Verfahrensverstoß bei Zwangsversteigerung

Verfahrensverstoß bei Zwangsversteigerung; heilbare Mängel bei Versteigerung und Zuschlag; Ausfertigung des Vollstreckungstitels; Zuschlagsverfahren; Mangel des Titels; Rechtsnachfolgeklausel; Verkürzung der Bietzeit; Unzulässigkeit des Meistgebotes; Verschleuderung von Grundstücken

a) Die Ausfertigung des Vollstreckungstitels muss bei der Versteigerung und bei der Erteilung des Zuschlags vorliegen. Ein Verstoß gegen dieses Verfahrensgebot kann auch noch im Verfahren der sofortigen Beschwerde geheilt werden.

b) Im Verfahren der sofortigen Beschwerde nicht mehr heilbar ist dagegen ein Mangel des Titels (hier: fehlende Erteilung und Zustellung der Rechtsnachfolgeklausel). Dieser kann nur bis zur Erteilung des Zuschlags geheilt werden.

1 Das Anwesen der Schuldner besteht aus zwei Grundstücken, die eine wirtschaftliche Einheit bilden und an unterschiedlicher Rangstelle mit vollstreckbaren Grundschulden zugunsten der Gläubigerin belastet sind. Auf Antrag der Gläubigerin ordnete das Amtsgericht mit Beschluss vom 17. September 2004 die Zwangsversteigerung des auf Blatt 7366 des Grundbuchs von L. gebuchten Grundstücks an. Auf Antrag der Stadt L., die an dem Verfahren nicht mehr beteiligt ist, ordnete es mit Beschlüssen vom 20. Oktober 2005 die Zwangsversteigerung auch des auf Blatt 8353 des Grundbuchs von L. gebuchten Grundstücks und die Verbindung beider Verfahren zur gemeinsamen Versteigerung an. Mit Beschluss vom 16. November 2007 ließ es den Beitritt der Gläubigerin in dem Verfahren zur Versteigerung des auf Blatt 8353 gebuchten Grundstücks zu. Mit Beschluss vom 18. Januar 2007 setzte es den Verkehrswert beider Grundstücke auf insgesamt 114.000 € fest. Nach dem ersten Versteigerungstermin am 25. Oktober 2007 versagte es dem mit einem Gebot von 60.500 € Meistbietenden mit Beschluss vom 8. November 2007 den Zuschlag, weil die Gläubigerin zwischenzeitlich die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung bewilligt hatte. Im zweiten Termin am 8. Juli 2008 wurde kein Gebot abgegeben. Im dritten Termin am 18. Februar 2009, in dem der Schuldner zu 1 in Person erschienen und die Schuldnerin zu 2 durch ihren Verfahrensbevollmächtigten erster Instanz vertreten war, erteilte es den Erstehern, die mit einem Gebot von 68.400 € Meistbietende geblieben waren, in einem mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen Beschluss den Zuschlag.

2 Die auf Verkürzung der Bietzeit, Unzulässigkeit des Meistgebots und Verschleuderung gestützte sofortige Beschwerde der Schuldner gegen den Zuschlagsbeschluss vom 4. März 2009 ging bei dem Landgericht in Schriftform am 5. März 2009 und in Textform (als Telefax) am 12. März 2009 ein. Das Telefax war versehentlich an die Telefax-Nummer der - im selben Gebäude untergebrachten - Staatsanwaltschaft gesandt worden. Im Beschwerdeverfahren bemerkte die Gläubigerin bei der Beantragung einer weiteren Titelausfertigung, dass die vorgelegte Ausfertigung noch auf die im Wege der Aufnahme nach dem brandenburgischen Sparkassengesetz in der Gläubigerin aufgegangene Kreissparkasse L. lautete und nicht mit einer Rechtsnachfolgeklausel versehen war. Sie holte dies nach und ließ den Titel mit der Nachfolgeklausel zustellen.

3 Das Amtsgericht hat die Beschwerde für zulässig gehalten und ihr aus Sachgründen nicht abgeholfen. [...] Das Landgericht hat die [...] sofortige Beschwerde als unzulässig verworfen und hilfsweise ausgeführt, sie sei auch unbegründet. Dagegen richtet sich die von dem Landgericht - ohne Vorliegen von Zulassungsgründen - zugelassene Rechtsbeschwerde der Schuldner.

4 Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg.

15 Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil sich das Beschwerdegericht bisher nur hilfsweise mit den Einwänden der Schuldner gegen den Zuschlag befasst und keine Feststellungen dazu getroffen hat. Sie ist daher nach § 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen. Für die Sachprüfung und die erneute Entscheidung weist der Senat auf Folgendes hin:

16 1. Die von den Schuldnern zunächst gegen den Zuschlagsbeschluss erhobenen Einwände greifen aus den von dem Amtsgericht in seinem Nichtabhilfebeschluss vom 8. April 2009 angeführten Gründen nicht durch.

17 2. Der Einwand, der Titel habe nicht vorgelegen, wird sich dagegen nicht mit der Begründung zurückweisen lassen, die das Amtsgericht in seinem ergänzenden Nichtabhilfebeschluss vom 22. Juni 2009 gegeben hat.

18 a) Entgegen der Annahme des Amtsgerichts genügt es nicht, dass die Ausfertigung des Vollstreckungstitels bei Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegt und der Vollstreckungstitel während der gesamten Dauer des Verfahrens besteht. Das Vollstreckungsgericht muss in der Lage sein, zu prüfen, ob die Vollstreckungsvoraussetzungen auch bei der Versteigerung und der Zuschlagserteilung noch gegeben sind. Dazu muss die Titelausfertigung nicht während der gesamten Dauer des Verfahrens bei den Vollstreckungsakten verbleiben. Sie darf dem Gläubiger, wie hier auch mehrfach geschehen, vorübergehend, etwa zur Durchführung anderweitiger Vollstreckungsmaßnahmen, zurückgegeben werden (Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., §§ 15, 16 Rdn. 37a; Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 16 Anm. 4.3; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 13. Aufl., § 16 Rdn. 25). Die Titelausfertigung nebst Zustellungsnachweis muss aber bei der Versteigerung und bei der Erteilung des Zuschlags wieder vorliegen (Jaeckel/Güthe, aaO, §§ 15, 16 Rdn. 37a; ähnlich Stöber, aaO, § 16 Anm. 4.3; Hintzen in: Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 16 Rdn. 25: spätestens bei dem Versteigerungstermin). Das gilt auch, wenn sie von dem Vollstreckungsgericht, wie dies hier nach dem Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts vom 22. Juni 2009 der Fall gewesen zu sein scheint, zu einer anderen Vollstreckungsakte genommen worden ist. Dann muss entweder die Titelausfertigung dieser Akte entnommen oder diese Akte mit der Ausfertigung des Titels zu dem Versteigerungstermin und zu der Zuschlagserteilung beigezogen werden. Liegt die Ausfertigung des Vollstreckungstitels zu diesen Zeitpunkten nicht vor, liegt darin ein Versagungsgrund im Sinne von § 83 Nr. 6 ZVG (BGH, Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 285/03, NJW-RR 2004, 1366, 1367; Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 286/03, juris).

19 b) Dieser Fehler kann allerdings geheilt werden, indem der Titel nachträglich vorgelegt und der Nachweis geführt wird, dass die Vollstreckungsvoraussetzungen während des gesamten Verfahrens vorgelegen haben. Das kann auch noch im Beschwerdeverfahren geschehen (BGH, aaO).

20 3. Der weitere Einwand der Schuldner, die Zwangsversteigerung sei ohne ausreichende vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldurkunde betrieben worden, wird sich nicht mit der Begründung zurückweisen lassen, der Mangel sei behoben worden.

21 a) Der Einwand ist im Ansatz berechtigt. Die vollstreckbaren Grundschulden, auf deren Grundlage das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, sind nicht der Gläubigerin, sondern ihren Rechtsvorgängerinnen bestellt worden. Das sind bei der vollstreckbaren Grundschuld an dem auf Blatt 7366 gebuchten Grundstück vom 18. September 1992 die damals noch bestehende Kreissparkasse L. und bei der Grundschuld an dem auf Blatt 8353 gebuchten Grundstück vom 12. Januar 1993 entweder ebenfalls diese oder schon die (inzwischen ebenfalls in der Gläubigerin aufgegangene) Kreissparkasse T., in welcher die Kreissparkasse L. aufgrund von § 26 Abs. 1 des Kreisneugliederungsgesetzes vom 24. Dezember 1992 (GVBl. BB I S. 546) aufgegangen ist. Nach §§ 750, 727 ZPO durfte die Zwangsversteigerung des Grundstücks auf Blatt 7366 nur angeordnet und der Beitritt der Gläubigerin zu dem Verfahren zur Zwangsversteigerung des Grundstücks auf Blatt 8353 nur zugelassen werden, wenn der Gläubigerin für beide Grundschulden eine Ausfertigung als Rechtsnachfolgerin erteilt und diese Ausfertigungen nebst den Rechtsnachfolgeklauseln den Schuldnern zugestellt worden waren. Das war bei Erteilung des Zuschlags nicht geschehen. Dieser durfte deshalb nach § 83 Nr. 6 ZVG nicht erteilt werden.

22 b) Dieser Mangel ist für die Grundschuld an dem Grundstück auf Blatt 7366 inzwischen behoben. Ob gleiches auch für die Grundschuld an dem Grundstück 8353 geschehen ist, ist nicht festgestellt und den Akten auch nicht zu entnehmen. Diese enthalten nicht einmal eine Abschrift der Urkunde über die Bestellung dieser Grundschuld. Feststellungen dazu werden aber entbehrlich sein.

23 c) Der Verfahrensfehler kann nämlich im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden.

24 aa) Ein Verfahrensfehler, der nach § 83 Nr. 6 ZVG zur Versagung des Zuschlags führt, kann allerdings durch Nachholung der unterbliebenen Förmlichkeit geheilt werden, wenn Rechte von Beteiligten nicht beeinträchtigt werden. Das trifft nach der Rechtsprechung des Senats in der Regel für Mängel bei der Titelzustellung wie die unterbliebene Zustellung der Vollmacht für eine Vollstreckungsunterwerfung zu (Beschl. v. 10. April 2008, V ZB 114/07, NJW-RR 2008, 1018, 1019 f.). Für die nachträgliche Erteilung und Zustellung einer Rechtsnachfolgeklausel würde im Ansatz nichts anderes gelten.

25 bb) Hier liegt aber die Besonderheit vor, dass der Mangel bei der Erteilung des Zuschlags noch vorlag und, wenn überhaupt vollständig, dann erst im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht beseitigt worden ist. Eine Heilung noch in diesem Stadium des Verfahrens hat der Bundesgerichtshof bislang nur für den Fall zugelassen, dass der ordnungsgemäße Titel während des gesamten Verfahrens auch Bestand hatte und zwar bei der Anordnung der Zwangsversteigerung, aber weder in dem Versteigerungstermin noch bei der Erteilung des Zuschlags vorlag (BGH, Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 285/03, NJW-RR 2004, 1366, 1367; Beschl. v. 30. Januar 2004, IXa ZB 286/03, juris). Für einen fehlerhaften Titel hat der Senat dagegen bislang eine Heilung nur anerkannt, wenn der Mangel bei der Erteilung des Zuschlags nicht mehr vorlag und dessen Erteilung nicht hinderte (Beschl. v. 10. April 2008, V ZB 114/07, aaO). Eine Heilung solcher Fehler im Beschwerdeverfahren wird bislang, soweit ersichtlich, abgelehnt (OLG Hamm Rpfleger 2000, 171, 172 für fehlende Rechtsnachfolgeklausel; KG JW 1932, 1980, 1981 und OLG Köln JW 1938, 2225 für fehlende devisenrechtliche Genehmigung der Zuschlagserteilung früheren Rechts). Selbst die Genehmigung nach § 84 Abs. 1 ZVG (dazu: Senat, Beschl. v. 19. November 2009, V ZB 118/09, WM 2010, 424, 425) soll nur bis zur Erteilung des Zuschlags erklärt werden können (OLG Hamm Rpfleger 2000, 171, 172; OLG Königsberg JW 1930, 657, 658 mit abl. Anmerkung Stillschweig ebda.; Böttcher, ZVG, 4. Aufl., § 84 Rdn. 3 a. E.; Stöber, aaO, § 84 Anm. 3.2; Steiner/Storz, ZVG 9. Aufl., § 84 Rdn. 16). Dem folgt der Senat für den hier vorliegenden Fall der Heilung eines fehlerhaften Titels.

26 cc) Sie nach Erteilung des Zuschlags zuzulassen, ist in der Sache nicht gerechtfertigt und würde den Schuldner auch in seinen Rechten gegenüber den anderen Beteiligten ohne sachlichen Grund benachteiligen.

27 Aufgrund eines fehlerhaften Titels darf der Zuschlag nämlich nicht erfolgen. Das ist bei einem ordnungsgemäßen Titel, der besteht und (im Versteigerungstermin und) bei der Erteilung des Zuschlags bloß nicht vorliegt, anders. Hier darf der Zuschlag in der Sache erteilt werden. Der Verfahrensfehler des Vollstreckungsgerichts liegt allein darin, dass das Vorliegen der Vollstreckungsvoraussetzungen bei Bedarf mangels Vorliegens des Titels nicht geprüft werden kann. Nicht anders liegt es bei dem fehlerhaften Titel, der bei Erteilung des Zuschlags fehlerfrei ist. Dann nämlich darf der Zuschlag erteilt werden, weil das Hindernis beseitigt ist.

28 Wäre es möglich, einen Fehler des Titels auch im Beschwerdeverfahren noch zu heilen, führte das zu einer einseitigen, sachlich nicht gerechtfertigten Schlechterstellung des Schuldners. Er selbst kann die Zuschlagsbeschwerde nach § 100 ZVG, von den Besonderheiten des Schutzes von Leben und Gesundheit abgesehen, nicht auf neue Tatsachen oder Beweise stützen (Senat, Beschl. v. 24. November 2005, V ZB 99/05, NJW 2006, 505, 506 f.; Hintzen aaO, § 100 Rdn. 6). Ließe man eine Heilung fehlerhafter Titel im Beschwerdeverfahren zu, liefe das darauf hinaus, dem Gläubiger, anders als dem Schuldner, die Einführung neuer Tatsachen zu gestatten. Diese Ungleichbehandlung ist schon an sich nicht zu rechtfertigen. Hinzukommt, dass ein solches Vorgehen den Zweck der Zustellung von Titel und (Rechtsnachfolge-) Klausel zu unterlaufen droht. Die Zustellung dieser Unterlagen hat den Zweck, dem Schuldner unmissverständlich klar zu machen, dass der Gläubiger die titulierte Forderung zwangsweise durchsetzen wird, ihn letztmals vor der zwangsweisen Durchsetzung des titulierten Anspruchs zu warnen, ihn über die förmlichen Grundlagen der Zwangsvollstreckung zu unterrichten und ihm Gelegenheit zu geben, die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung zu prüfen und Einwendungen gegen die Vollstreckung geltend zu machen (Senat, Beschl. v. 21. September 2006, V ZB 76/06, NJW-RR 2007, 358, 359; Beschl. v. 10. April 2008, V ZB 114/07, NJW-RR 2008, 1018, 1020). Diese Möglichkeit würde erschwert, wenn der an sich unzulässige Zuschlagsbeschluss infolge nachträglicher Heilung des fehlerhaften Titels im Beschwerdeverfahren bestehen bliebe.

Ein Mangel des Titels (hier: fehlende Erteilung und Zustellung der Rechtsnachfolgeklausel) kann nur bis zur Erteilung des Zuschlags geheilt werden – ein Verfahrensverstoß (hier: Ausfertigung des Vollstreckungstitel lag bei der Versteigerung und bei der Erteilung des Zuschlags nicht vor) dagegen auch noch im Verfahren der sofortigen Beschwerde.

In dem Verfahren über die Zwangsversteigerung zweier Grundstücke der Schuldner, die eine wirtschaftliche Einheit bildeten und an unterschiedlicher Rangstelle mit vollstreckbaren Grundschulden zugunsten der Gläubigerin belastet waren, versagte das Amtsgericht nach dem ersten Versteigerungstermin dem Meistbietenden den Zuschlag, weil die Gläubigerin zwischenzeitlich die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung bewilligt hatte. Nachdem im zweiten Termin kein Gebot abgegeben worden war, erteilte das Amtsgericht im dritten Termin, in dem der Schuldner zu 1 in Person erschien und die Schuldnerin zu 2 durch ihren Verfahrensbevollmächtigten erster Instanz vertreten war, den Erstehern, die mit einem Gebot von 68.400 € Meistbietende geblieben waren, in einem mit einer Rechtsmittelbelehrung versehenen Beschluss den Zuschlag.

Im Verfahren über die auf Verkürzung der Bietzeit, Unzulässigkeit des Meistgebots und Verschleuderung der Grundstücke angesichts eines festgesetzten Verkehrwertes von 114.000 € gestützte sofortige Beschwerde der Schuldner gegen den Zuschlagsbeschluss bemerkte die Gläubigerin bei der Beantragung einer weiteren Titelausfertigung, dass die vorgelegte Ausfertigung noch auf die im Wege der Aufnahme nach dem brandenburgischen Sparkassengesetz in der Gläubigerin aufgegangene Kreissparkasse L. lautete und nicht mit einer Rechtsnachfolgeklausel versehen war. Sie holte dies nach und ließ den Titel mit der Nachfolgeklausel zustellen.

Das Amtsgericht hat die Beschwerde für zulässig gehalten und ihr aus Sachgründen nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde als unzulässig verworfen und hilfsweise ausgeführt, sie sei auch unbegründet. Dagegen richtete sich die von dem Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde der Schuldner.

Die Rechtsbeschwerde führte zur Aufhebung des Beschlusses des Beschwerdegerichts, an das die Sache zurückverwiesen wurde. Der von den Schuldnern erhobene Einwand, der Titel habe nicht vorgelegen, sei berechtigt. Die Titelausfertigung nebst Zustellungsnachweis müsse zumindest bei der Versteigerung und bei der Erteilung des Zuschlags wieder vorliegen, sonst sei der Zuschlag zu versagen. Dieser Fehler könne allerdings geheilt werden, indem der Titel nachträglich vorgelegt und der Nachweis geführt werde, dass die Vollstreckungsvoraussetzungen während des gesamten Verfahrens vorgelegen hätten. Das könne auch noch im Beschwerdeverfahren geschehen. Der weitere Einwand der Schuldner, die Zwangsversteigerung sei ohne ausreichende vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldurkunde betrieben worden, sei ebenfalls im Ansatz berechtigt. Da die vollstreckbaren Grundschulden, auf deren Grundlage das Zwangsversteigerungsverfahren betrieben werde, nicht der Gläubigerin, sondern ihren Rechtsvorgängerinnen bestellt worden seien, habe die Zwangsversteigerung nur angeordnet werden dürfen, wenn der Gläubigerin für beide Grundschulden eine Ausfertigung als Rechtsnachfolgerin erteilt und diese Ausfertigungen nebst den Rechtsnachfolgeklauseln den Schuldnern zugestellt worden seien. Das sei bei Erteilung des Zuschlags nicht geschehen. Dieser Verfahrensfehler könne im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden.

Der BGH weist zu Recht darauf hin, dass ein Verfahrensfehler, der nach § 83 Nr. 6 ZVG zur Versagung des Zuschlags führt, grundsätzlich durch Nachholung der unterbliebenen Förmlichkeit geheilt werden kann, wie z. B. die unterbliebene Zustellung der Vollmacht für eine Vollstreckungsunterwerfung (Beschluss vom 10. April 2008, V ZB 114/07, NJW-RR 2008, 1018, 1019 f.). Auch die nachträgliche Erteilung und Zustellung einer Rechtsnachfolgeklausel würde grundsätzlich geheilt werden können. Im entschiedenen Fall lag aber die Besonderheit vor, dass der Mangel bei der Erteilung des Zuschlags noch vorlag und allenfalls im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht beseitigt worden ist. Eine Heilung noch in diesem Stadium des Verfahrens hat der Bundesgerichtshof zu Recht abgelehnt.