Verfahrensbeteiligung aller Wohnungseigentümer bei Verwalterverpflichtung bei der Veräußerungszustimmung

Soll der Verwalter verpflichtet werden, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, so sind die übrigen Wohnungseigentümer am Verfahren zu beteiligen.

Die Antragsteller (ein Ehepaar), der Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 26 Wohnungen bestehenden Anlage; der Antragsgegner ist zugleich der Verwalter. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß die Übertragung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Durch notariellen Vertrag vom 17.10.1994 übertrugen die Antragsteller ihr Wohnungseigentum in der Form einer Schenkung auf ihren Sohn unter der Auflage, ihnen auf Lebensdauer den Nießbrauch daran einzuräumen. Der Antragsgegner verweigerte die Verwalterzustimmung mit der Begründung, der Vertrag solle dazu dienen, ein gegen die Antragsteller laufendes (zwischenzeitlich rechtskräftig abgeschlossenes) Verfahren auf Entziehung ihres Wohnungseigentums zu umgehen. Amtsgericht und Landgericht haben den Antrag zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde führte zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Gegenstand des Verfahrens sind die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG). An diesem Verfahren sind gemäß § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer und der Verwalter materiell beteiligt. Wer materiell beteiligt ist, muß auch formell beteiligt, also zum Verfahren zugezogen werden. Die Notwendigkeit der formellen Beteiligung ergibt sich aus § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach die gerichtliche Entscheidung für alle Beteiligten bindend ist. Die Beteiligung ist außerdem ein Gebot der Gewährung rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung nach § 12 FGG (BayObLG NJW-RR 1990, 660/661 und stRspr.).

a) Wer formell zu beteiligen ist, dem sind Anträge, Termine, Beteiligtenvorbringen, Ermittlungsergebnisse und Entscheidungen mitzuteilen (Palandt/Bassenge BGB 56. Aufl. § 43 WEG Rn. 14). Gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ist dies sowohl im ersten Rechtszug als auch im Beschwerdeverfahren unterblieben. Der Antragsgegner, der zugleich Wohnungseigentümer und Verwalter der Wohnanlage ist, kommt zwar als Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer im Sinn von § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG in Betracht, ist hier aber nicht als solcher in Anspruch genommen worden (zu den Voraussetzungen vgl. BayObLGZ 1989, 342/345; BayObLG WuM 1995, 32 ). Er ist nämlich von seiten des Gerichts nicht darauf hingewiesen worden, daß an ihn zugleich auch in seiner Eigenschaft als Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer zugestellt werde (vgl. BayObLG WE 1995, 251).

b) Einer der Ausnahmefälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist (vgl. BayObLG DWE 1990, 66 m.w.N.), liegt hier nicht vor. Die übrigen Wohnungseigentümer haben auch nicht nachträglich die Verfahrensführung genehmigt (vgl. BayObLG WuM 1995, 328 m.w.N.). Das Unterlassen ihrer Beteiligung hat daher nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO zwingend die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und die Zurückverweisung der Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zur Folge (BayObLG 1991, 849 f. und stRspr.). Das LG wird nunmehr auch Gelegenheit haben, die von den Antragstellern vorgelegte Nachtragsurkunde ... zu würdigen.

Nach § 12 WEG kann die Veräußerung von Wohnungseigentum von der Zustimmung u. a. des Verwalters abhängig gemacht werden, die allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Ein Vater, gegen den bereits ein Entziehungsverfahren nach § 18 WEG lief, übertrug seine Wohnung dem Sohn. Der Verwalter verweigerte die Zustimmung. Der Veräußerer rief das Gericht an. Amtsgericht und Landgericht lehnten ab.

Das BayObLG wies das Verfahren an das Landgericht zurück, weil neben dem Verwalter zunächst auch die übrigen Wohnungseigentümer an dem gerichtlichen Verfahren zu beteiligen seien, bevor auf die Versagungsgründe einzugehen ist.