Verfassungsbeschwerde

Verfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Eigenbedarfskündigung; Wohnungszusammenlegung

Der Eigentümer ist im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis auch zur Umgestaltung seines Eigentums nach seinen Wünschen berechtigt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage.

I. Der Beschwerdeführer und seine damals von ihm noch nicht geschiedene Ehefrau vermieteten im Juli 1987 die Dachgeschoßwohnung ihres in München gelegenen Hauses den Bekl. des Ausgangsverfahrens. Ab Ende Juli 1988 wurden zwei Wohnungen des Erd und 1. Obergeschosses mittels Einbaus einer Treppe zu einer einzigen Wohneinheit von etwa 265 m2 verbunden, die der Beschwerdeführer seit Dezember 1989 bewohnt.

Im Januar 1990 kündigten er und seine frühere Ehefrau das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 564 b Abs. 4 BGB. Die im Verlauf des Räumungsverfahrens durch Anwaltsschreiben ausgesprochene weitere Kündigung vom 30. November 1990 stützten sie auf Eigenbedarf für den Beschwerdeführer und führten aus:

"Zwischen unseren Mandanten ist ein Ehescheidungsverfahren anhängig. Im Rahmen der Vermögensabwicklung wurde der Anteil unserer Mandantin am Anwesen G.-Straße ... auf Herrn H. übertragen.

Als Kündigungsgrund teilen wir mit, daß Herr H. die von Ihnen bewohnte Wohnung selbst benötigt.

Nachdem Frau H. und die Kinder das Anwesen nicht mehr mitbewohnen werden, ist Herr H. gezwungen, um das Anwesen weiter finanzieren zu können, die große Wohnung zu vermieten und die von Ihnen bewohnte Wohnung für sich zu nutzen.

Das Anwesen ist derzeit mit ca. DM 2,2 Mio. belastet. Zur Abtragung der nun von Herrn H. allein übernommenen Verbindlichkeiten ist es unbedingt notwendig, daß die große Wohnung vermietet wird und Herr H. die Dachwohnung selbst nutzen kann. Nur so ist die Finanzierung überhaupt möglich."

Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 564 b Abs. 4 BGB lägen nicht vor. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch könne auch nicht auf die Kündigung vom 30. November 1990 gestützt werden. Der bloße Hinweis, im Rahmen einer scheidungsrechtlichen Vermögensabwicklung sei das Eigentum auf den Beschwerdeführer übertragen worden und das Anwesen mit etwa 2,2 Millionen DM belastet, mache den Eigennutzungswunsch für die Bekl. nicht nachvollziehbar.

Der Beschwerdeführer und seine geschiedene Ehefrau kündigten erneut wegen Eigenbedarfs für den Beschwerdeführer am 28. März 1991. Im Kündigungsschreiben teilten sie die einzelnen Erträge und Belastungen aus dem Hausgrundstück mit; ergänzend beriefen sie sich auf den Kündigungsgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ihre gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegte Berufung stützten sie hilfsweise auf die erneute Kündigung.

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Die Kündigung vom 30. November 1990 habe das Mietverhältnis nicht beendet. In der Berufungsbegründung seien zwar von den Kl. die finanziellen Umstände ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt worden, aufgrund derer sie aus finanziellen Gründen ein erhebliches Interesse daran hätten, die nunmehr zusammengelegte einheitliche Wohnung im Erdgeschoß und im 1. Stock zu vermieten und die kleinere Wohnung selbst zu nutzen. Dies könne als zutreffend unterstellt werden. Die schwierigen finanziellen Folgen im Zusammenhang mit dem vorliegenden Mietverhältnis beruhten jedoch nicht in erster Linie auf der Scheidung, sondern auf dem Umstand, daß im Jahre 1988 die unteren Wohnungen baulich zu einer Einheit zusammengefaßt worden seien. Ohne diese Baumaßnahmen wäre es dem Beschwerdeführer möglich, entweder die Wohnung im Erdgeschoß oder die Wohnung im 1. Stock selbst zu nutzen und die andere Wohnung zu vermieten. Es könne nicht zu Lasten des Mieters gewertet werden, wenn sich solche selbst veranlaßten Baumaßnahmen im nachhinein als Fehlplanungen erwiesen und eine eigengenutzte Wohnung als zu groß und zu teuer herausstelle. II. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer hauptsächlich die Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG. Die Gerichte hätten seine Verfügungsbefugnis und seinen Eigennutzungswunsch mißachtet. Wenn das Landgericht davon ausgehe, daß er den Eigenbedarf durch eine von ihm durchgeführte Baumaßnahme selbst verursacht habe, so lasse es außer acht, daß der Umbau im Jahre 1988 stattgefunden habe, also zwei Jahre vor Veränderung der Situation, die zu seiner Ehescheidung geführt habe.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für begründet, soweit sie sich gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet.

III. 1. Die gegen das Urteil des Amtsgerichts gerichtete Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie keine hinreichende Aussicht auf Erfolg hat (§ 93 b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BVerfGG). Es ist nichts dafür hervorgetreten, daß die Entscheidung den Beschwerdeführer in seinen Grundrechten oder grundrechtsgleichen Rechten verletzt.

Soweit das Amtsgericht die auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützte Kündigung nicht hat durchgreifen lassen, bringt der Beschwerdeführer hiergegen nichts vor. Die Begründung des Amtsgerichts zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 30. November 1990 hält den Rügen der Verfassungsbeschwerde stand. Es ist insbesondere mit der Eigentumsgarantie vereinbar, wenn es ausführt, das Schreiben mache für die Bekl. den Eigennutzungswunsch nicht nachvollziehbar, weil die Belastung des Grundstücks für sich aussagelos sei, solange Lasten und Einkünfte nicht bekannt seien.

2. Die Verfassungsbeschwerde ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang offensichtlich begründet (§ 93 b Abs. 2 Satz 1 BVerfGG). Das Urteil des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Eigentumsgrundrecht.

a) Eine Nachprüfung des Entschlusses des Eigentümers, seine Wohnung selbst zu nutzen, ist nicht unbeschränkt zulässig (vgl. BVerfGE 68, 361 [373 f.]; 79, 292 [304 f.]). Der vertragstreue Mieter verdient allerdings Schutz davor, daß ihm die Folgen der Kündigung auferlegt werden, ohne daß dies durch berechtigte Interessen des Vermieters begründet wäre (vgl. BGHZ 103, 91 [100]). Eine Kündigung gegenüber dem Mieter, die sich nicht mit berechtigten Interessen begründen läßt, genießt angesichts der sozialen Bedeutung der Wohnung keinen Schutz. Auf der anderen Seite trägt § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB dem Umstand Rechnung, daß die selbst genutzte Wohnung sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer Mittelpunkt der Existenz ist (vgl. BVerfGE 68, 361 [371|; 79, 292 [303]). Die Nutzung des Eigentums soll dem Eigentümer ermöglichen, sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. BVerfGE 46, 325 [334]; 79, 292 [304]). Zur eigentumsgrundrechtlich garantierten Verfügungsbefugnis gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Eine Auslegung, welche dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, ist grundsätzlich nicht zulässig. Sie würde seine Befugnis mißachten, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält.

b) Nach diesen Grundsätzen verstößt das Urteil des Landgerichts gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Es unterstellt als zutreffend das berechtigte Interesse an der Nutzung der Dachgeschoßwohnung, nachdem die finanziellen Verhältnisse in der Berufungsinstanz - abweichend von dem vom Amtsgericht zu beurteilenden Tatsachenstoff - ausreichend dargelegt worden waren. Es verneint jedoch einen Kündigungsgrund, weil es die vom Beschwerdeführer und seiner damaligen Ehefrau vorgenommene Zusammenlegung der Wohnungen als Fehlplanung erachtet, welche nachträglich nicht den Bestandsschutz des Mietverhältnisses berühren könne. Damit verwehrt es dem Beschwerdeführer, sein Leben - ursprünglich sollte auch seine Familie in die verbundenen Wohnungen einziehen - nach seinen Vorstellungen unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er es für richtig hält. Der Eigentümer ist aber im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis nicht nur zum Verkauf, zur Eigennutzung oder zur Vermietung seines Eigentums berechtigt, sondern auch zur Umgestaltung nach seinen Wünschen. Diese Verfügungs(gestaltungs)befugnis des Eigentümers mißachtet das Landgericht.

Eine andere Beurteilung käme dann in Betracht, wenn der Umbau in Kenntnis oder Erwartung der nunmehr aufgetretenen Eigenbedarfssituation durchgeführt worden wäre. Dann könnte die Kündigung möglicherweise rechtsmißbräuchlich sein und verdiente keinen Schutz. Anhaltspunkte dafür sind aber nicht hervorgetreten.

3. Da die Verfassungsbeschwerde bereits aus den vorstehenden Gründen erfolgreich ist, kam es auf die anderen vom Beschwerdeführer erhobenen Rügen nicht an.

IV. Es war angezeigt, die Sache gemäß § 95 Abs. 2 BVerfGG als sachdienlich an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen.

Das war geschehen: Ein Ehepaar vermietete 1987 die Dachgeschoßwohnung seines Hauses. Ab Ende Juli 1988 wurden zwei Wohnungen des Erd- und des 1. Obergeschosses durch Einbau einer Treppe zu einer einzigen Wohnung von etwa 265 m2 verbunden. Diese Wohnung bewohnte der Ehemann seit Dezember 1989.

Im Januar 1990 - das Ehepaar war inzwischen geschieden - kündigten der Ehemann und seine frühere Ehefrau das Mietverhältnis mit dem Mieter zunächst unter Hinweis auf § 564 b Abs. 4 (Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen); im Verlauf des Räumungsverfahrens wurde eine weitere Kündigung ausgesprochen, diesmal auf Eigenbedarf gestützt.

Hintergrund der Eigenbedarfskündigung: Das Anwesen war mit 2,2 Millionen DM belastet, die Verbindlichkeiten waren vom geschiedenen Ehemann übernommen worden. Er war nun zur Abtragung der Verbindlichkeiten darauf angewiesen, die große Wohnung zu vermieten und die kleine Dachwohnung selbst zu nutzen.

AG und LG hatten die Räumungsklage abgewiesen. Begründung: Die scheidungsrechtliche Vermögensabwicklung mit der daraus folgenden Belastung mache den Eigennutzungswunsch nicht nachvollziehbar. Im übrigen beruhten die schwierigen finanziellen Folgen nicht in erster Linie auf der Scheidung, sondern auf dem Umstand, daß im Jahre 1988 die unteren Wohnungen baulich zu einer Einheit zusammengefaßt worden seien. Ohne diese Baumaßnahmen wäre es dem Ehemann möglich gewesen, entweder die Wohnung im Erdgeschoß oder die Wohnung im 1. Stock selbst zu nutzen und die andere Wohnung zu vermieten.

Gegen diese Entscheidung zog der betroffene Eigentümer vor's Bundesverfassungsgericht - mit (vorläufigem) Erfolg (Urteil vom 17. Juli 1992). Begründung der Bundesverfassungsrichter: Der Eigentümer sei im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis nicht nur zum Verkauf, zur Eigennutzung oder Vermietung seines Eigentums berechtigt, sondern auch zur Umgestaltung nach seinen Wünschen. Diese Verfügungsgestaltungsbefugnis habe das Landgericht mißachtet. Nur wenn der Umbau in Kenntnis oder Erwartung der zwischenzeitlich eingetretenen Eigenbedarfssituation durchgeführt worden wäre, käme eine andere Beurteilung in Betracht. Dann könnte die Kündigung möglicherweise rechtsmißbräuchlich sein und verdiene keinen Schutz. Das sei nun noch einmal zu prüfen, weshalb der gesamte Fall an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen wurde.