Verfahrensgegenstand bei Geltendmachung von Hausgeldrückständen

Die in eine Jahres- und Einzelabrechnung aufgenommenen Vorjahresrückstände eines Wohnungseigentümers werden bei ihrer gerichtlichen Geltendmachung Verfahrensgegenstand, auch wenn die Abrechnungsschuld materiell auf vorangegangene Abrechnungsbeschlüsse gestützt werden muß.

In der Eigentümerversammlung vom 19. November 1992 genehmigten die Wohnungseigentümer bestandskräftig zu TOP 1 die Jahresabrechnung 1991. Die Einzeljahresabrechnung 1991 weist für die Wohnung der Antragsgegner einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von insgesamt 2.612,65 DM aus, der sich wie folgt zusammensetzt:

Gesamtkosten für 1991 3.521,72 DM

geleistete Zahlungen für 1991 5.872,08 DM

Guthaben 1991 2.350,36 DM

Verbindlichkeiten aus Vorjahressalden 4.963,01 DM

Jahresabrechnungsschuld 2.612,65 DM.

Die Antragsteller haben die Antragsgegner auf Zahlung von Hausgeldvorschüssen für das gesamte Jahr 1993 in Höhe von 2.126 DM sowie auf Zahlung der Abrechnungsschuld aus der Jahresabrechnung 1991 in Höhe von 2.612,65 DM in Anspruch genommen. Nachdem die Antragsgegner am 29. Dezember 1993 insgesamt 2.375 DM mit der Zweckbestimmung "Wohngeld-Rückstand 93 und Januar 94" an die Verwalterin überwiesen hat, haben die Antragsteller diese Zahlung zunächst auf das Hausgeld für Januar 1994 in Höhe von 261 DM verwandt und die restlichen 2.114 DM mit den rückständigen Hausgeldvorschüssen 1993 verrechnet und die Hauptsache hinsichtlich der Hausgeldforderung für 1993 bis auf 12 DM für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Antragsgegner zur Zahlung von 2.624,65 DM verpflichtet. Auf die Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht diese Zahlungsverpflichtung aufgehoben, weil von den Vorschüssen 1993 nichts mehr offen sei, durch die am 19. November 1992 beschlossene Jahresabrechnung 1991 der darin enthaltene Vorjahressaldo nicht erneut mit beschlossen worden und er daher auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sei. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller führt in Höhe von 2.612,65 DM zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel ist weitgehend gerechtfertigt, weil der angefochtene Beschluß einer rechtlichen Nachprüfung gemäß § 27 Abs. 1 FGG im wesentlichen nicht standhält.

Ohne Rechtsfehler nimmt das Landgericht allerdings an, daß durch die am 29. Dezember 1993 erfolgte Zahlung entsprechend der beigefügten Bestimmung auf dem Überweisungsträger die seinerzeit noch offenen - von den Antragsgegnern anerkannten - Hausgeldrückstände für 1993 insgesamt erfüllt worden sind und nur der verbleibende Restbetrag von 249 DM auf das Ende Dezember 1993 noch nicht fällige Hausgeld für den Monat Januar 1994 zu verrechnen ist. Die Auslegung der Zahlungsbestimmung der Antragsgegner ist rechtlich einwandfrei aufgrund der verfahresfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts getroffen worden.

Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht weiter aus, daß aus der am 19. November 1992 beschlossenen Jahresabrechnung 1991 die im vorliegenden Verfahren geltend gemachte Abrechnungsschuld von 2.612,95 DM nicht hergeleitet werden kann. Dabei läßt der angefochtene Beschluß rechtsbedenkenfrei offen, ob auch über die Einzeljahresabrechnung 1991 für die Wohnung Nr. 45 der Antragsgegner wie über alle anderen Einzelabrechnungen mit beschlossen worden ist. Selbst wenn dies unterstellt würde, ergibt sich keine originäre Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner, weil der in deren Einzelabrechnung ausgewiesene Minussaldo von 4.963,01 DM aus Zeiträumen vor dem 1. Januar 1991 stammt und über ihn auch nicht etwa erneut konstitutiv beschlossen worden ist (vgl. die bereits vom Landgericht zitierte Entscheidung des Senats vom 15. Februar 1993 - 24 W 3618/92 -, WM 1993, 302 = WE 1993, 194 = KGR-Berlin 1993, 4 = DWE 1993, 81).

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts standen gemäß der für die Wohnung Nr. 45 der Antragsgegner erstellten Einzeljahresabrechnung 1991 anteilig entstandene Kosten von 3.521,72 DM (2.900,40 DM zuzüglich 621,32 DM Heizkosten) Zahlungen der Antragsgegner in Höhe von insgesamt 5.872,08 DM gegenüber. Von diesen in unregelmäßigen Abständen und teilweise für mehrere Monate gleichzeitig erfolgten Zahlungen fielen unstreitig insgesamt 3.564 DM auf die in 1991 fällig gewordenen Hausgeldvorschüsse für die Monate Januar 1991 bis Dezember 1991 und ebenfalls aufgrund einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung unstreitig 2.308,08 DM auf Verbindlichkeiten aus den Vorjahren. Danach ergibt sich bei Gegenüberstellung der auf die Wohnung Nr. 45 der Antragsgegner entfallenden Gesamtkosten für 1991 in Höhe von 3.521,72 DM und den im Wirtschaftsjahr 1991 gezahlten Hausgeldvorschüssen in Höhe von insgesamt 3.564 DM ein Plussaldo zugunsten der Antragsgegner in Höhe von 42,28 DM. Aufgrund einer am 19. November 1992 beschlossenen Einzeljahresabrechnung für 1991 können somit Abrechnungsschulden nicht neu begründet worden sein. Die Fortschreibung eines alten Kontostandes führt nicht erneut zur konstitutiven Festlegung einer Abrechnungsschuld (vgl. Senat, aaO.).

Verfahrensrechtlich zu beanstanden sind hingegen die Ausführungen des Landgerichts zum Umfang des Verfahrensgegenstandes, den der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht voll zu überprüfen hat. Ungeachtet dessen, daß der am 19. November 1992 übernommene Minussaldo aus den vorangegangenen Wirtschaftsperioden nicht zu erneuter Festlegung als Abrechnungsschuld führt, ist er bei gerichtlicher Geltendmachung dennoch Verfahrensgegenstand geworden. Die Antragsteller haben nämlich von ihrer Antragsschrift an eben diesen Minussaldo von 2.612,65 DM von den Antragsgegnern verlangt. Im Wege der Amtsermittlung gemäß § 12 FGG hat das Landgericht deshalb aufzuklären, ob und welche Abrechnungsbeschlüsse betreffend den Zeitraum bis 1990 vorliegen und ob daraus der Minussaldo von 2.612,25 DM zu Lasten der Antragsgegner zu entnehmen ist. Dabei kann das Landgericht die Mithilfe der Antragsteller in Anspruch nehmen und ihnen die lückenlose Vorlage der maßgebenden Eigentümerbeschlüsse in den betreffenden Versammlungsprotokollen aufgeben.

Dieser Aufklärungspflicht hat das Landgericht nicht dadurch genügt, daß es die Antragsteller in der mündlichen Verhandlung auf die Rechtsprechung des Senats hingewiesen hat, daß übertragene Vorjahressalden nicht in den folgenden Jahren jeweils wieder mit beschlossen werden. Da der gesamte Minussaldo Verfahrensgegenstand geworden ist, hätte das Landgericht die Antragsteller ausdrücklich zur Vorlage der vorangegangenen Abrechnungsbeschlüsse auffordern müssen, damit den Antragstellern die Konsequenzen ihres unzulänglichen Vortrags über die Zusammensetzung der Vorjahressalden vor Augen geführt werden. Erst bei Weigerung, die Rückstände im einzelnen näher darzulegen, wäre eine weitere Amtsermittlungspflicht nach § 12 FGG zu verneinen. Ohne diese genaue Auflage darf den Antragstellern ihr zuletzt in zweiter Instanz vorgetragener unzulänglicher Sachvortrag betreffend die Entstehung des angeblichen Minussaldos der Antragsgegner nicht entgegengehalten werden. Würde trotz ungenügender Sachaufklärung des Gerichts der Zahlungsanspruch der Antragsteller verneint, bestünde sogar die Gefahr, daß den Antragstellern bei erneuter Geltendmachung des Minussaldos in einem neuen Verfahren die Rechtskraft der Entscheidung in dem vorliegenden Verfahren entgegengehalten werden könnte.

Demgemäß ist die Sache wegen des noch offenen Betrages von 2.612,95 DM zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten dritter Instanz zu befinden hat.