Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Zweckentfremdung; Wohnungszusammenlegung

Die Zusammenlegung von Wohnungen stellt keine Zweckentfremdung dar. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerdeführer wenden sich dagegen, daß ihre auf Eigenbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützte Räumungsklage erfolglos geblieben ist, weil sie keine Zweckentfremdungsgenehmigung für die Zusammenlegung von zwei Wohnungen eingeholt hatten. I. 1. Die nicht miteinander verheirateten Beschwerdeführer kündigten der Bekl. des Ausgangsverfahrens das Mietverhältnis über die von ihr gemietete, in Frankfurt am Main gelegene Wohnung zum 1. Februar 1991 mit der Begründung, der Beschwerdeführer wolle diese beziehen; er selbst müsse die von ihm gemietete Wohnung wegen Kündigung seines Vermieters räumen.

Obwohl die Bekl. der Kündigung zunächst nicht widersprach, erhoben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 19. November 1990 Klage auf künftige Räumung zum 1. Februar 1991. Im Verhandlungstermin vom 24. Januar 1991 äußerte sich die Bekl. weiterhin nicht dazu, ob sie vor Ablauf der Kündigungsfrist räumen werde. In einem nicht nachgelassenen nachgereichten Schriftsatz trugen die Beschwerdeführer vor, die Bekl. habe nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht geräumt.

Das Amtsgericht wies durch Urteil vom 14. Februar 1991 die Räumungsklage wegen Unzulässigkeit ab. Die Beschwerdeführer hätten nicht schlüssig vorgetragen, daß vor Ablauf der Kündigungsfrist Anlaß zur Klagerhebung bestanden habe. Daß die Bekl. auch in der mündlichen Verhandlung keine Erklärung zur fristgerechten Räumung abgegeben habe, rechtfertige keine andere Beurteilung.

In der Berufungsinstanz vertieften die Beschwerdeführer ihren Vortrag angesichts der Verteidigung der Bekl.: Eine neben der gekündigten gelegene, frei gewordene andere Wohnung solle mit jener zu einer Gesamtgröße von etwa 80 qm zusammengelegt und von dem Beschwerdeführer allein bezogen werden. Eine andere ebenfalls frei gewordene Wohnung solle mit einer Nachbarwohnung zusammengelegt und von der Beschwerdeführerin und dem gemeinsamen Kind bewohnt werden.

Das Landgericht wies die Berufung der Beschwerdeführer zurück. Zwar habe das Amtsgericht die Räumungsklage zu Unrecht als unzulässig abgewiesen, denn die Widerspruchsfrist sei zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung erster Instanz bereits abgelaufen gewesen. Dennoch habe die Klage keinen Erfolg, weil die Kündigung unwirksam sei.

Es könne offenbleiben, ob die Beschwerdeführer verpflichtet seien, sich mit den frei gewordenen Räumen zu begnügen, oder ob sie ihren Wohnbedarf nur durch Zusammenlegung von jeweils zwei Wohnungen decken könnten. Wenn von letzterem auszugehen sei, fehle es an einer Zweckentfremdungsgenehmigung als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung. Dieser bedürfe es, wenn Wohnraum vernichtet werde. Das geschehe bei der Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnung; beide Wohnungen verlören ihren Zweck, als zwei selbständige Wohneinheiten zu dienen, die unabhängig voneinander genutzt werden könnten. Das Zweckentfremdungsverbot solle verhindern, daß Wohnraum als solcher vom Markt verschwinde. Durch eine Zusammenlegung von zwei Wohnungen falle eine dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehende Wohnung ganz weg.

2. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer unter Nennung mehrerer von ihnen als verletzt bezeichneter Bestimmungen des Grundgesetzes, daß sowohl Amts als auch Landgericht gegen das Gebot eines rechtsstaatlichen und fairen Verfahrens verstoßen hätten.

Das Amtsgericht hätte sie darauf hinweisen müssen, daß ihr Vortrag zur Erklärung der Bekl., nicht ausziehen zu wollen, unzureichend substantiiert sei. Nachdem diese auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht geräumt habe, hätte das Gericht erneut in die mündliche Verhandlung eintreten müssen. Das Landgericht hätte schon in der Terminsladung darauf hinweisen müssen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung ankomme. Auf diesen Gedanken hätten sie bis zur Berufungsverhandlung nicht kommen können. Das Verlangen nach einer derartigen Genehmigung verletze sie ferner in ihren Grundrechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Ihrer bedürfe es nur, wenn Wohnraum Wohnzwecken entzogen werde, nicht aber, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt würden.

3. Die Hessische Staatskanzlei hält die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgerichts für unbegründet. Hingegen verletze die Entscheidung des Landgerichts Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, weil die Zusammenlegung von zwei Wohnungen nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoße. Eine Genehmigung sei nur erforderlich, wenn Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt werde. II. Soweit sich die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet, ist sie unzulässig. Die Beschwerdeführer beanstanden, daß dieses ihre Klage als unzulässig abgewiesen hat. Insoweit sind sie aber nicht mehr beschwert, weil das Landgericht diese Auffassung nicht geteilt und die Klage für unbegründet erachtet hat. III. 1. Hingegen ist die Verfassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts zulässig und begründet. Es verletzt die Beschwerdeführer in ihren Grundrechten aus Art. 3 Abs. 1 GG. Gegen das Willkürverbot wird nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzukommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht. Dabei enthält die Feststellung von Willkür keinen subjektiven Schuldvorwurf. Willkür ist im objektiven Sinne zu verstehen als eine Maßnahme, welche im Verhältnis zu der Situation, der sie Herr werden will, tatsächlich und eindeutig unangemessen ist (BVerfGE 83, 82 [84]). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

2. Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745) ermächtigt die Landesregierungen, für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, daß Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stellen zugeführt werden darf. Von dieser Ermächtigung hat die Hessische Landesregierung durch die Erste Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Januar 1972 (GVBl. I S. 19) Gebrauch gemacht und auch Frankfurt am Main als Gemeinde mit Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum bestimmt. Durch die gesetzliche Regelung, die als Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG mit der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG im Einklang steht (vgl. BVerfGE 38, 348 [370]), sollte einer Verringerung des Wohnungsangebotes durch "Umwidmung" von Wohnraum in Geschäftsraum entgegengewirkt werden (vgl. die Ergebnisniederschrift des Unterausschusses des Ausschusses für Städtebau und Wohnungswesen des Bundesrates vom 16. November 1970, S. 9 f.). Die Einfügung des Zweckentfremdungsverbots beruhte auf einer Forderung des Bundesrats. Dieser bezeichnete es in seinem Antrag auf Einberufung des Vermittlungsausschusses als grundsätzlich unerwünscht, daß bei einer bestehenden Mangellage auf dem Wohnungsmarkt Wohnraum frei und uneingeschränkt dem Wohnzweck entzogen werden könne. Zur Sicherstellung einer ausreichenden Wohnungsversorgung der Bevölkerung bedürfe es eines geeigneten Instruments, durch das die Verringerung des vorhandenen Bestandes an Wohnraum und damit eine Vergrößerung der Wohnungsnotlage verhindert werden könne (vgl. BT-Drucks. VI/2564, S. 4). Dieses gesetzgeberische Anliegen kommt im Wortlaut des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Mietrechtsverbesserungsgesetzes unmißverständlich zum Ausdruck. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist danach nur dann erforderlich, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Einer Genehmigung bedarf es nicht, wenn sich an der Nutzung als Wohnraum nichts ändert, weil der Wohnzweck erhalten bleibt. Dem entspricht auch die in der Literatur vertretene Auffassung, wonach die Zusammenlegung von Wohnräumen innerhalb eines Hauses keine Zweckentfremdung darstellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Kap. E, Rdnr. 35 ff.; von Brunn, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete, Kap. II, Rdnr. 28).

Die Auslegung des Landgerichts verfehlt dieses gesetzgeberische Anliegen grundlegend. So trifft es bereits nicht zu, wie das Landgericht ausführt, daß durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnraum vernichtet werde und vom Markt verschwinde. Das Gegenteil ist richtig. Nach wie vor steht der gesamte Wohnraum dem Markt zur Verfügung, denn auch der Vermieter befriedigt an diesem seinen Wohnbedarf. Lediglich die Zahl der Wohneinheiten hat sich verringert. Zwar würde es als zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung anzusehen sein, wenn der Gesetzgeber die Zusammenlegung von zwei Wohnungen aus Gründen der Wohnraumbewirtschaftung von einer Genehmigung abhängig machte. Eine solche Absicht müßte aber wenigstens andeutungsweise im Ge setzestext ihren Niederschlag gefunden haben, wenn der Richter hierauf sein Urteil stützen will. Ihm ist es verwehrt, dem Gesetz einen Sinn zu un-terlegen, den der Gesetzgeber offensichtlich nicht hat verwirklichen wollen, den er nicht ausgedrückt hat und den das Gesetz auch nicht im Ver-laufe einer Rechtsentwicklung aufgrund gewandelter Anschauungen erhalten hat. Die Auslegung des Landgerichts entfernt sich um so mehr vom gesetzgeberischen Anliegen, weil sie jede einmal geschaffene noch so kleine Wohneinheit dem Markt erhalten will und dem Eigentümer nur mit Genehmigung gestattet, diese selbst in Nutzung zu nehmen, wenn er seinen Wohnbedarf ausweiten will. Solange der Gesetzgeber sich nicht veranlaßt sieht, den besonders in Ballungsgebieten entstandenen Wohnraumbedarf dadurch zu befriedigen, daß er bestimmte Wohnungsgrößen vorschreibt und die Zusammenlegung von selbständigen Wohneinheiten vom Vorliegen einer Genehmigung abhängig macht, hat das der Richter hinzunehmen.

Das Bundesverfassungsgericht soll eigentlich letzte - und selten angerufene - Instanz sein. Das ist es längst nicht mehr, worüber nicht nur die Karlsruher Richter klagen, sondern viele bis hin zu Rechtsphilosophen. "Richterwillkür" (siehe die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten GE 1992, 559) ist ein Grund für die Schwemme von Verfassungsbeschwerden, das ausufernde Rechthaben-Wollen der Bürger ein weiterer. Immer mehr wird das Bundesverfassungsgericht auch zum höchsten deutschen Miet-Gericht. Offenbar begehen die unteren Instanzen in diesem Bereich besonders viele Verfassungsverstöße. Denn immer wieder haben Verfassungsbeschwerden in diesem Bereich auch Erfolg. Eine ganze Reihe von neuen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts enthält unser Rechtsprechungsteil. Die Entscheidungen sollen im folgenden kurz besprochen werden.

In der Entscheidung des BVerfG vom 7. April 1992 ging es um folgenden Fall:

Ein Eigentümer hatte eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Er wollte die gekündigte Wohnung mit einer daneben gelegenen freien anderen Wohnung zusammenlegen und darin wohnen. Das Landgericht hatte die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung abgewiesen, daß es für die Wirksamkeit der Kündigung einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe, weil durch die Zusammenlegung der Wohnungen Wohnraum vernichtet werde.

Erinnern wir uns: Auch die Berliner Wohnungsämter haben, bis zur Belehrung durch eine entsprechende Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, diese Auffassung vertreten.

Das Bundesverwaltungsgericht sah das aber ganz anders.

Das Mietrechtsverbesserungsgesetz und die darauf fußenden Zweckentfremdungsverbot-Verordnungen seien darauf ausgerichtet, zu verhindern, daß dem Wohnungsmarkt Wohnraum entzogen und daraus Gewerberaum geschaffen werde.

Einer Zweckentfremdungsgenehmigung bedürfe es danach nur, wenn Wohnraum künftig nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden solle. Einer Genehmigung bedürfe es dagegen nicht, wenn sich an der Nutzung als Wohnraum nichts ändere, weil der Wohnzweck erhalten bleibe.

Es treffe bereits nicht zu, wie das Landgericht ausgeführt habe, daß durch die Zusammenlegung von zwei Wohnungen zu einer Wohnung Wohnraum vernichtet werde und vom Markt verschwinde. Das Gegenteil sei richtig. Nach wie vor stehe der gesamte Wohnraum dem Markt zur Verfügung, denn auch der Vermieter befriedige an diesem seinen Wohnbedarf. Lediglich die Zahl der Wohneinheiten habe sich verändert.

Zwar hält das Bundesverfassungsgericht es offenbar auch für zulässig, die Zusammenlegung von Wohnungen durch den Gesetzgeber untersagen zu lassen. Dann müßte eine solche Absicht aber wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext ihren Niederschlag gefunden haben.

Den Landrichtern müssen angesichts der Entscheidung die Ohren klingeln. Die Karlsruher Richter attestierten nämlich dem Landgericht, willkürlich gehandelt zu haben. Gegen das Willkürverbot des Grundgesetzes wird ja nicht bereits dann verstoßen, wenn die angegriffene Rechtsanwendung oder das dazu eingeschlagene Verfahren fehlerhaft sind. Hinzu kommen muß vielmehr, daß Rechtsanwendung oder Verfahren "unter keinem denkbaren Aspekt mehr rechtlich vertretbar sind und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden und damit willkürlichen Erwägungen beruht."

Diese Voraussetzungen sah das Bundesverfassungsgericht in der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts als erfüllt an.

Durch eine Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches im Jahre 1990 wurde durch die neugeschaffene Vorschrift des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB einem Vermieter die - an und für sich nicht zulässige - Möglichkeit eingeräumt, eine Teilkündigung für "nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume" eines Gebäudes auszusprechen. Voraussetzung: daß diese Nebenräume "in zulässiger Weise" zu Wohnraum und zum Zwecke der Vermietung ausgebaut werden sollen.

Das betrifft insbesondere die Möglichkeit der Sonder-Teilkündigung von Dachraum, der - z. B. der Trockenboden - Mietern überlassen ist.

Kürzlich hatten wir über eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts berichtet, wonach es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, wenn die Gerichte eine solche Teilkündigung für den Fall ablehnen, daß der Vermieter die neu zu bauenden Räume selbst beziehen will (vgl. GE 1992, 145). Denn das Sonder-Kündigungsrecht gilt nur, wenn die Nebenräume

a) zu Wohnraum ausgebaut werden und

b) vermietet werden sollen.

Wie wir aber jetzt erfahren, wird auch anders herum ein Schuh daraus, in den unsere Verfassung paßt. Denn jetzt entschied das Bundesverfassungsgericht durch Urteil vom 11. März 1992, daß es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei, wenn die Gerichte eine Teilkündigung von Nebenräumen nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 1 BGB auch für den Fall für zulässig halten, daß der Vermieter die auszubauenden Räume bei gleichzeitiger Vermietung der bisher von ihm genutzten Räume selbst nutzen will. Diese Auffassung der Unter-Gerichte, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, überschreite nicht die Grenzen, die der richterlichen Rechtsfortbildung gesetzt seien. Amtsgericht und Landgericht hatten in dem Ausgangsfall einen gekündigten Mieter antragsgemäß zur Räumung der Nebenräume verurteilt. Diese Rechtsauslegung, so das Bundesverfassungsgericht jetzt, habe durchaus das gesetzgeberische Grundanliegen, zusätzlichen Wohnraum für Dritte zu schaffen, im Auge gehabt. Aus dem Gesetzgebungsverfahren las auch das Bundesverfassungsgericht heraus, daß mit der Beschränkung des Sonderkündigungsrechtes auf Nebenräume, die zu Mietzwecken ausgebaut werden sollten, lediglich das Ziel verfolgt wurde, daß tatsächlich zusätzlicher Wohnraum für Dritte entstehe und nicht nur die Wohnfläche des Eigentümers erweitert werde.

Auch die Entscheidung einer Berliner Mietrechtskammer wurde kürzlich kassiert (Urteil vom 15. April 1992). Vorwurf an das Berliner Gericht: Es habe Grundsätze rechtlichen Gehörs verletzt.

Gegangen war es um eine Kündigung wegen fehlender wirtschaftlicher Verwertungsmöglichkeit.

Der Eigentümer hatte eine vermietete Wohnung mit der Begründung gekündigt, er könne dafür in vermietetem Zustand höchstens 150.000 bis 155.000 DM erlösen; wäre die Wohnung leer, könne er dagegen einen Erlös von 240.000 DM erzielen, denn auf den Mehrerlös sei er dringend angewiesen, um bestehende Verbindlichkeiten, die durch Ankauf eines Geschäftsanteiles eines Mitgesellschafters entstanden seien, ablösen zu können. Der Eigentümer hatte vor Gericht detailliert dargelegt, daß er aufgrund seines monatlichen Einkommens, seiner Schulden usw. dringend auf den Mehrerlös angewiesen sei.

Das Berliner Landgericht hatte diesen Vortrag des Eigentümers teilweise nicht zur Kenntnis genommen, sondern sich auf den Standpunkt gestellt, ein erheblicher Nachteil im Sinne der gesetzlichen Vorschrift (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB) liege nicht schon dann vor, wenn bei einer Veräußerung einer Eigentumswohnung in unvermietetem Zustand ein höherer Preis als bei einem Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis erzielt werden könne. Für die Feststellung der Erheblichkeit des Nachteils müßten, so das Landgericht, vielmehr weitere Umstände hinzukommen.

Das Bundesverfassungsgericht hob die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies sie - allerdings an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin - zurück.

Wer die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 28. Januar 1992 (GE 1992, 427) gelesen hat und daraus erfahren durfte, daß eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann, wenn man nicht mitteilt, daß man neben der durch die Kündigung begehrten Wohnung (die am Ort der Arbeit liegt) ein 75 km davon entfernt liegendes Anwesen zusätzlich sein eigen nennt, darf sich die Augen reiben angesichts der Lektüre der Entscheidung vom 31. März 1992. Da entschied das Bundesverfassungsgericht nämlich, daß die berechtigte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nicht durch Formerfordernisse an die Kündigung unzumutbar erschwert werden dürfe, und es zog dazu eine deutliche Parallele zu seiner Rechtsprechung an die Anforderungen bezüglich der Wirksamkeit in Mieterhöhungsschreiben. Unzumutbar strenge Anforderungen, befand das Verfassungsgericht in diesem Fall, hätten Amts- und Landgericht an eine Wohnraumkündigung gestellt, indem sie sie durch Formerfordernisse erschwert hätten, die zum Schutz des Mieters nicht erforderlich gewesen seien. In dem betreffenden Fall war es u. a. darum gegangen, daß mehrere Kündigungsschreiben existiert hatten, in denen sich der Eigentümer jeweils auf vorherige Kündigungsschreiben bezog. Diese Bezugnahme auf die in früheren Schreiben genannten Kündigungsgründe erschien dem Bundesverfassungsgericht ausreichend.

Liest man die Äußerungen des Bundesverfassungsgerichts-Präsidenten Herzog (vgl. GE 1992, 559: "Ich würde mein Geld unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht in den Wohnungsbau stecken"), so darf man sich fragen, ob der Herr Präsident die Entscheidung seines eigenen Senats vom 3. April 1990 (schon etwas betagt, aber auch erst jetzt bekannt geworden durch eine Veröffentlichung in der NJW und im Zusammenhang mit dem neuen Mietspiegel durchaus nützlich) kennt. Mit der Entscheidung rechtfertigt das Bundesverfassungsgericht die Anwendung eines veralteten Mietspiegels, obwohl unstreitig ein neuer vorhanden war, dessen Anwendung für jeden, der sich mit der Erstellung von Mietspiegeln schon einmal beschäftigt hat, zwingend notwendig gewesen wäre. Das Bundesverfassungsgericht bricht in dieser Entscheidung eine große Lanze für den Mietspiegel und vertritt tatsächlich die Auffassung, eine "unverhältnismäßige" Verkürzung des Anspruchs, für die Wohnung eine marktorientierte Miete verlangen zu können, liege in der Anwendung - auch letztlich veralteter - Mietspiegel nicht.