obergeschoß des Hauses gelegene Wohnung frei geworden. Daß diese zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Beschwerdeführer nicht ausgereicht hätte, halte die Kammer nicht für ausreichend dargetan. An dieser Beurteilung ändere sich selbst dann nichts, wenn die frei gewordene Wohnung 10 bis 20 m2 kleiner als die Wohnung der Bekl. wäre. Sie wäre dann immer noch 20 bis 30 m2 größer als die jetzige Wohnung der Beschwerdeführer. Diese könnten sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß ihr Eigenbedarf erst nach der Weitervermietung der Obergeschoßwohnung entstanden oder für sie erkennbar geworden sei. Denn die Gründe, die sie für den Eigennutzungswunsch anführten, könnten sich nicht erst nach diesem Zeitpunkt als zwingend herausgestellt haben. Die Kammer gehe vielmehr davon aus, daß die Bedarfssituation damals wie heute im gleichen Umfang objektiv und subjektiv bestanden habe.

Selbst wenn man zugunsten der Beschwerdeführer annähme, daß die Wohnung im 1. Obergeschoß für ihre Wohnzwecke nicht geeignet gewesen sei, könnten sie ihr Räumungsverlangen nicht auf Eigenbedarf stützen, weil dessen Geltendmachung rechtsmißbräuchlich sei. Ein Vermieter sei verpflichtet - soweit zumutbar -, dem zu kündigenden oder gekündigten vertragstreuen Mieter eine frei gewordene Wohnung, die für den eigenen Bedarf ungeeignet erscheine, zum Tausch anzubieten. Diese Verpflichtung ergebe sich aus dem Gebot zu eigenem vertragstreuen Verhalten. Die Beschwerdeführer hätten nicht versucht, mit der Bekl. über einen Wohnungstausch ins Gespräch zu kommen. Sie könnten sich mithin nicht darauf berufen, daß ein Tausch wegen der Weitervermietung der Obergeschoßwohnung im Februar 1988 bei Ausspruch der Kündigung nicht mehr möglich gewesen sei. Entscheidend sei nämlich, daß nach der Überzeugung der Kammer die Bedarfssituation der Beschwerdeführer in objektiver und subjektiver Hinsicht im Februar 1988 ebenso wie zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Oktober 1988 bestanden habe.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer die Verletzung ihrer Rechte aus Art. 2 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 und Art. 103 Abs. 1 GG.

Das Landgericht habe bei seiner Entscheidung außer acht gelassen, daß sie zur Rechtfertigung der Kündigung geltend gemacht hätten, sie beabsichtigten, die von der Bekl. gemietete Erdgeschoßwohnung mit zwei im Souterrain gelegenen Räumen zu einer größeren Wohnung zu verbinden, was bei einer Inanspruchnahme der im 1. Obergeschoß frei gewordenen Wohnung nicht möglich gewesen wäre. Bei Berücksichtigung dieses Vorbringens hätte das Landgericht nicht zu der Annahme gelangen können, sie hätten ihren Wohnbedarf auch in der frei gewordenen Obergeschoßwohnung decken können.

Ferner habe das Landgericht nicht berücksichtigt, daß sie im einzelnen dargelegt hätten, aus welchen Gründen der Eigenbedarf erst nach der Neuvermietung der Obergeschoßwohnung entstanden sei. Hätte das Landgericht dieses Vorbringen berücksichtigt, wäre es möglicherweise nicht zu der Feststellung gekommen, die Geltendmachung des Eigenbedarfs sei rechtsmißbräuchlich.

2. Die Justizbehörde der Freien und Hansestadt Hamburg hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Die angegriffene Entscheidung verletzt die Beschwerdeführer in ihrem Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG).

1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Zwar sind die Gerichte nicht gehalten, sich mit jeder Einzelheit des Parteivorbringens ausdrücklich zu befassen, namentlich nicht bei letztinstanzlichen, mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht mehr anfechtbaren Entscheidungen (vgl. BVerfGE 65, 293 [295]; st. Rspr.); allein aus dem Fehlen einer Erwägung zum Parteivortrag in den Entscheidungsgründen kann deshalb nicht ohne weiteres der Schluß gezogen werden, das Gericht habe sich mit diesem Vortrag nicht befaßt. Im vorliegenden Fall ist jedoch klar ersichtlich, daß das Landgericht den Vortrag der Beschwerdeführer, mit dem sie dargelegt hatten, daß der Eigenbedarf erst nach der Neuvermietung der Obergeschoßwohnung entstanden sei und daß diese auch nicht geeignet gewesen wäre, ihren Wohnbedarf zu decken, zumindest teilweise nicht zur Kenntnis genommen hat.

a) Die Beschwerdeführer hatten sowohl im Kündigungsschreiben als auch in der Klageschrift geltend gemacht, ihre aus 3 Zimmern, Küche und Bad bestehende etwa 90 m2 große Wohnung sei ihnen zu klein geworden, weil sie künftig zwei getrennte Schlafzimmer zur Verfügung haben möchten. Ferner hatten sie zur Begründung des Eigenbedarfs vorgetragen, die freiberufliche Nebentätigkeit des Beschwerdeführers habe sich derart ausgeweitet, daß er in Zukunft dringend ein Arbeitszimmer im häuslichen Bereich benötige. Dieses Vorbringen hatten die Beschwerdeführer in der Berufungsinstanz im wesentlichen wiederholt und teilweise vertieft. Das Landgericht hat sich damit nicht auseinandergesetzt, obwohl sich die Beschwerdeführer zur Rechtfertigung des geltend gemachten Eigenbedarfs hauptsächlich auf die vorgenannten Umstände gestützt hatten. Auf S. 3 des Urteils heißt es lediglich, die berufliche Position des Beschwerdeführers habe sich in den letzten Jahren nicht oder nicht entscheidend verändert, obwohl die Beschwerdeführer das Gegenteil behauptet hatten. Das läßt nur den Schluß zu, daß ihr Vortrag, mit dem sie dargelegt hatten, daß der Eigenbedarf erst nach der Weitervermietung der Obergeschoßwohnung entstanden sei, bei der angegriffenen Entscheidung nicht in Erwägung gezogen wurde. Denn aus den Urteilsgründen ergibt sich nicht, daß das Landgericht dieses Vorbringen wegen fehlender Substantiierung unberücksichtigt gelassen hat.

Das Vorbringen der Beschwerdeführer konnte unter Berücksichtigung des vom Landgericht eingenommenen Rechtsstandpunktes auch entscheidungserheblich sein, weil dadurch der geltend gemachte Eigenbedarf plausibel dargelegt worden sein könnte und es darüber hinaus möglicherweise nicht rechtsmißbräuchlich war, daß die Beschwerdeführer der Bekl. die frei gewordene Obergeschoßwohnung nicht zum Tausch angeboten hatten. Danach kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Gericht bei Beachtung des Vortrages der Beschwerdeführer zu einer ihnen günstigeren Entscheidung gelangt wäre. Das angegriffene Urteil beruht insoweit mithin auf der festgestellten Verfassungsverletzung.

b) Die Beschwerdeführer hatten ferner in der Klageschrift und in der Berufungserwiderung dargelegt, daß sie beabsichtigten, die Erdgeschoßwohnung mit zwei im Souterrain gelegenen Räumen zu einer Wohnung zu verbinden, um darin den von ihnen geltend gemachten Wohnbedarf zu befriedigen. Sie hatten ferner vorgetragen, daß sie ihr Vorhaben bei einer Inanspruchnahme der Obergeschoßwohnung nicht hätten verwirklichen können. Mit diesem Vorbringen, das in den Schriftsätzen der Beschwerdeführer breiten Raum einnahm, hat sich das Landgericht ebenfalls nicht auseinandergesetzt. Das rechtfertigt die Annahme, daß es bei der Entscheidung unberücksichtigt geblieben ist. Bei Zugrundelegung des vom Landgericht eingenommenen Rechtsstandpunktes, daß es nicht Sache des Gerichts sei, den Beschwerdeführern ihren Wohnbedarf oder ihre Wohnwünsche vorzuschreiben, war der Vortrag jedoch entscheidungserheblich. Aus den Darlegungen der Beschwerdeführer ergab sich, daß sie künftig eine etwa doppelt so große Wohnung wie bisher zur Verfügung haben möchten. Bei einer Inanspruchnahme der frei gewordenen Obergeschoßwohnung wäre das nicht annähernd möglich gewesen. Danach beruht die angegriffene Entscheidung auch insoweit auf dem festgestellten Verfassungsverstoß, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht zu einer den Beschwerdeführern günstigeren Entscheidung gelangt wäre, wenn es den Vortrag zu dem von ihnen beanspruchten Wohnraum und zu ihren Umbauabsichten berücksichtigt hätte.

2. Da die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vorstehenden Gründen Erfolg hat, kam es auf die anderen von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen nicht an.

IV. Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.

Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat erneut drei landgerichtliche Urteile aufgehoben, mit denen Eigenbedarfskündigungen abgewiesen worden sind. Da die gesamten Begleitumstände im Regelfall für die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidungen von Bedeutung waren, sind die Sachverhalte im Rechtsprechungsteil auch im vollen Umfang wiedergegeben worden.

In der Entscheidung vom 10. Juli 1992 zum Aktenzeichen 1 BvR 1614/91 ging es um folgende Fallgestaltung: Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kündigten dem Mieter einer 130 m2 großen Erdgeschoßwohnung. Das Kündigungsschreiben datierte vom 5. Oktober 1989. Anfang 1988 hatten die Eigentümer im selben Haus eine rd. 120 m2 große freigewordene Wohnung im 1. Obergeschoß vermietet. Als Begründung für die Eigenbedarfskündigung gaben die Eigentümer an, daß sie zwar das Haus zunächst als Anlageobjekt erworben hätten, zwischenzeitlich aber in dem Haus auch selbst wohnen möchten, und zwar in der Erdgeschoßwohnung. Diese Wohnung solle zusammen mit zwei z. Zt. noch vermieteten Souterrainräumen umgebaut und in die Nutzung der Erdgeschoßwohnung einbezogen werden. Die Eigentümer - ein Ehepaar - wollten künftig gern getrennte Schlafzimmer haben, der Ehemann benötige außerdem ein Arbeitszimmer bzw. ein Büro für seine freiberufliche Nebentätigkeit als Unternehmensberater. Aus diesem Grunde würden auch repräsentative Wohnräume für den Empfang von Geschäftsbesuchern benötigt werden.

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Es befand den Eigenbedarf nicht für plausibel, denn bis 1988 hatten die Eigentümer ihre jetzige Wohnung nicht als zu klein empfunden, obwohl sie diese seinerzeit noch mit ihrem Sohn bewohnt hätten - jetzt aber nicht mehr. Außerdem habe sich die berufliche Position des Ehemannes in den letzten Jahren nicht oder nicht entscheidend verändert, so daß ein Repräsentationsbedarf entweder nicht bestanden habe oder anderweitig hätte befriedigt werden können. Die Eigentümer hätten also gefälligst die Anfang 1988 freigewordene und damals vermietete Wohnung im 1. Obergeschoß beziehen können, auch wenn diese 20 m2 kleiner gewesen wäre. Sie wäre nämlich noch immer größer als die jetzige Wohnung der Eigentümer. Im übrigen könnten sich die Eigentümer nicht mit Erfolg darauf berufen, daß ihr Eigenbedarf erst nach Weitervermietung der Obergeschoßwohnung entstanden oder für sie erkennbar geworden sei; die Landgerichtskammer ging vielmehr davon aus, daß die Bedarfssituation damals wie heute im gleichen Umfang objektiv und subjektiv bestanden habe.

Die Karlsruher Richter befanden, daß die Verfassungsbeschwerde gegen das Landgerichtsurteil "offensichtlich begründet" sei. Den Eigentümern sei der grundgesetzliche Anspruch auf rechtliches Gehör verweigert worden. Das Landgericht habe nicht zur Kenntnis genommen, daß den Eigentümern die bisherige Wohnung zu klein geworden sei, weil sie künftig zwei getrennte Schlafzimmer haben möchten; ebenso hat das Landgericht nicht gewürdigt, daß sich die Nebentätigkeit des Ehemannes so ausgeweitet habe, daß er in Zukunft ein Arbeitszimmer im häuslichen Bereich benötige. Und schließlich hatte das Landgericht auch nicht berücksichtigt, daß die Erdgeschoßwohnung gerade deshalb gekündigt worden war, weil sie mit zwei im Souterrain gelegenen Räumen verbunden werden sollte, um darin den geltend gemachten Wohnbedarf zu befriedigen.

In den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 10. Juli 1992 (1 BvR 658/92) und vom 31. März 1992 (1 BvR 1492/91) ging es darum, daß zwei Eigenbedarfsklagen aus formellen Gründen abgewiesen worden waren.

Ausgangssituation war bei beiden Verfahren eine Eigenbedarfskündigung, die von den kündigenden Eigentümern jeweils zur Risikobegrenzung noch einmal wiederholt worden war. In einem Fall wurde die Kündigung deshalb wiederholt, weil sie weniger als drei Jahre nach der ersten Veräußerung nach Umwandlung einer vermieteten Wohnung erfolgt war, im anderen Fall, weil die Wohnung zum Zeitpunkt der ersten Kündigung noch öffentlich gefördert war. Beiden Fällen war jedoch gemeinsam, daß im zweiten Kündigungsschreiben die Eigenbedarfsgründe nicht noch einmal aufgeführt waren, sondern lediglich auf die im ersten Kündigungsschreiben genannten Kündigungsgründe Bezug genommen wurde.

Die Instanzengerichte wiesen die Räumungsklagen in beiden Fällen mit der Begründung ab, in den Kündigungsschreiben seien keine Kündigungsgründe angegeben worden, dies sei jedoch gemäß § 564 b Abs. 3 BGB erforderlich gewesen.

Diese Förmelei machten die Karlsruher Richter nicht mit.

§ 564 b Abs. 3 BGB bezwecke, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er solle damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Wenn der Mieter ein Kündigungsschreiben erhalten habe, in dem die Kündigungsgründe aufgeführt seien, und die eigentliche - sozusagen rechtswirksame - Kündigung dann durch ein weiteres Schreiben erfolge, in dem nur auf das erste Bezug genommen werde, reicht das formal aus. Denn durch eine wörtliche Wiederholung der in der ersten Kündigung aufgeführten Gründe könne der Mieter ja keine weiteren, für seinen Entschluß bedeutsamen Informationen erhalten.

Jedenfalls dann, wenn der Eigentümer sich auf in einem früheren Kündigungsschreiben genannte Gründe bezieht und seitdem hinsichtlich der darin genannten Gründe keine Änderungen eingetreten sind, ist der Kündigungsgrund nach Ansicht der Verfassungsrichter mit einer Bezugnahme konkret genug umschrieben.