Verfahrensbeteiligter

Verfahrensbeteiligter; Beteiligte; Kapital- oder Personengesellschaft als Wohnungseigentümerin; Vertretungsorgan; Verwalteraufgabe; Verwaltungsbeiratsaufgabe

1. Ist eine Kapital- oder Personengesellschaft Wohnungseigentümerin, kann auch die als Organ handelnde oder satzungsgemäß vertretungsberechtigte natürliche Person dann Beteiligte im Verfahren vor den Wohnungseigentumsgerichten sein, wenn gegen die natürliche Person ein Antrag nach § 43 Abs. 1 WEG ausgebracht ist.

(Im Anschluß an OLG Frankfurt OLGZ 1986, 432)

2. Wird ein Dritter mit Ausschnitten aus den Aufgaben des Verwalters oder des Verwaltungsbeirats von den Wohnungseigentümern betraut, findet auf ihn § 43 Abs. 1 Ziff. 2 WEG entsprechende Anwendung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Wohnungseigentümerin. Weitere Wohnungseigentümerin mit 650/1000 Miteigentumsanteilen ist die S. Die Bekl. ist die Geschäftsführerin der Komplementär-GmbH dieser Miteigentümerin. Zur Verwalterin dieser Eigentumswohnungsanlage war die B. bestellt worden, deren Geschäftsführerin Frau P. ist.

Am 23. September 1987 fand eine Eigentümerversammlung statt, die die Abwahl der B. mit sofortiger Wirkung zum Gegenstand hatte. Zur Sicherung der Instandhaltungsrücklage wurde vereinbart, das entsprechende Guthaben solle auf ein besonderes Konto eingezahlt werden. Über dieses Konto sollten gemeinschaftlich verfügungsberechtigt sein die B., der Mit-eigentümer M. und eine weitere Person. Die Kl. behauptet, die Bekl. habe verfügungsberechtigt sein sollen; während die Bekl. vorbringt, der S. als Mehrheitseigentümerin, für die die Bekl. als gesetzliche Vertreterin tätig geworden sei, sei die Verfügungsbefugnis eingeräumt worden.

Am 24. September 1987 stellte in Ausführung dieser Vereinbarung Frau P. als gesetzliche Vertreterin der B. bei der C-Bank einen Antrag auf Eröffnung eines Kontos für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Zustimmungsberechtigte zeichneten die Bekl. und der Miteigentümer M.

In der Eigentümerversammlung vom 7. Oktober 1988 wurde zu TOP 6 a beschlossen, die auf dem Konto der C-Bank befindliche Instandhaltungsrücklage "unter Aufhebung der Vollmachten" der Frau P., der Bekl. und des M. auf ein Konto bei der S. zu übertragen.

Der Miteigentümer M. hat seine Zustimmung zur Übertragung des Guthabens auf das Konto bei der S Kasse erteilt. Die Bekl. verweigert ihre Mit-wirkung bei der Übertragung des Guthabens auf ein anderes Konto.

Die Kl. hat die Bekl. auf Freigabe des Guthabens im Zivilprozeß in An-spruch genommen.

Die Bekl. hat Klageabweisung begehrt, da sie nicht passivlegitimiert sei. Sie habe bei der Kontoeröffnung erklärt, als gesetzliche Vertreterin der S. zu handeln und habe es lediglich vergessen, bei der Unterschriftsleistung ihrem Namenszug die Firmenbezeichnung der S. hinzuzufügen.

Die zulässige Berufung der Kl. führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Abgabe an das Amtsgericht Schöneberg gemäß § 46 Abs. 1 WEG. Bei dem von der Kl. geltend gemachten Anspruch handelt es sich um eine Angelegenheit, über die gemäß § 43 Abs. 1 WEG das Amtsgericht Schöneberg, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden hat.

Für die Beurteilung der Frage, ob eine nach § 43 Abs. 1 WEG im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu behandelnde Sache vorliegt, ist auf die wirkliche Natur des vom Kl. geltend gemachten Anspruchs abzustellen (Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 43 Rn. 2). Obwohl die Kl. nicht die S. als Mehr-heitseigentümerin, sondern die Bekl. persönlich in Anspruch nimmt und diese selbst weder Miteigentümerin noch Verwalterin der Anlage ist, ist hier die Zuständigkeit des Amtsgerichts Schöneberg sowohl nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 als auch nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegeben.

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Hierunter fallen alle im zweiten und dritten Abschnitt des ersten Teils des WEG geregelten Angelegenheiten (vgl. Weitnauer, aaO, § 43 Rn. 4) und damit auch der hier vorliegende Streit über die Instandhaltungsrücklage, die gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG von allen Wohnungseigentümern angesammelt wurde, ihnen gemeinschaftlich zusteht und der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dient (so auch BGB/RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 43 WEG, Anm. 13).

Es handelt sich auch um einen Streit innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Kl. ist Wohnungseigentümerin. Entsprechend dem Vortrag der Kl. ist bei der Prüfung der Verfahrenszuständigkeit davon aus-zugehen, daß nicht die S., sondern die Bekl. aufgrund des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft Zustimmungsberechtigte gemäß § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG sein sollte. Gleichwohl handelt es sich hier um einen Streit innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Bekl. ist zwar nicht Wohnungseigentümerin, jedoch Geschäftsführerin der Komplementär-GmbH der S. und damit die für diese Wohnungseigentümerin handelnde natürliche Person.

Gesellschaften wie die S. sind nur durch natürliche Personen, ihre Organe, handlungsfähig. Derartige natürliche Personen sind, wenn sie in ihrer Ei-genschaft als Organ einer Miteigentümerin mit gemeinschaftsbezogenen Aufgaben betraut werden, nicht als Außenstehende zu erachten (vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1986, 432). Auch die Bekl. wurde von der Gemeinschaft der Eigentümer ersichtlich nur deshalb mit gemeinschaftsbezogenen Auf-gaben betraut, weil sie als Organ der S. für diese deren Interessen als Mehrheitseigentümerin wahrnehmen sollte. Sie ist damit nicht Dritte im Sinne des § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Auch der am 7. Oktober 1988 zu TOP 6 a gefaßte Beschluß besagt nicht, daß die Bekl. persönlich und damit als Dritte zur Zustimmung zu Verfügungen über das Rücklagenkonto berechtigt sein sollte. Frau P. und die Bekl. wurden nur der Einfachheit halber in dem Protokoll namentlich bezeichnet, obwohl nicht ihnen persönlich, sondern den jeweils von ihnen vertretenen Gesellschaften die Verfügungsbefugnis über das Rücklagenkonto eingeräumt worden war. Das ergibt sich bezüglich der Frau P. eindeutig aus dem Kontoeröffnungsantrag vom 24. September 1987, wonach sie nicht persönlich, sondern als Geschäftsführerin der B. zeichnungsberechtigt sein sollte. Gleiches hat auch für die Bekl. zu gelten, da kein Grund bestand, sie persönlich mit Kontrollbefugnissen auszustatten. Wenn die Bekl. sich der Bank gegenüber in gleicher Weise wie Frau P. als gesetzliche Vertreterin zu erkennen gegeben hätte, hätte die Kl. die S. als Miteigentümerin gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit in Anspruch nehmen müssen. Das Wesen dieses Anspruchs verändert sich nicht deshalb, weil die Bekl. der Bank gegenüber einen schriftlichen Hinweis auf ihre Vertretereigenschaft unterlassen hat.

Das Gebot, den Kreis der Verfahrensbeteiligten gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht übermäßig auszuweiten (so BGHZ 44, 43/45; BGH, WM 1989, 265 für den Fall eines bereits vor Rechtshängigkeit ausgeschiedenen Wohnungseigentümers) steht hier der Annahme der Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nicht entgegen. Der Kreis der Verfahrensbeteiligten wird nicht unangemessen erweitert, wenn - wie hier - anstelle einer Miteigentümerin deren gesetzliche Vertreterin in Anspruch genommen wird.

Das Vorliegen einer im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu ent-scheidenden Streitigkeit ergibt sich auch aus einer entsprechenden Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Zwar wurde die Bekl. nicht zur Ver-walterin bestellt. Die Verfügungsbefugnis des Verwalters hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage war jedoch gemäß § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG durch die von der Bekl. und dem Miteigentümer M. gemeinsam zu erteilende Zu-stimmung beschränkt. Die Bekl. erwarb damit gemeinsam mit dem Miteigentümer M. in einem begrenzten Umfang der Verwalterin gegenüber Kontrollrechte. Die Eigentümergemeinschaft kann Ausschüsse als eine Art Sonder-Verwaltungsbeirat berufen (vgl. hierzu OLG Frankfurt, OLGZ 1988, 188; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl. § 29, Rn. 2). Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats sind im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden, und zwar auch dann, wenn ein Nichteigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt worden ist (BayObLG, NJW 1972, 1377; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 29, Rn. 27; Weitnauer, aaO, § 29, Rn. 4; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rn. 1225). Entsprechendes muß auch gelten, wenn - wie hier - die Verfügungsbefugnis des Verwalters durch ein Gremium eingeschränkt wird, dem ein Miteigentümer und ein Organ eines weiteren Miteigentümers angehören.

Für eine Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 43 Abs. 1 WEG spricht auch Folgendes:

Die genannte Vorschrift ist weit auszulegen; im Zweifel ist die Zuständigkeit des Amtgerichts im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit bei allen gemeinschaftsbezogenen Verfahrensgegenständen zu vermuten (Bay-ObLG, aaO; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 43, Rn. 6; Weitnauer, aaO, Anh. § 43, Rn. 2; BGB/RGRK/Augustin, aaO, § 43, Anm. 13). Sinn und Zweck dieses Verfahrens liegt darin, daß angesichts des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer in Gemeinschaftsangelegenheiten nur einheitliche Entscheidungen als sinnvoll erscheinen (BGHZ 44, 43/44). Eine in diesem Verfahren ergangene Entscheidung ist gemäß § 45 Abs. 2 WEG für alle Beteiligten bindend. Deshalb sind im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit - anders als im Zivilprozeß - alle Wohnungseigentümer zu beteiligen. Ein im Zivilprozeß ergehendes Urteil würde jedoch nur zwischen den Parteien wirken, so daß ein anderer Miteigentümer die Bekl. auf Unterlassung der Zustimmung zur Freigabe des Kontos in Anspruch nehmen könnte.

Die Zuweisung bestimmter Streitigkeiten aus dem Bereich des Wohnungseigentums in das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit beruht auf Zweckmäßigkeitserwägungen. Über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Ei-gentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters soll hauptsächlich deshalb im Wege der freiwilligen Gerichtsbarkeit entschieden werden, weil dieses Verfahren nach dem Willen des Gesetzgebers einfacher, freier und in aller Regel schneller und damit für Streitigkeiten mit einer großen Anzahl von materiell Beteiligten besser geeignet ist als der Zivilprozeß (so BGH, NJW 1972, 1318/1319). Diese Er-wägungen gelten auch hier. Außerdem spricht das Interesse eines reibungslosen Ablaufs der Verwaltung, die nach dem Vortrag der Kl. dringend auf die uneingeschränkte Verfügung über die Instandhaltungsrücklage an-gewiesen ist, für eine im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu er-ledigende Angelegenheit (vgl. zu diesem Rechtsgedanken BGH, WM 1989, 265/266).

Schließlich sprechen Gründe des Sachzusammenhangs für eine Zuständigkeit des Amtsgerichts. Die B. als frühere Verwalterin muß nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG auf Freigabe des Kontos in Anspruch genommen werden, da dieser Anspruch mit ihrer Tätigkeit als Verwalterin in unmittelbarem Zusammenhang steht und die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG auch dann gegeben ist, wenn gemeinschaftsbezogene Ansprüche gegen den früheren Verwalter geltend gemacht werden (BGH, NJW 1972, 1318/1320; WM 1998, 265 f). Die B. hat ihre Zustimmung zur Freigabe bis-her noch nicht erteilt, sondern macht ihr Verhalten von dem der Bekl. ab-hängig. Auch für Ansprüche gegen den Miteigentümer M. wäre gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG das Amtsgericht zuständig, wenn dieser nicht be reits die Freigabe erklärt hätte. Es erscheint nicht sachgerecht, wenn die B. im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit und die Bekl. im Zivilprozeß in Anspruch genommen werden müßten, zumal die Erklärungen gegen-über der Bank ausweislich des schriftlichen Kontoeröffnungsantrags vom 24. September 1987 nur gemeinschaftlich abgegeben werden können.

Liegt damit eine Streitigkeit vor, über die gemäß § 43 Abs. 1 WEG im Ver-fahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden ist, so ist gemäß § 46 Abs. 1 WEG das Verfahren auch ohne entsprechende Rüge und ohne einen dahingehenden (Hilfs-)Antrag der Kl. von Amts wegen an das nach § 43 Abs. 1 WEG zuständige Amtsgericht abzugeben. Da bereits ein erst-instanzliches Urteil vorliegt, ist die Abgabe durch Urteil auszusprechen, das zugleich das angefochtene Urteil aufzuheben hat (BGH, NJW 1986, 1994 f).