Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; überhöhter Wohnbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur bei weit überhöhtem Wohnbedarf des Vermieters unwirksam. Dies ist nach objektiven Kriterien festzustellen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer hilfsweise auf Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützten Räumungsklage.

I. 1. Der Beschwerdeführer ist seit Juli 1991 Eigentümer zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt vier Eigentumswohnungen. Eine seiner Wohnungen ist seit November 1969 an die Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet. Die den Bekl. vermietete Wohnung liegt im Erdgeschoß des Hauses und ist etwa 72 qm groß. Der Beschwerdeführer bewohnt die darüber gelegene Wohnung im Dachgeschoß mit einer Größe von etwa 65 qm. Mit Schreiben vom 24. Juli 1991 kündigte er das Mietverhältnis mit den Bekl. zum 31. Oktober 1992. Er stützte die Kündigung hauptsächlich auf § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB (Kündigung auch ohne berechtigtes Interesse bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen); vorsorglich stützte er die Kündigung auf § 564 b Abs. 2 BGB und machte hierzu geltend:

Er wolle das Haus umbauen und (seine) beide(n) Wohnungen zusammenlegen. In die so geschaffene zeitgemäße neue Wohnung wolle er mit seiner Bekannten ziehen und mit ihr eine Lebensgemeinschaft gründen.

2. (...)

3. Das Landgericht wies die Berufung des Beschwerdeführers nach einer Beweisaufnahme zum vorsorglich geltend gemachten Eigenbedarf zurück.

Die Kündigung könne nicht mit Erfolg auf § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB gestützt werden. Die Wohnung befinde sich nicht in einem Zwei-, sondern in einem Vierfamilienhaus, wie sich aus den vorgelegten Bauplänen ergebe. Auch die hilfsweise erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis nicht beendet. Wie die Beweisaufnahme ergeben habe, beabsichtige der Beschwerdeführer, die Wohnung im Erdgeschoß und die Wohnung im Dachgeschoß umzubauen und durch Zusammenlegung eine große Wohnung mit insgesamt etwa 130 qm zu schaffen. Ferner habe die Bekannte des Beschwerdeführers als Zeugin bekundet, sie wolle zu ihm ziehen und ihn auch heiraten. Für die Erlangung einer so großen Wohnung lägen jedoch vernünftige, nachvollziehbare Gründe nicht vor, weil der Wohnbedarf des Beschwerdeführers durch die Drei-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß auch dann gedeckt sei, wenn er die Zeugin in diese Wohnung aufnehme. Sofern nach der Aussage des als Zeugen vernommenen Architekten in der neu zu schaffenden Wohnung auch zwei Kinderzimmer vorgesehen seien, sei eine unzulässige Vorratskündigung gegeben.

II. (...)

III. 1. (...)

2. Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und offensichtlich begründet; das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG).

Das Urteil des Landgerichts verstößt gegen Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Landgericht hat bei der Auslegung und Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB Bedeutung und Tragweite der grundrechtlichen Garantie des Eigentums grundlegend verkannt.

a) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, 1 [30]). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]). Es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 [373]). Es ist nicht Sache des Gerichts, den geltend gemachten Wohnbedarf daraufhin zu überprüfen, ob er aus Gründen der Wohnraumbewirtschaftung gerechtfertigt ist, etwa weil der Vermieter und seine Angehörigen bisher unzureichend untergebracht sind (vgl. BVerfGE 68, 361 [374]). Für eine dahingehende Bewertung liefert das Bürgerliche Gesetzbuch an keiner Stelle Maßstäbe. Die Gerichte dürfen aber den Wunsch des Eigentümers, die vermietete Wohnung wieder für sich zu erlangen, daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er im Gegenteil mißbräuchlich ist, etwa weil der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht (vgl. BVerfGE 79, 292 [305]).

b) Diesen Anforderungen hält das angegriffene Urteil nicht stand.

Das Landgericht will zwar den Wunsch des Beschwerdeführers, die vermietete Wohnung für sich zu erlangen, an dem verfassungsrechtlich unbedenklichen Maßstab prüfen, ob der Beschwerdeführer hierfür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann. Es achtet dabei aber nicht den vom Beschwerdeführer festgelegten Wohnbedarf, sondern modifiziert die vom Beschwerdeführer nachvollziehbar festgelegten Wohnbedürfnisse nach seinen eigenen Vorstellungen.

Die Bestimmung des Beschwerdeführers ging dahin, mit seiner Bekannten eine Lebensgemeinschaft zu gründen und dafür insgesamt mehr, aber auch nach Größe und Zuschnitt der einzelnen Räume verbesserten Wohnraum zur Verfügung zu haben. Diesen Wunsch des Beschwerdeführers hält das Landgericht allein deshalb für unvernünftig und nicht nachvollziehbar, weil die Wohnung im Dachgeschoß ausreichend groß sei, daß er darin zusammen mit der Lebensgefährtin wohnen könne. Damit plant das Landgericht anstelle des Beschwerdeführers; es drängt ihm seine Vorstellung über angemessenes Wohnen auf, ohne im übrigen auch nur ansatzweise darzulegen, anhand welcher Maßstäbe es beurteilt, wann eine Wohnung welcher Größe und welchen Zuschnitts für eine zu gründende Familie angemessen ist. Zwar mögen zwei Personen mit einer 65 qm großen Drei-Zimmer Wohnung zurechtkommen können. Daß einer unzureichenden Unterbringung abgeholfen werden soll, darf aber als Voraussetzung einer Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 gerade nicht verlangt werden; ihr kann deshalb auch umgekehrt nicht entgegengehalten werden, die bisherige Wohnung sei generell geeignet, den Wohnbedarf für nunmehr zwei Personen zu decken. Das Landgericht mißachtet dabei auch die Absicht des Beschwerdeführers, durch Zusammenlegen und Umbau der beiden Wohnungen zu Wohnräumen zu gelangen, die ihrerseits nach Größe und Zuschnitt seinen Vorstellungen von angemessenem Wohnen entsprechen. Diese Absicht hat in dem Kündigungsschreiben durch den Hinweis auf die zu schaffende "zeitgemäße" Wohnung hinlänglich Ausdruck gefunden und ist im Ausgangsverfahren durch Vorlage der Baupläne weiter konkretisiert worden. Es ist durchaus nachvollziehbar und deshalb hinzunehmen, wenn der Beschwerdeführer eine insgesamt nur 65 qm große Wohnung mit drei Zimmern, Flur, Küche und Bad in den Dachschrägen nach Zuschnitt und Größe der einzelnen Wohnräume für wenig komfortabel hält und die Wohnverhältnisse deutlich verbessern möchte, indem er sie mit einer weiteren Wohnung zusammenlegt. Daß dabei zwei auch als Kinderzimmer nutzbare Räume entstehen, die aktuell hierfür noch nicht benötigt werden, rechtfertigt nicht den Vorwurf, der Beschwerdeführer habe eine unzulässige Vorratskündigung ausgesprochen. Der Beschwerdeführer hat seinen Eigenbedarf nicht mit Blick auf einen künftigen, noch nicht konkretisierten Kinderwunsch angemeldet, sondern wegen seines gegenwärtigen Wunsches, mit seiner Bekannten zusammenzuleben. Er hat aus diesem Anlaß nur die Wahl, sich mit der kleinen Wohnung im Dachgeschoß zu begnügen oder das Mietverhältnis mit den Bekl. zu kündigen, sei es, um deren nur unwesentlich größere Wohnung zu beziehen, sei es, um beide Wohnungen zusammenzulegen, allerdings mit der Folge, daß einzelne Räume nicht sofort so - wie in den Bauplänen bezeichnet - verwendet werden. Daß der Beschwerdeführer damit einen "weit überhöhten Wohnbedarf" geltend macht, hat das Landgericht nicht, jedenfalls nicht ausdrücklich, angenommen. Es hat auf diesen für sich verfassungsrechtlich unbedenklichen Gesichtspunkt aber möglicherweise anspielen wollen, indem es den Wunsch nach einer "so großen Wohnung" als unvernünftig und nicht nachvollziehbar kennzeichnete. Sollte diese Wendung in dem angegriffenen Urteil so gemeint sein, wäre jedoch auch damit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Die Fachgerichte dürfen nicht unbeschränkt nachprüfen, ob ein Wohnbedarf weit überhöht ist. Sie müssen ihre Wertung anhand objektiver Kriterien aufgrund tatsächlicher Feststellungen

ig und nicht nachvollziehbar kennzeichnete. Sollte diese Wendung in dem angegriffenen Urteil so gemeint sein, wäre jedoch auch damit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Die Fachgerichte dürfen nicht unbeschränkt nachprüfen, ob ein Wohnbedarf weit überhöht ist. Sie müssen ihre Wertung anhand objektiver Kriterien aufgrund tatsächlicher Feststellungen und einer Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall treffen. Das Landgericht hat dagegen der Eigenbedarfskündigung des Beschwerdeführers - wenn überhaupt, dann allenfalls unter formelhaftem Hinweis auf einen - eher so empfundenen, als im Einzelfall dargelegten - weit überhöhten Wohnbedarf die Berechtigung abgesprochen (vgl. BVerfG, 2. Kammer des Ersten Senats, NJW 1988, S. 1075).

c) Die angegriffene Entscheidung beruht auf dem festgestellten Verfassungsverstoß. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht vor der Entscheidung des Beschwerdeführers über dessen Wohnbedarf zur Wirksamkeit der hilfsweise erklärten Kündigung wegen Eigenbedarfs und damit zum Erfolg der Räumungsklage gelangt wäre.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts haben die Gerichte den vom Vermieter geltend gemachten Eigenbedarf grundsätzlich zu respektieren und dürfen nicht ihre eigenen Vorstellungen als Maßstab dafür heranziehen, wann eine Kündigung gerechtfertigt ist und wann nicht. Insbesondere kommt es auch nicht darauf an, ob der kündigende Vermieter bisher unzureichend untergebracht ist und deshalb die Wohnung benötigt.

In seiner neuesten Entscheidung vom 19. März 1993 hatte sich das Bundesverfassungsgericht mit dem Fall eines Wohnungseigentümers zu beschäftigen, der die von ihm selbst bewohnte Wohnung im Dachgeschoß mit der darunterliegenden vermieteten Wohnung zusammenlegen wollte.

Das Landgericht Stuttgart hatte den Wunsch des Beschwerdeführers, mit seiner Lebensgefährtin in der zusammengelegten Wohnung (Größe etwa 130 m2) zu leben, für unvernünftig und nicht nachvollziehbar gehalten und die Klage abgewiesen. Dies hielt das Bundesverfassungsgericht für offensichtlich grundgesetzwidrig, denn die Gerichte seien nicht befugt, unbeschränkt nachzuprüfen, ob ein Wohnbedarf weit überhöht ist. Das Landgericht habe sich hier mit einem formelhaften Hinweis begnügt, der nicht ausreichend sei.

Wann ein "weit überhöhter Wohnbedarf" des Vermieters vorliegt, der nicht zu einer Eigenbedarfskündigung berechtigt, und wann die Entscheidung des Eigentümers von den Gerichten zu respektieren ist, bleibt damit offen; das Bundesverfassungsgericht verweist ausdrücklich auf den Einzelfall. Die Landgerichte müssen somit weiter damit leben, daß das Bundesverfassungsgericht ihre Einzelfallwertungen nicht teilt und als verfassungswidrig ansieht.