Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Verwertungskündigung; Kündigungsgrund

Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dürfen nicht in einer Wei-se ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen un-zumutbar erschwert.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Räumungsklage wegen unzureichender Spezifiierung der Kündigungsgründe (§ 564 b Abs. 3 BGB).

I. 1. Der Beschwerdeführer ist Eigentümer einer in München belegenen Eigentumswohnung, die an die Bekl. des Ausgangsverfahrens vermietet ist. Er kündigte das Mietverhältnis, weil er beabsichtigte, die Wohnung zu veräußern. Zur Begründung führte er in dem Kündigungsschreiben unter anderem folgendes aus:

"Die Kündigung wird auf § 564 b Abs. 2 Ziff. 3 BGB gestützt.

Ich habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, da ich durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert bin und dadurch erhebliche Nachteile erleide.

Ich darf Ihnen nochmals anbieten, die Wohnung selbst zu erwerben, wobei wir den Wert durch ein Schätzgutachten ermitteln könnten. Sie können sich auch gerne bei beliebigen Maklern in München erkundigen. Man wird Ihnen dort bestätigen, daß die Wohnung mit dem bestehenden Mietverhältnis entweder überhaupt unverkäuflich ist oder allenfalls nur mit einem Preisnachlaß, der etwa 40 % des Verkehrswertes ausmachen würde." Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Der Beschwerdeführer erhob Räumungsklage, die das Amtsgericht abwies. In seiner Berufungsbegründung trug der Beschwerdeführer vor, im vermieteten Zustand sei die Wohnung unverkäuflich; allenfalls könne er sie mit einem Preisnachlaß von mindestens 30 vom Hundert veräußern, wie sich aus einer (beigefügten) Bestätigung der Immobilienabteilung der HypoBank München ergebe.

2. Das Landgericht wies die Berufung durch das angegriffene Urteil zurück. Die Klage habe keinen Erfolg, weil auch nach dem Ergebnis der Berufungsverhandlung von der Unwirksamkeit der Kündigung des Beschwerdeführers auszugehen sei.

Der von ihm im Berufungsrechtszug in den Vordergrund gerückte und durch Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Beweis gestellte Sachgrund, die Wohnung sei im gegenwärtig vermieteten Zustand allenfalls mit einem Preisnachlaß von 30 vom Hundert zu verkaufen, könne wegen der deutlich abweichenden Angabe des Unterschieds zwischen erzielbarem Kaufpreis und Verkehrswert mit "etwa 40 %" im Kündigungsschreiben keine Berücksichtigung finden. Das Ausmaß einer hinzunehmenden Preiseinbuße bei einem Verkauf der Wohnung im vermieteten Zustand sei für die Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB von ausschlaggebender Bedeutung. Ob die Kaufpreiserwartung infolge der Vermietung um mindestens 30 vom Hundert oder um mindestens "etwa 40 %" des Verkehrswertes vermindert sei, mache deshalb einen wesentlichen Unterschied aus, durch den die Sachverhaltsidentität ausgeschlossen werde. Es sei weder dargetan noch ersichtlich, daß die Veränderung der behaupteten Minderung der Kaufpreiserwartung infolge der Vermietung auf nachträglich entstandene Umstände zurückzuführen sei. Das Kündigungsschreiben enthalte auch keine bezifferte Angabe des zugrunde gelegten Verkehrswertes.

II. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer die Verletzung seines Grundrechtes aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Die Argumentation des Landgerichts, es stelle einen erheblichen Unterschied dar, ob der Verlust 30 oder 40 vom Hundert betrage, verkenne die Tragweite von Art. 14 Abs. 1 GG. Im Kündigungsschreiben sei er von den Daten ausgegangen, die ihm mündlich von Maklerfirmen genannt worden seien. Bei Ausspruch der Kündigung habe ihm das Schreiben der Hypo-Bank München noch nicht zur Verfügung gestanden. Wenn er sich im weiteren Verlauf des Verfahrens darauf gestützt habe, sei das nur selbstverständlich. Das Landgericht habe die Anforderungen an den Inhalt eines Kündigungsschreibens in verfassungswidriger Weise überspitzt.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für begründet.

IIII. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Das angegriffene Urteil verletzt den Beschwerdeführer in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

1. Das Bundesverfassungsgericht hat zu den formellen Anforderungen an die Wirksamkeit von Vermieterschreiben im Rahmen der Parallelproblematik bei Mieterhöhungsverlangen bereits grundsätzlich Stellung genommen (vgl. BVerfGE 37, 132 [147 f.]; 49, 244 [247 f.]; 53, 352 [357 f.]; 79, 80 [84 f.]). Danach haben die Zivilgerichte bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam ist, den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dürfen nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert (vgl. BVerfGE 79, 80 [85]; sowie neuestens BVerfG, NJW 1992, S. 1379). Das trifft auch für § 564 b Abs. 3 BGB zu, dessen Zweck unter anderem darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen. Er soll damit in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises; er hat daher ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet (vgl. BVerfG, a.a.O.).

2. Ausgehend von diesem verfassungsrechtlichen Rahmen für die Auslegung des § 564 b Abs. 3 BGB verletzt die angegriffene Entscheidung das Grundrecht des Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs.1 Satz 1 GG, weil das Gericht unzumutbar strenge Anforderungen an die Begründung der Kündigung gestellt hat.

Das Landgericht hat den vom Beschwerdeführer in der Berufungsbegründung geltend gemachten Kündigungsgrund, ihm entstehe bei einem Verkauf der Wohnung mit bestehendem Mietverhältnis eine Kaufpreiseinbuße von "mindestens 30 %", aus formellen Gründen nicht berücksichtigt. Es hat ausgeführt, dieser Sachgrund könne "wegen der deutlich abweichenden Angabe des Unterschieds zwischen erzielbarem Kaufpreis und Verkehrswert mit ‚etwa 40 %' im Kündigungsschreiben keine Berücksichtigung finden." Damit hat das Gericht die Kündigung durch Formerfordernisse erschwert, die ersichtlich nicht durch Sinn und Zweck der Begründungspflicht gerechtfertigt, insbesondere zum Schutz des Mieters erforderlich sind.

Aufgrund der Darlegungen des Beschwerdeführers im Kündigungsschreiben, die Wohnung sei mit bestehendem Mietverhältnis entweder überhaupt unverkäuflich oder allenfalls nur mit einem Preisnachlaß zu veräußern, der etwa 40 vom Hundert des Verkehrswertes ausmache, waren die Bekl. in der Lage, sich über ihre Rechtsposition Klarheit zu verschaffen. Sie konnten erkennen, daß der Beschwerdeführer die Erheblichkeit des behaupteten Nachteils, der ihm im Falle des Verkaufs der vermieteten Wohnung angeblich entstehen würde, mit einer wesentlichen Einbuße beim erzielbaren Kaufpreis begründet hatte. Daran hatte sich durch sein Vorbringen in der Berufungsbegründung nichts geändert. Mit seinem Vortrag, aus einer Bestätigung der Immobilienabteilung der Hypo-Bank München ergebe sich, daß ein Verkauf der vermieteten Wohnung unmöglich sei, allenfalls mit einem Preisnachteil von 30 vom Hundert, machte er weiterhin geltend, daß ihm bei einer Veräußerung der vermieteten Wohnung eine erhebliche finanzielle Einbuße entstehe. Zu Recht weist das Bayerische Staatsministerium der Justiz in seiner Stellungnahme darauf hin, daß es sich hierbei nicht um ein anderes Vorbringen des Beschwerdeführers im Sinne eines aluid, sondern nur um ein teilweises Abrücken von dem Vortrag zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehandelt habe und es eine Frage der sachlichen Begründetheit der Klage sei, ob eine Differenz von 30 vom Hundert die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB erfülle.

Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß das Landgericht zu einer dem Beschwerdeführer günstigeren Entscheidung gelangt wäre, wenn es seine Angaben zum Mindererlös bei einer Veräußerung der Wohnung mit bestehendem Mietverhältnis berücksichtigt hätte. Denn auf Seite 10 des Urteils heißt es, das Ausmaß der bei einem Verkauf der Wohnung in vermietetem Zustand hinzunehmenden Preiseinbuße sei - auch aus verfassungsrechtlicher Sicht - für die Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB bei der Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals "an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert", von ausschlaggebender Bedeutung. Das Berufungsurteil beruht daher auf dem festgestellten Verfassungsverstoß.

Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, daß das Landgericht an anderer Stelle ausführt, das Kündigungsschreiben enthalte auch keine bezifferte Angabe des zugrunde gelegten Verkehrswertes. Aus dem Zusammenhang der Urteilsgründe ergibt sich nicht, daß es hierin einen selbständig tragenden Grund für die angenommene Unwirksamkeit der Kündigung gesehen hat.

Es war angezeigt, die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen, die das materielle Anliegen des Beschwerdeführers zu prüfen haben wird, ob er durch die Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird.

3. Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen des Beschwerdeführers ergibt sich aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.

Der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung hatte dem Mieter mit der Begründung gekündigt, daß er die Wohnung veräußern wolle. Vermietet sei die Wohnung aber "entweder überhaupt unverkäuflich" oder allenfalls nur mit einem Preisnachlaß, der etwa "40 % des Verkehrswertes" ausmachen würde.

Die Mieter widersprachen der Kündigung, die Räumungsklage wies das Amtsgericht ab. In seiner Berufungsbegründung trug der Eigentümer/Vermieter vor, die Wohnung sei vermietet entweder unverkäuflich, allenfalls könne sie mit einem Preisnachlaß von mindestens 30 % veräußert werden. Zur Begründung bezog er sich auf eine entsprechende Bestätigung einer Hypothekenbank.

Das Landgericht wies die Räumungsklage auch ab. Und zwar mit folgender formalen Begründung: In seinem Kündigungsschreiben habe der Eigentümer noch von 40 % Preisnachlaß gesprochen, in der Berufungsbegründung jedoch nur noch von 30 %. Das mache einen so wesentlichen Unterschied aus, daß nicht mehr vom selben Sachverhalt ausgegangen werden könne. Das Landgericht rügte außerdem, daß der Eigentümer keine bezifferte Angabe des von ihm zugrunde gelegten Verkehrswertes gemacht hat.

Der Eigentümer/Vermieter legte Verfassungsbeschwerde ein - mit Erfolg. Die Bundesverfassungsrichter befanden mit Beschluß vom 15. Juni 1992, daß die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften nicht in einer Weise ausgelegt werden dürfen, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwere. Genau das sei aber hier passiert. Denn eine 30- oder 40-% Kaufpreisminderung stelle nicht einen anderen Sachverhalt dar, sondern nur ein teilweises Abrücken in der sachlichen Begründung, warum aus der Sicht des Eigentümers keine angemessene wirtschaftliche Verwertung mehr möglich sei.

Nun muß eine andere Landgerichtskammer über das Verfahren abschließend entscheiden.