Verfahrenswidrige Überraschungsentscheidung

Verfahrenswidrige Überraschungsentscheidung; Modernisierungsankündigung und geplante Mieterhöhung für einzelne Modernisierungsmaßnahmen

1. Die Ankündigung für mehrere Modernisierungsmaßnahmen muss die geplante Mieterhöhung für jede einzelne Maßnahme ausweisen; die Angabe eines Gesamtbetrages reicht nicht.

2. Weist das Gericht auf den Formmangel nicht hin und weist (hier sogar nach Beweisaufnahme) die Klage deswegen ab, liegt eine verfahrenswidrige Überraschungsentscheidung vor, die zur Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits führt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Rechtsstreit war unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil leidet an einem Verfahrensmangel, da das Amtsgericht gemäß § 139 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO gebotene richterliche Hinweise im Hinblick auf die Formunwirksamkeit des erstinstanzlichen Erhöhungsverlangens nicht erteilt hat. Ein unterlassener Hinweis nach § 139 ZPO stellt stets einen erheblichen Verfahrensmangel dar, wenn das erstinstanzliche Gericht zunächst Beweis erhebt und die Klage sodann ohne gesonderten Hinweis aus anderen Gründen abweist (vgl. Heßler, in: Zöller ZPO, 29. Aufl. 2012, § 538 Rz. 20). So liegt der Fall hier:

Das Amtsgericht hat das erstinstanzliche Mieterhöhungsverlangen im angefochtenen Urteil in der Sache zutreffend für unwirksam erachtet, da es den Formalanforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht gerecht wird. Danach hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Sie muss dabei den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (BGH, Urt. v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Tz. 29).

Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung vom 10. Februar 2011 nicht gerecht. Denn sie weist die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag (727,42 €) und nicht für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme getrennt aus. Es entspricht jedoch ganz überwiegender - und zutreffender - Auffassung, dass eine entsprechende Aufschlüsselung unentbehrlich ist (LG Berlin, Urt. v. 17. Januar 1991 - 61 S 202/90, MDR 1991, 445; Urt. v. 27. November 1990 - 65 S 250/90, MM 1992, 388; AG Charlottenburg, Urt. v. 15. Juni 2012, 232 C 70/12, MM 2012, Nr. 9, 30; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 554 Rz. 279; Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2011, § 554 Rz. 45,46; Heilmann, in: JurisPK-BGB, § 554 Rz. 39; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht 2011, § 554 Rz. 143; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Kap. VII Rz. 162; a.A. LG Fulda, Urt. v. 24.1.1992 - 1 S 173/91, WuM 1992, 243). Denn der Mieter vermag nur so mit einer hinreichenden Beurteilungsgrundlage zu entscheiden, welche der Vielzahl einzelner Maßnahmen er zu dulden hat und ob, ggf. welche der einzelnen Maßnahmen für ihn mit einer Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB verbunden ist. Von beidem hängt maßgeblich die von ihm zu treffende Entscheidung ab, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen möchte.

An dieser Beurteilung ändert auch die der Duldungsankündigung beigefügte „Projektübersicht" vom 20. Januar 2011 nichts, da sie zwar eine - überschlägige - Aufgliederung der Gesamtkosten von 834.785 € auf mehrere Gewerke vornimmt, indes nicht die gebotene Mieterhöhung je duldungspflichtiger Maßnahme für die einzelnen Mieter und damit auch nicht für die Bekl. ausweist.

Auf die unzureichende Begründung der Modernisierungsankündigung hat das Amtsgericht jedoch weder terminsvorbereitend noch in der mündlichen Verhandlung vom 9. Dezember 2011, nicht im Auflagenbeschluss vom 1. Februar 2012 und auch nicht im Termin vom 7. März 2012 hingewiesen. Es hat stattdessen Beweis über die denkmalschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Dämmung der Geschossdecke erhoben, um sodann ohne vorherigen Hinweis die Klage auch unter Verweis auf die unzureichende Begründung des Erhöhungsverlangens abzuweisen. Das stellt sich als eine verfahrenswidrige Überraschungsentscheidung dar, da die Parteien nicht erst im Urteil von einer bis dahin nicht erörterten Fallbewertung erfahren dürfen (Heßler, aaO., § 538 Rz. 21 m.w.N.). Dass die Kl. die Hinweiserteilung zum Anlass genommen hätten, den Formalmangel durch eine neue formgerechte Duldungsankündigung zu heilen und damit die Klage zu ändern, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Denn die Pflicht zur Erteilung sachgerechter Hinweise bürdet dem Richter auch auf, ggf. eine Klageänderung anzuregen (Fischer, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 139 Rz. 4). Lediglich Hinweise zu völlig neuem tatsächlichem Vorbringen und Anträgen, die ein anderes, bislang in der Sache im Parteivortrag nicht angeklungenes Prozessziel verfolgen, überschreiten die Grenze richterlicher Neutralität, weil sie den Anschein der Identifikation mit der Partei erwecken (Stadler, in: Musielak, ZPO, 9. Aufl. 2012, § 139 Rz. 5). Davon kann hier keine Rede sein, da offensichtliches Prozessziel der Kl. die Durchsetzung ihres geltend gemachten Duldungsanspruchs war, dem sie allein durch Ausspruch eines formwirksamen Duldungsverlangens zum Erfolg verhelfen konnten.

Der Verfahrensmangel ist angesichts der nunmehr nachgeschobenen zweitinstanzlichen Modernisierungsankündigung vom 29. November 2012, in der die Kl. die vorgenannten Formmängel beseitigt haben, und des streitigen wechselseitigen Vortrags zu sämtlichen materiellen Voraussetzungen des Duldungsanspruchs erheblich, da bereits nach dem Inhalt der Berufungsbegründung offensichtlich ist, dass die K. im Falle der gebotenen erstinstanzlichen Hinweiserteilung den Formmangel bereits im ersten Rechtszug beseitigt hätten (vgl. BGH, Urt. v. 9.10.2003 - I ZR 17/01, NJW-RR 2004, 495). Da sämtliche sonstigen materiellen Voraussetzungen des Duldungsanspruchs hinreichend substantiiert dargetan und zwischen den Parteien streitig sind, ist nicht nur darüber - sondern abhängig vom Ergebnis der Beweisaufnahme - ggf. auch über den beklagtenseits erhobenen Härteeinwand und die von den Kl. behauptete Üblichkeit des von ihnen beabsichtigten Zustands der Mietsache Beweis zu erheben.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Aufwands und Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile geboten (vgl. BGH, aaO.). Die Beweise werden nunmehr im ersten Rechtszug durch das Amtsgericht zu erheben sein.

Anmerkung: Ebenso LG Berlin vom 8. März 2013 - 63 S 263/12 -

Nach § 554 BGB a. F. (jetzt: § 555 d in Verbindung mit § 555 c BGB) muss der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nur nach formwirksamer Ankündigung dulden. Dazu gehört insbesondere die Angabe der geplanten Mieterhöhung. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen ist die Mieterhöhung für jede einzelne Baumaßnahme auszuweisen – so jedenfalls das Landgericht Berlin.

Die Vermieter hatten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und dabei die voraussichtliche Mieterhöhung in einem Betrag angegeben. Beigefügt war eine „Projektübersicht" mit einer Aufgliederung der Gesamtkosten. Das Amtsgericht wies die Vermieter in keiner Phase des Verfahrens auf seine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Ankündigung hin. Stattdessen erhob das AG zunächst Beweis über die Frage, ob die beabsichtigte Dämmung der obersten Geschossdecke denkmalschutzrechtlich überhaupt genehmigungsfähig sei. Ohne Vorwarnung wies das AG dann die Klage wegen unzureichender Detaillierung der Modernisierungsankündigung ab.

Mit Urteil vom 8. März 2013 teilte das Landgericht Berlin zwar die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Modernisierungsankündigung (im Urteil ist fälschlicherweise mehrfach von einem „Mieterhöhungsverlangen" die Rede) unwirksam sei. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen dürfe die voraussichtliche Mieterhöhung nicht in einem Betrag angegeben werden, sondern es müsse aufgeschlüsselt werden, für welche Maßnahme welche Mieterhöhung in Betracht käme. Nur so könne der Mieter entscheiden, ob er einzelne Maßnahmen dulden oder nicht dulden wolle.

Auf diesen Gesichtspunkt habe das Gericht jedoch verfahrenswidrig die Kläger nicht hingewiesen; es liege eine Überraschungsentscheidung vor, die eine Aufhebung und Zurückverweisung rechtfertige, auch wenn in der Berufungsinstanz nunmehr die Formmängel beseitigt seien. Die jetzt erforderliche umfangreiche Beweisaufnahme sei vom Amtsgericht durchzuführen.