Verfahrensbefugnis des WEG-Verwalters für Hausgeldprozesse

Ist die Prozessführungsbefugnis des Verwalters nach der Gemeinschaftsordnung von einer vorherigen Mahnung gegenüber dem Schuldner abhängig, ist eine solche nicht deshalb entbehrlich, weil der Schuldner (Wohnungseigentümer) bereits in der Vergangenheit mehrere Prozesse wegen Zahlungsrückstand hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist eine WEG, der Bekl. ist Wohnungseigentümer dieser WEG. Der Bekl. unterließ es regelmäßig, fällige Hausgeldzahlungen an die Kl. zu erbringen. Deswegen machte die Kl. gegen den Bekl. wegen offener Hausgelder vor dem Amtsgericht Potsdam Verfahren zu 31 C 7/15, 31 C 26/16, 31 C 9/17 und 31 C 14/18 rechtshängig.

Nach § 16.9 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Anmahnung zwangsweise einzuziehen und alle außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen zu ergreifen, die zur Einziehung des Betrages erforderlich sind. Ohne Anmahnung klagte die Hausverwaltung für die Kl., anwaltlich vertreten, im Februar 2019 Rückstände des Bekl. für Juli bis Dezember 2018 und Januar bis Dezember 2019 in Höhe von 4.872,06 € ein. Daraufhin zahlte der Bekl.

Die Kl. ist der Auffassung, einer Abmahnung habe es vor Klageerhebung nicht bedurft. Eine Mahnung ohne Prozess hätte den Bekl. ohnehin nicht zur Zahlung veranlasst. Insoweit habe sie, ausgehend von der Rechtsprechung zum materiellen Recht, wonach Mahnungen entbehrlich sind, wenn sie aussichtslos erscheinen, unmittelbar Klage erheben dürfen.

Die Kl. beantragt, festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt habe. Der Bekl. ist der Auffassung, Hauptsacherledigung sei nicht eingetreten, da die Verwalterin ohne Ermächtigung der Eigentümerversammlung keine Klage habe erheben dürfen.

Auch ohne Antrag auf Erlass eines Versäumnisurteils war bei Abwesenheit des Bekl. in der Sache nach § 300 Abs. 1 ZPO durch Endurteil zu entscheiden. Da die Klage in der Sache abweisungsreif war, und nach § 330 ZPO vorgesehen ist, dass bei Säumnis der Bekl. unechtes, klageabweisendes Versäumnisurteil zu erlassen ist, war auch hier in der Sache zu entscheiden.

Nachdem nun die Kl. den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, war über ihren Antrag auf Feststellung der Erledigung nach § 256 ZPO zu entscheiden.

Die Klage ist nicht begründet. Denn Hauptsacheerledigung ist nicht eingetreten. Bei Zahlung des Bekl. fehlte für die Kl. die erforderliche Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung. Nach der Gemeinschaftsordnung war die Verwalterin befugt, Klage zu erheben, nachdem eine Mahnung erfolgt war. An einer solchen fehlte es. Insoweit war auch eine Mahnung trotz der zahlreichen vorangegangenen Prozesse nicht entbehrlich. Denn es obliegt nicht der Verwalterin, zu entscheiden, ob künftig noch eine Mahnung vor Prozesserhebung erforderlich ist. Diese Entscheidung oblag allein den Wohnungseigentümern nach §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG, die grundsätzlich über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben. Die Gemeinschaftsordnung sieht insoweit keine Ausnahmen vor. Auch ist gemeinschaftsintern durch die Miteigentümer zu entscheiden, wann ohne Rücksprache mit ihnen die Verwalterin ggf. nach eigenem Ermessen klagen darf. Da die Gemeinschaftsordnung nur eine Mahnung vorsieht, diese keinen besonderen Aufwand erfordert, und durch ein einzelnes Schreiben in der Regel Rechtsklarheit hergestellt werden konnte, war trotz der erheblichen Säumnisse eine Mahnung vor Klageerhebung erforderlich.

Setzt die Gemeinschaftsordnung für die Verfahrensbefugnis des Verwalters bei Zahlungsprozessen gegen einen Hausgeldschuldner eine vorherige Mahnung voraus, hat der Verwalter ohne eine solche vorherige Mahnung keine Prozessführungsbefugnis. Eine vorherige Mahnung gegenüber dem Schuldner ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil der säumige Wohnungseigentümer bereits in der Vergangenheit mehrere Prozesse wegen Zahlungsrückstand hatte.

Es klagt eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen säumigen Wohnungseigentümer. Der Beklagte unterließ es regelmäßig, fällige Hausgeldzahlungen an die Klägerin zu erbringen. Deswegen machte die Klägerin gegen den Beklagten wegen offener Hausgelder bereits vier Verfahren vor dem Amtsgericht rechtshängig. Nach der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter berechtigt, Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Anmahnung zwangsweise einzuziehen und alle außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen zu ergreifen, die zur Einziehung des Betrages erforderlich sind.

Ohne vorherige Mahnung klagte die anwaltlich vertretene Hausverwaltung für die Klägerin im Februar 2019 Rückstände des Beklagten für Juli bis Dezember 2018 und Januar bis Dezember 2019 in Höhe von 4872,06 € ein. Daraufhin zahlte der Beklagte. Die Klägerin meint, eine Mahnung ohne Prozess hätte den Beklagten ohnehin nicht zur Zahlung veranlasst. Insoweit habe sie, wenn Mahnungen entbehrlich seien, wenn sie aussichtslos erschienen, unmittelbar Klage erheben dürfen. Sie beantragt die Feststellung, dass sich der Rechtsstreit durch zwischenzeitliche Zahlung der Rückstände in der Hauptsache erledigt habe. Der Beklagte ist der Auffassung, Hauptsachenerledigung sei nicht eingetreten, da die Verwalterin ohne Ermächtigung der Eigentümerversammlung keine Klage habe erheben dürfen.

Bei Abwesenheit des Beklagten ist in der Sache durch Endurteil zu entscheiden. Die Klage war abweisungsreif.

Nachdem nur die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, war über ihren Antrag auf Feststellung nach Erledigung gemäß § 256 ZPO zu entscheiden.

Die Klage ist unbegründet. Im Zeitpunkt der Zahlung seitens des Beklagten fehlte für die Klägerin die erforderliche Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung. Dazu war die Verwalterin nur befugt, nachdem eine Mahnung erfolgt war, an der es hier jedoch fehlte. Die Entscheidung über die Klageerhebung oblag allein den Wohnungseigentümern, die grundsätzlich über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben. Da die Gemeinschaftsordnung eine Mahnung vorschreibt, diese keinen besonderen Aufwand erfordert und durch ein einzelnes Schreiben regelmäßig Rechtsklarheit hergestellt werden konnte, war trotz der erheblichen früheren Säumnisse auch hier noch eine Mahnung vor Klageerhebung erforderlich.

Der Verwalter hat verkannt, dass für den Eintritt des Verzuges eine Mahnung überflüssig sein kann, wenn feststeht, dass der Schuldner diese ohnehin nicht beachtet hätte. Die Ermächtigung zur Prozessführung für die WEG war aber nicht an das Vorliegen eines Zahlungsverzugs geknüpft, sondern erforderte ausdrücklich eine vorherige Mahnung an den Schuldner, der somit erst bei Nichtbeachtung der Mahnung damit rechnen musste, dass der Zahlungsprozess folgt. Besser ist es für den Verwalter, wenn er sich durch Mehrheitsbeschluss die Aktivlegitimation zur Verfolgung von Zahlungsansprüchen gleich im Verwaltervertrag allgemein einräumen lässt. Dies kann auch danach noch entweder allgemein oder im besonderen Falle geschehen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister