Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Wohngemeinschaft

Die Rechtsprechung, wonach bei einer Wohngemeinschaft der Vermieter die Aufnahme neuer Mitglieder dulden muß, verstößt nicht gegen Artikel 14 GG. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin schloß 1985 mit drei Studenten einen Mietvertrag über ihre 4-Zimmer Wohnung in G. Diese zogen in der Folgezeit zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus. An ihre Stelle traten jeweils neue Studenten in den Mietvertrag ein. Nachdem erneut ein Mitglied der Wohngemeinschaft ausgezogen war, begehrten die übrigen Mieter, die Kl. des Ausgangsverfahrens, Aufnahme der Studentin B. als dritte Mieterin in den Mietvertrag. Dies verweigerte die Beschwerdeführerin.

Das Amtsgericht verurteilte sie, der Aufnahme von Frau B. als Hauptmieterin in den Mietvertrag zuzustimmen. Ihre dagegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. In den Gründen der angegriffenen Entscheidungen wird im wesentlichen ausgeführt:

Nach dem Inhalt des Mietvertrages könne eine bestimmte Gesamtzahl von Personen die Wohnung nutzen, ohne daß es auf bestimmte Einzelpersonen oder die Nutzung bestimmter Räume durch diese ankäme, solange die vertraglich vereinbarte Gesamtzahl nicht überschritten werde. In einem solchen Fall kenne der Vermieter das Interesse seiner Vertragspartner, die Zahl der Mieter auch bei Ausscheiden eines Wohngemeinschaftsmitglieds aus wirtschaftlichen Gründen gleichzuhalten, damit der Mietzins gemeinsam aufgebracht werde. Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft sei folglich Vertragsinhalt geworden mit der Möglichkeit, Mitglieder der Wohngemeinschaft bis zur vereinbarten Gesamtzahl auszuwechseln. Dementsprechend habe sich die Beschwerdeführerin in der Vergangenheit verhalten.

Einen Ausnahmetatbestand (in entsprechender Anwendung des § 549 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz BGB), welcher sie berechtige, die Zustimmung zur Vertragsänderung zu verweigern, habe sie nicht dargelegt. Vielmehr sei sie bereit, an Frau B. ein Zimmer innerhalb der Wohngemeinschaft, allerdings zu einem höheren Quadratmetermietpreis, zu vermieten. Ihr werde durch einen solchen Mieterwechsel auch nicht auf Dauer ein "faule(r) Mieter" aufgedrängt. Einerseits sei nicht dargetan, daß es sich bei Frau B. um eine insolvente Mieterin handeln könne. Andererseits hafteten die Mitglieder der Wohngemeinschaft als Gesamtschuldner für den Mietzins.

II. Die Beschwerdeführerin rügt die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG. Die angegriffenen Entscheidungen beschränkten ihre freie Verfügungsbefugnis über ihr Eigentum in unzulässiger Weise dadurch, daß sie gezwungen werde, eine beliebige von ihr nicht akzeptierte Person als Hauptmieterin in der Wohnung zu dulden. Weder aus dem Mietvertrag selbst noch aus der anschließenden Handhabung lasse sich eine Vereinbarung des Inhalts entnehmen, daß immer wieder andere Mieter, einseitig benannt durch die jeweils verbleibenden und den ausscheidenden Mieter, aufzunehmen wären.

III. Die Verfassungsbeschwerde hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG).

Die Beschwerdeführerin wird nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt.

In der Rechtsprechung der Fachgerichte wird verbreitet die Auffassung vertreten, daß bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem damit typischerweise verbundenen ständigen Mieterwechsel gegeben werde, so daß der Vermieter ihn grundsätzlich hinnehmen müsse. Eine Ausnahme bestehe dann, wenn ihm entsprechend § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB der Nachfolger aus Gründen, die in dessen Person lägen, unzumutbar sei (vgl. LG Braunschweig, Mainz, München sowie AG Braunschweig in WM 1982, S. 188 ff.; LG Karlsruhe und Wiesbaden sowie AG Freiburg in WM 1985, S. 83 ff.; einschränkend LG Hamburg, WM 1985, S. 82; AG Freiburg, WM 1985, S. 84; anderer Auffassung beispielsweise LG Berlin, WM 1982, S. 192; vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 549 BGB Rdnr. 5; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage I Rdnr. 18 und III Rdnr. 94). Es unterliegt jedoch nicht der verfassungsgerichtlichen Überprüfung, ob die Fachgerichte dieses Ergebnis einfachrechtlich zutreffend gefunden haben (vgl. BVerfGE 66, 116 [131]; 67, 90 [95]; 68, 226 [230]; 70, 288 [294]). Denn das Bundesverfassungsgericht greift nur ein, wenn die Entscheidungen Auslegungsfehler erkennen lassen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 79, 292 [303]). Davon kann hier keine Rede sein.

Die Beschwerdeführerin selbst hat im Rahmen ihrer Privatautonomie die von ihr jetzt als verfassungswidrig gerügte Einschränkung ihrer Verfügungsbefugnis über ihr Eigentum gewählt. Denn sie hat die Wohnung ausweislich des Mietvertrages an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet. Während der gesamten bisherigen Vertragsdauer hat sie die aus der Wohngemeinschaft ausscheidenden Studenten aus dem Mietvertrag entlassen und die von diesen ausgewählten neuen Mitglieder jeweils in den schriftlichen Mietvertrag aufgenommen, ohne Einfluß auf die Auswahl der neuen Mieter zu nehmen. Es ist deshalb aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden, wenn Amts- und Landgericht angenommen haben, ein Auswechseln der Mieter sei im Hinblick auf die bisherige Handhabung Inhalt des Mietvertrages geworden.

Soweit die Beschwerdeführerin meint, sie werde im Hinblick auf die Rechtsauffassung der angegriffenen Entscheidungen auf unbegrenzte Zeit an dem Mietvertrag festgehalten, erstreckt sich die verfassungsgerichtliche Prüfung hierauf nicht. Denn eine Beendigung des Mietvertrages ist nicht Gegenstand des Ausgangsverfahrens gewesen.

Grundsätzlich steht es dem Vermieter einer Wohnung - wie jeder anderen Privatperson, die einen Vertrag abschließt - frei, wen er sich als Vertragspartner aussucht. Anders liegt es nur dann, wenn der Vermieter sich im voraus festgelegt hat, etwa indem er dem Mieter das Recht einräumt, einen Nachfolgemieter zu suchen. Eine ähnliche Festlegung nimmt die Rechtsprechung im Falle der Vermietung an eine Wohngemeinschaft an, denn hier muß der Vermieter schon bei Vertragsabschluß wissen, daß früher oder später ein Mieterwechsel eintreten wird. Der Vermieter ist dann verpflichtet, der Aufnahme der neuen Mitglieder der Wohngemeinschaft in den Mietvertrag zuzustimmen, jedenfalls dann, wenn dadurch die ursprüngliche Zahl der Mieter nicht erhöht wird, eine Überbelegung also ausscheidet.

Diese Rechtsprechung verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie des Artikels 14 Grundgesetz, wie das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung vom 28. Januar 1993 festgestellt hat. Schließlich ist die Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Eigentümers von ihm selbst gewählt worden, indem er an eine Wohngemeinschaft vermietete.